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      • KCI등재
      • 일반논문 : 지대공유형 도시재생사업 모델의 활성화를 위한 공공토지임대제의 정당성 연구

        조성찬 ( Sung Chan Cho ) 서울시립대학교 도시인문학연구소 2013 도시인문학연구 Vol.5 No.2

        토지와, 토지가 생산에 기여한 대가인 지대(地代)를 누가 소유하느냐는 문제는 재산권 철학의 변화 과정에서 매우 중요한 주제였다. 역사적으로나 철학적으로 토지재산권에 대한 다양한 관점이 형성되어 왔는데, 그 중에서도 자본주의 시장경제를 살아가고 있는 오늘날 토지와 지대가 사적 재산권으로 설정되어야만 안전한 교환 대상이 되고 시장경제 발전의 기초가 된다는 관념이 우리의 의식을 강하게 지배하고 있다. 이러한 인식에 기초하여 진행되어 온 한국의 도시개발은 지대추구를 당연시하다 결국 최근 도시재정비 사업에서 시장실패를 경험하고 있다. 핵심 이유는 지대의 또 다른 이름인 개발이익이 부동산경기 저하 등으로 인해 기대했던 것만큼 현실화되지 않고 있기 때문이다. 이에 기존과는 다른 도시재생사업 접근법이 필요한 상황이다. 본 연구자는 그 대안 중 하나로 공공토지임대제에 기반한 도시재생사업 모델을 제시하면서 정책적 타당성이 있음도 함께 제시하였다. 그럼에도 불구하고 공공토지임대제에 기반한 모델이 각종 도시재생사업의 토지재산권 문제를 해결하기 위한 정책대안으로 활발하게 활용되고 있는 것은 아니다 이는 자본주의 토지사유제에 편향된 정책 연구자들과 담당자들이 공공토지임대제가 갖는 정당성을 근본적으로 인식하지 못하기 때문인것으로 보인다. 이러한 문제의식에 기초하여 본 논문은 정책 차원의 타당성보다 근본적으로 소유적 관점, 기본적인 재산권의 관점 및 새로운 시장변화에 부응해야 한다는 관점에서 그 정당성을 제시하고자 하였다. 공공토지임대제가 갖는 정당성은 다음의 세 가지 차원으로 제시할 수 있다. 첫째, 토지사유제를 지지하는 철학적 견해들을 비판적으로 검토한 결과, 토지사유제 지지론은 개인에게 절대적인 토지소유권을 인정한다는 점에서는 정당성을 상실한다. 반면 토지사유제의 대척점에 서 있는 공공토지임대제는 개인에게 우선적인 토지사용권을 보장할 뿐만 아니라 독점적 토지사용의 대가인지대를 환수하여 공유한다는 점에서 ``소유권적 정당성``을 갖는다. 둘째, 기본권의 원리로서 ``배제되지 않을 토지재산권``에 기초하여 공공토지임대제를 검토한 결과 공공토지임대제는 ``공유재산도 개인재산이다``는 명제를 충족시킬뿐만 아니라, 지대공유를 통해 ``배제되지 않을 토지재산권`` 조건을 충족하기 때문에 ``비배제권적 정당성``을 갖는다. 셋째, 새로운 네트워크 사회에서 예견되는 임대형 토지이용에 기초하여 공공토지임대제를 검토한 결과, 공공토지임 대제는 소수의 토지독점으로부터 벗어날 수 있을 뿐만 아니라 시장경제와도 조화를 이룰 수 있어 ``시장효율적 정당성``을 갖는다. Who owns land and land rent which is given for the price of contribution to production has been a critical issue in the course of property theory`s development. There has been formed various view points about land property historically or theoretically. Among them, the concept that only the private land ownership can guarantee the safe exchange and the development of market economy has dominated our mind in the context of capitalism economy. Korea`s urban development based on such concept has took rent-seeking for granted that we are now facing market failure in the urban regeneration projects. The main reason for the market failure is the unrealized development gains from the decline of property market. Thus, we need to apply alternative approach. For this reason, I have suggested some alternative urban regeneration policies based on public land leasing system including the policy`s legitimacy. Alternative policies, however, has not been accepted as a useful tool yet. I assume that policy researchers and public officials did not perceive the legitimacy of public land leasing system fundamentally. Based on such critical mind, this paper suggested the legitimacy of public land leasing system in terms of ownership point, unexclusive property point and networked market point. The legitimacies of public land leasing system this paper elicited are like below. First, after examining the historical and theoretical opinions which advocated the private land ownership, I showed private land ownership theories lose it`s legitimacy. Because those theories admit the ultimate land ownership to owners. On the contrary, public land leasing system which guarantees not only land use right to people, but also confiscates land rent obtains the ownership legitimacy. Second, after examining public land leasing system in terms of ``individual right not to be excluded`` as a principle of basic property right, public land leasing system has the legitimacy of unexclusive property. Because public land leasing system can satisfy two conditions: 1) public property is also another kind of private property; 2) governments confiscate and share land rent. Third, examining public land leasing system in terms of networked land leasing which will be expanded in the future, public land leasing system has the legitimacy of market efficiency. Because it can help land users escape from land monopoly. Furthermore, it can be harmonious with market economy.

      • KCI등재

        대안적인 토지임대형 도시재정비사업 모델 연구

        조성찬(Cho Sung Chan) 한국도시행정학회 2012 도시 행정 학보 Vol.25 No.2

        Long-lasting ‘ Joint redevelopment of the owner and the construction company’ depending on the privatization of the betterment is already over. Now, it’s the time for this kind of redevelopment to be changed toward more sustainable one. True social innovation should depends on true fairness. The essence of fairness in the property is the recapture of the betterment, or unearned land income. This study aims to draw ‘Urban Redevelopment Model based on Public Land Leasing System(URM-PLLS)’ which satisfies both the principle of recapture of the betterment and applicability. To study alternative model, this paper suggested URM-PLLS and then analyzed the applicability of it from the point of property owner, local government and the new tenant together with the case of Garak Apartment redevelopment. The outcomes proved that URM-PLLS could persuade the three bodies economically. Yet land-use fee for the tenant could be so burdened that delicate policy is demanded. The most sensitive variables which determined the applicability of URM-PLLS are land price and the increased floor-area ratio. High land price in time of purchase is decisive to the over all applicability. On the other hand, increased floor-area ratio is decisive to retaining the redevelopment finance. The applicability of URM-PLLS would be diversified according to the combination of land price and increased floor-area ratio. The study for general econometric model considering two variables should be followed in the future.

      • 피부 화장품 및 의약품 효능 평가를 위한 피부영상 매칭에 관한 연구

        조성찬(Cho Sung-Chan),이기정(Lee Ki-Jung),황보택근(Whangbo Taeg-Keun) 한국콘텐츠학회 2006 한국콘텐츠학회 종합학술대회 논문집 Vol.4 No.2

        최근 기능성 화장품법이 공포되면서 피부 관련 화장품 및 의약품의 효능 측정 및 정확성 향상에 관한 연구가 필요하게 되었다. 특히 피부개선 정도를 확인하기 위해서는 피부의 정확한 위치를 비교하여야 하는데 현재까지는 사람의 눈을 통해 수동적으로 영상을 매칭하여 평가하는 실정이다. 이로 인해 비교 영상끼리의 매칭 정확성이 떨어지며 개선정도 측정 또한 정확하게 이루어 지지 않고 있다. 본 연구는 피부개선 정도 평가의 정확성을 높이기 위한 영상의 자동 매칭 시스템을 제안한다. 첫째로 피부 영상의 특징을 모공 및 주름으로 정의하여 모공 및 주름이라 예상되는 후보영역들을 추출하고, 각 추출된 영역의 모멘트를 이용하여 모공과 주름을 구분한다. 그 후 구분된 각 영역들 질량 중심점을 계산하여 계산된 중심점들 간의 벡터값을 계산한다. 이렇게 각 영상에서 계산된 벡터값의 유사성을 비교하여 기 획득된 피부 영상과 참조 영상의 매칭을 수행한다. 본 알고리즘의 우수성은 실험을 통해 평가하였다. As the recent announcement of the functional cosmetics law, the need of studies on efficacy evaluation of skin related cosmetics and medical supplies has grown. Especially to identify skin improvement, we have to compare the exact parts of the skin, however up to now it is compared only by image matching that is appeared to the human eye. This study proposes the automatical image matching system for improving the accuracy of evaluation a skin improvement. Firstly we define the feature of the skin pores and wrinkles, and extract anticipation region from skin images. And then, we calculate moments for each extracted regions and classify them as pores and wrinkles. After that, we calculate the vector by computing centroids between each regions. Through this process, we compare the vector similarities and perform the matching between existing image and reference image. To verify the efficiency of the algorithm, several experiments are conducted.

      • KCI등재

        중국 토지연조제 실험이 북한 경제특구 공공토지임대제에 주는 시사점 -션전 경제특구, 상하이 푸동신구, 수조우 산업단지 사례 분석-

        조성찬 ( Sung Chan Cho ) 한중사회과학학회 2012 한중사회과학연구 Vol.10 No.1

        Chinese government has been applying premium leasehold system which takes land use fee at a time since 1990. But because of fatal problems that premium leasehold system has caused, Chinese government re-started new experiment of land use system to supplement premium leasehold system`s errors since 1999. This new system is annual land leaseing system. This paper analyzed 3 cases of China: Shenzhen Special Economic District, Shanghai Pudong new district, Suzhou Industrial Park. From this case study, I intended to draw important insights to be applied in N. Korea`s special economic zones, which have been influenced directly from China`s land reform experiences. For this case study, I drew public land leasing system`s practice principles, or ``land principles``. After case study, I found that the Pudong case showed most important insights. First of all, Pudong case expanded applying range to the extent of extra site, housing site belonged to important industry and guarantee-housing site. Next, when new special economic district is constructed, government land banking organization take a charge for the infrastructure construction and financing. By the way, if government doesn`t have sufficient ability, then ``government drive-market oriented method`` can be applied. Finally, Pudong case tried elementary step to implement ``tax-shift`` principle, where urban land tax is exempted from annual land rent. Shenzhen case showed important insights both on the transfer to annual land leaseing system, and on the evaluation of annul land rent. Suzhou case showed a important insight on the proper evaluation period of annul land rent.

      • 미나리, 시금치, 엇갈이배추 및 쪽파 중 살충제 Chlorantraniliprole의 잔류량 비교

        조성찬 ( Sung-chan Cho ),이상협 ( Sang-hyeob Lee ),곽세연 ( Se-yeon Kwak ),홍성현 ( Seong-hyeon Hong ),김효정 ( Hyo-jeong Kim ),사커아니룻다 ( Aniruddha Sarker ),경기성 ( Kee-sung Kyung ),김태화 ( Tae-hwa Kim ),김장억 ( Jang-eok K 한국환경농학회 2018 한국환경농학회 학술대회집 Vol.2018 No.-

        Different growth type of crops is one of major factors determining residual patterns of pesticides in them. In this study, residual characteristics of chlorantraniliprole in water dropworts (WD), spinach (SP), Korean cabbage (KC) and green onion (GO) which are different in leaf size and shape were investigated. Commercial chlorantraniliprole (5%, SG) was sprayed 2 times at interval of a week prior to harvest, and whole crop samples were collected at final application and harvest days. Residual amounts of chlorantraniliprole in the WD, SP, KC and GO were analyzed using HPLC-UVD, and recovery rates of chlorantraniliprole spiked with 0.4 and 2.0 mg/kg on the WD, SP, KC and GO ranged from 86.6 to 101.0%. Initial residual amounts of chlorantraniliprole were 0.51-1.26 mg/kg in WD, 0.47-2.41 mg/kg in SP, 0.32-1.86 in KC and 0.12-0.65 mg/kg in GO. These results show that initial amounts of chlorantraniliprole deposited on SP is the most amounts in four crops as opposed to GO and it may be 4 folds larger than those in GO, when assuming that weights of the SP and GO are same. Pesticides applied on SP and KC, which has wide and rough leaves, may have larger residual amount than those on WD and GO.

      • KCI등재

        거품 의존형 오너십 소사이어티(Ownership Society) 전략과 전세대란의 인과관계 연구

        조성찬(Cho, Sung-Chan) 한국공간환경학회 2010 공간과 사회 Vol.34 No.-

        본 연구는 현 전세대란이 정부가 거품에 의존하여 주택소유를 확대하고 이를 통해 경기부양과 ‘보수 정치세력 강화를 통한 정권 재창출’을 추구하는 “오너십 소사이어티 전략”으로 인해 발생했다고 보았다. 이러한 관점에서 거품의 발생원인과 특성을 이론적으로 살펴보기 위해 지대자본화와 부동산담보대출이 결합하여 발생한 ‘비실물화폐’가 곧 거품임을 핵심으로 하는 ‘지대자본유동화 이론’을 제시하였다. 다음으로 이 이론에 기초해 미국 부시정부가 추진했던 오너십 소사이어티 전략은 결국 서브프라임 모기지 사태와 정권이양이라는 ‘역설’에 빠질 수밖에 없었음을 살펴보았다. 본론에서는 현 정부가 추진하고 있는 주택정책이 사실상 부시정부의 거품 의존형 오너십 소사이어티 전략과 같음을 검토한 후 시장의 수요공급 자동조절 기능 실패와 정부의 수요공급 인위조절 기능 실패로 나누어 전세대란이 발생한 인과관계를 살펴보았다. 결론에서 ‘거품 탈피형 주택소유 정책’과 공공임대주택 정책의 균형을 핵심 기조로 주택공급체계의 개선 방향을 모색하였다. In this study, I perceived that current Chun-Sei crisis has been rooted from the boom-depending Ownership Society Strategy. For the proof of this view point, at first I suggested a new theory, Liquidization of Capitalized Rent, which could explain the boom of housing price using by new concept of Non-Real Money. And then, I scrutinized the paradox of Bush administration’s Ownership Society Strategy. After verifying that Lee administration’s housing policy is also the boom-depending Ownership Society Strategy, I verified the causal relationship between this Strategy and Chun-Sei crisis.

      • KCI등재

        선전경제특구 공공토지임대제 개혁과정에서 지대납부 방식의 중요성 연구

        조성찬 ( Sung Chan Cho ) 현대중국학회 2011 現代中國硏究 Vol.13 No.1

        본 연구는 공공토지임대제의 성공적인 실시를 위해 토지사용료(지대) 일시불 방식(토지출양제)보다 매년 납부 방식(토지연조제)이 더 바람직하다는 가설에 기초하여 선전경제특구 공공토지임대제 개혁과정을 분석한 것이다. 분석대상은 첫째, 지대원리에 기초하여 공공토지임대제 개혁과정이 지대 납부방식을 기준으로 전개된 과정과, 둘째, 지대자본유동화 이론에 기초하여 일시불 방식이 끼친 경제적 영향에 대한 분석이다. 분석 결과는 다음과 같다. 선전경제특구 공공토지임대제 개혁과정은 지대납부 방식을 기준으로 5단계를 거쳐 왔다. 제1단계(1978∼1981년)와 제2단계(1982∼1987년)는 ``일시불 지대납부`` 또는 ``매년 지대납부``로, 매년 지대납부 방식이 제도적으로 중요한 위치를 차지하고 있었다. 그러나 제3단계(1988∼1999년)에서 ``토지출양금(主) 및 토지사용료(補)`` 체계로 전환하면서 매년 지대납부 방식이 보조적인 위상으로 하락하였다. 제4단계(1997∼현재)에 들어서면서 ``토지출양금+토지사용료``(主)와 ``연지대``(補) 체계로 전환되어 부분적이지만 독립적으로 토지연조제를 실행할 수 있는 가능성이 열렸다. 마지막 제5단계(1999∼현재)에서는 토지사용료가 토지사용세로 대체되고 제4단계의 쌍궤제 체계가 법적으로 더욱 강화되었다. 선전의 현행 토지연조제는 적용범위에서 한계가 있음은 분명하나, 지대원리의 세 번째 원리인 ``매년 지대납부`` 원칙이 강화되어 가는 방향으로 전개되고 있다고 평가된다. 지대자본유동화 이론의 관점에서 토지출양제가 선전경제특구에 미친 영향을 분석한 결과 크게 4가지 분석결과를 얻을 수 있었다. 첫째, 출양방식이 입찰 및 경매방식과 결합하여 지가 급등을 초래했으며, 둘째, 토지사용권 재양도 과정에서 다량의 매매차익이 사유화되었음이 추정되었고, 셋째, 출양방식으로 인해 과도한 담보대출 의존구조를 초래했으며, 넷째, 출양방식으로 인한 과도한 토지사용권 양도 및 불안정한 재정수입을 초래하였다. 본 연구의 결론으로, 선전경제특구의 공공토지임대제 경험이 지대원리와 지대자본유동화 이론의 타당성을 뒷받침하고 있음을 알 수 있다. 또한 중국의 공공토지임대제가 매년 지대납부 방식을 강화하는 방향으로 더욱 개혁되어야 한다는 것이다. In this study, I analyzed the reform stages of Public Land Leasing System in ShenZhen Special Economic Zone, based on the hypothesis that Annual Land Leasing System is much better than Premium Leasehold System. The analysis objects are : first, to analyze the reform stages of Public Land Leasing System in terms of paying rent, based on rent principle; second, to analyze the impact that Premium Leasehold System affected, based on the theory of Liquidization of Capitalized Rent. The outcome is like below. Public Land Leasing System in ShenZhen Special Economic Zone have been going through five steps : the method to pay rent of both the first stage(1978-1981) and the second stage(1982-1987) is ``premium or annual paying rent``(seletive). But in the third stage(1988-1999), this method changed into ``premium and land use fee``, and the role of annual paying rent method dropped into the secondary status. Entering the forth stage(1997-now), ``premium and land use fee`` system changed again into ````premium and land use fee`` or annual paying rent`` system. Thus, the possibility to apply annual land leasing system partially and independently reopened. In the final stage(1999-now), land use fee was substituted with land use tax, and the two-tier system of forth stage was strengthened by law. Even though today`s annual land leasing system of ShenZhen is limited in terms of a range of application, this system is estimated to be strengthened toward fulfilling the third rent principles. After analyzing the impact that premium leasehold system affected, based on the theory of liquidization of capitalized rent, we obtained four outcomes : first, the combination of premium leasehold system and ``bidding/auction system`` brought about the sharp rise of land price; second, it is assumed that the large portion of land price rise was privatized; third, premium leasehold system caused a excessive mortgage-depending structure; and forth, premium leasehold system caused a excessive transfer of land use right and unstable revenues.

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