수도권 지하철 네트워크 확장이 아파트 월세 가격에 미치는 영향 분석 - 수정반복매매모형을 중심으로 -

김효정,이창무,이지수,김민영,류태현,신혜영,김지연,Kim, Hyojeong,Lee, Changmoo,Lee, Jisu,Kim, Minyoung,Ryu, Taeheyeon,Shin, Hyeyoung,Kim, Jiyeon 한국국토정보공사 공간정보연구원 2021 지적과 국토정보 Vol.51 No.2

Continuous subway line expansion over the years in Seoul metropolitan area has contributed to improved accessibility to public transport. Since public transport accessibility has a significant impact on housing decisions, quantitative analysis of correlation between housing prices and public transport accessibility is regarded as one of the most important factors for planning better housing policies. This study defines the reduction of traveling time resulted from the construction of new metro stations despite them not being the closest stations as 'Network Expansion Effect', and seeks to understand how the Network Expansion Effect impacts on housing prices. The study analyzes monthly rent data converted from upfront lump sum deposit, so called Jeonse in Korea, from 2012 to 2018, through 'A Modified Repeat Sales Model.' As a result, the effect of 'Network Expansion' on rental prices in Seoul has stronger during the period of 2017 to 2018 than the base period of 2012 to 2014, which suggests the 'Network Expansion' has a meaningful effect on rent. In addition, in comparison between the most and the least affected group of apartments by 'Network Expansion Effect', the most affected group has more price increase than the least affected group. These findings also indicate that different levels of 'Network Expansion Effect' have various influences on the value of residential real estate properties. 수도권 지하철 노선확장 사업을 통해 수도권 거주민의 대중교퉁 접근성은 지속적으로 향상되고 있다. 이러한 대중교통 접근성은 주거지 선택 시 가장 중요한 요소 중 하나로 지하철 노선확장에 따른 접근성 향상이 주택가격에 미치는 영향을 정량적으로 추정하는 것은 주택정책에 있어 중요하다. 이 연구는 노선신설에 따라 최근접 지하철역의 변화없이 발생하는 다른 지하철역까지의 통행시간 단축을 네트워크 확장효과로 정의하고, 이것이 주택가격에 미치는 영향력을 확인하고자 한다. 이를 위해 2012년부터 2018년까지 서울시 아파트 전월세확정신고자료를 이용하여 월세로 전환 후, 수정반복매매모형을 통해 시계열적으로 분석하였다. 그 결과, 기준이 되는 기간(2012~2014년)에 비해 비교기간 (2017~2018년)에 네트워크 확장효과가 서울시 아파트 월세가격에 미치는 영향력이 상대적으로 더 증가했으며, 이는 지하철 네트워크 확장효과가 주택의 임대료 형성에 유의미한 영향을 미친다는 것을 시사한다. 또한, 분석과정에서 네트워크 확장효과의 상하위 아파트 그룹을 비교한 결과, 네트워크 확장 효과 하위그룹보다 상위그룹에서 영향력의 상승폭이 상대적으로 컸으며, 이를통해 네트워크 확장 효과의 정도에 따라 주택의 가치에 자본화되는 수준도 다르다는 것을 확인할 수 있었다.

가구의 신규주택공급 이주지 선택 모형 실증분석

이재우(JaeWoo Lee),위정환(JeongHwan Wee),이창무(ChangMoo Lee) 한국주택학회 2016 주택연구 Vol.24 No.2

주거이동과 주거지 선택은 도시주택분야에서 가장 많은 관심대상이 되어온 연구주제 의 하나이다. 그럼에도 불구하고 지금까지 주거이동과 주택공급과의 관계에 초점을 둔 연구는 이루어지지 못해왔다. 재고주택과 구분되는 신규주택 공급에 의한 주거이동 특성에 대한 이해와 적절한 분석모델은 대규모 공공개발의 타당성 분석과 밀접히 관련되어 있다. 이에 본 연구에서는 주택시장에서의 신규주택 공급에 따른 주거이동과 주거지 선택을 모형화하였다. 먼저, 효용극대화 과정에서 주거지를 선택하는 가구의 주거지 선택을 이산선택모형에 기초하여 이론모형을 정립하고, 신규 주택공급효과에 의한 지역별 전입량 추정치를 활용하여 모형을 실증분석하였다. 그 결과 가구의 신규공급 주택의 선택은 대규모 개발지에서의 신규주택을 보다 선호하는 특성을 확인할 수 있었으며, 재고 주택을 포함하는 기존 연구들과 동일하게 신규공급 주택의 주거입지 선택은 고용접근성이 중요하게 영향미치고 있음을 확인하였다. 신규공급 주택에 대한 가주의 주거지 선택을 모형화하고 실증분석한 본 연구는 대규모 택지개발 추진과정에서 지방자치단체나 공공개발자에게 정책적, 실무적으로 매우 유용하게 활용될 수 있을 것으로 기대된다. Residential location choice is one of the most popular topics in urban studies. However, there have been few researches focusing on relationship between migration behavior and housing supply which can be by the existing stock or by new construction. This lack of an adequate analytical model to account for moves by housing supply often leads to improper decision making which may cause significant financial difficulties by public developer. This research seeks to model residential moves to new homes in housing markets. Based on the discrete choice model assuming that households choose their residential location to maximize their utility, this paper empirically tested residential movement of households. Using estimated migrations data to new housing from Internal Migration Statistics in Statistics Korea, this research found that households tend to move to new homes in large scale housing development area. The empirical results also indicated that accessibility from new homes to workplace is an important determinant of residential location choice for households. We expect that research findings of this paper provide useful implications to local governments and public development agency in preparing for their housing supply strategies.

石炭의 黑鉛性에 關한 硏究 (第2報)

오신섭,이석원,이창무,Sin Sup Oh,Suk Won Lee,Changmoo Lee 대한화학회 1963 대한화학회지 Vol.7 No.2

In the previous paper of the series of researches on the graphitic properties of anthracites, authors have already reported the results on the electrical specific resistance measurements for Korean anthracites in order to develope a simple methods which differentiate graphite from anthracite. In this paper, the X-ray diffraction method and oxidation have been applied and compared with the results which were obtained by the specific resistance measurements in the previous paper. It has been confirmed that there is a parallel relation between the value of specific resistance measurement and height of hexagonal peak by X-ray diffraction, but the color reaction due to graphitic acid by oxidation does not show any definite critical points between graphite and anthracite.

서울시 권역별 중심지 영향력의 변화 분석: 오피스 순점유비용을 이용하여

박경현 ( Park Kyunghyun ),이창무 ( Lee Changmoo ) 한국부동산분석학회 2022 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2022 No.1

상업용 부동산 시장은 도시의 변화를 나타내는 하나의 부분이다. 서울시는 다핵화가 진행된 이후에도 지속적으로 다양한 요인에 의해 변화하고 있다. 본 연구는 서울시의 도시공간구조의 변화를 살펴보기 위해 상업용 부동산 시장 중 오피스 시장을 들여다보았다. 기존의 선행연구에서는 도시공간구조를 파악하기 위해 오피스 시장의 현재 시장 상황이 반영되지 않은 호가 임대료를 이용하여 분석한 한계가 있었다. 본 연구의 목적은 시장 상황을 반영하지 못하는 부분을 보완하기 위해 렌트프리가 반영된 오피스 순점유비용을 이용하여 오피스 가격경사계수를 추정하고, 이를 통해 서울시 도시공간구조의 동적인 변화와 실제 값을 파악하는 것이다. 분석은 2017년 1분기부터 2022년 1분기까지 서울시 전역의 오피스를 대상으로 각 핵심권역(도심, 강남, 여의도)까지의 네트워크 거리를 계산하여 진행하였다. 중심지별 상대적인 영향력의 동적 변화를 추정하기 위해 McMillen(2003)의 수정반복매매모형(modified repeat sales model)을 이용하였으며, 헤도닉가격모형(hedonic price model)을 통해 각 권역의 실제 영향력을 확인하였다. 연구 결과를 종합하면, 시장상황이 반영되지 않은 순점유비용을 이용하여 상대가격경사계수를 추정한 결과, 도심권역은 영향력의 변동이 거의 없었으나, 강남과 여의도권역은 지속적으로 증가하였다. 반면, 렌트프리를 반영한 순점유비용을 통한 상대가격경사계수 추정결과 2020년을 기점으로 도심권의 영향력이 크게 하락하였고 현재까지 그 방향성이 유지되고 있다. 그러나 헤도닉가격모형을 이용하여 절대가격경사계수를 추정한 결과, 도심권역의 영향력은 감소하고 있지만 여전히 여의도권역에 비하여 중심성이 강한 것으로 나타났다.

전월세전환율 결정요인 분석에 관한 연구 : 서울특별시 강남구와 노원구를 중심으로

유송지 ( Yu Songji ),이창무 ( Lee Changmoo ) 한국부동산분석학회 2022 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2022 No.1

국내 주택의 임대시장은 전세와 순수월세, 그리고 보증부월세가 공존하는 국내만의 독특한 임대계약의 형태로 구성되어 있으며, 임차형태별 비중을 살펴보면 보증부월세의 비율은 지속적으로 증가하고 있고, 전세 비율은 하락세를 보이고 있다. 일반적으로 전월세전환율은 임대계약의 형태를 결정함에 있어 전세 보증금을 월세로 전환하고자 할 때 적용되는 비율을 의미한다. 과거 시장에서 관측되는 전월세전환율은 시장이자율보다 높은 수준을 유지하고 있었던 반면, 최근 그 격차가 점차 줄어들었으며 시장이자율이 급등함에 따라 서울의 전월세전환율을 역전하는 모습을 보였다. 본 연구는 2003년부터 2022년 10월까지의 패널데이터를 구축하여 전세와 보증부월세의 간 관계를 이해하는 지표로 활용되는 전월세전환율의 결정요인에 대한 실증분석을 수행하고, 자본환원율, 시장이자율, 기대가격상승률의 변수를 통해 전월세전환율과의 관계를 확인하였다. 패널모형을 통해 실증분석한 결과, 전월세전환율은 레버리지 가설에 따라 시장이자율보다 자본환원율, 기대가격상승률에 의해 통계적으로 유의하게 양(+)의 영향을 받는 구조로 작동되는 것으로 나타났다. 본 연구는 장기 패널데이터를 통하여 전월세전환율의 결정요인을 분석하였다는 의의가 있으나, 전월세전환율이 하부지역별로 상이한 수준을 보인다는 점, 아파트만을 분석대상으로 하였기 때문에 국내 주택임대시장 전체를 판단하기 어렵다는 점에서 한계점을 가진다.

부동산보유가구의 가계부채 위험 변화 분석 -2012년과 2022년을 비교하여-

구윤모 ( Koo Yunmo ),이창무 ( Lee Changmoo ) 한국부동산분석학회 2023 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2023 No.1

최근 들어 투자 목적의 부동산 구매가 늘어가고 있다. 또한, 부채상승의 폭이 자산 증가 폭에 비해 더 빠르게 증가하고 있다. 따라서, ‘영끌’족의 가계부채 위험이 커져감에 따라 부채상환 위험 역시 올라가고 있다. 이에 따라, 본 연구는 부채 보유가구 중 부동산 보유가구에 중점을 두었다. 2012년과 2022년 가계금융복지소사 자료를 이용하여 가구 특성별 및 다양한 요인을 분석하여 부채 위험을 평가하였다. 연구 결과는 가계 부채를 악화시킬 수 있는 여러 지표가 과거에 비해 악화되었음을 보여준다. 이러한 추세가 계속된다면, 가계 부채에 관련 위험이 주택시장에 미칠 영향이 상당할 것으로 사료된다. 또한, 차가 타1주택 소유자와 같은 특정 부동산 보유유형 및 2030 세대에서 다른 유형보다 더 크게 위험에 노출된 것으로 나타났다.

APC 모형에 기초한 성별에 따른 가구주율 분석

곽하영(Kwak, Hayoung),이창무(Lee, Changmoo) 한국주택학회 2017 한국주택학회 학술대회 발표논문집 Vol.2017 No.1

최근 우리나라는 1인 가구 및 고령자 가구의 증가 등 가구 구조가 크게 변화하고 있다. 가구유형 및 가구분화 변화는 주택소비의 기본단위인 가구 수에 영향을 미치며, 총 가구 수 추정은장래주택수요예측을 하는데 필수적으로 요구된다. 인구의 가구구성을 가장 잘 나타내 주는 것은 대상인구 중 가구주가 되는 비율인 가구주율로, 가구 변화를 파악하기 위해서는 가구주율의특성을 살펴볼 필요가 있다. 현재 통계청에서는 성별 및 연령별 가구주율 추계결과를 1985년부터 5년 단위로 발표하고 있다. 가구주는 특정 가구를 실질적으로 대표하는 사람을 뜻하는 것으로 가구주율은 단순히 특정 시점과 생애주기에 따른 영향 뿐 아니라 각 가구가 경험한 과거를 포괄적으로 설명할 수 있는 탄생코호트(세대) 효과를 지닐 것으로 판단된다. 이에 본 연구는 통계청의 시ㆍ도별 가구주율 자료를 바탕으로 연령효과, 코호트효과, 시간효과를 종합적으로 내재화할 수 있는 APC(Age-Period-Cohort) 모형에 기초하여 성별에 따른가구주율의 개별효과를 분석하였다. 또한, 추가적으로 가구형성은 주택시장과 상호관련성을가지므로 구매력과 주거비용이 가구주율에 영향을 미치는지 확인하고자 하였다. APC모형 추정 결과 남성의 코호트효과는 1936~45년생에서 정점을 보이고 그 이후 세대에서는 이전 세대보다 안정적으로 감소추세를 보이는 것으로 나타났다. 반면 여성의 코호트효과는 1926~35년생까지 증가하다가 1946~55년생까지 감소하고 이후 세대에서 다시 증가하여1986~95년생에서 코호트효과가 정점을 보이는 형태를 나타냈다. 본 연구는 가구주율이 시점과 연령의 영향 뿐 아니라 탄생코호트에 따른 효과를 지닌다는결과를 제시하여 장래주택수요 예측에 필수적인 가구 수 추정을 위한 가구주율이 지닌 특성을 파악하는데 기여했으며, 지역별 주택수요예측의 기초연구로 활용될 수 있을 것으로 판단된다.

COVID-19로 인한 5대 대도시권 입찰지대 기울기 변화에 관한 연구

권민성 ( Minusng Kwon ),이창무 ( Changmoo Lee ) 한국부동산분석학회 2021 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2021 No.1

도심은 지식, 도시개발, 그리고 도시 성장의 중심지로 기능하며 도시 내 및 주변 인구로 하여금 도심 주변으로 밀집되어 거주하려는 수요를 높여왔다. 이러한 현상은 Alonso(1964)의 입찰지대 함수 또는 입찰지대 기울기로 설명이 가능했으며 현재까지도 도심의 영향력을 설명하는 도구로써 활용되고 있다. 2020년 전 세계는 코로나 바이러스라는 유행병을 시작으로 재택근무의 확산과 함께 도심(고용의 중심지)으로부터 멀리 떨어져 거주하려는 움직임이 미국, 영국을 비롯하여 국내에서도 관찰되었다. 본 연구는 Alonso(1964)의 입찰지대 기울기를 적용하여 서울대도시권을 포함한 5대 대도시권의 입찰 지대 기울기 변화를 확인하고자 한다. 해당 연구는 A. Gupta et al., (2020)의 연구에서 착안하여 5대 대도시권 입찰지대 기울기 변화를 코로나-이전과 코로나-이후로 나누어 확인하였다.

집합상가 실거래지수 산정에 대한 연구

김유진 ( Kim Youjin ),이재우 ( Lee Jaewoo ),이창무 ( Lee Changmoo ) 한국부동산분석학회 2023 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2023 No.0

주택·오피스 시장에 비하여 집합상가 시장의 가격지수 작성 시도는 부족한 실정이다. 이는 공신력있는 자료의 부재와 집합상가 특유의 용도·위치에 따른 큰 가격편차 때문이다. 이외에도, 타 시장과 비교하여 거래사례가 많지 않은 것 또한 그 이유 중 하나이다. 그럼에도 소매상업용 부동산 시장의 활성화를 위한 매매가격지수 작성의 필요성이 증대되고 있다. 따라서 본 연구에서는 한국부동산원 상업용부동산 임대동향조사의 상권구분에 따라 광역상권 하위상권별 집합상가 재고를 우선적으로 식별하였다. 제한된 정보를 공개하는 국토교통부 실거래가와 집합상가 재고를 매칭하기위해 건축물대장의 속성정보를 활용하여 호별 실거래자료를 구축하였다. 또한, 세분화된 하위상권별 안정적인 지수 산출을 위해 베이지안 추론을 바탕으로 집합상가 상권별 반복매매모형 지수를 산출하였다. Francke(2017)의 연구에 착안하여 모형을 RWD(Random Walk with Drift)로 안정적인 지수 산출 가능성을 확인하였다. 중첩 OLS(Ordinary Least Squares)와 RWD 모형별 지수의 성능을 비교하였으며, 지수의 통계적 신뢰도(MS티, Mean of Standard Error of Index)와 지수의 안정성(SI, Stability Index)를 통해 지수의 안정성을 비교분석하였다.

IOT 환경에서의 사용자 보안에 관한 연구

양현정 ( Hyunjung Yang ),이창무 ( Changmoo Lee ) 한국정보처리학회 2017 한국정보처리학회 학술대회논문집 Vol.24 No.1

최근 사람과 사람, 사람과 사물의 연결에서 일상생활의 모든 것들을 상호 연결시키려는 사물인터넷기술이 신 성장 동력의 핵심으로 주목받고 확산되어가고 있다. 이러한 IoT 기술의 활성화 및 신규 서비스 창출로 인해 우리의 삶의 질 향상 및 산업 발전을 이루고 있지만 인터넷에 연결된 장치의 수가 증가할수록 이에 수반하는 공격 대상 증가 및 위협 요소도 확장되어 가고 있어 사물인터넷 환경을 안전하게 구축하고 확산하기 위해서는 반드시 사물인터넷에 수반되는 보안적인 이슈를 해결해야 한다. 이러한 해결방안은 단순히 기술적 대응만이 아닌 사용자 스스로가 위협요소를 대처할 수 있도록 사용자 보안 대응방안이 필요하다. 이에 따라 본 연구에서는 IoT 환경에서 발생할 수 있는 위험요소를 도출하고, 이를 토대로 일반 사용자 환경에서 고려해야할 위험요소를 검토해보고 사용자 위협요소는 크게 기술적, 비기술적인 관점으로 구분하여 제시하였다.