부동산투자회사의 설립 및 공모ㆍ상장에 대한 연구

이진효 서강대학교 법학연구소 2019 서강법률논총 Vol.8 No.1

The Real Estate Investment Company Act of 2001 in Korea was enacted. The Real Estate Investment Trust(hereinafter referred to as REITs) was introduced to provide the citizens with more opportunities to invest in real estate as well as to vitalize the sound investment therein. So, it is essential REITs objectives that public offering and listing. However, because public offering and listing are definitely lacking, compared to the number of private placement, the REITs provided the citizens with little opportunities for invest in real estate. To deal with these problems the government have been looking for ways to vitalize Incorporation, public offering and listing of REITs. Nevertheless, the effect was quite insignificant. This study is examining restrictions on Incorporation, public offering and listing of REITs. And this study suggests ways to improve the problems of the regulation. 부동산투자회사(REITs)는 일반 국민이 부동산에 투자할 수 있는 기회를 확대하고 부동산에 대한 건전한 투자를 활성화하기 위하여 도입되었다. 따라서 부동산투자회사(REITs)는 공모ㆍ상장을 본질적 목표로 한다. 그런데 우리나라에서는 부동산투자회사(REITs)의 공모ㆍ상장이 사모에 비하여 현저히 부족하여 일반 국민에게는 투자의 기회가 거의 제공되고 있지 않다. 이러한 문제점을 해결하고자 정부에서는 「리츠산업 경쟁력 제고 방안」(2016) 및 「리츠 공모ㆍ상장 활성화 방안」(2018) 등을 발표하여 왔으나, 그 효과는 그리 크지 않게 나타나고 있다. 따라서 본 논문에서는 부동산투자회사(REITs)의 설립 및 공모ㆍ상장에 대한 규제에 대하여 살펴보고, 선행연구의 결과를 중심으로 해당규제에 대한 문제점을 검토한 후 개선방안을 제시하고자 하였다. 먼저, 부동산투자회사(REITs) 설립의 활성화를 위하여 법인격의 다양화를 허용하고, 최저자본금을 감액할 필요성이 있다고 본다. 또한 부동산투자회사(REITs)의 공모ㆍ상장 활성화를 위하여 상장규정을 보다 완화하여야 하며, 부동산투자회사(REITs)가 상장시장을 선택할 수 있도록 허용하는 것이 필요하다고 본다.

「부동산투자회사법」의 개정, 그 분석과 전망

김상범(Kim, Sang Beom) 한국공간환경학회 2004 공간과 사회 Vol.21 No.-

부동산투자회사의 활성화를 통하여 부동산간접투자를 확대하고 국내의 부동산 시장의 선진화를 도모하고자 이번에 개정된 「부동산투자회사법」의 주요 근간은 회사형태의 다양화, 설립 및 영업활동에 대한 규제의 완화, 그리고 투자자 보호 및 투명성 강화로 요약할 수 있다. 그러나 제도의 변경에도 불구하고 당분간 리츠회사의 본격적인 설립은 붐을 이룰 정도로 많을 것 같지는 않다. 그것은 부동산의 가격이 이미 상당부분 상승하여 자본이득을 기대하기에는 어렵게 되었고, 위탁관리 부동산투자회사와 유사한 「자산운용업법」에 의한 부동산간접투자기구라는 제도도 거의 같은 시기에 성립이 되었기 때문이다. 따라서 리츠회사의 설립은 부동산 가격조정이 어느 정도 마무리되고 부동산 소유자가 리츠를 하나의 매각수단으로 간주할 수 있는 1~2년 후에나 본격적으로 이루어지질 것으로 예상된다. The real estate market has long been asking the amendment of the old K-REIT Law to augment the real estate indirect investment market. Three main points of the amended K-REIT Law are diversification of real estate investment companies, deregulations in establishment and business activities of the investment companies, protecting investors and enhancing transparency. Notwithstanding such amendments, it is not likely that there would be an immediate rebound and a mushroom growth in the current depressed market because prices of real estates have already substantially rised and the presence of rival institutions like Real Estate Indirect Vehicle by Indirect Investment Asset Management Law will be unavoidable alternatives to investors.

부동산투자회사(REITs)의 수익률에 관한 요인 분석

조성홍,김영곤 한국기업경영학회 2012 기업경영연구 Vol.19 No.3

In Korea, Real Estate Trust Business has been introduced for the first time by Trust Business Act in February 1991, so that an era of indirect investment in real estate was opened. But it was mostly done in field of the trust works of land development, and the REITs itself had not been activated. But since the IMF financial crisis of 1997, the construction business faced the recession, and it was liquidity crisis thought corporations possessed real estate assets. Meanwhile the government had to activate the construction business, and had to let the corporations sell their own real estate for restructuring. But the restructuring was so difficult because there were no demanders with purchasing power except the foreign capital. Under such situation, the Indirect Investment Asset Management Business Act was established in October 2003, which was originated from real estate investment company regulation made in 2001, and then the fund for the real estate investment was started in Korea. Now real estate and capital market are integrating fast in Korea, but the open offering typed goods, which general investors can participate freely, are almost disappeared since the 2008 global financial crisis, although real estate securitization goods was activated by real estate investment companies and real estate funds system. This study intends to examine the characteristics of Real Estate Investment Company system through analyzing the operational status of a Real Estate Investment Company which is the Real Estate Securities goods: public and be listed typed aimed at the general and institutional investors. Generally real estate investment companies are operating in the name company state. But recently the real estate investment corporation with the form of self-administered are being introduced. Previous studies on the relations and effect factors between profit ratio and macroeconomic variables are limited to only profit ratio including the stock returns or assets operation dividend incomes. So this study analyze and research the correlations and dynamic relationships among the asset management profit (dividend income) of Real Estate Investment Company and stock return including dividend income by disposition, and stock price and bond products which are the macroeconomic variables. The VAR (Vector Auto Regression) model was used for the analysis. For the confirming the stock price index of Real Estate Investment Corporation and the effect factors influenced on profit ratio, the time series data for 8 and half years (from the January 2002 to June 2010) related with real estate investment corporation items was established. And for the empirical study was executed through Granger Causality Test and VAR (Vector Auto Regression) model and Forecast Error Variance Decomposition analysis for analyzing Impact Response. As the result of causality analysis of investment profit ratio of REITs: Korea real estate stock goods, liquidation dividends and the exchange rate were appeared to the causal variable of the stock profit ratio. And it showed the dissimilar with the previous study, which explained over 98% continuously that the stock profit ratio came out REITs itself: The study was done by the Forecast error Variance Decomposition analysis which was analyzed the variable consisted with composite stock Index, won dollar exchange rate, construction industry index, and government Bond index. 우리나라에서는 1991년 2월 신탁업법에 의해 부동산신탁이 처음으로 도입되어 부동산간접투자 시대가 열리게 되었으나, 토지 개발에 대한 신탁 업무를 중심으로 이루어졌으며 활성화 되지는 못하였다. 그러나 1997년 IMF 외환위기 이후 건설경기는 침체에 빠지고, 기업들을 부동산 자산을 보유하고 있으나 유동성 위기 상황 이었다. 정부는 건설경기를 활성화시키는 한편 기업들의 구조조정을 위해 부동산을 매각하여야 했으나, 부동산을 구매할 수 있는 구매력을 지닌 수요자는 외국계 자본을 제외하면 전무한 상황으로 구조조정이 어려운 상황이었다. 일반 투자자들의 시장 참여를 가능케 한 제도로서는 2001년에 입법된 부동산투자회사 제도가 시초라 할 수 있으며, 2003년 10월 간접투자자산운용업법의 제정으로 부동산 간접투자기구인 부동산 펀드가 도입 되었다. 우리나라의 부동산시장과 자본시장은 빠르게 통합되고 있는 상황이며, 부동산투자회사와 부동산펀드 제도에 의한 부동산증권상품의 투자가 활성화 되고 있었으나, 일반 투자가들의 참여가 자유로운 공모형 상품은 2008년 미국발 금융위기 이후 거의 자취를 감추고 있는 상황이다. 본 연구에서는 일반 및 기관투자가들을 대상으로 한 공모 및 상장형 부동산증권 상품인 부동산투자회사에 대한 제도 특성 및 운영현황 등을 분석하여 부동산 투자회사 제도의 특성을살펴보고자 한다. 부동산투자회사는 명목회사 형태로 운용되고 있으나 최근 자기관리 부동산투자회사가 도입되고 있다. 부동산투자회사의 수익률과 거시경제 변수와의 관계 및 영향 요인에 대한 선행연구는 주가지수 수익률 또는 자산 운용 배당수익을 포함한 수익률에 대한 연구로 제한되었다. 이에 본 연구에서는 부동산투자회사의 자산 운용수익인 배당수익과 처분에 따른 배당수익을 포함한 주가지수 수익과 거시경제 변수인 주식, 채권 상품과의 상관관계와 더불어 경제변수 간의 동태적인 관계를 근거로 분석하는 VAR(Vector Auto Regression) 모형을 통해 연구하고자 한다. 부동산투자회사 주가지수 수익률에 미치는 영향요인을 확인하기 위하여 2002년 1월부터 2010년 6월까지 102개월의 부동산투자회사 종목의 시계열자료를 구축하여 그랜저 인과관계를 통한 인과관계 규명과 시계열모형인 VAR 모형 추정을 통한 충격반응 분석과 분산분해 분석을 통해 실증분석을 실시하였다. 우리나라 부동산증권 상품인 리츠의 투자 수익률의 인과관계를 분석한 결과 주가지수 수익률은 청산배당, 환율이 원인변수로 나타났으며, 선행연구에서 리츠주가지수의 영향요인에 대하여 종합주가지수, 원달러환율, 건설업종지수, 국고채지수를 변수로 분석한 분산분해 결과에서 리츠자체의 요인이 리츠 수익률을 지속적으로 98% 이상 설명한다는 결과와는 상이하게 나타났다

부동산투자회사(Reits)제도의 운용현황과 발전방향

엄수원 한국토지법학회 2008 土地法學 Vol.24 No.1

Amendment of REITs Act has been made ever since REITs system was introduced into Korea. But there still retains a lot of unreasonable problems in that system. In this context, this study is to analyze the application situation and characteristics of REITs and to propose the development program. The findings of this study suggest various development programs as follows ; the necessity of basic perception toward REITs system, enhancement of efficiency of REITs management including improvement of similar systems, establishment of risk management system in real estate development followed by new REITs products devoted for real estate development REITs, solution for double taxation and tax equity, promotion of reasonable growth for AMC(Asset Management Company) through relaxation of prohibition of sidetrade, training the professionals in asset management, and flexibility for duration of CR-REITs(Corporate Restructuring REITs). 부동산투자회사제도가 우리나라에 도입된 이후 몇 차례에 걸친 법 개정이 이루어 졌으나, 여전히 불합리한 법제도상의 문제점을 안고 있는 실정이다. 이러한 맥락에서 본 논문은 부동산투자회사제도의 그 운용현황 및 특성을 분석하고 문제점 및 발전방안을 제시하는데 연구의 목적을 둔다. 연구의 결과는 첫째, 리츠에 대한 기본인식의 전환 필요성이다. 기본적으로 도관체적 논리에 충실한 제도운용이 필요하다. 자기관리형 리츠나 위탁관리형 리츠 모두 설립목적과 투자대상 등 운용측면에서는 동일하나 법인설립형태의 차이만으로 인해 직접관리와 위탁관리 방식으로 구분되고 법인세혜택이 차등 적용되는 것은 제도의 도입목적에 우선하기 보다는 지나치게 형식에 치우친 측면이 있다. 리츠제도의 기본개념이 투자도관체라는 점에서 법인형태가 명목회사이든 실질회사이든간에 투자도관체로서의 기능을 정상적으로 발휘한다면 당연히 이중과세문제를 해결하기 위한 법인세 면제혜택이 주어져야 할 것이다. 둘째, 감독기관의 정비를 통한 관리·감독의 효율성 제고이다. 부동산투자회사법상 일반부동산투자회사는 건설교통부의 인가와 감독을 받아야 하며, 구조조정부동산투자회사는 건설교통부의 인가와 함께 금융감독원의 감독도 받도록 되어 있다. 따라서 금융감독원은 동일한 법에 있는 두 회사에 대하여 일반부동산투자회사에 대해서는 전혀 관여하지 않는 반면, 구조조정부동산투자회사에 대해서는 인가 및 감독에 참여하고 있는 기형적인 구조이며, 회사입장에서 이중의 감독을 받는 부담을 지고 있다. 셋째, 유사 제도의 정비를 통한 제도운용의 효율성 제고이다. 즉 자산운용업법상의 부동산펀드는 그 성격상 부동산투자회사법상의 리츠와 유사하지만 주무관청을 달리하면서 병행 운용되고 있어 제도의 비효율성을 초래하고 있는데 대한 정비가 필요하다. 넷째, 개발전문리츠의 도입에 따른 개발사업의 위험관리시스템 구축이 필요하다. 무분별한 개발사업에 대한 적절한 통제장치와 합리적인 시장성 및 사업성분석을 평가하는 시스템이 전제되지 않는 이상 개발사업의 리스크는 전적으로 투자자에게 전가될 수밖에 없다. 리츠의 근원적 속성이 소극적(passive)인 투자활동과 자산운용을 함으로써 리스크 저감을 통한 투자자를 보호한다는데 있음을 주지해야 한다. 다섯째, 이중과세(double taxation)문제와 조세의 형평성 문제 극복이다. 여섯째, 겸업제한규정의 완화로 자산관리회사의 적정성장 유도이다. 전문적인 부동산자산운용업무가 정착되어 있지 않은 국내 부동산시장의 상황에서 자산관리회사의 겸업제한규정은 자산관리회사의 수익모델부재를 야기하고 있다. 현재 설립되어 있는 자산관리회사의 경우 궁여지책으로 신탁업진출을 통해 수익모델개선을 모색하고 있으나 근본적으로는 자산관리회사의 일정규모이하의 직접투자, 개발사업시행 등 부동산관련 제반 사업에 진출할 수 있도록 겸업제한규정의 완화를 통해 전문적인 부동산운용회사의 성장을 유도해야 할 것이다. 이외에도 자산운용관련 전문인력의 양성, 구조조정리츠 존속기간에의 탄력성 부여 등의 발전방안을 제시 하였다.

토지분 재산세 과세구분체계 개편방안 - 부동산투자회사 등이 소유하는 토지를 중심으로 -

박지현,안성서 한국지방세연구원 2019 한국지방세연구원 정책연구보고서 Vol.2018 No.44

□ 연구목적 ○ 본 연구는 부동산투자회사 및 부동산집합투자기구 소유 토지에 대한 재산세 분리과세 적용의 타당성을 검토하고, 제도개선방안을 도출하는 것을 목적으로 함 - 현시점에서 부동산투자회사 및 부동산집합투자기구에 대한 토지분 재산세 분리과세의 정책목표의 필요성을 검토하고, 제도 도입 이후 성과에 대하여 살펴보고자 함 · 2002년부터 토지분 재산세 분리과세대상으로 부동산투자회사가 목적사업에 사용하기 위하여 토지하고 있는 토지 추가됨(2001.12.31. 개정) · 부동산간접투자기구1)가 목적사업을 위하여 소유하고 있는 토지는 2006년부터 분리과세대상으로 분류함(2005.12.31. 개정) - 부동산투자회사 및 부동산집합투자기구에 대한 재산세 분리과세의 타당성 및 효과성에 대한 평가를 바탕으로 현시점에서 바람직한 토지분 재산세의 구분체계에 대한 정책대안을 도출하고자 함 □ 주요내용 ○ 부동산간접투자제도는 도입 이후 빠르게 성장하여서 2017년 기준 리츠의 경우 193개(자산규모 34.2조원), 부동산펀드 1,175개(순자산규모 61.4조원)가 운용 중에 있음 - 특히 서울의 주요 상권에 위치한 대형 빌딩은 대부분 리츠 및 부동산펀드가 소유하였다고 하여도 과언이 아닐 정도로 활성화되어 있음 · 서울 종로구 그랑서울, 종로구 종로타워, 중구 눈스퀘어, 중구 서울스퀘어, 중구 파인에비뉴, 중구 시그니쳐타워, 영등포구 타임스퀘어, 마포구 메세나폴리스 등 - 하지만 리츠 및 부동산펀드 소유 토지에 대하여 분리과세가 적용되면서 담세력 있는 물건에 대하여 오히려 세부담이 낮은 문제가 발생하고 있음 · 2018.8월 현재 1조원대 규모로 매각이 추진되고 있는 서울스퀘어 빌딩의 경우 리츠가 소유하고 있다는 이유로 재산세 분리과세의 적용을 받고 있음 · 리츠 소유가 아닌 직접투자자의 소유라면 서울스퀘어 빌딩의 경우 별도합산이 적용되어서 0.2~0.4%의 누진세율이 적용되므로 동일한 대상이지만 투자방식에 따라 조세중립성을 왜곡하는 문제점 존재 · 뿐만 아니라 1조원이 넘는 담세력 있는 과세대상에 대하여 오히려 세부담이 작아서 납세자간 형평성을 왜곡하고 있음 ○ 우리나라에서 리츠 및 부동산펀드 소유 토지에 대한 분리과세 적용은 제도의 불합리성을 극복하기 위해서라기 보다는 부동산보유에 대한 비용부담을 완화하기 위한 것으로 일종의 특혜로 해석할 수 있음 - 우리나라 토지보유세제의 기본은 종합합산이나 경제적·효율적으로 이용되는 토지 또는 정책적으로 낮거나, 높은 세율의 적용이 필요한 토지에 대해서는 별도합산 또는 분리과세를 적용하여 종합합산과세의 불합리성을 보완하고자 하는 취지로 도입됨 - 하지만 리츠 및 부동산펀드 소유 토지의 분리과세 적용은 제도의 불합리성 보완보다는 세부담 완화를 위한 것으로 부동산투자회사 및 부동산집합투자기구에 대한 특혜로 볼 수 있음 · 타 분리과세대상 토지와는 다르게 특정·공익적 목적으로 사용되지 않았음에도 불구하고 분리과세를 적용받고 있음 · 동일한 영리목적의 토지가 세부담이 높은 별도합산 및 종합합산이 적용되는 것과 다르게 세부담이 낮은 분리과세가 적용되고 있음 · 박훈(2007) 또한 부동산투자회사의 분리과세 적용은 장기간 부동산을 보유하면서 사업을 하는데 필연적으로 발생하는 관리비용을 낮추어 부동산투자회사를 지원한다는 의미를 가진다고 밝힘 · 부동산을 보유해야하는 리츠 및 부동산펀드의 특성상 합산누진과세체계의 불합리성을 극복하기 위한 조치라고 이해하고자 하여도 리츠 및 부동산펀드가 소유하는 부동산은 하나의 물건만으로도 최고세율의 구간을 크게 초과하는 고가의 물건이기 때문에 합산과세의 불합리성 극복이라는 설명은 합리성이 결여됨 - 따라서 본 보고서에서는 부동산투자회사 및 부동산집합투자기구 소유 토지에 대한 재산세 분리과세 적용을 일종의 지방세지원으로 보고 이에 대한 평가를 진행함 ○ 부동산투자회사 및 부동산집합투자기구 소유 토지에 대한 재산세 분리과세 적용 타당성은 낮게 평가함 - 타당성을 평가하기 위한 항목으로 ①정책목표의 타당성, ②정책수단의 적절성, ③형평성에 대하여 살펴봄 · 부동산간접투자에 대한 조세지원의 정책목표는 부동산간접투자를 활성화시켜 일반 국민에게 투자기회를 확대한다는 것으로 정리할 수 있음 - (정책의 필요성) 부동산에 대한 투자는 전문지식의 필요 및 대규모 자금의 투입 등으로 개인투자자가 직접투자하기 어렵기 때문에 정책의 필요성은 인정함 - (수혜대상의 취약성) 수혜대상의 취약성은 간접적 수혜대상인 부동산간접투자자와 직접적 수혜대상인 리츠 및 부동산펀드로 구분하여서 살펴봄 · 리츠 및 부동산펀드의 주요 투자자는 일반개인투자자가 아닌 대형 기관투자자로 연기금·공제, 은행, 보험사 등이며, 지원이 필요한 일반적인 취약대상으로 볼 수 없음 · 부동산간접투자를 하고 있는 소수의 일반투자자의 경우 자산총액·경상소득에서 비투자자보다 월등하게 높은 것으로 나타나 취약대상으로 볼 수 없다고 평가함 · 리츠 및 부동산펀드 그 자체가 비교대상인 금융상품에 비하여 높은 수익률을 올리고 있는 것으로 나타나 담세력이 충분하다고 평가함 - 연기금·공제에 대한 평가시 연기금·공제의 투자를 해당 납입자가 투자하는 것으로 간주하여서 평가해야한다는 주장이 있으나 이를 받아들이기에는 무리가 있다고 판단함 · 연기금·공제회는 대규모의 자금을 운용하는 거대 기관으로 간접투자뿐만 아니라 직접투자도 가능하기 때문에 일반투자자의 활성화라는 본 평가에서의 정책목표와는 부합하지 않음 · 금융시장에서 영향력이 큰 사립학교교직원연금, 지방행정공제회, 교직원공제회, 군인공제회 등이 투자하는 리츠 및 부동산펀드에 대한 세제지원은 교직원, 지방공무원, 군인 등 특정 계층·대상에 대한 특혜일 수 있으므로 이들에 대한 세제지원으로 평가하는데에는 무리가 있음 - (공익성) 일반 리츠·펀드는 공익성 기준에 부합하지 않지만, 임대리츠 중 공공임대리츠는 일반리츠에 비하여 공익성이 높다고 평가함 · (일반 리츠·펀드) 일반 리츠 및 부동산펀드의 경우 수익에 대하여 투자자에게 배당을 하며, 청산시 잔여재산을 배분한다는 점에서 공익성 기준에 부합하지 않음 · (공공임대리츠) 하지만 공공임대리츠의 경우 일반리츠에 비하여 공익성은 높다고 평가하며, 임대주택 유형별 공공성 및 수익률 측면에서는 중간 수준으로 평가함 · (기업형임대리츠) 반면 기업형임대리츠(現 공공지원민간임대주택)의 공공성은 임대주택 유형별 공공성 및 수익률 측면에서 인정할 수 없음 - (수단선택의 적절성) 일반적으로 공공서비스 및 시설에 대한 편익원칙에 근거하고 있는 재산세의 특성상 지역 공공서비스의 편익의 영향을 크게 받고 있는 상업용 부동산 중심의 리츠 및 부동산펀드를 지원하는 수단으로 사용은 적합하지 않다고 평가함 - (지원대상의 적절성) 부동산간접투자에 대한 지원목적이 소액 일반투자자에 대한 투자 기회를 확대하기 위함에도 불구하고 공모와 사모를 구분하여 지원하고 있지 않기 때문에 정책목표를 달성하기 위하여 지원대상이 적절하지 않은 것으로 평가함 - (형평성) 타 분리과세대상과의 형평성, 직접투자와의 조세중립성(형평성), 지역간 형평성 측면에서 타당성이 낮다고 평가함 · 타 분리과세대상 토지에 비하여 사업내용이 구체적이지 않고, 영리목적으로 토지를 사용함에도 불구하고 별도·종합합산의 적용을 받는 토지에 비하여 세부담이 작기 때문에 형평성을 왜곡하고 있음 · 리츠 및 부동산펀드가 소유한 토지에 대하여 저율 분리과세를 적용함에 따라 동일한 자산에 대하여 투자방식에 따라 세부담이 차이가 나타나 조세중립성(형평성)을 왜곡하고 있음 · 부동산간접투자가 활성화될수록 투자가 발생하는 지역의 세수손실은 확대될 뿐만 아니라 부동산시장의 과열을 초래할 가능성이 높음 ○ 지난 10여년간 부동산투자회사 및 부동산집합투자기구 소유 토지에 대한 재산세분리과세 적용에 따른 정책목표 달성에 대한 효과 또한 부정적으로 평가함 - 부동산간접투자에 대한 정책목표는 일반개인투자자의 부동산간접투자 기회를 확대하기 위한 것이나 그동안 기관투자자를 중심으로 한 사모위주로 운영됨으로써 일반투자자의 투자기회가 극히 미미하였음 - 따라서 지난 10여년간 리츠 및 부동산펀드에 대한 재산세지원은 정책목표 달성에 효과적이지 못하였다고 평가함 □ 정책제언 ○ 부동산투자회사 및 부동산집합투자기구 소유 토지를 분리과세대상에서 제외하는 방안을 제안함 - 일반국민에게 부동산간접투자의 기회를 확대한다는 정책의 필요성을 인정하더라도 편익 원칙을 기반으로 한 재산세를 정책수단으로 사용하는 것은 적절하지 않음 · 리츠 및 부동산펀드가 소유하고 있는 상업용 토지의 대부분은 공공서비스·시설의 영향을 크게 받는 곳에 입지하여 토지가치에 편익이 반영되어 있으므로 적절하게 과세되어야 함 · 리츠의 가장 본질적인 성격은 법인세와 배당소득세의 이중과세를 배제함으로써 투자체의 도관성(conduit)을 유지하여 투자자의 수익을 극대화하려는 것으로 해외사례를 통해서도 재산세를 통하여 지원하는 경우는 찾아볼 수 없었음 - 토지를 보유억제 및 효율적 이용을 위하여 보유목적, 용도 등에 따라 차등과세하는 우리나라의 과세구분체계 하에서 리츠 및 부동산펀드가 소유한 토지에 대하여 분리과세를 적용하는 것은 타당성이 없는 것으로 판단됨 - 리츠 및 부동산펀드는 “수혜대상의 취약성” 평가에서도 살펴보았듯이 충분히 담세력이 있으며, 부동산간접투자의 경우 운용수수료가 굉장히 높기 때문에 운용비용을 다소 축소함으로써 세부담을 감내할 수 있을 것으로 판단됨 - 하지만 제도변화에 따른 충격이 줄이기 위해서는 이미 분리과세 적용을 받고 있는 토지에 대하여 3~5년의 유예기간을 두는 것을 제안함 · 기존의 리츠 및 부동산펀드의 경우 투자자 모집시 토지분 재산세 분리과세를 기초로 요구수익률을 산출·제시하였기 때문에 제도변화에 따른 수익률 변화에 대한 충격을 완화시킬 필요가 있음 ○ 하지만 분리과세대상에서 배제되는 경우 해당 토지는 종합부동산세 과세대상이 됨에 따라 이에 따른 추가적 세부담에 대한 고려가 필요함 - 부동산 과다보유의 억제라는 종합부동산세의 도입취지만을 살펴보면, 리츠 및 부동산펀드는 충분히 담세력이 있으며, 상업용 부동산의 주 수요자로서 역할을 하고 있다는 측면에서 종부세의 과세는 타당한 것으로 사료됨 - 특히 대규모 자금력을 앞세워 주요 랜드마크 빌딩을 사들이고 있는 리츠 및 부동산펀드에는 종합부동산세를 과세하지 않고, 법인 및 개인이 직접 투자하는 경우에만 종합부동산세를 과세하는 것은 형평성에도 어긋나는 것으로 판단됨 - 하지만 급격하게 세부담이 증가하는 것은 리츠 및 부동산펀드의 운영비용이 상승하는 것을 의미하며 수익률의 급격한 하락은 부동산간접투자의 활성화에 저해요인으로 작용할 가능성이 큼 - 따라서 재산세 세부담은 높이되 종합부동산세 적용에서는 제외될 수 있게 토지분 재산세 분리과세 세율단계를 추가하는 것도 하나의 대안이 될 수 있음 - 분리과세대상에서 배제함으로써 토지분 재산세와 종합부동산세 세부담을 동시에 높이는 방안과 토지분 재산세의 분리과세 세율을 한 단계 추가함으로써 재산세 세부담만을 높이는 방안의 선택은 정책당국의 정책방향에 따라 선택되어야 할 것으로 보임 ○ 사업별로 특성이 다른 공공리츠, 임대리츠 등은 예비타당성평가 및 사후심층평가의 사업별 평가를 통하여 조세지원의 여부를 결정하는 것이 바람직해 보임 - 리츠 및 부동산펀드는 사업을 추진하는 수단에 불과하며 조세지원의 타당성은 각 사업별 성격을 고려하여 평가되어야 함 - 리츠 및 부동산펀드 소유 토지는 큰 틀에서 재산세제도의 정비방향에 맞게 정비하는 것이 바람직하며, 세부 사업별로 세제지원이 필요한 경우에는 사업별로 평가가 선행되어야 함 ○ 추가적 정책제언은 다음과 같음 -분리과세 대상 토지에 대한 정기적인 평가 필요 · 분리과세 대상 토지의 구분은 일몰기한이 존재하지 않아서 사회·경제적 변화를 반영하는 문제점이 존재하며, 일부 토지소유자에게 세제혜택이 장기화됨에 따라 기득권화 되어가고 있음 · 이러한 문제점을 해결하기 위하여 분리과세 대상 토지 또한 적용기한을 설정하고, 적용기간 동안의 심층평가를 통하여 연장·재분류 여부를 설정하는 방안이 바람직한 것으로 판단됨 - 공적자금이 투입된 리츠 등에 대하여 공공성을 높게 인정하여 세제지원을 해야한다는 주장이 존재하나 사업별 평가를 통하여 지원여부를 결정하는 방안을 추가적으로 제안함 · 리츠의 경우 제도적 장점을 이용하여 공공사업에 많이 이용됨에 따라 공적자금이 투입된 리츠의 경우 공공성을 인정하여 세제지원을 해야한다는 주장이 일부 존재하나, 사업별로 공익성 정도에서 큰 차이가 있을 수 있음 · 따라서 공공자금이 투입되었다 하더라도 사업별로 공익성 정도의 평가가 이루어져야 하며, 이를 바탕으로 세제지원의 여부를 결정하는 것을 제안함

부동산간접투자기구의 합리적인 소득과세 방안에 관한 연구

丁智善(Ji sun Chung),金善中(Sun Jung Kim) 한국세법학회 2006 조세법연구 Vol.12 No.2

본 연구에서는 부동산간접투자기구에 대한 합리적인 소득과세 방안을 모색함을 목적으로 한다. 현행 부동산간접투자기구는 간접투자자산운용업법과 부동산투자회사법이라는 두 가지의 법률에 의하여 각기 다른 형태로 설정되어 왔으며, 세법은 상법상 회사의 해당여부에 따라 법인(법인세)과 개인(소득세)이라는 이분법적인 과세체제로 나누어 운영되어, 투자신탁, 투자회사, 부동산투자회사 등과 같은 법률적인 형식은 상이하지만 실질적으로는 동일하거나 유사한 투자기구의 소득에 대해서도 소득세와 법인세라는 서로 다른 개별세법규정을 적용하여 왔다. 그러나 간접투자기구는 실질적으로는 간접투자를 하기 위한 하나의 금융상품이므로, 상이한 법적 형태의 간접투자기구라도 투자자 자본의 투자와 간접투자기구에서의 배분이라는 형태로 야기되는 투자소득이라는 동일한 형태를 지니고 있다. 본 연구는 이러한 문제점을 개선하기 위하여 부동산간접투자기구에 대한 각각의 법률구조 및 관계를 종합적인 견지에서 검토하고, 각 법률 차이에서 발생하는 효과를 분석하여 소득창출에 있어서 실질적으로는 차이가 없음을 밝혔으며, 현행 세법규정의 복잡성 등으로 인한 문제점과 국제적 정합성에 대한 문제점을 지적하였으며, 개선방안으로 미국의 현행 “부동산투자신탁 세제”를 기본틀로 하여 국내 현실에 맞는 실제 도입방안들을 모색하여, 별도의 개별세법으로서 부동산간접투자기구에 대한 과세규정을 도입하거나, 법인세법상의 별도 장으로 규정하여 세제의 간편성과 효율성의 원칙 및 국제적 정합성 기준 등에 부합하도록 하는 방안을 제시하였다. 즉, 부동산에 투자하는 간접투자기구에 대해서는 일반적인 법인세 기준을 따르되 분배되는 소득에 대해서는 부동산간접투자기구 자체에 납세의무를 지우지 않는 방법을 기본원칙으로 하여, 해당 규정의 대상에 대한 포괄적인 정의규정의 도입과 세법상의 요건 등을 통합하여 실질적으로 동일한 소득에 대해서는 동일한 규정으로 과세하는 합리적 기준의 필요성을 제기하였다. The purpose of this research is to suggest improved income tax treatment for Real Estate Investment Trusts (REITs). REITs are established under two different laws, the Indirect Investment Asset Management Business Act and the Real Estate Investment Company Act. Since the Korean Tax System has only two classes for the assessment of income taxes, individual and corporate, investment trusts, investment companies, and real estate investment companies are subject to different tax provisions and, as a result, to different tax levies. This disparate tax treatment is contrary to real taxation principle and international harmonization. In this context, this paper discusses the tax problems that REITs encounter under current tax laws and presents a new taxation scheme that will resolve those problems. The paper further proposes legislation regarding the taxation of REITs that is suited to the Korean situation. By establishing new tax regulations most suitable to the Korean situation, we would adopt a benchmark for other advanced countries. We should embrace the applicable tax rule long used in the United States as the basic framework of a new tax system, because it has been enforced by courts there for a long time. In the United States, ordinary income earned by REITs is not taxed at the corporate level, but is instead passed through to the shareholders or beneficiaries through the deduction of distributed income. REITs can use their status to avoid double taxation. To prevent such tax avoidance, we suggest imposing a regular corporate tax in particular cases. This research suggests basic principles to be followed in establishing such a rule. These basic principles focus upon specific provisions that are applicable to the REITs tax system. This research thereby adopts the analytical method to evaluate the tax effect upon each type of transaction. Also, the duplication part in the corporate income tax code or the individual income tax code is applied to it as much as possible in the basic frame.

한국형 부동산투자회사(REITs)제도 개선을 위한 소고

정기열 ( Ki-yul Jung ) 한국경제학회 2016 한국경제포럼 Vol.9 No.3

우리나라의 REITs 제도는 IMF 외환위기 이후 침체된 경기회복을 위해 2001년 7월 도입되었다. 현재까지 수차례에 걸친 법률 개정과 제도개선을 통하여 시장의 요구사항을 반영하고 제도의 부작용을 방지하고자 노력하였다. 그러나 이 같은 노력에도 불구하고 우리나라의 REITs 제도는 미국 등 주요 선진국에 비해 충분히 활성화되고 있지 않은 실정이다. REITs 제도가 도입된 지 16년이 지나고 있는 현 시점은 한 단계 재도약을 위하여 성숙된 시장 환경 조성이 필요한 시점이다. REITs는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자·운용하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산간접투자기구인 주식회사로서 「부동산투자회사법」의 적용을 받는 투자수단이다. REITs의 본질적인 특징은 「부동산투자회사법」의 목적에서도 밝히고 있는 바와 같이 일반국민에게 다양한 투자기회를 제공하고, 안정적인 수익구조를 추구하며, 그리고 세제상 혜택을 제공하는 것이다. 하지만 부동산투자회사의 이와 같은 특징에도 불구하고, 한국의 부동산투자회사는 많은 문제점을 가지고 있다. 필자는 현재 REITs가 직면하고 있는 제도적 및 제도외적인 문제점들을 논의하고, 이를 개선하기 위한 방안 제안하고자 한다. 즉, 본 논문에서는 「부동산투자회사법」이 추구하는 목적에 충실하면서 REITs 업계 종사자, 정부, 입법기관 등의 의견을 충실히 반영한 개선안을 제시하고자 한다. Korea adopted REITs (real estate investment trusts) in 2001 to help economic recovery after the 1997 financial crisis. Over the past 16 years, the Korean government has tried to reflect market demands on the REITs system and to prevent its side effects with a series of revision. In spite of these efforts, Korean REITs has not been active compared with those in advanced countries like the US. It is required to improve market and institutional environments for promoting the growth of REITs in Korea. REITs, which raises funds from general investors, invests and manages them in real-estate markets, shares returns among investors, is subject to the “Real Estate Investment Act”. As it is mentioned in the Act, the main purpose of REITs is to provide general people with various opportunities of real-estate investment, stable returns and tax benefits. However, current status of Korean REITs has institutional and noninstitutional problems, obstructing the achievement of its purposes. In this study, I investigate those problems in various aspects. In addition, considering the interests of REITs industry, government and legislative body, I try to make suggestions for promoting the growth of Korean REITs and its system.

PF대출 분석기법을 활용한 부동산개발사업 사업성 평가 개선 연구

서정진,Seo, Jeong-Jin 한국국토정보공사 공간정보연구원 2014 지적과 국토정보 Vol.44 No.2

2002년 최초 도입된 한국의 부동산투자회사(이하, 리츠)는 크게 3가지 형태가 있다. 한국거래소에 상장된 각각의 리츠는 그 특성이 다르지만 모두 부동산투자회사 종목으로 분류된다. 현행 "부동산투자회사법"은 그 개별 특성을 반영하지 못하고 일률적으로 적용되고 있다. 일부 리츠는 입법취지와는 달리 상장폐지되어 투자자의 투자손실을 야기하는 등 개별 리츠에 따라서는 법제도 운영이 적절하게 이뤄진다고 보기 어려운 일이 발생하였다. 본 연구는 부동산투자회사의 사업타당성 측면에서 동제도의 활발한 운용지원 방안 마련을 목적으로 한다. 부동산 개발 관련 부동산금융기법으로서 PF 평가분석시스템을 개선하여 리츠사업 타당성을 제고시킴으로써 리츠부문 활성화를 위한 정책방향을 제시한다. 리츠 관련 정책은 리츠회사 종류에 따른 차이를 고려하지 않은 일괄적인 제도 운영으로 부동산 시장을 주도하지 못하고 시장상황에 따라 대응하는 대증처리방식으로 운용되어 왔다고 할 수 있겠다. 리츠를 활용한 부동산금융의 고도화를 통하여 건설자금의 원활한 흐름과 상장된 리츠종목에 대한 일반투자자의 적정한 투자를 위한 정책이 실현되어야 할 것이다. 본 연구 결과는 시중부동자금의 투자흐름을 적절하게 유도하고 간접금융투자의 활성화를 위한 부동산 관련 정책에 반영하기 위한 정책 기초자료로 활용하고자 한다. There are three forms of REITs company in Korea that was first introduced in 2002. Each REITs have been listed on the KRX, its characteristics are different, but it is classified as a REITs company in all events. REITs current methods are applied uniformly manner that does not reflect the characteristics of the individual. REITs some, that is not seen unlike legislative intent, it is delisted, such as generating an investment loss of investors. In this study it is an object of the invention from the point of view of REITs business validity, to draw up operational support aggressive plans of the scheme. By improving the PF assesment system, to improve the relevance of REIT business and presenting policy direction to the activation of REITs. Through the sophistication of real estate finance utilizing REITs, policy for proper investment of general investors REITs funds were listed with the smooth flow must be realized. The results of this study, it can be utilized as basic data for policy to reflect the real estate policy for activation of the indirect financial investments.

REITs제도의 활성화방안 : 부동산투자회사의 운영 실태 분석

김동현(Dong hyun Kim),박종철(Jong chul Park) 한국전자통신학회 2011 한국전자통신학회 학회지 Vol.5 No.1

본 연구는 부동산에 대한 정확한 시장정보가 공개되면 부동산관련 거래의 투명성과 효율성이 그리고 거액의 영여자금을 보유한 소수자들만이 아니라 소액투자자로서 일반국민에게도 무한한 투자기회를 증대시켜 부동산 시장의 대중화에 기여할 것이다. 리츠 제도와 부동산투자회사 운영실태 분석을 통하여 국민경제 발전에 기여할 수 있는 리츠제도 개선방안을 제시하고자 한다. The research which sees the market infonnation which when is accurate is opened to the public about the real estate, the transparency and effectiveness of real estate relation transactions to know and only the decimal people who possess the surplus funds of huge amount as the small sum investor in popularization of real estate market to augment the investment opportunity which is infinite even in the ordinary people, will contribute. Ritz systemn and investment in real estate company operation acrual condition analysis leads and under presenting boil the RETIs instirutional improvement program will can contribute in national economy development.

不動産投資會社에 있어서 이중과세 조정문제

朴薰(Hun Park) 한국세법학회 2003 조세법연구 Vol.9 No.1

기업구조조정 부동산투자회사에 대한 현행 배당금손금산입방식은 이중과세문제를 완전히 해결하고 있지 않다. 왜냐하면 회사법상 배당가능이익과 과세목적상 과세소득을 계산하는 데 시차가 생기기 때문이다. 배당가능이익의 일정부분을 배당강제하도록 하는 것이 이러한 문제를 해소하는 한 방법이 될 수 있다. 법인세 부담에 있어서 일반 부동산투자회사와 비교하여 기업구조조정 부동산투자회사가 누리는 과세상 혜택은 금융소득 분리과세제도하에서는 없애기 어렵다. Current rule of dividend deduction does not adequately solve the double taxation problem for a Corporate Restructuring Real Estate Investment Company(CRREIC), because of the timing difference in defining the earnings and profits for corporate law purpose and taxable income for tax purpose. This accounting difference disables distributing 90% of the earnings and profits. It is difficult to eliminate the tax advantage of CRREIC over Real Estate Investment Company(REIC) in terms of the corporate tax burden, because the issue involves the deeper issue of separate taxation of financial income.