토지관리 교육의 패러다임 변화에 관한 연구

김영학(Kim, Young Hag) 한국지적학회 2009 한국지적학회지 Vol.25 No.1

토지관리 교육의 패러다임 변화는 토지관리 환경변화에 편승하여 그 어느 때보다도 조명이 급부상하고 실익이 더욱 가중되어 새로운 패러다임의 전망 필요성이 요구되고 있다. 따라서 본 연구는 토지관리의 환경변화와 변화대상연계체계를 조사하고 이를 기반으로 토지관리 교육의 패러다임 변화과정을 비교・검토하여 새로운 토지관리 교육의 패러다임을 모색하는 데 목적을 두고 있다. 이러한 연구목적을 달성하기 위하여 연구범위는 토지관리 교육의 환경변화와 패러다임의 변화로 한정하고, 접근방법은 서술적 접근방법과 비교론적 접근방법을 병용하여 적용하였다. 연구결과 도출은 다음과 같은 관점에서 세부적인 내용을 도출하였다. 첫째, 토지관리 교육의 환경변화는 토지 관리의 진화 및 변화대상연계체계 관점에서 검토하였다. 둘째, 토지관리 교육의 패러다임 변화는 수단지향, 공간지향, 목표지향 패러다임 관점에서 검토하였다. 셋째, 미래 토지관리 교육의 패러다임 전망은 지속가능성을 기반으로 학제의 성격, 교육의 지향성, 매개체의 기반, 매개체의 주요 내용 등의 관점에서 언급하였다. The change of educational paradigm in land management has been emerged from the necessity of new paradigm perspective due to an increase in the spotlight and actual profits more than before under riding in the environmental changes of land management. For that reason, the purpose of this study is to provide new paradigm which reinforce an education for land management by examining and comparing the change process in the educational paradigm based on the examination of environmental change and linkage system of object to change in land management. To achieve the research objective, the research range was limited to the environmental change and educational paradigm change in land management, and a descriptive and comparative analysis was applied. Conclusion of the study is as follows; First, the environmental change of education was reviewed in terms of the evolution of land management and linkage system of object to change. Second, the change of educational paradigm in land management conducted as a viewpoint of the central attitude of method, objective, system and space. Finally, new educational paradigm perspective in land management was referred to the disposition of school system, the educational orientation, the foundation of educational medium and the contents of medium with sustainability.

21세기 토지관리의 환경변화와 대응

김태형(Kim Tai Hyoung),김영학(Kim Young Hak) 한국지적정보학회 2004 한국지적정보학회지 Vol.6 No.2

토지관리를 둘러싼 환경의 변화는 거시적인 환경변화와 미시적인 환경변화로 구분할 수 있고, 이러한 환경변화에 부합하기 위하여 토지관리분야는 새로운 사회환경에 맞는 토지관리의 개혁을 추진하고 있다. 따라서 본 연구는 21세기의 토지관리에 관련된 환경변화의 내용을 이해하고 환경변화에 부합한 바람직한 토지관리방향을 모색하는데 목적이 있다. 이러한 목적을 달성하기 위하여 토지관리 환경의 변화에 대한 토지관리의 미래상을 지적행정의 역동성, 고객중심의 지적행정, 총체적 서비스 질 관리, 지식가치창조형 토지관리체계, 현세대와 미래세대의 공존 등으로 제시하였다. Land Management Systems are confronted with many macro and micro factors that impose a need for change. In order to overcome these environments, Land Management Reform is being undertaken in many and diverse parts of environmental change. The purpose of this study is to provide alternatives that reinforce the role of land management in the 21st century by understanding and analyzing the contents of environmental change. As the implications of the changing land management environment that can achieve this purpose, we have described the cadastral administration dynamics, the customer-oriented cadastral administration, the total quality management, the land management system of knowledge-value creation, and the sustainable development.

국토관리에 대한 평가와 과제

김영삼(金荧,三),정사언(鄭士彦) 한국토지공법학회 2010 土地公法硏究 Vol.50 No.-

국토질서의 혼란은 국민의 생활기반에 커다란 타격을 가할 수도 있으므로 국토에 대한국가의 개입은 매우 중요하다. 국토는 다른 재화와 달리 항구적으로 사용되고 모든 국민의 삶의 근원이 되는 것이다.국토관리는 국토의 균형 있는 개발 또는 합리적인 국토의 이용질서를 도모하기 위하여 종합적인 측면에서의 계획작용과 개별적 내용의 규제작용을 그 대상을 하는 국가작용 내지 지역사회의 사회적․경제적․문화적 발전의 기반이 되는 기초조건을 기본으로 하고 있다. 나아가서 국토관리는 비이용자원이나 토지 또는 생활공간을 효율적으로 이용할 수 있는 상태로 조성하여 전체로서 지역사회와 국토를 적극적․계획적으로 장래에 향하여 형성하는 국가활동인데, 국토관리에 관한 법체계가 국토의 유지․보존․개발이므로 이제는 냉온탕식 국토관리대책은 지양되어야 할 것이다.이 논문에서는 국토의 개념을 살피는 것으로 출발하여 국토관리의 의의, 기본정신으로서의기본원리와 기본원칙, 그 간의 주요내용 및 평가와 과제를 국토의 핵심인 토지를 중심으로고찰하고 있다. 즉, 국토관리의 평가와 과제를 중심으로 알아본 후 과거의 국토관리가 가지고 있는 문제점과 그에 대한 해결방안을 제시하여 국토관리의 올바른 방향을 제시하고자 한다. 国土秩序的混论将严厉打击国民生活基础,所以国家对土地的干涉很重要。土地不同别的财货具有永恒性,而且是人们生存的根源。因此国家对土地实行公法规律,这就是土地行政法。为了开发平衡的国土或者合理地利用土地,国家正在整顿针对综合性的计划作用与个别内容的规制作用的行政作用或者社区的社会、经济、文化发展的基础条件。土地行政是造成能合理使用不利用的资源、土地或者生活空间而积极、计划构成全体社区和国土的行政活动。因此对方地产政策必要始终如一的政策该论文首先介绍国土管理的主要内容,然后通过检讨过去国土管理的问题提出解决方案与国土管理的正确方向。

팔당유역 수질오염 총량관리제에 따른 토지이용규제 개선에 관한 연구

서순탁(Suh, Soon-Tak),이병준(Lee, Byung-Joon) 韓國土地公法學會 2011 土地公法硏究 Vol.54 No.-

한강수계 수질오염 총량관리제는 2004년 광주시에서 최초로 시행되었다. 수질오염 총량관리제의 시행으로 일부 토지이용규제가 완화되었으나, 기존의 토지이용규제의 문제점과 한계가 여전히 남아 있다. 수질오염 총량관리제와 토지이용규제가 조화를 이루면서, 총량관리제가 안정적으로 정착되기 위해서는 첫째, 수질오염 총량관리제의 관리 대상물질의 확대가 필요하다. 둘째, 수질 관련 중첩적인 토지이용규제의 경우 규제의 강도가 강한 규제로 통합하거나, 강한 규제의 내용만 적용한다. 셋째, 비점오염원 저감을 위해서 친환경적인 토지이용 및 관리가 필요하고, 저영향개발(Low Impact Development)기법을 도입하여 빗물유출수에 의한 수질오염을 사전에 예방하여야 한다. 넷째, 오염총량관리계획, 도시계획, 하수도계획간의 유기적 연계를 통해 인구추정, 토지이용, 환경기초시설 등에 있어서 계획간 조화를 이루어야 한다. 다섯째, 수질오염 총량관리제 시행에 따른 토지이용규제 완화지역에서의 개발이익과 규제지역에서의 손실간에 이익조정수단이 필요하다. 끝으로, 분권적인 토지 및 수질관리를 위하여 토지이용규제를 계획허가제로의 점진적 전환이 필요하다. Recently the Total Pollution Load Management System(TPLMS) has attracted interest from policy makers and academics in Korea. This interest raises questions about the change of land use regulation according to the introduction of the TPLMS in the Han River Basin recently. In this context, this paper aims to suggest policy implicatios of the TPLMS application to the Han River Basin in relation to land use regulation. The result of this study supply some policy applications. Firstly, target substances for water quality management should be enlarged. Secondly, overlapped land use regulations for water quality management should be integrated. Thirdly, in order to reduce non-point source pollution, environment-friendly land use and management system will be needed. Fourthly, coordination among various plans and balance between windfalls and wipe-outs by development control will be needed. Finally, in order for effective water quality management, current land use regulation system should be changed to planning permission system gradually.

경기도 광역 토지이용관리체제 구축을 위한 정책방향 연구

이상대,이영성,임혜순,신봉기,하혜수 경기연구원 2007 정책연구 Vol.2007 No.12

연구의 배경 및 목적 수도권과 경기도는 광역화 추세와 도시개발수요 확대에 따라 토지자원의 계획적 개발과 체계적 보존을 위한 정책수단과 추진체제 정립 필요성이 점점 증대되고 있다. 그러나 현행토지 관련법 및 정책시스템은 토지이용규제를 해야 할 곳과 풀어야 할 곳을 제대로 구분하지 못하고, 수도권 규제, 농지 규제, 산지 규제, 군사시설보호구역 규제 등 규제는 규제대로 강하고, 산업용지 부족, 도시기반시설 부족과 노후화 등에 따라 토지이용효율성은 효율성대로 떨어져 있어서 토지자원에 대한 체계적 이용과 보전이 이뤄지지 못하고 있다. 이와 같은 상황속에서 수도권과 경기도의 토지이용과 보전 문제를 해결하는데 있어서 광역 차원의 접근과 광역 지자체의 역할이 매우 중요해지고 있다. 왜냐하면 수도권과 경기도는 하나의 경제권과 대도시권이기 때문에 광역적 접근이 필요하고, 광역정부는 국가정책 수립과 일선 토지행정의 중간영역에 위치해 있으며, 또 토지소유자나 주민의 민원에서 한 발짝거리를 두고 있기 때문에 현안에 대해 균형 있게 접근할 수 있기 때문이다. 이 정책연구는 위와 같은 문제인식하에 광역정부인 경기도의 광역 토지이용관리체제구축 정책방향을 정립하고, 또 이를 실현할 제도화방안으로서 광역 토지이용관리 조례 제정의 타당성 검토와 조례 제정방안을 모색해본 것이다. 이러한 정책연구 결과는 수도권과 경기도의 토지이용 난개발 문제를 완화시키고, 지역공간의 질을 향상시키는데 일조할 것이다. 연구요약 경기도의 광역 토지이용관리상의 문제점을 분석한 결과, 과도한 규제로 인한 토지이용의 효율성 저하와, 개발의 질서 부족 및 주변지역의 난개발 발생이 핵심적인 것으로 나타났다. 즉, 수도권정비계획법, 농지법 등에 의해 규제중심의 토지정책에 치중함으로써 지역경제성장, 도시개발, 택지공급, 주택개발, 산업용지 수요 등에 대한 대응능력이 현저히 떨어진 상태이며, 특히 농지, 산지 등을 너무 엄격히 규제함으로써 체계적 개발용지 공급부족으로 오히려 무계획적 난개발을 유발하였다. 또한 기본계획과 시책방침에서 토지이용분류와 같은 정책방침 제시가 명확하지 않고, 토지이용관리 정책수단이 정립되지 못해 체계적인 개발이 되지 못하며, 개발지역 및 주변지역의 난개발이 방치되고 있다. 이와 같은 문제점에 따라 토지이용 효율화와 중요 토지자원의 보존을 위한 경기도의 정책과제는 다음 두 가지로 요약된다. 첫째, 광역적 토지이용관리와 체계적 토지이용 및 보전을 위한 정책추진체제 기반 조성이 필요하고, 둘째, 광역 토지이용관리를 효율적, 효과적으로 추진하기 위한 시ㆍ도의 권한과 책임 강화를 위한 법적 장치 마련이 필요하다. 국내외 사례를 조사한 결과, 광역지역이나 대도시권 단위의 토지이용관리를 위한 광역정부의 역할과 권한이 점점 확대되고 있다. 미국의 주(state) 성장관리법과 카운티 조례 제정, 일본의 현(縣) 토지이용조정조례 제정, 제주도의 보전지역 관리 조례 제정 등 주(州)나 대도시권 차원의 광역 토지이용관리와 광역정부의 자치법규 제정이 점점 많아지고 있다. 그러나 아쉽게도 우리나라는 자치입법권이 매우 소극적으로 인정되며, 광역 토지이용관리를 위한 조례제정의 길도 매우 험난하다. 현행 지방자치법과 국토의계획및이용에관한법률 등 관계법 체제하에서 광역지자체의 광역 토지이용조정 조례 제정은 법 이론 및 대법원 판례에 비추어볼 때 입법이 쉽지 않은 것으로 보인다. 즉, 조례안을 제정하더라도 건교부관계 부처나 감사원의 재의 요구, 시군의 이의 제기, 토지소유자의 이의 제기 등이 예상될 뿐 아니라, 이를 강행하여 기관소송이 제기되는 경우에는 대법원에 의하여 무효판결을 받을 가능성도 있을 것으로 진단되었다. 따라서 현재로서는 근거법령에 반하지 않을 정도의 체계정합성을 갖춘 조례안 규정 및 벌칙의 포괄적 위임근거 규정의 마련을 통하여 그 입법적 근거를 먼저 갖춘 후에 이를 진행함이 가장 안전한 방법으로 판단된다. 그렇지만 광역 토지이용관리를 위한 경기도의 역할은 자치법규 제정의 여건 미성숙을 탓하고 책임을 외면할 수는 없을 것이다. 상위 법률에 위반하지 않는 규제가 아닌 조정 성격의 조례 제정은 추진하는 것이 경기도가 응당 해야 할 자세이다. 결론 및 정책제안 경기도의 광역 토지이용관리체제 구축방향은 첫째, 광역적 토지이용관리를 위한 정책추진체제 기반 조성이 필요하다. 토지이용분류와 용도별 관리를 위한 공식적 정책방침을 사전수립하고, 관련계획 및 하위계획간 정합성을 확보하며, 보전지역에 대한 토지이용행위 인허가권을 강화하는 방향으로 법령을 정비하고, 개발제한이 적용될 경우 조세 감면 등 인센티브제도를 구축해야 한다. 둘째, 난개발 예상지역에 대한 사전 예방적 관리제도 운영이 필요하다. 시가지 확대와 도시적 용지 수요에 대응하여 일정 용도의 행위 제한을 규정하는 시가화 조정구역 또는 주변지역 관리제도를 정비하고, 소규모 토지이용행위에 따른 난개발 방지방안을 마련해야 한다. 셋째, 광역 토지이용관리를 위한 광역 시ㆍ도의 권한과 책임 강화를 위한 법규를 마련해야 한다. 국토계획법의 정비를 통해 난개발 방지, 중요 환경자원지역의 보호 등을 위한 시ㆍ도의 광역적, 전략적 토지이용관리의 법적 수단을 마련해야 하며, 시ㆍ도 조례제정권을 확대하여 광역적 토지이용관리 및 보전을 위한 법적 근거를 마련해야 한다. 이와 같은 광역 토지이용관리체제의 구축방향에 따라 경기도는 광역 토지이용관리를 위한 조례 제정을 통해 법적 기반을 다져야 한다. 단기적으로는 상위 법률의 조례위임조항 마련 이전이라도 위법 가능성이 있는 문제부분을 제거하여 개발사업 인허가나 개발행위 인허가시 도지사의 사전 협의권을 확보하는 내용의 (가칭)「경기도의 체계적 토지이용과 보전을 위한 광역 토지이용조정 조례」제정을 추진할 필요가 있다. 이와 유사한 사례는 일본 가나가와현의 「가나가와현 토지이용조정조례」가 있다. 중장기적으로는 상위 법률에 조례위임 조항을 마련한 후, 일정 규모 이상의 개발사업인허가와 보전계 지역(자연환경보전지역, 보전관리지역, 생산관리지역 등)에서의 개발행위 인허가시 도지사와의 사전 협의를 의무화하고, 조례 준수 여부에 따른 인센티브 강화와 벌칙조항을 도입하는 방향으로 조례제정을 추진할 필요가 있다.

관리형토지신탁을 통한 개발사업 리스크 저감에 관한 연구

송석주,박인권 한국부동산연구원 2013 부동산연구 Vol.23 No.3

This study aims to identify risk factors in real estate development projects and to investigate how the managerial land trust (MLT) can reduce the expected risk factors. Specifically, we inquired into the following: First, we investigated how the MLT works and who participate as interested parties in the real tate development process by reviewing the literature, legal system, and existing studies. Secondly, we identified risk factors that are expected to come out significantly during the real estate development, through literature review, and a survey and interviews with three relevant parties, developers, contractors, and financial institutes. Thirdly, we surveyed the three relevant parties to see how the three relevant parties expect the MLT to decrease the risk factors. We also investigated the expected effect of the MLT on the risk factors through a case study. The findings of this study are as follows: First, in real estate development projects with developers and contractors separated, the different parties are exposed to different risk factors. Second, the relevant parties with development projects expect that utilizing the MLT will significantly decrease the risk factors, in particular, contractors’ bankruptcy, limited real rights for the land and project, and sales fraud. The case study results also confirm their expectation of mitigating risks. These results suggest that effective utilization of the MLT will decrease or avoid possible risk factors in the process of development projects. 본 연구의 목적은 최근 부동산개발사업에서 광범위하게 활용되고 있는 관리형토지신탁의 리스크 저감효과를 실증적으로 분석하는 데 있다. 이를 위해 사업 시행자, 건설회사, 금융기관 등 부동산개발사업 관계자에 대한 설문을 실시하여, 부동산개발 ‘실행단계’의 주요 리스크들에 대한 중요도 평가와 관리형토지신탁의 리스크 저감효과에 대한 인식을 조사하였다. 또한 시행자에 의한 직접 개발사업과 관리형토지신탁을 적용한 부동산개발사업 사례를 비교분석하여 관리형토지신탁의 리스크 저감효과를 분석하였다. 분석 결과에 따르면 사업 관계자별로 리스크에 대한 평가가 다른 것으로 확인되었는데, 시행자는 미분양 리스크를 가장 중시한 반면 건설회사와 금융기관은 인허가 지연에 따른 사업지연을 가장 중요하게 평가하고 있다. 또한 건설회사의 부도․파산에 따른 리스크도 시행자와 금융기관들이 높게 평가하는 것으로 나타났다. 다음으로 관리형토지신탁은 개발사업에서 발생할 수 있는 리스크를 유의미하게 저감할 수 있으며, 특히 건설회사 부도․파산, 토지 및 사업권 제한물권, 분양사고(이중분양), 시행자의 의도적 날인지연 등에 따른 리스크를 저감하는 데 효과적인 것으로 드러났다. 반면 인․허가 지연, 세제 변화 등 정책 변화, 미분양 발생 등의 리스크에 대해서는 관리형토지신탁의 저감효과가 상대적으로 크지 않은 것으로 평가되었다. 이러한 결과는 관리형토지신탁이 부동산개발사업에서 나타나는 관계자별 중요 리스크들을 저감하는 데 확실히 기여할 수 있으나, 일부 리스크에 대해서는 다른 대책들도 함께 강구되어야 함을 시사한다. 학술적으로 이 연구는 부동산개발 리스크에 대한 연구흐름에 속하지만, 리스크 종류와 인자 분석에 집중되어 있던 기존연구에서 한 걸음 더 나아가 ‘관리형토지신탁’이라는 구체적 제도가 갖는 리스크 저감효과와 메커니즘에 분석하고 있다는 데서 의의를 찾을 수 있겠다.

중국 「토지관리법」의 최근 개정 동향

이상욱 한국토지법학회 2019 土地法學 Vol.35 No.2

2019년 8월 26일 제13기 全國人民代表大會 常務委員會 제12차 회의에서「中華人民共和國土地管理法」의 개정안이 통과되었으며, 개정된 내용은 2020년 1월 1일부터 시행될 예정이다. 1986년 6월 25일 제6기 全國人民代表大會 常務委員會 제16차 회의에서 통과된 토지관리법은 중국 정부가 개혁개방 정책을 표방한 후 토지에 관한 기본적인 종합 법률로서 제정되었으며, 토지 관리와 관련된 행정법상의 법률관계 및 토지에 관한 민사법상의 권리 등을 규율하는 법으로서, 토지에 관한 행정규제를 비롯하여 사법상의 권리 보호에도 큰 역할을 담당하고 있다. 그 후 1993년 3월 29일 공포된 헌법수정안이 사회주의시장경제 체제를 수립하고, 국가 계획경제의 속박을 해제하며, 국영기업의 개혁을 전면적으로 실시한다는 등의 내용을 규정함에 따라 1998년 8월 29일 제9기 전국인민대표대회 상무위원회 제4차 회의에서 토지관리법도 전면적으로 수정되었다. 즉, 제1장 총칙, 제2장 토지의 소유권과 사용권, 제3장 토지이용의 총체적 계획, 제4장 경작지 보호, 제5장 건설용지, 제6장 감독 검사, 제7장 법적 책임, 제8장 부칙으로 편제되었으며, 이 체제는 그대로 유지되어 오늘에 이르고 있다. 2007년 물권법이 제정됨으로써 또 다시 토지관리법을 개정할 필요성이 대두하여 2008년부터 추진된 개정 작업이 2019년 8월 그 결실을 맺게 된 것이다. 이번 개정 작업은 1998년의 개정처럼 전반적인 개정이 아니라 부분적인 개정에 불과하지만 그 내용은 중국 사회에 큰 영향을 미치게 될 매우 중요한 사항이 포함되어 있다. 그 첫째는 종래 양도나 임대 등이 금지되었던 농촌집단 건설용지의 유통이 허용되었다는 점이다. 즉, 농촌집단 소유의 토지라도 토지이용 계획에 부합하고 법에 따라 등기되었으며, 집단 구성원 3분의 2 이상의 동의를 받은 상황이라면 양도나 임대 등의 방식을 통하여 다른 기관이나 개인이 직접 사용할 수 있도록 허용한 것이다. 이는 토지 공유제를 취하고 있는 사회주의 중국으로서는 그야말로 획기적인 변화라고 하지 않을 수 없다. 두 번째는 토지 수용제도에 대한 전폭적인 변화이다. 즉, 공공이익의 개념을 명확하게 규정함으로써 토지수용의 절차를 분명하게 규정하고, 피수용 농지의 농민을 보호하기 위한 조치로서 보상비의 내용을 다양화하고 그 기준을 명확하게 제시하고 있다는 점이다. 이 부분은 그동안 학계와 실무계에서 끊임없이 지적되어 왔던 해묵은 과제라고 할 수 있는데, 이번 개정 적업에서 어느 정도 해소된 것으로 보인다. 세 번째는 농촌주택용지에 관한 내용을 개선한 것이다. 즉, 이번의 토지관리법 개정으로 도시로 이주하여 정착한 농촌 주민이 원하는 경우에는 농촌주택용지에서 스스로 퇴거할 수 있도록 함으로써 농촌 주민의 거주권 실현이 보장될 수 있는 방안을 마련하였다. 네 번째는 「永久」기본농지 개념을 도입하여 토지관리법 조항 중의 「기본농지」를 전부 「영구기본농지」로 변경하였다. 이 개정은 단순한 문자의 수정이 아니라 이념적인 중대한 전환이며 기본농지의 영구적 보호에 대한 가치 이념을 구현한 것이라고 평가할 수 있다. 다섯 번째로는 등기제도를 규정하여 모든 토지의 소유권과 사용권의 등기는 부동산등기 규정에 관한 법률과 행정법규에 따라 시행한다는 규정을 신설한 것이다. 끝으로 토지관리 부서를 국무원 자연자원 주관부서로 분명하게 지정하였으 ... At the 12th session of the Standing Committee of the 13th National People's Congress on August 26, 2019, the revision of the" People's Republic of China Land Management Act" was passed. The revised plan is to go into effect on January 1, 2020. The Land Management Act, enacted on June 25, 1986, was enacted as a basic comprehensive act on land after the Chinese government advocated reform and opening-up policies. This Act is a law that regulates legal relations under the administrative law related to land management and civil rights concerning land, and plays a major role in the protection of judicial rights, including administrative regulations on land. The Land Management Act was then revised in August 1998. As the Act on the Property Law was enacted in 2007 and the need to revise the Land Management Act again was raised, the revision work, which was carried out in 2008, bore fruit in August 2019. The work on the revision is not an overall revision, but only a partial revision, as was the revision in 1998, but its contents contain very important things that will have a great impact on Chinese society. The first is that the distribution of land for construction of rural groups, which was previously prohibited from transferring or renting land, was allowed. Land owned by rural groups was also allowed to be used by other institutions or individuals through transfer or lease, if the land was registered in accordance with the land use plan and was approved by the law by two-thirds or more of the group members. This is simply a drastic change for socialist China, which has a land-sharing system. The second is a full change in land expropriation. The concept of public interest clearly defined the procedures for expropriation of land and diversified the contents of compensation expenses as a measure to protect farmers in the expropriated farmland and clearly laid out the criteria for the expropriation of land The third is an improvement on rural housing land. In other words, rural farmers who moved to cities and settled on their own could evict themselves from rural housing sites if they wanted to. Fourth, the concept of permanent basic farmland was adopted and the “basic farmland” of the provisions of the Land Management Act was changed to “permanent basic farmland”. As a result, it had ensured the realization of farmers' right to live. The revision can be assessed as not just a modification of the text but an ideological grave transition and embodied the value ideology for permanent protection of basic farmland. Fifth, the Act on the Registration of Real Estate Registry and the Registration of All Land Ownership and Use Rights was enacted in accordance with the Act on the Registration of Real Estate and the Administrative Law. Finally, the Land Management Department was clearly designated as the Natural Resources Week Department of the State Council, and it seems that the agency that received the power from the State Council could supervise the land use and the land management situation, thereby reinforcing the government's supervisory function on land management. However, the amendment does not mean that China's land legislation has been completely overhauled. China's land-related legislation is still in the unfinished stage, and its revision work is still in progress and is expected to continue to change in the future in accordance with the changes in the social and economic system.

토지신탁의 유형에 따른 법적 성격 비교 ― 관리형토지신탁과 차입형토지신탁을 중심으로 ―

구정진 ( Jung-jin Gu ) 연세대학교 법학연구원 2020 法學硏究 Vol.30 No.4

부동산산업의 발전과 고령화 시대를 맞이하여 신탁산업이 활성화되면서 부동산 신탁업 산업규모가 커지고 상품의 종류 또한 다양해지고 있는데, 변화하고 발전하는 상품들의 경우에는 그 취지에 맞게 관련 법령의 해석과 제도의 정립이 필요한 시점이다, 특히 부동산개발사업을 영위함에 있어서 부동산금융의 필수적인 도구로 인식되고 있는 토지신탁의 경우 종래 신탁사가 실질적으로 사업을 영위하는 전통적인 차입형토지신탁(개발신탁)과 관리만을 목적으로 진행되는 관리형토지신탁, 나아가 신탁사의 신용보강을 통하여 사업의 안정성을 도모하는 책임준공확약형 관리형토지신탁 등의 다양한 유형으로 발전하고 있지만 이러한 개별 상품유형들을 명확하게 규율하는 법령들이 미비되어 있는 현실이다. 상품유형들에 대한 법적 성질과 취급방법 등이 다름에도 불구하고 세부적인 법적 근거를 가지지 못한채 신탁이라는 큰 테두리 내에서 동일하게 취급하게 됨으로써 다양한 상품유형의 특성을 반영하지 못하는 현상이 발생되고 있다. 특히 부동산 개발사업의 경우 다양한 이해관계자 각자의 입장에 따른 분쟁과 민원이 빈번히 발생하는 현실임에도 이러한 상품유형의 법적인 근거가 미비되어 있는 관계로 수탁자가 오롯이 사용, 수익, 처분 권한을 보유하고 순수히 수익만을 교부하는 금전신탁과는 다르게 일정한 권한만을 부여받고 관리만을 담당하고 향후 신탁해지의 경우 신탁원본을 환원해 주는 일종의 “관리형 신탁”이 주로 영위되는 “부동산”신탁의 특성이 간과되는 부분이 분명 존재한다고 생각한다. 따라서 이러한 점에서 차입형토지신탁(개발신탁), 관리형토지신탁, 담보신탁, 관리신탁, 처분신탁, 분양관리신탁 등의 부동산신탁의 상품유형들에 대한 명확한 법적 근거를 정립하는 방안을 강구하여 부동산 신탁상품들의 특성이 법적인 테두리 내에서 명확하게 구별하려는 방법이 부동산신탁실무에서 발생하는 각종 세법상의 불이익이나 이해관계자들의 분쟁을 합리적으로 규율하고 나아기 이를 예방하는 방안으로 보인다. 이 글에서는 부동산신탁 상품 유형들 중에서 부동산개발사업 구도에서 활발하게 활용되고 있는 차입형토지신탁과 관리형토지신탁 양자의 차이점에 대한 고찰을 통하여 토지신탁 상품의 법적 근거의 필요성을 고찰하고 그에 대한 제도적인 보완방안을 연구해 본다. In the face of the development and aging of the real estate industry, the size of the real estate trust industry is growing and the types of goods are also diversified. In the case of products that change and develop, it is necessary to interpret relevant laws and establish systems in accordance with the purpose. In particular, in the case of land trusts, which are recognized as essential tools for real estate finance, the traditional trust companies actually run their business, and manage land. This is an incomplete reality. Despite the different legal characteristics and methods of handling the product types, the same treatment within the large framework of trust without having detailed legal basis is occurring, which does not reflect the characteristics of the various types of goods. In particular, in the case of real estate development projects, there is a lack of legal basis for these types of products, even though disputes and complaints are frequent in the individual positions of various stakeholders, and I think that there is a clear element of the “management trust” that allows trustees to be given certain rights, take charge of management, and return the original trust upon future trust termination, unlike money trusts that have the right to use, profit, and disposal. Therefore, in this regard, a method to establish a clear legal basis for the types of products of real estate trusts such as development trusts (borrowed land trusts), managed land trusts, collateral trusts, management trusts, disposal trusts is seen as a way to reasonably discipline and prevent conflicts among stakeholders in real estate trust practices. Among the types of real estate trust products, this article examines the need for legal grounds for land trust products and examines the differences between the two, which are actively used in the structure of real estate development projects.

한국형 토지은행 발전방안

양승철(Yang SeungChul) 한국공간환경학회 2017 공간과 사회 Vol.27 No.2

Land Bank was introduced in 2009 to contribute to the smooth supply of sites for public works and to stabilize the land market. In reality, however, it remains at the level of smoothing supply of sites for public works. The land bank does not work in properly, because of narrow introduction purpose, insufficient financial resource, absentness of real land acquisition means and relation with state-own property, ambiguous entity of land bank, insufficient management plan, lack of participation of local government and tax benefits, calculation of sale price regardless of making financial resources for land bank. In recent years, Korea has faced different challenges from low national economic growth, structural changes of demography, global financial crisis, and it is necessary to redefine the role of the land bank in order to cope with the problems related to the land. Therefore, it is necessary to extend the land bank from previous growth management type land bank, to the risk management type land bank that actively manage the crisis of housing problem of low incomes and vacancy and abandoned houses result from global financial risk, to the market build type land bank that prepare for managing and develope lands of North Korea after unification of Korean Peninsula, and to the resource management type land bank that efficiently manage land resources of Korea. To this end, it is necessary to amend the relevant laws as well as ‘Public Land Reservation Act’, which is the introduction law of the current land bank. 토지은행은 공익사업용지의 원활한 공급과 토지시장의 안정에 이바지하기 위해 2009년 도입되었으나, 실질적으로는 공익사업용지를 공급하는 수준에 머물러 있다. 토지은행은 협소한 도입 목적, 부족한 재원, 실질적인 토지취득수단 부재, 국‧ 공유재산과의 연계성 미흡, 모호한 비축 주체, 효율적인 관리방안 미흡, 매각 위 주의 공급, 재원조달과 무관한 매각금액 산정, 세재 혜택 미흡, 지방자치정부 참 여 부재, 토지수급계획 미비 등으로 역할을 제대로 수행하지 못하고 있다. 최근 한국은 저성장, 인구구조의 변화, 글로벌 금융위기의 상존이라는 이전과는 상이한 도전에 직면하고 있으며, 그에 따른 토지와 관련된 문제점에 대응하기 위해서는 토지은행의 역할을 재정립할 필요가 있다. 따라서 토지은행을 기존의 성장관리형 토지은행에서 위기를 적극적으로 관리하는 위기관리형 토지은행으로, 통일을 대 비하기 위한 시장조성형 토지은행으로, 효율적인 토지자원의 관리를 위한 자원관리형 토지은행으로 확대시킬 필요가 있다. 이를 위해 현행 토지은행 도입 법률인 ｢공공토지의 비축에 관한 법률｣의 전면 개정은 물론이고 관련된 법령의 개정이 필요하다.

일본에서의 소유자불명토지법제의 동향에 관한 검토

변우주 한국토지법학회 2023 土地法學 Vol.39 No.2

일본의 경우 90년대의 버블경제 붕괴로 부동산 가치가 하락하고, 고령화가 급속화하면서 빈집과 방치된 토지가 폭증하였다. 빈집과 방치된 토지 등의 문제가 심각한 사회문제로 부상하자 빈집을 수리하여 정부와 지자체가 활용하거나, 빈집 소유자에게 세금을 부과하여 이러한 문제를 해결하고자 하였다. 우리의 경우에도 빈집을 방치하는데 대해서는 관련 법령에 따라 안전조치 불이행 등의 사유로 이행강제금을 부과하거나 빈집의 직권철거 등 필요한 조치를 할 수 있도록 하여 빈집의 관리나 정비의 제도적 기초는 마련하고 있다. 그러나 빈집에 대한 관리제도와는 달리 방치된 토지에 대해서는 아직 구체적 관리방안이 제시되고 있지 못하다. 특히 유휴지나 공터로 방치된 토지 역시 폐기물 투기로 인해 미관상, 위생상의 문제 그리고 이로 인한 인근 지역의 부동산 가치저하는 빈집 문제와 마찬가지의 사회문제가 되고 있으며, 뿐만 아니라 당해 토지 주변의 토지활용의 제약사유가 되거나 국가 및 지자체의 공공사업의 실시 등에 있어서 심각한 문제를 일으킬 수 있다. 이와 관련하여, 일본에서는 소유자를 알 수 없는 토지가 방치되어 발생하는 문제를 해결하기 위하여 「소유자불명 토지의 이용 원활화 등에 관한 특별조치법」(所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法, 이하 ‘所有者不明土地法’)을 비롯하여, 「표제부소유자불명토지의 등기 및 관리의 적정화에 관한 법률(表題部所有者不明土地の登記及び管理の適正化に関する法律, 이하 ‘表題部所有者不明土地登記法’)」, 「토지기본법」 과 함께 「민법」 및 「부동산등기법」 등 민사기본법에 이르기까지 다수의 토지 관련 법률을 제·개정하였다. 소유자불명토지와 관련된 대응으로 최근 일본에서 논의되고 있는 여러 제도는 소유자불명토지 등에 대한 직접적인 대책이 될 뿐만 아니라 소유자불명토지 문제를 계기로 개정 일본민법을 비롯하여 여러 특별법의 규율을 현대사회에 적합하게 하도록 고민하고 있다는 점에서 우리에게 주는 시사점 또한 크다. 우리의 경우 일본과 같은 소유자불명토지와 관련한 일본의 경우 90년대의 버블경제 붕괴로 부동산 가치가 하락하고, 고령화가 급속화하면서 빈집과 방치된 토지가 폭증하였다. 빈집과 방치된 토지 등의 문제가 심각한 사회문제로 부상하자 빈집을 수리하여 정부와 지자체가 활용하거나, 빈집 소유자에게 세금을 부과하여 이러한 문제를 해결하고자 하였다. 우리의 경우에도 빈집을 방치하는데 대해서는 관련 법령에 따라 안전조치 불이행 등의 사유로 이행강제금을 부과하거나 빈집의 직권철거 등 필요한 조치를 할 수 있도록 하여 빈집의 관리나 정비의 제도적 기초는 마련하고 있다. 그러나 빈집에 대한 관리제도와는 달리 방치된 토지에 대해서는 아직 구체적 관리방안이 제시되고 있지 못하다. 특히 유휴지나 공터로 방치된 토지 역시 폐기물 투기로 인해 미관상, 위생상의 문제 그리고 이로 인한 인근 지역의 부동산 가치저하는 빈집 문제와 마찬가지의 사회문제가 되고 있으며, 뿐만 아니라 당해 토지 주변의 토지활용의 제약사유가 되거나 국가 및 지자체의 공공사업의 실시 등에 있어서 심각한 문제를 일으킬 수 있다. 이와 관련하여, 일본에서는 소유자를 알 수 없는 토지가 방치되어 발생하는 문제를 해결하기 위하여 「소유자불명 토지의 이용 원활화 등에... In the case of Japan, the value of real estate fell due to the collapse of the bubble economy in the 1990s, and as the aging population rapidly increased, vacant houses and neglected land soared. As problems such as vacant houses and neglected land emerged as serious social problems, the government and local governments tried to repair vacant houses and use them, or to solve these problems by imposing taxes on vacant owners. In our case, the institutional basis for the management and maintenance of vacant houses is established by imposing enforcement penalties for reasons such as non-compliance with safety measures in accordance with relevant laws or allowing necessary measures such as the removal of vacant houses. However, unlike the management system for vacant houses, no specific management plan has yet been proposed for neglected land. Land abandoned as idle land or vacant land is also a social problem like empty houses due to waste dumping, which can cause constraints in land use around the land or serious problems in the implementation of public projects by the state and local governments. In this regard, Japan enacted and amended a number of land-related laws, including the 「Special Measures Act on the Facilitation of the Use of Owner-unknown Land」, 「Act on the Appropriate Registration and Management of Owner-unknown Land」, 「Land Framework Act」, and the Framework Act on Civil Law such as 「Civil Act」 and 「Real Estate Registration Act」to solve the problem caused by the neglect of unknown land owners. The various systems that have been recently discussed in Japan as a response to Owner-unknown Land have great implications for us in that they are not only a direct countermeasure against Owner-unknown Land, but also considering making the rules of various special laws, including the revised Japanese Civil Act, suitable for modern society in the wake of the issue of Owner-unknown Land. In our case, there is no law that includes a comprehensive discussion on Owner-unknown Land as in Japan. Korea is also likely to experience social problems such as Owner-unknown Land problems in Japan, given that proper management of land use is required due to population extinction in provinces and population concentration in cities due to aging and low birth rates. In this respect, Japan's legislation on Owner-unknown Land needs to be reviewed as a reference for the improvement of our land legislation.