입주자대표회의의 법적 지위 - 공동주택관리법을 중심으로 -

진상욱 한국토지법학회 2015 土地法學 Vol.31 No.2

집합건물과 공동주택의 관리에 관한 법률로는 집합건물법과 공동주택관리법이 있고, 공동주택의 관리에는 집합건물법이 일반법이고 공동주택관리법이 특별법의 역할을 한다. 집합건물의 관리주체는 관리단, 관리인과 관리위원회이고, 공동주택의 관리주체는 입주자대표회의와 관리사무소장이 있다. 집합건물의 관리단은 관리업무에 관한 권리・의무의 귀속주체이고 법인 아닌 사단이며, 관리인은 관리업무의 집행기관이고, 관리위원회는 의결・감독기관으로 관리단의 대의기관이다. 또한 공동주택의 입주자대표회의는 법인 아닌 사단이라는 견해가 다수설・판례이지만, 입주자대표회의는 의결기관・집행기관・감독기관으로 조직되어 있고, 사실상 관리업무를 집행하고 있으며, 관리업무에서 발생하는 법률상의 권리・의무의 최종적인 귀속주체를 인정하여야 할 현실적인 필요성이 있기 때문에 법인 아닌 사단이라고 하는 것으로 보인다. 그렇지만 입주자대표회의는 그 자신의 목적도 없고, 입주자단체의 규약에 근거하여 조직이 구성되어 있을 뿐이지 그 자체의 규약을 가지고 있지도 않고, 구성원의 가입은 입주자등의 선출에 의하여 구성되므로, 독립된 단체로 인정할 단체성이 없기 때문에 관리주체로 하여금 관리업무를 집행하도록 하기 위한 의결기관 및 입주자단체의 대의기관으로서의 역할을 수행하는 입주자단체의 내부기관일 뿐이다. 집합건물법은 공동주택의 관리에 관한 기본법이므로 관리단에 대응하는 입주자단체는 공동주택에 당연히 설립되며, 동별 대표자의 선출 등의 경우에 현실적 단체로서 권한을 행사하고 있기 때문에 입주자단체의 설립을 인정하여야 할 것이다. 입주자단체의 설립이 인정되면 공동주택의 최고의사결정기관이고, 공동주택관리에 관한 권리・의무의 최종적인 귀속주체가 되는 법인 아닌 사단의 성격을 띠게 될 것이다. 이러한 경우에 입주자대표회의는 입주자단체의 대의기관으로 관리업무를 감독하는 입주자단체의 내부기관에 불과할 뿐 그 자신 독자적인 사회적 실체를 갖춘 단체라고 볼 수 없다. Since a collective housing is a building jointly owned and used by a number of people, restricting the rights of a occupant or a user through the laws and regulations is permitted unless the laws are contrary to the Constitution. As such laws are the Act on the Ownership and Management of Aggregate Building(hereinafter referred to as “Aggregate Building Act”) and the Collective Housing Management Act. According to Article 6 of the Aggregate Building Act as follows: The special provisions of the Housing Act regarding the method and standard of the management of aggregate housing shall be effective, unless they conflict with this Act and damage the basic rights of the sectional owners. It means that the Collective Housing Management Act is a special law. Once a sectional ownership relation is established on a building, a managing body which is comprised of all sectional owners shall be established for the purposes of carrying out a business concerning the management of the building, site, and its annex facilities(Paragraph 1, Article 23 of the Aggregate Building Act). The managing body composed of the entire sectional owners pursuant to the Aggregate Building Building Act is a private association than a juristic person, and A manager shall be appointed if the number of sectional owners is not less than ten persons. Council of occupants' representatives shall be consisted of at least four persons, the representatives elected in each constituency determined by the management rules in proportion to the number of households by buildings. Council of occupants' representatives is a private association than a juristic person, and manages a collective housing. The autonomous management organization shall be subject to the supervision of the council of occupants' representatives, and The council of occupants' representatives shall select and appoint the head of management office of the autonomous management organization by the concurrent votes of majority of its constituents. Also, we should recognize the establishment of a ‘occupants’ association‘. If the establishment of occupants’ association is recognized, the occupants’ association will perform the role of the representative body, and legislative organ. The occupants’ association is a private association than a juristic person, and manages a collective housing.

입주자대표회의의 지위 개선에 관한 고찰

이홍장,박세창 한국부동산경영학회 2017 부동산경영 Vol.16 No.-

공동주택은 단독주택과는 달리 공용부분의 관리를 전제로 분양한다. 그리하여 정부는 공동주택의 보다 투명하고 안전하며, 효율적으로 관리할 수 있도록 함을 목적으로 하는 「공동주택관리법」을 마련하고 있다. 동법상 관리체계는 관리기관으로서 입주자대표회의와 관리사무소장을 요건으로 하여 ‘자치관리’의 경우에는 관리사무소장이 입주민을 대표하여 관리하고, ‘위탁관리’의 경우에는 주택관리업자가 관리사무소장을 배치하여 관리하는 관리체계라 할 수 있다. 그리하여 동법은 관리업무의 집행을 관리사무소장에 집중하고 입주자대표회의의 지위에 대하여는 명확하지 못한 태도를 취하고 있어 입주민과 업무집행자 간에 갈등을 초래하고 있다. 따라서 「공동주택관리법」상 입주자대표회의의 지위를 검토하여 그 개선점을 제시할 필요가 있다. 그리하여 이 논문에서는 입주자대표회의의 지위 개선점으로 먼저 관리단에 갈음하는 지위를 부여하는 동시에 권리능력 없는 사단으로서 실체를 갖추어 활동토록 하고, 「공동주택관리법」이 정의한 ‘관리주체’는 관리업무를 주도적으로 집행하는 자를 기준으로 정의할 것이 아니라, 관리 이익의 귀속 또는 비용부담의 귀속자로 정의하여 자치관리이든 위탁관리이든을 불문하고 입주자대표회의로 하도록 하였다. 또한, 입주자대표회의는 자치관리와 위탁관리를 불문하고 입주자집회, 소위 관리단 집회의 의사결정기관으로서 그 집회 결의에 갈음할 의결기관으로서의 구성과 지위를 부여하여야 하고, 의결사항에 대하여도 관리규약, 관리비, 시설의 운영에 관한 사항 등으로 한정할 것이 아니라, 「규약」으로 달리 위임한 사항을 제외하고는 관리권 전반에 미치도록 하여 의결기관으로서 정당성을 확보하도록 하였다. 그 밖에도 관리단으로서의 입주자대표회의를 법인으로 하여 관리업무집행에 원활을 기하는 동시에 관리에 대한 책임을 명확히 하고, 입주자대표회의 단체를 공익법인으로 법정화하여 공동주택의 효율적 관리를 위한 제도와 기술의 연구는 물론이고, 관리의 잘못으로 발생하는 책임의 분담을 기할 수 있도록 제시하였다. Unlike a single-family housing, multi-family housings are sold on the premise of management of the common part. Thus, the government has enacted the “Multi-Family Housing Management Act" in order to make it’s management more transparent, safe and efficient. On this Act, as a management agency, the council of occupants' representatives and head of the management office shall be required, and management system is in the case of 'Autonomous Management', by the head of the management office is managed on behalf of occupants, and in the case of 'Management Entrusted', by the head of the management office who is placed by the housing management service provider. Thus, the Act has caused conflicts between residents and management executives. because focuses on the administration of administrative duties in head of the management office and unclear the status of the council of occupants' representatives. Therefore, it is necessary to review the status of the council of occupants' representatives under the Multi-Family Housing Management Act and propose improvement points. In this paper, several improvements on status of the council of occupants' representatives are suggested as follows. First, it should be given the same status as the management body, at the same time, the entity should be made up as an ‘Association which is not a juristic person’, and the management entity shall be defined as the beneficiary of the management benefit or cost burden, not defined based on the person who executes the management, to be for the council of occupants' representatives, regardless of 'Autonomous Management' or 'Management Entrusted'. To the council of occupants' representatives, regardless of 'Autonomous Management' or 'Management Entrusted' shall be given the composition and status as a legislative organ, as the ‘Meeting of Occupants’(so-called ’Meeting of Management Body’). and the objects of resolution should not be limited to management contracts, management fees, and matters related to the operation of facilities, but should be expanded to cover the entire management rights so as to secure legitimacy as a legislative organ. In addition, council of occupants' representatives should be legalized as a public benefit corporation clear responsibility for management and share responsibilities arising from mismanagement.

공동주택 관리제도 발전방안에 관한 연구 - 입주자대표회의를 중심으로 -

나길수(Na, Kil-Soo) 대한부동산학회 2015 大韓不動産學會誌 Vol.33 No.1

국민의 약 70%가 공동주택에 거주하고, 공동주택의 관리와 관련된 비용이 연간 11조 6천억 원에 이르는 등 공동주택 관리의 중요성은 과거 어느 때보다도 커지고 있으나, 공동주택관리의 자치기구인 입주자대표회의는 그 중요성에도 불구하고 구성･운영이나 관리비 등을 둘러싸고 많은 갈등과 분쟁이 발생하고 있으며 이에 따른 최근의 언론 보도도 지속되고 있다. 본 연구는 공동주택의 입주자대표회의에서 발생되는 갈등과 분쟁의 원인을 파악하고 입주자대표회의를 규율하는 공동주택 관리제도의 실태와 문제점을 분석하여 그에 대한 개선방안을 제시함으로써 입주자대표회의의 위상을 재정립하고 공동주택 관리제도의 발전방안을 모색하고자 하였다. In spite of its importance, the council of occupants representatives for collective housing have been riddled with conflicts, corruptions and complaints, making a splash in social media. The purpose of this study is to find ways to conflict management, develop the council of occupants representatives acting as a citizen autonomy organization, and further bring forward reasonable improvement plans for the Collective Housing Management System regulating the Council of Occupant Representatives. According to the result, the development plans are presented as follows; Firstly, it needs to suggest the alternatives by analyzing the problems of the Housing Act and the related acts regulating the Council of Occupant Representatives from the perspective of system and policy; Secondly, it needs to suggest the development plans in operating the Council of Occupant Representatives by analyzing the operating condition of the Council of Occupant Representatives from the perspective of operation; and Thirdly, it needs to suggest the alternatives for the prevention and control of conflicts by analyzing the causes of conflicts and disputes surrounding the Council of Occupant Representatives from the perspective of conflict control;

공동주택의 관리방안 개선에 관한 연구

이영재(Lee, Young Jae),최명순(Choi, Myoung Soon) 한국지적정보학회 2015 한국지적정보학회지 Vol.17 No.2

본 연구는 공동주택 관리에 있어 주민자치기구이며, 대표권과 의결권을 가진 입주자대표회의의 구성에 관한 문제점과 개선방안을 제시하고자 하였다. 이를 위하여 우리나라 공동주택의 역사를 고찰하였으며, 이를 관리하기 위한 입주자대표회의의 기능과 법적성격을 살펴보았다. 현행 입주자대표회의의 구성은 동별 대표자로 한정되어 다수의 전세권자 또는 임차인은 제외되고 있다. 그러나 관리비의 납부와 집행 등 공동주택의 관리에 있어 대다수의 임차인의 참여가 일반화된 상황에서 이들을 제외시키는 것은 불합리한 측면이 있다. 이러한 문제점이 발생하게 되는 원인은 ?주택법?과 (구)공동주택관리령에서 규정하고 있는 입주자의 정의가 불일치함으로써 발생하고 있으므로, 이를 개정할 필요가 있다. 즉 동별 대표자의 자격을 소유자뿐만 아니라 전세권자 등으로 확대하여, 입주자대표회의가 주인의식을 가지고 봉사자의 역할을 수행할 수 있도록 하여야 하며, 전문성을 강화할 필요가 있다. This paper is The Housing Act, the Law on Possession and Management of a Gathering Building, and Standard Apartment Management Rule are representative provision of law which can regulate Resident Committee. In particular, the revised Housing Act is focused in that it contains obligation of outside accounting audit about management authority’s accounting management in order to cut off the apartment management corruption, the disclosure of management expense through the Management and Information System of Apartment Buildings, obligation of electronic bidding system at the selection of property management contractors and service providers, consolidation of penalty for misbehavers and local governments command disobeyers, and education reinforcement of Resident Representatives Meetings and heads of management for professionalism and ethics.

임기만료 후 후임자가 없는 비법인 사단의 대표자의 업무권한 범위 및 종기 對象判決 : 대법원 2007. 6. 15. 선고 2007다6307 판결

김소영 민사판례연구회 2009 民事判例硏究 Vol.- No.31

Pursuant to Article 691 of the Civil Law of South Korea, when the term of office of the representative of unincorporated association expired and neither a successor has been appointed nor the successor's appointment was valid, the representative can continue to perform the duties as long as there is no specific reason to be regarded as inappropriate. In such case, the term of the representative's duty should terminate on the date when the successor is validly appointed in considering the nature of the unincorporated association and Article 691 of the Civil Law of South Korea . If the representative of unincorporated association, whose term of office expired, intentionally, does not take process to appoint a successor continuing to perform the duties either illegally or improperly as allegedly his right to perform the duties, an opposing party can prevent the representative from performing the full duties by attaining a grant of provisional disposition and a decision for appointment of a successor from the court, otherwise the opposing party could only dispute about the validity of each performance made by the representative. Furthermore, the interpretation of law which permits to appoint a provisional board of director may be necessary. The Court's Decision at issue in this article is about the case where the 9th representative of apartment complex residents, as a plaintiff, filed a claim for removal of the dependants' obstruction of the plaintiff's performing duties and evacuation from the apartment management office against the alleged the 10th representative, one of the dependants, who was newly appointed with the newly appointed representatives of each building plot, and the employees who were on the side of the 10th representative when the newly appointed representatives were not the single representative but the one of the two representatives and all the newly appointed representatives were not the valid member of the meeting of the apartment complex residents. Even though he is not a valid 10th representative, the 9th representative as a plaintiff is able to perform the duties until the successor is appointed validly. In addition, the plaintiff's duty as a representative should include the duty of preventing the newly invalidly appointed 10th representative from performing his duties. Therefore, the Court Decision that the plaintiff's filing of a claim as a representative is valid is more likely to be considered fair. 비법인 사단의 대표자의 임기가 만료되고 후임 대표자가 선임되지 않거나 그 선임이 부적법한 경우에 비법인 사단과 그 대표자의 관계는 민법상 위임인과 수임인의 관계에 있으므로 민법 제691조에 의하여 임기 만료된 대표자라고 할지라도 그 임무를 수행함이 부적당하다고 인정할 만한 특별한 사정이 없는 한 대표자의 직무를 계속 수행할 수 있고, 그와 같은 업무수행의 종기는 민법 제691조와 비법인 사단의 성격을 감안하면 후임대표자가 실제로 선임될 때까지라고 보아야 한다. 만약 임기만료된 비법인 사단의 대표자가 고의적으로 후임대표자의 선출절차를 밟지 않고 그 업무수행권을 내세워서 불법적으로 또는 부당하게 업무를 수행하는 경우에는 법원으로부터 그 대표자에 대한 직무집행정지 가처분결정과 직무대행자 선임결정을 받아 직무수행을 장래에 향하여 포괄적으로 금지시킬 수 있고, 그렇지 않은 경우에는 개별 업무수행의 효력만을 다툴 수 있을 뿐이라고 하여야 한다. 나아가 비법인 사단의 경우에도 임시이사의 선임을 가능하도록 하는 해석도 필요하다. 이 사안은 아파트의 제9대 입주자대표회의의 회장 및 동별대표자의 임기 만료에 즈음하여 제10대 입주자대표회의의 회장 및 동별대표자가 이중으로 선출되었고 양자 모두 적법한 입주자대표회의의 구성원이 아닌 경우, 그 중 제9대 입주자대표회의의 회장이었던 자가 대표자로서 나머지 부적법한 제10대 입주자대표회의 회장과 그를 따르는 관리사무소 직원들을 상대로 관리사무소에서의 퇴거 및 업무방해배제청구를 한 것이다. 원고의 대표자는 제10대 입주자대표회의의 적법한 대표자라고는 할 수 없지만 제9대 입주자대표회의 회장으로서 적법한 제10대 입주자대표회의 회장이 선출될 때까지 민법 제691조의 긴급수행을 할 수 있고, 부적법한 후임 대표자의 업무수행을 배제하는 것은 임기 만료된 대표자의 긴급업무수행 범위에 포함된다. 따라서 그 대표권에 기한 소 제기는 적법하다고 한 판례는 정당하다.

관리방식에 따른 공동주택 관리업무 관심분야에 관한 연구 : 입주자대표회의 의결사항을 중심으로

박병남(Park, Byung Nam),김윤옥(Kim, Yun Ock),김갑열(Kim, Gab Youl) 韓國不動産學會 2016 不動産學報 Vol.65 No.-

본 연구의 목적은 공동주택 관리방식에 따른 입주자대표회의 의결업무에 대한 중요도를 파악하고, 주택관리사의 인식에서 관리업무의 중요도에 대한 차이가 있는지를 밝혀내는 것이다. 연구방법은 공동주택관리에 관한 이론과 선행연구 등 각종자료에 대한 문헌연구를 실시하였다. 그리고 실증분석에서는 전문가를 대상으로 FGI를 실시하여 중요한 관리업무를 선정하고, 주택관리사를 대상으로 설문조사를 통하여 관리방식에 따른 입주자대표회의 의결사항의 중요도를 평가하였다. 분석결과 첫째, 업무의 중요도에 따라 의결과 집행 주체에 대한 명확한 구분과 조정이 필요하다. 둘째, 자치관리방식이 위탁관리보다 세부항목의 중요성이 높게 나타났다. 연구결과 시사점은 다음과 같다. 첫째, 자치관리방식 하에서 입주자대표회의의 업무는 단지실정에 맞는 관리규약을 제정하고, 입주자들의 생활관리 서비스를 중시하여야 한다. 둘째, 위탁관리방식 하에서 입주자대표회의 운영관리는 주체별 업무의 명확한 구분이 필요하며, 관리지원능력을 강화시켜 관리목표를 달성하는데 업무의 중점요인으로 두어야 한다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES The research objective in this study is to check the importance of the works of matters for decision of representative meeting of residents in accordance with the multi – family housing management and to find out the differences of importance of management task in the awareness of house manager. (2) RESEARCH METHOD For the research method, the theory and the advanced research etc, the literature of various materials for multi-family housing management have been considered. And, main control tasks have been selected through experts for empirical analysis implement the FGI to subject experts and the importance of matters for decision of the representative meeting of residents has been evaluated through the survey targeting for housing managers. (3) RESEARCH FINDINGS For the research findings, firstly, it is necessary to classify and adjust the subject of resolution and implementation clearly in accordance with the importance of tasks. Secondly, the importance of detailed items of self-management has been suggested higher than the management in trust. 2. RESULTS The implications of results are as following. Firstly, the tasks of representative meeting of residents under self-management method should establish the rules of management and should focus on the life management service for residents. Secondly, clear classification of tasks per subject is required for the operation and management of the residents and should give importance of main factors of tasks in achieving management goal by strengthening the ability of management support under the trust management.

공동주택관리의 투명성 확보방안 - 입주자대표회의에 대한 감독을 중심으로 -

변우주 민사법의 이론과 실무학회 2016 民事法理論과 實務 Vol.19 No.2

공동주택의 투명하고 적절한 관리의 필요성은 지속적인 관심과 이해를 요하는 문제라는 점에서 관리 부실 및 부정에 대한 무관심으로 인하여 당해 문제점들이 쉽지 드러나지 않는 잠행성이라는 특성을 나타낸다. 이는 공동주택 거주자의 관리행위에 대한 전문적인 지식의 부족에서 비롯된다고도 볼 수 있으나, 무엇보다도 입주자대표회의 등 공동주택의 관리주체의 관리행위에 대한 부정확한 감시・감독 체계로 인하여 유효・적절한 견제와 감독을 기대할 수 없다는 점에서 각종 비리 및 부정의 유혹을 적시에 제거하지 못한 결과에서 비롯된다고 할 수 있을 것이다. 특히 일부의 공동주택에서는 효율적인 관리를 수행하여야 할 관리의 주체가 그의 지위를 남용하거나 일탈하여 비리 등에 연류되는 등 이들의 도덕적 해이는 결국 당해 공동주택의 거주자들의 이익을 침해하는 결과로 이어지고 있어, 이에 대한 적절한 견제 및 감시의 필요성이 제기되고 있다. 본고에서는 이러한 입주자대표회의를 통한 관리행위의 투명성을 확보하기 위한 방안으로, 공동주택 관리에서의 문제점을 검토하고 이에 대한 개선방안으로 입주자대표회의에 대한 견제 및 감독을 중심으로 제도의 개선에 대하여 논의하였다. These days, collective residential buildings such as apartments consist of large percentage of the types of housing that exist in Korea. Related to use of the Collective residential building, there are many-sided problem of confrontation between residents and the Committee of dwellers representatives in conflict of Transparency of management. Because, the residents of Collective residential building want to participate in the management, on the other hands, the subject of management try to keep the management of obstructive. Besides, moral hazard of the subject of management eventually lead to the result that infringe the interests of the residents of that apartment house, so the need for adequate containment and surveillance have been raised. The purpose of this thesis is to propose improved Transparency of management of Administration of Collective residential building so that the inhabitant or resident of Collective residential building can manage their own buildings etc. in efficient management. And this thesis point out several problems of current Management by the Committee of dwellers representatives and proposed the improvement of the system by analyzing related laws such as Korean Housing Act and Administration Law of Collective residential building. It is also important that user, as inhabitant or resident of Collective residential building, provide positive consciousness change for autonomous management such as voluntary.

管理團과 入住者代表會議의 關係에 있어서 그 法律的인 問題點과 그 改善方向에 관한 硏究

박태신 홍익대학교 2008 홍익법학 Vol.9 No.2

집합건물에 있어서 관리단과 입주자대표회의는 매우 유사한 업무를 수행 하는 것으로 집합건물법과 주택법이 규정하고 대법원도 관련법의 해석에 있어서 양자의 관계설정에 관한 모을 전제로 지속적으로 판결하고 있는 점을 찾아 볼 수 있다. 그렇다고 한다면, 대법원이 판시한 바와 같이 양자가 모두 법적 성격이 권리능력 없는사단이면서도 법적인 조정이 없이 하나의 집합건 물에서 두 개의 관리기구의 태동 등이 되어 동일한 업무를 하겠다고 나설 경우 그 조정은 누가 할 것인가? 그리고 입법적 동기가 다르게 태동한 두 입법 즉, 집합건물법과 주택법의 우선관계를 어떻게 조정해 줄 것인가? 법집행에 있어서 매우 유감스러운 상황이라고 말하지 않을 수 없다. 따라 서 개인적으로는 이에 대한 입법적인 조정이 시급할 것으로 생각된다. 사견으로 관리단을 일방적으로 당연설립기관으로 해 놓고 방치해 놓는 것 때문에 발생되는 문제점이 많기 때문에 이를 극복하고 기관의 성질을 구분소유자의 의사결정 기관으로 입법적으로 정리한 다음 입주자대표회의는 관리 단의 결정 에 따른 업무를 집행하는 기관으로 분명하게 입법적인 정리를 하여야할 필요 가 있다고 생각한다. 그렇게 될 경우 비로소 양자의 혼란을 피할 수 있고 관리 단을 당연설립 기관이 아니라 구분소유자라고 한다면 의무적으로 가입하는 형식으로 조직행위를 통해 설립되고 법인화하여 운영되도록 권유와 지원을 하는 관련법의 개정이 전제되는 것이 바람직할 것이다. 그리고 주택법에 의 하여 포괄적으로 규율할 것이 아니라 일본의 맨션법의 범주에 속하는 집합건 물의 후생복지 등을 위한 각종 법률과 같이 비교법적 검토를 통하여 집합건 물의 성격에 따라 각종 적절한 규율을 할 수 있는 규범을 만들도록 정부는 세심한 노력을 주하여야할 것이다. The National Assembly enacted the Condominium Law(1984) and the Housing Law(2003). Both of them have many common points. The former rules the condominium like office but the latter rules the house that many families live. So Both of them differ at the range of the application and the object side. But the Condominium Law prescribes that the management method of the multi-family housing and the special rule of the Housing Act is be effective, unless it hurts a basic right of unit owner in conflict with this law. Therefore, the Housing Law acquired the legal grounds that could be applied to the management of the condominium. However, two legislations have the problems that it was not able to be done a legislation assuming a unified opinion. According to the related provisions, each instrument has very similar authorities and there is a threat that many problems crop out when they use each authority while insisting that each instrument is one's authority. There are a threat that it collides and there is a threat that I bring monopoly of the duty or laziness of the duty. Therefore, for the happiness of unit owner, maintenance of the legislation is requested absolutely.

주택법상 입주자대표회의의 전횡제한을 위한 법제 연구

이우도 ( Woo Do Lee ) 홍익대학교 법학연구소 2013 홍익법학 Vol.14 No.4

주택법상 입주자대표회의는 공동주택 관리를 위한 의결 및 감독기구임에도 불구하고 그 권한을 남용하여 직접 관리에 관한 집행업무에 개입함으로써 공동주택 관리의 근본적인 문제들을 야기하는 원인이 되고 있다. 이러한 문제점들은 이미 매스컴을 통해서도 다양하게 노정되어 그 개선방안이 제시되고는 있으나, 가장 근원적 해결책인 정확한 법리검토에 의한 체계적인 개선방안은 제시되지 않고 있다. 주택법은 집합건물의소유및관리에관한법률의 특별법으로서 동법 제5장에서 주택의 관리를 명문화하고 있음에도 불구하고, 의결기구인 입주자대표회의가 집행기구인 관리주체를 장악하고 있는 실정이다. 이는, 관리주체가 입주민을 위한 독자적인 업무집행을 제대로 하지 못한 채 임명권자 또는 주택관리업자의 선정주체로서 우월한 지위에 있는 입주자대표회의에게는 예속될 수밖에 없음에 기인한다. 또 집행기구가 행하여야 하는 관리주체의 업무를 입주자대표회의가 직접 시행함으로써 관리주체와 입주자대표회의 상호간에 자행되는 비리 등을 막지도 못하고 오히려 동조하거나 은폐하는 역할조차 할 수도 있다는 점은 심각한 문제를 야기 시킨다. 따라서, 이러한 문제들을 해결하기 위해서는 입주자대표회의에게는 실정법인 주택법이 명시한 의결권한이 아닌 집행업무는 하지 못하도록 하고, 관리주체에게는 집행업무에 관한 한 입주자대표회의의 부당한 간섭을 받지 않도록 입주자 등으로부터 적법절차에 의거하여 독립적으로 견제력 있는 권한을 위임받도록 하여야 할 것이다. 이와 같이 견제와 균형을 이루도록 함으로써 적법·타당한 업무는 상호 협조하고 위법·부당한 업무는 저지할 수 있도록 하기 위해서는 주택법령의 관련 규정을 위와 같은 법리 하에서 제·개정함으로써 비로소 가능하리라고 판단된다.

공동주택 하자분쟁에서 입주자대표회의의 법적지위와 역할

유병수(Byung Soo Yu),권태복(Tae Bok Kwon) 원광대학교 법학연구소 2017 圓光法學 Vol.33 No.2

공동주택에 발생한 하자분쟁을 해결함에 있어서, 구분소유자와 입주자대표회의는 사업주체, 공동주택 시공자, 보증보험회사 등을 상대로 하자보수청구권 또는 손해배상청구권을 행사하기 위하여 하자 소송을 제기하고 있는 현실에서 관련 법령은 무엇이고, 어떻게 적용해야 하는지를 검토하였다. 입주자대표회의가 원고로서 소를 제기할 경우 소송당사자로서의 적격성 여부 등 많은 문제을 가지고 있다. 특히 하자소송의 주요 쟁점사항으로 입주자대표회의와 구분소유자들이 가지는 청구권원과 사업주체(시공사)가 부담하는 하자보수 의무의 근거, 그리고 집합건물법에 따라 구분소유자들이 사업주체에 대하여 가지는 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권(하자담보추급권) 및 입주자대표회의가 구 주택건설촉진법, 구 공동주택관리령에 근거하여 사업주체 및 시공사에 대하여 가지는 하자보수이행청구권 및 보증금청구권 등으로 인하여 다양한 법적다툼이 발생하였다. 분쟁의 대부분은 판례로 정리가 되었으나 그중 일부 쟁점은 법령의 인정 근거와 권리관계의 당사자 및 책임내용 등이 서로 다른 별개의 권리에 기인한다는 것을 알 수 있다. 따라서 본 논문에서는 공동주택의 하자관련 대법원의 판례를 통하여 공동주택의 하자와 관련한 법규 및 하자담보책임의 법적성격을 검토하고, 입주자대표회의의 법적지위와 권한을 분석하여, 이를 바탕으로 공동주택의 하자 및 그 하자담보책임의 법적분쟁 발생을 사전에 방지하기 위한 해결방안을 제시하였다. In order to resolve the defect dispute settlement, the Act stipulated that the related laws and regulations should be reviewed in order to prevent claims for damages or damages to the victims of the project, such as the project owner, the resident council, and the guarantee insurance company. In addition, if the resident representative of the resident s representative raises the claim for a lawsuit, the resident representatives and the main issues of the defect, such as the resident representative of the resident and the landowner, and the defects in the damages and liabilities of the resident concerned, and the defect compensation authority, shall also be investigated and residents shall request damages to the damages caused by the defect in the project. Various legal battles concerning the rights and compensation of defects and the claims of compensation for the execution of the preexisting repair and compensation rights resulted from the old Housing Construction Promotion Act, and the majority of the legal battles resulted from the court s decision, but some of the issues related to the recognition of the rights of the authorities and the related rights of the rights and responsibilities resulted from the different rights and responsibilities of the rights of the authorities. Therefore, the court examines the legal nature of the defects and damages of the defects and damages of the defects in the defects of the joint residences and defects related to the defects of the joint residences and the defects of the defects of the resident housing