가구의 신규주택공급 이주지 선택 모형 실증분석

이재우(JaeWoo Lee),위정환(JeongHwan Wee),이창무(ChangMoo Lee) 한국주택학회 2016 주택연구 Vol.24 No.2

주거이동과 주거지 선택은 도시주택분야에서 가장 많은 관심대상이 되어온 연구주제 의 하나이다. 그럼에도 불구하고 지금까지 주거이동과 주택공급과의 관계에 초점을 둔 연구는 이루어지지 못해왔다. 재고주택과 구분되는 신규주택 공급에 의한 주거이동 특성에 대한 이해와 적절한 분석모델은 대규모 공공개발의 타당성 분석과 밀접히 관련되어 있다. 이에 본 연구에서는 주택시장에서의 신규주택 공급에 따른 주거이동과 주거지 선택을 모형화하였다. 먼저, 효용극대화 과정에서 주거지를 선택하는 가구의 주거지 선택을 이산선택모형에 기초하여 이론모형을 정립하고, 신규 주택공급효과에 의한 지역별 전입량 추정치를 활용하여 모형을 실증분석하였다. 그 결과 가구의 신규공급 주택의 선택은 대규모 개발지에서의 신규주택을 보다 선호하는 특성을 확인할 수 있었으며, 재고 주택을 포함하는 기존 연구들과 동일하게 신규공급 주택의 주거입지 선택은 고용접근성이 중요하게 영향미치고 있음을 확인하였다. 신규공급 주택에 대한 가주의 주거지 선택을 모형화하고 실증분석한 본 연구는 대규모 택지개발 추진과정에서 지방자치단체나 공공개발자에게 정책적, 실무적으로 매우 유용하게 활용될 수 있을 것으로 기대된다. Residential location choice is one of the most popular topics in urban studies. However, there have been few researches focusing on relationship between migration behavior and housing supply which can be by the existing stock or by new construction. This lack of an adequate analytical model to account for moves by housing supply often leads to improper decision making which may cause significant financial difficulties by public developer. This research seeks to model residential moves to new homes in housing markets. Based on the discrete choice model assuming that households choose their residential location to maximize their utility, this paper empirically tested residential movement of households. Using estimated migrations data to new housing from Internal Migration Statistics in Statistics Korea, this research found that households tend to move to new homes in large scale housing development area. The empirical results also indicated that accessibility from new homes to workplace is an important determinant of residential location choice for households. We expect that research findings of this paper provide useful implications to local governments and public development agency in preparing for their housing supply strategies.

[Hapato-Biliary and Pancreas] Minimally Invasive Pancreatoduodenectomy in Octogenarian with Periampullary Tumors

SeungJae Lee,Changmoo Kang,Hyeyeon Yang 대한외과학회 2022 대한외과학회 학술대회 초록집 Vol.2022 No.11

스월 유동과 스트럿이 포함된 압축기 트랜지션 덕트의 설계 및 해석

이원석(Wonsuk Lee),최재호(Jaeho Choi),허창무(Changmoo Hur) 한국추진공학회 2014 한국추진공학회 학술대회논문집 Vol.2014 No.12

전철급전회로 보호시스템에 관한 연구

창상훈(SangHoon Chang),이장무(ChangMoo Lee),한문섭(MoonSeob Han),오광해(KwangHae Oh),신한순(HanSoon Shin),김정훈(JungHoon Kim) 대한전기학회 1998 대한전기학회 학술대회 논문집 Vol.1998 No.7

거시변화 및 차주 특성을 반영한 주택담보대출 위험 예측모형

최성호(SeongHo Choi),지규현(ChangMoo Lee) 한국주택학회 2016 주택연구 Vol.24 No.2

본 연구에서는 로짓모형을 기반으로 거시환경 변화가 주택담보대출의 차주 불량률율 에 총량적 수준과 미시적 차주특성에 미치는 영향을 실증적으로 분석하였다. 불량률 예측모형은 차주특성 변수와 시점더미 변수를 독립변수로 두고 추정한 후, 시점더미 예측 치를 다시 시계열모형을 이용하여 추정하는 2단계 추정과정을 통해 도출하였다. 해당 모형은 거시환경 변화의 반영과 위험 집단을 세분화를 동시에 할 수 있는 장점을 가진다. 본 연구의 불량률 예측모형은 실증적인 측면에서 주택담보대출 불량률의 보다 정교 한 예측을 위해서는 거시환경변화에 따른 총량 자료와 미시자료를 동시에 고려할 필요성을 보여준다. 대수의 법칙에 따른 거시 예측모형은 특정 시점의 차주 특성을 반영하는데 한계를 보인다. 차주 특성의 또한 모형의 시뮬레이션 결과는 동일한 거시환경변화에서도 주택담보대출 차주의 특성에 따라 서로 다른 불량률을 보이는 것으로 나타난다. 따라서 정책적으로도 주택담보대출 위험 관리에는 개별 금융회사의 리스크 관리와 거시적 그리고 총량적 측면에서의 정책당국의 역할이 모두 중요하다. This paper makes a macro-micro combined model to forecast mortgage defect probability. The model consists of two-step procedure in which borrower’s characteristics and macroeconomic variables are included as independent variable. At the first step, we develope a binary choice model with time dummies, assuming that the defects probability is affected by both borrower’s characteristics and periodical variations. At the second step, we identify a time series model that forecasts the time dummy coefficients with macroeconomic independent variables. Since reflecting both macro and micro environmental information, the model has advantages in both sorting out a risk group at micro level and measuring a size of macroeconomic shock at aggregated level. The estimation results are statistically stable. It means that macroeconomic forecasting model, which is based on the laws of large number, seems to be showing mortgage borrower’s defect process on a limited way. Simulation study also shows that defect probability in a case of considering both macro level and micro level effects is approximately two times higher than in a case of considering only micro level effects. Therefore, both the authorities and individual companies have an important role to handle mortgage market risks.

전월세전환율 결정요인 분석에 관한 연구 : 서울특별시 강남구와 노원구를 중심으로

유송지 ( Yu Songji ),이창무 ( Lee Changmoo ) 한국부동산분석학회 2022 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2022 No.1

국내 주택의 임대시장은 전세와 순수월세, 그리고 보증부월세가 공존하는 국내만의 독특한 임대계약의 형태로 구성되어 있으며, 임차형태별 비중을 살펴보면 보증부월세의 비율은 지속적으로 증가하고 있고, 전세 비율은 하락세를 보이고 있다. 일반적으로 전월세전환율은 임대계약의 형태를 결정함에 있어 전세 보증금을 월세로 전환하고자 할 때 적용되는 비율을 의미한다. 과거 시장에서 관측되는 전월세전환율은 시장이자율보다 높은 수준을 유지하고 있었던 반면, 최근 그 격차가 점차 줄어들었으며 시장이자율이 급등함에 따라 서울의 전월세전환율을 역전하는 모습을 보였다. 본 연구는 2003년부터 2022년 10월까지의 패널데이터를 구축하여 전세와 보증부월세의 간 관계를 이해하는 지표로 활용되는 전월세전환율의 결정요인에 대한 실증분석을 수행하고, 자본환원율, 시장이자율, 기대가격상승률의 변수를 통해 전월세전환율과의 관계를 확인하였다. 패널모형을 통해 실증분석한 결과, 전월세전환율은 레버리지 가설에 따라 시장이자율보다 자본환원율, 기대가격상승률에 의해 통계적으로 유의하게 양(+)의 영향을 받는 구조로 작동되는 것으로 나타났다. 본 연구는 장기 패널데이터를 통하여 전월세전환율의 결정요인을 분석하였다는 의의가 있으나, 전월세전환율이 하부지역별로 상이한 수준을 보인다는 점, 아파트만을 분석대상으로 하였기 때문에 국내 주택임대시장 전체를 판단하기 어렵다는 점에서 한계점을 가진다.

서울시 권역별 중심지 영향력의 변화 분석: 오피스 순점유비용을 이용하여

박경현 ( Park Kyunghyun ),이창무 ( Lee Changmoo ) 한국부동산분석학회 2022 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2022 No.1

상업용 부동산 시장은 도시의 변화를 나타내는 하나의 부분이다. 서울시는 다핵화가 진행된 이후에도 지속적으로 다양한 요인에 의해 변화하고 있다. 본 연구는 서울시의 도시공간구조의 변화를 살펴보기 위해 상업용 부동산 시장 중 오피스 시장을 들여다보았다. 기존의 선행연구에서는 도시공간구조를 파악하기 위해 오피스 시장의 현재 시장 상황이 반영되지 않은 호가 임대료를 이용하여 분석한 한계가 있었다. 본 연구의 목적은 시장 상황을 반영하지 못하는 부분을 보완하기 위해 렌트프리가 반영된 오피스 순점유비용을 이용하여 오피스 가격경사계수를 추정하고, 이를 통해 서울시 도시공간구조의 동적인 변화와 실제 값을 파악하는 것이다. 분석은 2017년 1분기부터 2022년 1분기까지 서울시 전역의 오피스를 대상으로 각 핵심권역(도심, 강남, 여의도)까지의 네트워크 거리를 계산하여 진행하였다. 중심지별 상대적인 영향력의 동적 변화를 추정하기 위해 McMillen(2003)의 수정반복매매모형(modified repeat sales model)을 이용하였으며, 헤도닉가격모형(hedonic price model)을 통해 각 권역의 실제 영향력을 확인하였다. 연구 결과를 종합하면, 시장상황이 반영되지 않은 순점유비용을 이용하여 상대가격경사계수를 추정한 결과, 도심권역은 영향력의 변동이 거의 없었으나, 강남과 여의도권역은 지속적으로 증가하였다. 반면, 렌트프리를 반영한 순점유비용을 통한 상대가격경사계수 추정결과 2020년을 기점으로 도심권의 영향력이 크게 하락하였고 현재까지 그 방향성이 유지되고 있다. 그러나 헤도닉가격모형을 이용하여 절대가격경사계수를 추정한 결과, 도심권역의 영향력은 감소하고 있지만 여전히 여의도권역에 비하여 중심성이 강한 것으로 나타났다.

부동산보유가구의 가계부채 위험 변화 분석 -2012년과 2022년을 비교하여-

구윤모 ( Koo Yunmo ),이창무 ( Lee Changmoo ) 한국부동산분석학회 2023 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2023 No.1

최근 들어 투자 목적의 부동산 구매가 늘어가고 있다. 또한, 부채상승의 폭이 자산 증가 폭에 비해 더 빠르게 증가하고 있다. 따라서, ‘영끌’족의 가계부채 위험이 커져감에 따라 부채상환 위험 역시 올라가고 있다. 이에 따라, 본 연구는 부채 보유가구 중 부동산 보유가구에 중점을 두었다. 2012년과 2022년 가계금융복지소사 자료를 이용하여 가구 특성별 및 다양한 요인을 분석하여 부채 위험을 평가하였다. 연구 결과는 가계 부채를 악화시킬 수 있는 여러 지표가 과거에 비해 악화되었음을 보여준다. 이러한 추세가 계속된다면, 가계 부채에 관련 위험이 주택시장에 미칠 영향이 상당할 것으로 사료된다. 또한, 차가 타1주택 소유자와 같은 특정 부동산 보유유형 및 2030 세대에서 다른 유형보다 더 크게 위험에 노출된 것으로 나타났다.

COVID-19로 인한 5대 대도시권 입찰지대 기울기 변화에 관한 연구

권민성 ( Minusng Kwon ),이창무 ( Changmoo Lee ) 한국부동산분석학회 2021 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2021 No.1

도심은 지식, 도시개발, 그리고 도시 성장의 중심지로 기능하며 도시 내 및 주변 인구로 하여금 도심 주변으로 밀집되어 거주하려는 수요를 높여왔다. 이러한 현상은 Alonso(1964)의 입찰지대 함수 또는 입찰지대 기울기로 설명이 가능했으며 현재까지도 도심의 영향력을 설명하는 도구로써 활용되고 있다. 2020년 전 세계는 코로나 바이러스라는 유행병을 시작으로 재택근무의 확산과 함께 도심(고용의 중심지)으로부터 멀리 떨어져 거주하려는 움직임이 미국, 영국을 비롯하여 국내에서도 관찰되었다. 본 연구는 Alonso(1964)의 입찰지대 기울기를 적용하여 서울대도시권을 포함한 5대 대도시권의 입찰 지대 기울기 변화를 확인하고자 한다. 해당 연구는 A. Gupta et al., (2020)의 연구에서 착안하여 5대 대도시권 입찰지대 기울기 변화를 코로나-이전과 코로나-이후로 나누어 확인하였다.

실거래가 기반 전세가격과 매매가격의 상관성 분석 : 수도권 부동산 시장 중심으로

최현준 ( Choi Hyunjun ),이창무 ( Lee Changmoo ) 한국부동산분석학회 2023 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2023 No.1

본 연구는 수도권 부동산 시장에서 전세가격과 매매가격 간의 상관성을 심층적으로 분석하는 것을 목표로 한다. 이 연구는 서울, 경기, 인천 지역의 부동산 시장 데이터와 다양한 경제 지표들을 활용하여 2014년 1월부터 2023년 6월까지의 시간 범위에 걸쳐 전세가격과 매매가격 사이의 상호작용 및 선도-지연 관계를 조사한다. 연구 방법으로는 충격반응함수를 사용하여 데이터를 분석하며, 이를 통해 각 지역별 부동산 시장의 동향을 파악한다. 연구 결과에 따르면, 서울, 인천, 경기 지역에서 매매가격이 전세가격의 변화를 선도하는 중요한 역할을 한다는 것이 밝혀졌다. 서울시의 경우, 재고 및 입주물량, 준공물량 증가는 전세가격에 대한 매매가격에 비해 상대적으로 영향력이 작은 것으로 나타났다. 인천시에서는 재고 및 입주물량 증가가 전세가격 감소를 유발하며, 매매가격 변화에 비해 더 큰 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 준공물량 증가는 전세가격에 거의 영향을 미치지 않는 것으로 보인다. 경기도에서는 재고 및 입주물량이 전세가격에 미치는 영향이 제한적이며, 준공물량 증가는 전세가격, 매매가격 모두 감소를 유발할 수 있으며, 이는 전세가격이 매매가격을 선도한다는 것을 나타낸다.