주택 소유와 거주의 불일치 원인에 관한 실증분석

최막중(Mack-Joong Choi),강민욱(Min-Uk Kang) 한국주택학회 2012 주택연구 Vol.20 No.2

본 연구는 이른바 ‘무늬만 세입자’로 불리는 유주택 차가 점유가구가 우리나라 주택 시장에서 차지하는 비율이 높다는 점에 주목하여, 주택의 소유와 거주간에 불일치 또는 분리 현상이 발생하게 되는 원인을 실증적으로 규명하는데 목적이 있다. 이를 위해 한국노동패널조사(KLIPS) 자료의 주거이동 가구에 초점을 맞추어 주거이동 전ㆍ후의 점유-소유형태를 비교함으로써 현재 거주하고 있는 주택 외에 소유하고 있는 다른 주택에 대한 정보를 확보하고, 이에 따라 가구특성뿐 아니라 주택특성을 함께 고려하여 불일치의 원인을 분석하였다. 로짓모형을 이용한 실증분석의 결과는 소유와 거주의 불일치가 주택에 대한 소비수요와 투자수요가 공간적으로 분리되어 나타난 결과임을 보여주고 있다. 한편으로는 양호한 자녀교육 환경이나 직장으로의 접근성 등을 확보하기 위한 주거 소비수요는 높지만, 가구소득과 자산, 그리고 기존에 소유하고 있던 주택자산의 규모를 고려한 경제적 능력이 이러한 소비수준에 상응하는 주택가격을 감당하기 어려운 경우에 임차주택에의 거주를 선택하게 된다. 다른 한편으로 기존에 소유하고 있던 주택에 대해서는 이로부터 기대할 수 있는 미래 자본이득이 크면 투자수요의 대상으로서 지속적으로 소유하는 선택을 하게 된다. 이러한 두 경향은 소비수요와 투자수요가 모두 높은 고학력 가구에게서 보다 분명하게 드러난다. 따라서 우리나라에서 소유와 거주간 분리 현상이 많이 나타나게 된 것은 그동안 급속한 소득 증대와 주택가격 상승으로 인해 주택의 소비수요와 투자수요가 모두 높은 수준으로 빠르게 증가했던 것에 기인하며, 여기에 우리나라 고유의 전세제도가 촉매제 역할을 했기 때문으로 판단된다. This paper empirically analyses the causes of mismatch between homeownership and residence by comparing the households who relocate by renting a house while retaining ownership of the existing house, with those who relocate by selling the existing house and purchasing a new house. Binary logit analysis based on the characteristics of households and the houses they own and reside, shows that the mismatch is resulted from locational separation between consumption demand and investment demand for housing: The mismatched households have relatively high level of consumption demand which is necessary for education of school aged-children, journey-to-work, and so on. However, in terms of household income and asset, they are not capable of paying high housing prices that correspond to high level of consumption demand. As the result, they choose to rent a house and still meet their consumption demand on one hand. On the other hand, they choose to retain ownership of the existing house in expectation of large capital gain, which reflects investment demand. Therefore, it is concluded that relatively high number of the mismatched households in Korea may be caused by relatively high level of both consumption and investment demands which are associated with rapid increase in income and housing prices, and may be further facilitated by ‘Chonsei’ system characterized by up-front lump-sum deposit of housing rents.

Housing Service and Housing Indicators in the U.S.A.

Sunwoog Kim,Youngman Lee 한국주택학회 2005 한국주택학회 학술대회 발표논문집 Vol.2005 No.1

주택은 인간 존재의 필수 요소이다. 주택은 비나 눈과 같은 자연적인 위험요소로부터 인간을 보호해주며, 범죄와 같은 사회적 위해요소로부터도 인간을 보호해준다. 또한 주택은 일상적인 생활의 근거지 역할을 한다. 주택이 인간존재의 필수 요소이다 보니, 주택과 그 주변환경으로부터 받는 만족감은 인간의 행복을 결정하는 중요한 요소로 자리잡고 있다. 인간이 주택과 그 주변환경으로부터 받는 만족의 정도는 해당 주택과 그 주변환경이 제공하는 여러 측면의 서비스(이를 주거서비스라고 부르도록 한다)에 의해 결정된다. 예를 들어 주택의 규모나 해당 주택의 질적 상태와 같이 주택 그 자체가 제공하는 서비스의 양과 질에 의해 만족의 정도가 결정된다. 그리고 교통시설, 교육시설, 생활편의 시설, 경찰의 범죄예방 활동 등과 같이 주택의 주변지역으로부터 얻을 수 있는 서비스의 양과 질도 만족의 정도를 결정하는 주요 요소이다. 본 연구의 주요 목적은 주거서비스의 상태를 보여주는 지표(이를 주거서비스 지표라고 부르도록 한다)들을 통해 미국의 주거서비스 실태와 그 추세를 살펴보는데 있다. 이를 위해 본 연구에서는 17개의 주거서비스 지표를 만들었으며, 이를 양적 지표, 질적 지표, 경제적 지표, 주거안정성 지표, 주거형평성 지표로 범주화 하였다. 17개의 주거서비스 지표를 살펴본 결과, 대부분의 지표들은 미국의 주거서비스가 과거 몇 십년 간 지속적으로 개선되어 왔다는 것을 보여주고 있다. 예를 들어, 양적 지표에서 ‘인구 1,000명당 주택 수’는 1950년 296.8에서 1989년 416.4로 증가하였으며, ‘주택보급률’은 같은 기간 중에 102.4%에서 110.7%로 증가하였다(두 지표는 1989년 이후 정체 상태를 보이고 있다). 또한 ‘주택 1호 당 면적’이나 ‘가구원 1인 당 주거면적’도 꾸준히 증가하고 있다. 질적 지표에서는 ‘자가점유율’이 1950년 55.0%에서 2003년 68.3%로 증가하였으며, ‘주거환경에 불만족하는 가구 비율’은 1973년의 3.0%에서 2003년 1.3%로 떨어졌다. 그리고 가구원수에 비해 거주공간이 협소한 ‘혼잡 가구 비율’은 1940년대에 9%대이었는데, 2000년대에는 1-2%대로 떨어졌다. 경제적 지표에서, 미국의 주택가격은 1975년부터 1984년 사이에 안정된 상태에 있었다. 이후 1980년대 중반부터 1990년대 초 사이에 New England와 Middle Atlanta 지역, 그리고 태평양 연안지역을 중심으로 가격붐이 있었으며, 이러한 가격 붐은 2000년대 들어 다시 재현되고 있다. 그러나 이러한 주택 가격붐에도 불구하고 ‘주택 구입 가능성 지수(housing affordability index)’는 높은 수준을 유지하고 있다. ‘주택 구입 가능성 지수’는‘20%의 자기부담금(down pay)과 현재의 모기지 이자율 하에서 주택구입에 필요한 소득’대비 ‘가구소득’ 비율을 의미하는데, 1970년대 중반부터 1980년대 중반까지를 제외하고는 100%를 넘어서고 있다. ‘소득대비 주택가격 비율(PIR)’이나 ‘소득 대비 모기지 원리금 비율(PTI)’은 장기적으로 안정적인 가운데, 2000년대 들어 조금씩 상승하는 경향을 보이고 있다. 주거안정성 지표에서, ‘주거이동비율’은 1975년 29.3%에서 2003년 15.9%로 하락 하였다. ‘강제이동비율’은 1999년 5.4%에서 2003년 6.1%로 미약하게 상승하고 있지만, 이런 추세가 지속될 것인지 여부는 확실하지 않다. 주거의 불평등 지수로서 지니계수의 경우, 점차 하락하는 추세를 보이고 있지만, 통계자료의 제약 때문에 큰 의미를 두기가 어렵다. 미국의 주거서비스 지표가 이처럼 전반적으로 개선되는 추세를 보이는 원인은 다양한데, 그 중에서 지속적인 소득증가와 풍부한 토지공급이 가장 중요한 원인 중의 하나라고 할 수 있다. 지속적인 소득증가는 질적으로 양호한 주거서비스에 대한 수요를 증가시켰고, 풍부한 토지공급은 이러한 수요 증가에 맞추어 질적으로 양호한 주택들이 충분히 공급될 수 있도록 해주었다. 최근에는 대도시지역에서 토지공급의 제한으로 인해 주택가격이 지속적으로 상승하는 현상이 나타나고 있으나, 저금리 때문에 주택의 구입 가능성(affordability)은 크게 악화되지 않고 있다. 인구나 가족의 구조변화도 미국의 주거서비스 상황에 영향을 미쳤다. 예를 들어 제2차 세계대전의 종전과 함께 젊은 군인들이 귀향하고, 뒤이어 베이비 붐이 일면서 한동안 미국은 주택난에 시달린 적이 있었다. 그러나 최근에는 인구나 가족 수의 변화가 크지 않기 때문에, 인구나 가족의 구조 변화가 주택수요에 미치는 영향은 상대적으로 감소하고 있다. 주택정책과 토지정책도 주거서비스의 상태에 상당한 영향을 끼쳤다. 미국의 토지정책은 대부분 지방정부에 의해 통제된다. A consistent measurement of housing services through different time and space is a prerequisite for a sensible housing policy. This paper examines widely accessible housing service indicators in the U.S. According to the indicators, the housing services enjoyed by Americans have been improved substantially on average. The main reason for this improvement can be attributed to the continuously rising income and relative abundance in land supply. Recently, in the metropolitan areas where land supply is limited, price of housing have been increasing quite substantially for the last decade. However, given the low interest rates, housing affordability has not been eroded too much. In case of Korea, a more systematic regular housing survey may be recommended in order to create data base for sound housing policy decisions. Moreover, more accurate and useful housing price indicators are necessary.

중고령 자가거주가구의 주택다운사이징 요인

김용진,손재영 韓國住宅學會 2014 주택연구 Vol.22 No.1

본 연구는 혼인 상태, 교육 수준 등 인구학적 특성과 소득, 소득 변화, 주택자산, 금융자산 등 경제적 특성, 상속 관련 특성 등이 중고령 자가거주가구의 주택다운사이징에 미치는 영향을 분석하였다. 1차 베이비부머 세대가 본격적으로 은퇴를 하기 시작함에 따라 한국에서 중고령가구의 주거 선택을 이해하는 것은 중요하다. Ando and Modigliani(1963)의 생애주기가설은 중고령가구가 은퇴 이후의 소득 감소를 보충하기 위하여 축적한 주택지분을 현금화하여 사용하는 것을 암시하고 있다. 그러나 이후에 진행된 다른 학자들의 연구는 중고령 가구가 주택자산이 많고 소득이 적을 때조차도 주택자산을 그대로 보유하려는 경향이 있음을 발견하였다. 본 연구는 주택자산가치의 감소로 정의되는 주택다운사이징의 결정요인을 확인하기 위하여 종단데이터인 국민노후보장패널조사(KRelS)를 활용하였다. 생애주기가설의 예측과는 대조적으로, 프로빗 및 네스티드 로짓 모형의 실증분석에서 소득 관련 변수는 주택다운사이징을 결정함에 있어 통계적으로 유의하지 않았다. 하지만, 주택자산은 주택다운사이징 확률을 낮추는 것으로 추정되어 유산상속동기가 작동하는 것으로 해석될 수 있다. 또한 배우자 사망 또는 이혼 등 인구학적 변화는 주택다운사이징 가능성을 높이는 것으로 나타났다. 전체적으로, 본 연구의 분석 결과는 생애주기가설보다는 상속동기 등 대안가설들을 오히려 더 지지한다고 볼 수 있다. Understanding the housing choice of the older homeowners is important in Korea as the baby boom generation begins to retire en masse. The life-cycle hypothesis proposed by Ando and Modigliani(1963) implies that the older household would draw from the accumulated housing equity to supplement decreased income. However, later studies found a tendency among the older households to hold onto their houses even when they are house-rich and income-poor. This study utilizes a longitudinal data set(KRelS) to identify determinants of the housing downsizing defined as the decreased housing equity. Contrary to the prediction of the life-cycle hypothesis, our analyses show that income variables are not statistically significant in determining the housing downsizing. However, housing wealth reduces the probability of downsizing, implying the bequest motive. Demographic changes such as death of spouse or divorce increase the likelihood of housing downsizing. Overall, our analyses supports the alternative hypotheses rather than the life-cycle hypothesis.

새로운 주택공실률 통계 구축방법에 관한 연구

강현구(Hyeon Koo Kang),이창무(Chang Moo Lee) 한국주택학회 2017 한국주택학회 학술대회 발표논문집 Vol.2017 No.2

우리나라의 경우, 과거에 공급된 주택들이 급속하게 노후화됨에 따라 빈집을 초래하는 상황에서 국토교통부는 2017년 2월 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」을 제정하는 등 빈집문제를 개선하려는 노력들을 보이고 있다. 학술 분야에서는 빈집 정비 및 활용에 관한 연구들이 주를 이루고 있는 반면에 빈집과 주택시장 간에 관계를 규명하고자 하는 연구는 미비한 실정이다. 한편 다른 측면에서 빈집의 발생은 주택시장 내 수요가 공급에 완전히 적응할 수 없다는 물리적인 신호이다. 따라서 빈집 현황을 파악하는 것은 시장 수요ㆍ공급의원리에 따라 빈집 발생과 주택시장 변동요인 간에 관계를 설명할 수 있다는 점에서 가치가 있다. 하지만 현재 국내에서 수집 가능한 빈집통계로는 통계청에서 5년마다 제공하고 있는 인구주택총조사의 빈집데이터가 유일한데, 5년마다 제공되는 인구주택총조사 데이터의 특성 상 빈도수가 현저히 떨어져 빈집데이터를 이용한 시계열적 분석에 활용하기에는 여러 한계점이 존재한다. 따라서 추후 빈집통계를 활용한 주택시장의 다양한 연구를 진행하기 위해서는 새로운 방법의 빈집통계 구축이 필요한 실정이다. 이에 본 연구는 새로운 빈집통계 구축에 있어 주거용 건축물의 전기계량기 사용량 데이터와 로드뷰를 활용한 방법론을 제시하고 실증 분석함으로써 빈집통계 구축방법의 가능성을 타진하고자 한다.

주택구입능력지수의 도입과 서울시 아파트에 대한 적용사례 분석

신상영,이성원 한국주택학회 2008 한국주택학회 학술대회 발표논문집 Vol.2008 No.2

본 연구는 가구의 주택구입능력을 지속적으로 모니터링할 수 있는 지표도입방안의 일환으로 미국 등 선진제국에서 광범위하게 사용되고 있는 미국 NAR의 HAI지표와 NAHB-Wells Fargo의 HOI지표를 도입할 경우, 주택가격, 소득, 주택금융 요소의 데이터기반, 기준 및 산정방법을 살펴보고, 서울시를 사례로 대표주택유형이라 할 수 있는 아파트를 대상으로 이를 적용하여 분석한다. HAI 및 HOI지표의 서울주택시장 적용 시 주택구입밑천(downpayment), 주거비지출액, 대출금리 등에 대한 기준 및 기초자료를 여건에 맞게 조정하고, 중위소득가구와 하위 25% 가구를 대상으로 일반가구와 최초주택구입가구(first home buyers)로 구분하여 구입능력을 분석한다. 2003년에서 2006년 기간 동안의 주택구입능력 변화추이를 분석한 결과, 2005년말 이후 주택가격의 급격한 상승으로 구입능력이 악화되었으며, 2006년말에는 중위소득가구와 중위아파트가격 측면에서 볼 때 HAI와 HOI 각각 100%, 50% 이하 수준으로 악화되었다. 이는 강남지역뿐만 아니라 강북지역도 마찬가지인데, 최근에는 주택가격 상승세가 서울 전역으로 확산되어 강남지역뿐만 아니라 강북지역까지 사정이 심각하게 악화되고 있음을 확인할 수 있다. This paper explores the Housing Affordability Index(HAI) by the National Association of Realtors(NAR) and the Housing Opportunity Index(HOI) by the National Association of Home Builders(NAHB) and Wells Fargo as measures of home-ownership affordability and applies to the case of apartment houses, Seoul. The home-ownership affordability indicates whether or not a typical household could buy a typical home given mortgage loan qualification constraints. The study adjusts the components, such as housing type, household income, housing expenditure-to-income, downpayment, and borrowing constraint, in each index to represent the characteristics of Seoul housing market. The study also divides households into median- and first-quartile-income group and into overall and first home buyers. Among others of analysis results, the home-ownership affordability has sharply worsened in Seoul since th late 2005 as the apartment prices has skyrocketed. In the last quarter 2006, HAI and HOI are below 100 and 50 respectively meaning that a typical median-income household may have severe difficulty in buying a typical median-priced home in Seoul. The affordability problem is even worsening recently as housing price increases diffuse from the "Gangnam" area to the "Gangbuk" area. This study suggests that policy makers need to periodically monitor housing affordability to support urban housing and economic policies.

Housing service in England : appropriate and affordable?

YoungHa Cho 한국주택학회 2005 한국주택학회 학술대회 발표논문집 Vol.2005 No.1

과거 30년동안 영국의 주택정책은 신규주택의 공급보다는 기존주택에 대한 재투자와 주거비 부담을 완화시키기는데 더 많은 중점을 두어왔다. 1990년이후 특히 런던과 영국 남부지방의 주택가격의 급격한 상승은 학교교사, 간호원, 경찰요원, 소방요원 등과 같은 ‘Key worker’들의 수도권 지역에 주거할‘affordability’-지불능력- 의 문제를 심각하게 악화시켰다. 그 결과 정부가 그동안 충분한 주택을 지어 왔는가, 신규주택 공급을 저해하는 요인은 무었인가에 대한 이쓔들을 다시 긴급한 정책 우선순위 위로 올려 놓았다. 이 논문은 과거 30 년 동안 영국정부가 수행해 왔던 주거 서비스 중 두 가지 실패인, 신규 주택공급의 부족과 악화된 주거비 지불능력 의 문제를 자세히 살펴보는데 촛점을 맞추었다. 2001 년 영국의 신규주택 공급은 2 차 세계대전 이후 가장 낮은 수준에 도달하였다. 1990 년부터 2002 년 근 10 년동안 신규 주택의 건설 실적은 그 전 10 년동안에 비하여 12.5% 가 감소 하였다. 신규 주택 공급 수를 주택 가격 변화 추이와 비교해 보면, 1970 년대의 공급은 주택 가격 상승에 맞추어- 느리게라도- 반응 하였으나, 90 년대 말에는 전혀 반응 하지 못 하였다. 영국의 주택공급이 가격 변화에 매우 저조하게 반응하고 있음은 여러 연구결과에서 입증되고 있다. 국제 비교연구를 보더라도 영국의 주택 공급탄력성은 미국과 독일에 비하여 매우 낮게 나타난다. 또한 GNP 대비 주택 투자 수준도 다른 EU 국가들에 비하여 매우 낮다. 그러나 영국의 주택 공급 수준이 항상 이렇게 낮은 수준것 만은 아니었다. 2 차 세계대전 이후 0 과 1.15 사이를 유지하다, 90 년대에 영국 전역에 걸쳐 0 수준으로 하락 하였다. 특히 런던과 영국 남동부지역은 1973 년 이후 가장 낮은 수준을 유지하고있다. 그 주요 요인이 무엇인가를 살펴보면, Planning system- 지역계획 지침(Regional planning guidance), 구조계획(structure plan) 그리고 지역계획(local plans)- 을 통한 주택 허가의 지연이 가장 큰 비판을 받고있다. 사실 1991 년이후 planning system 은 영국 남 동부 지역의 추가 택지 개발을 허가하지 않았다. Pryce 는 1980 년대 후반 주택 가격 상승기에 민간 주택 개발업체가 주택 생산을 낮추었던 무책임한 행태를 암묵적으로 비판 하고 있다. 이러한 기업의 영리추구 행위가 시장의 가격 자율 조정기능을 저해하는결과를 초래 하였다. 그러나 시장 가격의 변동성(Volatility) 그 자체가 민간 업체의 생산 수준 에 직접 영향을 미치기도 함을 알 수 있다. 그 예로, 1990 년 전반에 연속적인 주택가격 하락이 많은 주택 건설업체들을 도산에 이르게 함으로서, 주택 생산이 격감한 것을 그 예로 들 수 있다. 우리는 공급요인보다 주택 수요측면의 여러 요인이 주택 가격에 직접적인 영향을 미친다는 사실에 동의하나, 그것으로 가격 변화추이를 완전히 설명 하지는 못한다. 여기서 중요한 사실은 공급이 지속적으로 부족한 상황에서는 수요 요인의 증가가 직접적으로 가격 상승을 야기한다는 점이다. 또한 주택가격에 대비한 공급의 저조한 대응은 영국의 주거 안정에 부정적인 영향으로 작용하였다. 그 단적인 예로 주거비 지불능력의 악화, 특히 신규 가구의 악화된 주거비 부담 은 사회 경제적 측면에 큰 영향을 끼치고 있다. 특히 런던과 님동부 지역의 ‘Key worker’ 를 고용 하는데 막대한 지장을 주고있다. 주택시장에 진입하는 신규 가구들의 주택가격대비 소득비율을 보면, 극히 악화된 상황을 잘 말해주고 있다. 또한 민간 임대료자율화로 지난 10 년간 민간부문의 임대료가 급격히 상승하였고, 공공주택의 임대료도 공급보조의 감소와 민간금융의도입으로 소득에 비하여 급격히 상승 하였다. 주거안정의 극단적인 지표인 무주택 가구 수-임시 주거지에 거주하고 있는 가구 수-가 1990 년 이후 급 상승 하였다. 영국 정부는 2003 년 이미 Sustainable Community Development Plan 을 발표하면서 주택 공급을 대량으로 늘리는 획기적인 정책을 도입 하였다. 이 계획에는 급성장하는 지역을 중심으로 한 신규주택 건설의 증대와, 이를 위한 사회 기반시설의 구축, 도시계획의 제도적 개선을 통한 주택지의 확대 등을 포함한다. 최근 민간금융의 확대와 더불어 Business oriented 된 공공 주택의 도래는 모든 tenure 에 걸쳐 보조와 incentive 의 구조를 근본적으로 변화 시켰다. 과거와는 달리 영국정부는 민간금융에 더욱 의존 하면서 facilitator 로서의 역활을 하고 있다. 정부의 역할은 주택 추가 공급을 위한 제도적 틀을 정립하는데 있으며, 주택 서비스를 공급하는 주체는 민간이 담당해야 한다는 것이다. 이러한 새로운 접근 방법은 공공과 민간 여러 부문간의 협력과 참여가 요구된다.

소비자 보호를 위한 주택품질보증체계 재구축 방향

배순석(Soon-Suk Bae) 한국주택학회 2005 주택연구 Vol.13 No.3

본 논문의 목적은 우리나라의 주택품질보증제도를 평가하고 소비자를 보다 포괄적이고 충분하게 보호하기 위한 새로운 주택품질보증체계의 구축 방향을 제시하는 것이다. 본 논문을 위한 방법으로는 선행연구, 해외사례 조사, 전문가들을 대상으로 한 설문조사 등이 사용되었다. 다만 논문 지면상의 제약으로 설문조사와 해외사례 결과는 별도로 장(章)을 마련하여 설명하지 않고, 필요한 부분에서 일부 예를 들었다. 본 고는 6장으로 되어 있는데 제1장은 연구의 배경, 선행연구검토와 연구방법 등을 설명하였고, 제2장은 기존 주택품질보증체계를 제도 중심으로 설명하였고, 제3장에서는 주택소비자피해실태를 대한주택보증과 한국자소비자보호원 자료를 이용하여 제시하였으며, 제4장에서는 기존 품질보증체계의 문제점을 제시하였다. 제5장에서는 주택품질보증체계의 재구축방향을 제시하였다. 마지막 6장에서는 결론을 재정리하였다. 본 고에서 결론으로 제시한 내용은 주택법 등 법적 규제에 의한 하자보수책임 이행방식을 당분간 유지하도록 하되, 기존 하자보수(담보)책임에 추가되어야 한다고 판단되는 품질보증 대상 및 보증내용에 대해서는 시장친화적인 품질보증방식, 즉 주택사업자와 소비자가 적극적인 역할을 담당하는 방식을 모색하고자 하였다. 새로운 품질보증체계 구축방안의 일환으로 선진 외국에서와 같은 주택품질보증기구의 설립을 제안하였는데 주택품질보증기구는 소비자와 주택사업자의 사이를 잇는 매개체로서 소비자의 보호를 위한 효과적인 수단이 될 수 있다고 판단하였기 때문이다. 본 고에서는 또한 주택품질보증기구를 통한 보증과 더불어 개별사업자와 소비자 간의 별도의 약정에 의한 품질보증도 활성화될 수 있도록 소비자 주권 찾기와 기업의 역할, 그리고 이를 위한 정부의 간접지원이 필요하다고 주장하였다. The objectives of the paper are to evaluate the current housing warranty system in Korea and to suggest more comprehensive and effective system for consumer protection. Research methodologies include literature reviews, analysis of the data reported by consumers to the Korea Consumer Protection Bureau(KCPB), the questionnaire survey of government officials, scholars, housing construction companies, insurance companies and citizen groups(NPO's). This paper has six parts. The first part is an introductory part which includes background and objectives of the paper. In the second part, current legal provisions related with the housing warranty system are introduced. In the third part, the data of housing defects and cases of disputes reported to KCPB are analyzed. In the fourth part, the fundamental problems of the housing warranty system as well as technical problems such as warranty periods of certain housing parts are discussed. The fifth part is contributed to proposing a new housing warranty system in Korea. The sixth part is a concluding part and the author reemphasized the principles to develop the new housing warranty system proposed.

Housing Service in Korea and Housing Policy Implications

Juhyun Yoon 한국주택학회 2005 한국주택학회 학술대회 발표논문집 Vol.2005 No.1

주택재고가 절대적으로 부족한 상황에서 주택보급률이 주택정책 성과를 나타내는 유일한 정책지표가 되어 왔다. 2002년말 주택보급률이 100%에 도달함에 따라 새로운 정책지표에 대한 관심이 제고되고 있으며, 또한 주택공급으로 인하여 야기되는 가구의 주거수준에 대한 관심이 높아지고 있다. 본 연구의 목적은 한국 국민의 주거수준 변화와 소득계층별 차이를 분석하여 국민주거수준 향상을 위한 정책적 시사점을 도출하는데 있다. 이를 위하여 우선, 주택과 가구와의 관계를 짚어봄으로써 주거서비스를 정의하고, 주거서비스를 측정하기 위한 지표를 개발한 후, 이를 통하여 가구가 누리고 있는 주거서비스 수준을 측정하고 그 변화추이 및 계층별 차이를 살펴보고자 한다. 또한 주거서비스 수준의 변화 및 계층별 차이를 야기한 원인을 파악해 봄으로써 정책적 시사점을 도출해 보고자 한다. 1. 주거서비스의 정의 주거서비스(housing service)는 가구(household)라는 소비자가 주거행위 (housing)과정에서 주택(house)이라는 물리적 인 매개체를 선택함으로써 제공받을 수 있는 모든 서비스로 정의할 수 있다. 가구는 주거행위를 통하여주택이 제공하는 주거서비스를 소비하고 그 대가로 주거비를 지불하며, 주거서비스 소비의 결과로 나타나는 것이 주거복지이다. 한편 주택은 주거서비스의 제공 이외에도 주택보유자에게 가격 상승을 통한 자본이득을 제공한다. (참조) 2. 주거서비스 지표의 개발 주거서비스를 측정하기 위한 지표로서 양적 지표, 질적 지표, 주거비부담지표, 주거안정성 지표, 주거형평성 지표로 구분하였다. 이는 주거서비스의 정의에 맞추어 주택의 건물, 단지, 환경 요소를 포함하도록 하였으며, 개인의 측면과 사회적 측면을 함께 반영하였다. 각각의 지표군에 포함된 측정지표들은 다음 표와 같다. 주거서비스 측정지표 3. 주거서비스 수준의 평가 1) 양적지표 주택보급률은 1990년 72.4%에서 2000년에 96.2%로 크게 증가하였고, 2004년 말 현재 전국의 주택보급률은 102.2%에 달한다. 주택보급률의 급격한 증가는 1980년대 후반부터 지속된 주택의 대량공급에 기인한다. 지역별로 보면 서울, 경기, 지방 대도시를 제외하고 대부분의 지역에서 100%을 넘어서 재고부족이 상당히 해소되었다. 자가점유율은 1990년 49.9%에서 1995년 53.3%, 2000년 54.2%로 소폭 증가하였다. 주택대량공급의 혜택이 무주택자보다는 주택을 구입할만한 경제적 여유가 있는 가구에게 돌아갔다고 보겠다. 서울은 41.4%로 다른 지역에 비해 현저히 낮으며, 경기도, 지방 대도시도 전국 평균을 하회하고 있는 반면, 지방군부 지역은 77%가 자가주택에 거주하고 있는 것으로 나타나 상대적으로 주거가 안정되어 있다. 소득이 높을수록 자가점유율이 높아지나 저소득층 내에서는 소득분위가 낮을수록 자가점유율이 높게 나타나고 있어 자기집을 보유하고 있는 극빈층이 많음을 알 수 있다. 1인당 주거면적은 1990년의 13.8㎡에서 1995년 17.2㎡, 2000년 20.2㎡로 증대하고 있으며, 2005년 설문조사에서도 24.8㎡(7.5평)로 증대하였다. 서울, 인천, 수도권, 대도시 지역은 전국평균을 하회하여 주거밀도가 높은 반면, 지방 군부의 경우는 서울에 비해 약 1.5배 넓게 살고 있다. 저소득층의 1인당 주거면적이 가장 넓은데, 이는 저소득층이 주로 지방에 거주하고, 60세이상 가구주의 비율이 높고, 단독주택에 거주하는 비율이 다른계층에 비해 상대적으로 높기 때문으로 보인다. 점유형태별로 보면 자가가구보다 전세, 보증부 월세의 주거밀도가 높다. 양적인 측면에서 주거서비스 수준은 크게 개선되고 있으나 대도시 중심으로 주거서비스 수준이 낮고 지방에서는 양적인 주거서비스 수준은 상당히 높은 편이다. 저소득층에 대해서는 무주택자 뿐만 아니라 유주택자에 대한 정책적 배려도 필요하다. 2) 질적 지표 건축경과년수는 1990년 17.7년에서 1995년과 2000년은 14.3년, 그리고 2005년 설문조사에서는 15.8년으로 나타났다. 지방에서 주택의 노후도가 심하며, 특히 농촌지역이 포함되는 군부지역의 건축경과년수가 높게 나타나고 있다. 저소득층이 가장 노후도가 높은 주택에서 거주하고, 특히 제1십분위의 경우 25.9년으로 전체 평균에 비해 월등히 높다. 월세 주택의 노후도가 가장 높고, 전세 및 보증부월세 주택의 노후도가 낮았으며, 자가는 노후도가 상대적으로 높았다. 이는 전세수요자는 오래되지 않고 시설이 양호한 주택에 거주하려고 하는 반면, 자가거주자는 자가 마련후 자기집에 계속 거주하기 때문이라고 판단된다. 3인이상 가구 중 단칸방에 거주하는 가구비율은 1990년 17.6%에서 1995년에 4.6%, 2000년에 1.6%로 개선되고 있다.

주택건설산업의 현황과 발전방안

김찬호 한국주택학회 2006 한국주택학회 학술대회 발표논문집 Vol.2006 No.1

최근 주택시장 규제로 인해 지방 주택시장이 위축되면서 지방의 미분양이 급격히 증가하고 있다. 지금의 주택정책 방향은 이러한 시장기능을 왜곡시켜 민간 주택건설산업을 위축하고 주택산업의 발전을 저해하는 결과를 초래할 가능성이 있지 않은지 재삼 신중한 검토와 논의가 필요한 시점이라 하겠다. 우리나라 주택건설산업의 특징을 보면 주택유형이 아파트와 같은 단지규모의 공동주택 건설에 집중되어 있다. 따라서 일반적으로 사업 규모가 크며 따라서 상대적으로 사업 리스크도 매우 높다. 주택건설사업의 수익구조를 분석한 결과 최근 광고, 홍보 등 판매관리비가 증가하여 타산업에 비해 상대적으로 간접비용은 높은 것으로 나타났으며 금융비용도 높아 매출에 따른 최종 순이익률은 2~3%로 상대적으로 낮은 수익구조를 갖고 있는 것으로 나타났다. 그리고 2000년대 들어서 우리나라 주택시장에서의 가장 큰 변화는 주택의 브랜드화이다. 주택시장의 브랜드화는 우리의 주택시장이 선진화 및 고도화되어 가는 과정이라 할 수 있다. 브랜드는 소비자에게 구매를 위한 탐색비용을 완화해주고 기업에게는 단기적 이윤보다는 장기적 이윤 추구의 동기를 부여함으로서 기업의 반사회적 행동을 억제하는 기능을 한다. 이와 같이 2000년대 이후 우리나라의 주택건설산업은 빠른 성장과 함께 주거의 질적 향상에 크게 기여해 왔다. 품질경쟁을 통한 주택의 브랜드화는 다양한 소비자의 주거 욕구에 대응하고 또는 주거욕구을 창출하여 새로운 주거문화를 창출해왔다. 그러나 서울과 수도권 지역의 가격 불안정으로 인한 정부의 규제강화 일변도 정책은 이러한 주택건설산업을 위축시키고 소비자 주택수요욕구를 제한하고 있다. 최근 지방의 미분양 증가는 지방 주택산업 뿐 아니라 지역경기의 위축으로 이어져 지역 간 격차를 심화시키는 결과를 초래할 수 있다. 이것은 정부의 시장규제가 낳은 또다른 부작용으로 결국 수도권 집중현상을 고착화시켜 서울 수도권지역의 집값 안정에 역행하는 정책결과를 가져올 수 있다. 지방 활성화는 지역간 격차를 해소하고 국토의 균형발전을 이루고자하는 정부의 중요한 정책 사안이다. 민간의 활력 없이 지역의 활성화는 있을 수 없다. 지역별 상황에 따라 정부의 규제완화와 지원책이 필요한 시기이다.

주택관리사보 시험제도 개선방안 연구

천윤욱(Yoon-Uk Cheon) 한국주택학회 2008 주택연구 Vol.16 No.1

주택관리사보의 자질향상을 위하여 한국ㆍ일본ㆍ영국의 자격시험제도와 운영 실태를 비교분석하고 한국의 시험제도를 자체적으로 분석하여 개선방안을 제시하였다. 첫째, 시험과목을 주정한다. 1차 시험에는 민법에는 민사소송과 강제집행절차를, 회계원리에 경제기초이론을 추가하고, 공동주택시설개론에는 첨단주택의 새로운 설비관리를 지속적으로 포함한다. 2차 시험인 공동주택관리 실무에는 조경전문지식을 포함하고, 행정관리론 과목을 추가한다. 둘째, 시험절차와 방법을 개선한다. 1차 시험은 절대평가, 2차 시험은 상대평가를 하여 합격인원을 조정하여야 한다. 장기적으로 2차 시험은 주관식 논술형식으로 전환하고, 또한, 세계화시대에 맞도록 외국어 능력도 측정한다. 셋째, 주택관리사의 양성선발제도는 장기적으로 도입하여야 할 과제이다. 이 방안은 일반대학에 공동주택관리학과를 신설하여 학문적인 영역으로 접근하여야 한다. It was presented improvement methods of the Korean"s housing manager"s a qualifying examination system that make a comparative study between Korea and Japan, England"s housing manager"s a qualifying examination system and operation, to self the Korean"s housing manager"s a qualifying examination for to upgrade the quality of the housing managers. Firstly, it is regulate the examination subjects. The first examination subjects make an addition to civil suit process and the execution proceeding in the civil law subjects, the basic economic theory in the accounting principle subjects, and an introduction of an apartment housing equipment make an addition to constantly about a new equipment management. The Second examination subjects make an addition to the expert knowledge of the landscape architecture, and make an addition to the administration management subjects. Secondly, it make the improve to the examination process and the examination method. It must be regulate the number of persons success in a examination as the first a qualifying examination take the absoluteness, the second a qualifying examination make on the curve valuation. The second examination make a change of direction a subjective question type in the long time, too, take valuate about a foreign languages capability to consider globalization. Thirdly, the housing manager"s education starting system is subject to introduce in the long time. This method must be approach scientific ranges that to establish an apartment housing management subjects in university.