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전월세전환율 결정요인 분석에 관한 연구 : 서울특별시 강남구와 노원구를 중심으로
유송지 ( Yu Songji ),이창무 ( Lee Changmoo ) 한국부동산분석학회 2022 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2022 No.1
국내 주택의 임대시장은 전세와 순수월세, 그리고 보증부월세가 공존하는 국내만의 독특한 임대계약의 형태로 구성되어 있으며, 임차형태별 비중을 살펴보면 보증부월세의 비율은 지속적으로 증가하고 있고, 전세 비율은 하락세를 보이고 있다. 일반적으로 전월세전환율은 임대계약의 형태를 결정함에 있어 전세 보증금을 월세로 전환하고자 할 때 적용되는 비율을 의미한다. 과거 시장에서 관측되는 전월세전환율은 시장이자율보다 높은 수준을 유지하고 있었던 반면, 최근 그 격차가 점차 줄어들었으며 시장이자율이 급등함에 따라 서울의 전월세전환율을 역전하는 모습을 보였다. 본 연구는 2003년부터 2022년 10월까지의 패널데이터를 구축하여 전세와 보증부월세의 간 관계를 이해하는 지표로 활용되는 전월세전환율의 결정요인에 대한 실증분석을 수행하고, 자본환원율, 시장이자율, 기대가격상승률의 변수를 통해 전월세전환율과의 관계를 확인하였다. 패널모형을 통해 실증분석한 결과, 전월세전환율은 레버리지 가설에 따라 시장이자율보다 자본환원율, 기대가격상승률에 의해 통계적으로 유의하게 양(+)의 영향을 받는 구조로 작동되는 것으로 나타났다. 본 연구는 장기 패널데이터를 통하여 전월세전환율의 결정요인을 분석하였다는 의의가 있으나, 전월세전환율이 하부지역별로 상이한 수준을 보인다는 점, 아파트만을 분석대상으로 하였기 때문에 국내 주택임대시장 전체를 판단하기 어렵다는 점에서 한계점을 가진다.
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