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아파트 전세가율의 변동이 아파트 매매가격에 미치는 영향에 관한 연구 - 역전세 발생 가능성을 중심으로 -
성주한 한국부동산원 2023 부동산분석 Vol.9 No.2
Reverse chonsei refers to the fact that the sale price is lower than the chonsei price when the two-year period of chonsei is expired. It can occur due to the increase in the apartment chonsei rate when chonsei is contracted in the case of the high chonsei rate. The results shows that the current chonsei rate without time difference had a negative (‒) effect on the current sale price in common. During the Park Geun-hye administration sales prices were low, while chonsei prices were high in both the metropolitan area and Busan/Ulsan. If the chonsei rate is high, the current sales price will fall. In the situation there is no possibility of gap investment. On the other hand, during the Moon Jae-in administration, the increase in the sales price was greater than the increase in the chonsei price in both the metropolitan area and Busan and Ulsan. In the situation, the chonsei rate decreased. Excessive mortgage from a bank skyrocketed the sale price. In addition, in the Seoul metropolitan area during the Park Geun-hye administration, high chonsei prices had a negative (‒) impact on the plunge of sale prices when the two-year period of chonsei would be expired, which led to a possibility of reverse chonsei. On the other hand, in Busan and Ulsan during the Moon Jae-in administration, high chonsei prices elevated sale prices in general after 24 months. Although there was little concern about reverse chonsei, a lot of capital gains could be made by transfer. 본 연구와 관련되는 역전세 현상은 아파트 전세가율 상승에 의해 나타날 수 있는 현상으로서, 전세가율이 높은 상황에서 전세계약시 전세가격과 2년 이후 전세기간 만료시 매매가격과의 비교에서 매매가격이 전세가격보다 낮을 경우 나타나는 현상이다. 본 연구의 결과에서 시차가 없는 현재의 아파트 전세가율은 현재의 아파트 매매가격에 공통적으로 부(‒)의 영향을 미치는 것으로 파악되었다. 박근혜 정부에서는 수도권과 부산 ․ 울산 모두 아파트 매매가격이 낮고 아파트 전세가격이 높은 상황에서, 현재 아파트 전세가율이 높은 경우 현재 아파트 매매가격이 하락한다는 것으로, 갭투자 가능성은 없다. 반면, 문재인 정부에서는 수도권과 부산 ․ 울산 모두 아파트 전세가격 증가폭보다 아파트 매매가격의 증가폭이 큰 경우 아파트 전세가율이 낮아지는데, 은행으로부터 많은 돈을 대출받아 아파트를 구매하기 때문에 아파트 매매가격을 상승시키는 것으로 파악되었다. 또한 박근혜 정부에서 수도권의 경우 현재 아파트 전세가율이 높은 상황에서 24개월 후 아파트 매매가격을 하락시키는 부(‒)의 영향을 미치는 것으로 판단되어 역전세의 가능성은 있다. 반면, 문재인 정부에서 부산 ․ 울산의 경우 현재 아파트 전세가율이 높은 경우 24개월 후 아파트 매매가격을 상승시키는 것으로, 역전세의 우려는 없지만, 오히려 양도를 통해 큰 자본이득을 얻는 것으로 판단되었다.
서울 강남지역과 강남지역 이외 지역의 아파트 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율) 차이에 관한 연구
성주한,서진형 한국부동산경영학회 2015 부동산경영 Vol.11 No.-
이 연구의 목적은 최근의 전세가격 상승과 매매가격 정체 및 하락에 대한 원인을 살펴보고 미래에 전세가율이 어떻게 변화되는지를 예측을 하는 것으로서, 주택시장에 대한 예고지표의 하나로서 실제적으로 활용되어지는 것이 궁극적인 연구의 목적이다. 구체적으로, 본 연구에서는 전세가율 결정모형에 대한 전체모형을 살펴보고, 지역별로 강남지역에 해당하는 강남, 서초, 송파구를 하나의 모형으로 구축하고 강남지역 이외의 모형을 또 하나의 모형으로 제시하여 전세가율에 영향을 미치는 변수들을 비교하여 차이점을 살펴볼 것이다. 횡단면 자료를 이용한 서울 아파트 강남지역과 강남지역 이외의 지역의 전세가율 결정모형을 통하여 미시적인 측면에서 어떠한 요인들이 전세가율에 영향을 미치는지 헤도닉 가격 모형(Hedonic Price Model)을 적용하여 실증 분석을 하였다. 헤도닉 가격 모형을 구축하기 위한 분석방법으로 회귀분석을 이용하였다. 분석 결과, 전세가격과 매매가격의 상승과 하락은 물론 상승률과 하락률도 다르게 나타나기 때문에, 강남지역과 강남지역 이외의 지역의 전세가율은 차이가 나타나는 것으로 파악된다.
창원시의 아파트 매매가격형성에 대한 영향요인 분석 - 미분양 아파트의 영향을 중심으로 -
성주한 한국주거환경학회 2019 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.17 No.1
This study is time series analysis to investigate the factors affecting the formation of apartment sale price in Changwon city centered on unsold apartments. The VEC (2) model of the vector error correction model (VECM), a dynamic method of time series analysis, was used to understand the response and impact of the shock. The results of this study are as follows. Changwon apartment sales price is the most influential variables Changwon Unsoldment and Changwon apartment chonsei price. After the financial crisis, the apartment sales market was not affected by the fundamentals, and the effects of unsold housing and chonsei prices became more important than macroeconomic variables. The increase in Changwon's unsold housing units is attributable to a decline in demand, compared to an increase in supply. As a result, apartment prices seem to have fallen. In order to control the supply appropriately, it is important to control the supply amount (housing construction permit) through the role of Changwon City's control tower and to establish standards for it. In addition, in order to increase demand, it is possible to stabilize the housing market through financial policy and tax policy for short-term activation of trading and the effect of attractiveness through commercial facility development. In addition, Seoul and the provinces are bipolarized, and it is necessary to make policy decisions according to regional situation. 본 연구는 미분양 아파트를 중심으로 창원시의 아파트 매매가격형성에 대한 영향요인 분석에 관한 연구를 살펴보기 위해 시계열분석을 하였다. 시계열분석의 동태적 방법인 벡터오차수정모형(VECM)의 VEC(2) 모형을 통해 충격반응함수와 분산분해분석을 하여 충격에 대한 반응과 영향력을 파악하고자 하였다. 연구결과의 요약으로는 창원시 아파트 매매가격에 가장 큰 영향을 주는 변수는 창원 미분양변화율과 창원 아파트 전세가격 변화율인 것으로 나타났다. 금융위기 이후 아파트 매매시장은 펀더멘탈(fundamental)의 영향을 받지 않는 것으로 거시경제변수에 의한 영향보다는 미분양, 전세가격의 영향이 더 중요하게 부각되었다. 창원 미분양이 증가한 것은 공급은 증가한데 반해, 수요가 감소하였기 때문이다. 이로 인해 아파트 매매가격이 하락한 것으로 보인다. 공급의 적절한 조절을 위해서는 창원시의 컨트롤타워로서의 역할을 통해 공급량(주택건설인허가)을 조절하고, 이에 대한 기준을 마련하는 것이 중요할 것으로 생각된다. 또한 수요증가를 위해서 단기적으로 거래활성화를 위한 금융정책과 조세정책을 하고, 상업시설 개발을 통한 집객성 효과를 통해 주택시장을 안정화시킬 수 있다. 게다가 서울과 지방은 양극화인데, 지역별 상황에 따른 정책적 의사결정이 필요할 것으로 판단된다.