한국주식시장의 대량매매제도 현황 및 특성

우민철(Woo, Min-Cheol),박수철(Park, Soo-Cheol) 한국산업경영학회 2018 경영연구 Vol.33 No.3

해외시장의 대량매매(block trading)에 대한 연구결과에 의하면 대량매매가 해당 종목의 내재가 치에 대한 정보효과가 있다면 대량매매 이후 주가는 대량매매 체결가격에 수렴할 것이다. 그러나 대규모 물량으로 인한 시장충격을 줄이기 위해 한국주식시장에 도입된 시간외 대량매매 제도의 내재가치에 대한 예측력 여부와 대량매매가 주식시장에서 차지하는 비중 등의 현황에 대한 연구는 거의 이루어지지 않았다. 본 연구는 2010년부터 2017년까지 한국거래소에 상장된 종목들을 대상으로 시간외 대량매매의 현황과 대량매매가격의 미래 주가에 대한 정보 제공 가능성을 분석하였다. 또한 대량매매 제도를 활용할 수 있는 투자전략과 성과도 추정해 보았다. 본 연구의 분석 결과는 다음과 같다. 첫째, 분석기간 동안 총 31,742건의 시간외 대량매매가 이루어졌으며, 시간외 대량매매가 해당 종목 당일거래량에서 차지하는 비중이 매우 높았으며, 특히 장개시 전 시간외 대량매매는 47.54%나 되었다. 둘째, 매수자와 매도자가 협의하여 결정되는 시간외 대량매매 체결가격은 전일 종가, 당일 시가, 당일 평균시장가격, 당일 종가, 익일 시가 등에 비하여 낮은(할인된) 가격으로 체결되었다. 이런 체결가격의 저평가 현상은 매수자가 주도한 대량매 매에서도 일관되게 나타났다. 셋째, 대량매매가 비교된 가격들보다 낮게 체결되어도 대량매매 이후 주가가 체결가격 수준으로 하락하지 않아서, 대량매매가 해당 종목의 내재가치를 반영하여 향후 주가를 예측할 수 있다는 가설이 한국주식시장의 시간외 대량매매에서는 성립하지 않는 것으로 나타났다. 넷째, 시간외 대량매매가 할인된 가격으로 이루어지고 대량매매 이후 주가가 대량매매 체결가격으로 하락하지 않는 것을 인지할 수 있는 투자자는 무위험차익거래를 통해 이익을 실현시킬수 있을 것으로 나타났다. 특히 장개시 전 시간외 대량매수에 참여하여 당일 장중에 매도하는 전략의 차익거래 수익률이 높을 것으로 추정되었다. 본 연구의 의의는 한국주식시장에서 상대적으로 관심이 적었던 시간외 대량매매 현황을 살펴본 점과 시장충격을 줄여 시장안정성을 제고하기 위하여 한국주식시장에서 도입된 시간외 대량매매제 도는 기업가치를 반영하여 미래 주가를 예측하는 역할은 하지 못하며 일부 투자자들이 이 제도를 활용한 차익거래로 이익을 얻을 수 있다는 것을 확인하였다는 점을 들 수 있다. By the previous foreign studies, block trading prices may imply the intrinsic value and signal the future stock price. However, there have been few studies for the case in Korean stock market. This study examines the Korean Off-hours block trading market, the information effect and the investment strategies with the Off-hours block trading. Our major findings are as followed. First, there were 31,742 block trading in the period and their weight was 47.06% in the total daily trading volumes. Second, block trading prices were highly discounted for various reference prices. It is also discounted on buyer-initiated tradings. Third, there is no the information effect of the block trading price in the Korean market. There exist the disparity between the block trading price and the market price for some days. Fourth, it can be profitable if you buy in the block trading before the market opening and sell at the regular market. We think that this study can be meaningful because it is almost the first study for the Korean block trading, finds that there was not the information effect of the block trading price in the Korean market and shows that it can be profitable the investment using the discounted block trading prices.

주택시장의 경기변동과 인과관계에 관한 연구

노정휘 ( Loh Jeung Hwee ),성주한 ( Sung Joo Han ) 한국부동산학회 2015 不動産學報 Vol.61 No.-

본 연구의 목적은 우리나라의 주택시장에서 경기의 정점과 저점에 따라 시장의 구조변화가 나타는지를 파악함으로써 시장 참여자들의 의사결정에 도움을 줄 수 있는 이론적 기초를 마련하는데 있다. 분석 결과에 따르면, 우리나라의 주택 시장은 매매시장이나 전세시장 모두 짧은 하강 국면과 긴 상승 국면을 가지는 것으로 나타났다. 최근 매매시장은 2013년 5월의 저점 이후 상승 국면을 지속하고 있으며, 전세시장은 2009년 4월 저점 이후 현재까지 상승 국면을 지속하고 있다. 그래인저 인과관계를 보면, 86년 이후 전 구간에서 전세는 매매에 영향을 미치지만, 매매는 전세에 영향을 미치지 않는 것으로 나타났다. 이를 2008년 미국발 금융위기 전후로 기간을 나누어 보면, 금융 위기 이전에는 전국은 매매와 전세 모두 상호 영향을 주는 것으로 나타났으나 서울은 매매가 전세에 영향을 미치고 전세는 매매에 영향을 미치지 않는 것으로 나타났다. 금융 위기 이후에는 전국에서 매매와 전세가 서로 영향을 주지 않는 것으로 나타났지만, 서울의 경우에는 전세가 매매에 영향을 주고 그 역은 성립하지 않는 것으로 나타났다. 이러한 분석 결과는 첫째, 주택 시장의 정확한 경기 변동에 대한 정보는 매매 시장이나 전세 시장의 거래자들에게 정확한 의사 결정을 가능하게 할 것이다. 둘째, 주택 매매 시장과 전세시장 간의 인과관계는 관련된 정부의 합리적 정책 결정에 중요한 정보를 제공할 것으로 기대된다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES The purpose of this study is to analyze structural change in the business cycle of housing market and to provide the theoretical background for decision making of investor and market user. Especially, through identifying the relationship of sell market and rent market, it should help in explaining of the structural change of housing market affect the causal relationship of sell market and rent market. (2) RESEARCH METHOD This study employed various econometric methodology. Firstly, to discern the boom and recession state and to find the turning point of business cycle of housing market, Bry-Boschan algorithm is employed. Secondly, to extract the cyclical component of business cycle of housing market, HP filtering is applied. Lastly, Granger Causality Test was used to find the causal relationship of sell-rent market. (3) RESEARCH FINDINGS The characteristics of business cycle of [South Korean] housing market has been showing relatively short recession state and relatively long boom stage. By the government’s stimulative policy, sell market is boom state since trough of 2013.5. And rent market is boom state since trough of 2009.4. By the Granger Causality Test, the rent market affect sell market, but the reverse does not hold true since 1986. To find the structural change of before and after the financial crisis, time span is divided by 2008.9. Before financial crisis, rent and sell market affect each other in nation wide. However, in Seoul, the relationship appears to be vice-versa; rent market affect sell market, but the reverse is not true in Seoul. After financial crisis, rent and sell market have not affected each other in nation wide. But, in Seoul's case, rent market still affects sell market - while reverse is not true. 2. RESULTS The exact information on business cycle of housing market will assist in sell and rent market participants’ decision making. Secondly, causality of rent market and sell market, should be able to provide crucial information to the government’s rational policy making.

수도권 주택 매매와 경매 거래량의 상관성 및 영향 요인 연구

정대석 재단법인 경기연구원 2019 GRI 연구논총 Vol.21 No.4

The purpose of this study is to analyze the correlations and external influence factors between the housing auction market and the housing sale market to find out whether the information is useful as an auction market. If meaningful results are obtained in time series, it can be expected to be used as housing policy information. The relationship between the number of auctions and the number of transactions in the housing sales and auction market, and the external factors affecting the volume of these transactions, were analyzed by the time series of the last 96 months. As a result, the volume of housing sales was one-way influenced on auction volume. In other words, the general housing sales market can be interpreted as preceding the housing auction market. This is relatively insignificant since the auction market accounts for a small portion of the overall market. In both sales and auction markets, the mortgage interest rate continued to be negative, while the currency amounts continued to be positive. That is in line with the market's general perception that interest rate cuts and currency increases could lead to increased housing transactions. The impact of the consumer sentiment index on the housing sales market was found to have a two-way effect on both the sale and auction markets. On the other hand, the remaining housing types showed a twoway effect only in the sales market and little effect in the auction market. Therefore, it can be summarized that the trading volume of homes plays a leading role in the auction transaction volume and forms the whole housing market. 본 연구의 목적은 주택 매매시장과 주택 경매시장의 상호 연관성 및 외부 영향 요인을 분석하여 경매시장이 주택시장의 일부로서 그 정보의 유용성이 있는 지 여부를 밝히고자 하는 것이다. 만약 시계열적으로 유의미한 결과가 도출된다면주택 정책 정보로서 그 활용을 기대할 수 있기 때문이다. 주택 매매 및 경매시장의 거래량인 매매건수와 경매건수의 영향 관계 및 이들 거래량에 영향을 미치는 외부 요인으로 소비심리지수, 금리, 통화량에 대해 주택 유형별로 그 관계를 최근 96개월간의 시계열자료를 통해 각각 분석하였다. 분석 결과, 주택 매매 거래량은 경매 거래량에 일방향의 영향 관계로 나타났다. 즉 일반 주택 매매시장은 주택 경매시장에 선행하는 것으로 해석할 수 있다. 이는 전체 시장에서 경매시장이 차지하는 비중이 낮기 때문에 상대적으로 그 영향력이 미약한 것이라 판단된다. 매매시장 및 경매시장 모두 주택대출 금리는 지속적으로 음(-)의 관계, 통화량은 지속적으로 양(+)의 관계로 나타났다. 즉 금리 인하 및 통화량 증가는 주택 거래 증가로 연결될 수 있다는 시장의 일반적인인식과 부합하였다. 주택매매시장 소비심리지수의 영향은 아파트의 경우 매매 및 경매시장 모두 양방향 영향 관계인 것으로 나타났다. 반면 나머지 주택 유형에서는 매매시장에서만 양방향 영향 관계가 보였고 경매시장에서는 영향이 거의없는 것으로 나타났다. 따라서 주택의 매매 거래량은 경매 거래량에 대해 선행적인 역할을 하면서 전체 주택 시장을 형성하고 있다고 요약할 수 있다.

서울시 아파트 매매시장과 경매시장 및 공매시장의 상호관계 연구

김도균(Kim, Do-Gyun),정재호(Chung, Jae-ho) 한국부동산학회 2021 不動産學報 Vol.85 No.-

본 연구의 목적은 부동산 매매시장과 경매시장, 공매시장의 영향관계 와 선·후행 관계를 파악하기 위하여 각각의 시장을 실증분석 하였다. 매매시장에서의 변수로는 서울시 아파트 실거래가격지수와 거래량을 경매시장에서의 변수로는 대법원 경매정보의 서울시 아파트 경매매각가율과 경매매각건수를 사용하였으며 공매시장에서의 변수로는 한국자산관리공사에서 진행하는 온비드를 통해 서울시 아파트 공매낙찰가율과 공매낙찰건수를 선정하여 VAR을 구축하고 분석하였다. 서울지역의 매매가격지수는 거래량과 공매낙찰가율의 순으로 영향을 미치며 나머지는 영향이 미미했다. 거래량의 경우, 경매매각가율과 경매매각건수 순으로 영향을 미치고 경매매각건수는 경매매각가율과 거래량 순으로 영향을 미친다. 경매매각가율은 경매매각건수에 영향을 미치며 공매낙찰건수는 공매낙찰가율과 경매매각건수, 거래량 순으로 영향을 받고 공매낙찰가율은 다른 변수들에 영향을 거의 받지 않는 것으로 파악되었다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES The purpose of this study is to analyze the characteristics through the relationship among the real estate market, the auction market, and the public auction market in the macroscopic aspect, and to empirically analyze the equilibrium relationship and influence relationship of each market. (2) RESEARCH METHOD To investigate the correlation of the Seoul apartment market, empirical analysis was performed, and statistical programs of R.4.1.0 and EVIEWS 12 were used for time series analysis. (3) RESEARCH FINDINGS We reviewed and analyzed the impact of each market variable. As variables, the apartment trading price index, trading volume, auction sale price, number of auction sales, public auction sale price, and the number of public auction sales were used for empirical analysis using VAR. 2. RESULTS In the Seoul area, the trading price index had an effect in the order of the trading volume and the short auction successful bid price, while the rest had insignificant effects. In the case of transaction volume, it affects the auction selling price and the number of auctions in the order, and the number of auctions affects the auction selling price and the number of transactions in the order. The auction selling price rate affects the number of auction sales, and the number of successful short auctions is affected in the order of the short auction successful price rate, the number of auction sales, and the transaction volume.

KOSPI200 야간 선물의 가격발견을 이용한 시간외 매매의 수익성분석

이우백 한국재무학회 2015 한국재무학회 학술대회 Vol.2015 No.05

본 논문은 KOSPI200 야간 선물이 가진 현물시장의 가격발견 효과를 이용하여 유가증권시장의 시 간외 매매의 수익성을 측정했다. 한국거래소 유가증권시장에 상장된 종목의 정규시장이 개장할 때 결정되는 시가에는 전일 KOSPI200 선물 야간시장의 거래 정보가 즉각적으로 반영되어, 야간 선물 시장은 정규 주간시장의 변동 방향에 유의적인 예측력을 가진다. 이같은 특성에 기반하여 과거 수 익률의 경험적 분포로부터 야간 선물 시장이 일정 수준 이상으로 변동한 다음날에 개장전 시간외 매매에서 전일 종가로 매입하여 당일 시가로 매도하는 전략(전일 종가 매입-당일 시가 매도)을 활 용하는 경우, 통계적으로 유의적인 이익을 달성하는 성과를 가져왔다. 시가에 매도하지 않고 폐장 시까지 보유하여 당일 종가로 매도하는 전략의 수익성의 규모와 통계적 유의성은 당일 시가에 매 도하는 전략에 비해 낮았으며, 이는 개장 이후에 발생하는 가격 반전에 기인한다. 또한 야간 선물 시장 정보가 이미 반영된 시가로 매입하여 당일 종가로 매도하는 전략이 야간 선물 시장 상황과 무관하게 손실만을 초래한다는 결과는 야간 선물시장 정보는 국내 주식시장의 개장시 즉각적이고 효율적으로 반영된다는 선행 연구와 일치한다. 야간 선물시장의 부정적 정보에 기반하여 개장전 시 간외 매매로 주식을 차입하여 공매도하고, 당일 시가에 매입하여 상환하는 전략(전일 종가 공매도- 당일 시가 상환)도 일정 수준 이하로 야간 선물시장이 하락한 경우에 통계적으로 유의적인 수준의 이익을 달성하는 것으로 분석되었다. 마지막으로 이러한 전일 종가 매입-당일 시가 매도 또는 전일 종가 공매도-당일 시가 상환 전략은 체계적 위험에 민감한 베타가 높은 종목을 대상으로 수행할 때 효과적인 성과를 창출했다. This paper investigates the performance of after-hours trading strategy using the price discovery of the KOSPI200 nighttime futures. As the information on trade of nighttime futures is fully reflected in the opening price of individual stocks listed on KRX, the nighttime futures has the significant predictive power of price movement on next trading day. Based on this price discovery in nighttime futures, the strategy of which traders buys the stocks at the previous closing price in after-hour market and sells at opening price on the upmarket of nighttime futures yields the significant profit. Meanwhile the strategy of selling the stocks at closing session is under-performed due to the price revision after opening irregardless of the previous movement of nighttime futures. This under-performance of strategy on buy at opening price and sell at closing price is consistence with the efficient incorporation of nighttime futures information into opening price. Moreover, the strategy on short-sale of the stocks at the previous closing price in after-hour market and buying at opening price based on the negative information of nighttime futures also yields the significant profit. These investment strategies using the nighttime futures and after-hours market are more effective on the stocks of high beta.

주택 경매시장과 매매시장 간 상호관계

임병권 ( Lim Byungkwon ),김병국 ( Kim Byeng-kuk ),김천규 ( Kim Chun-kyu ) 한국부동산분석학회 2023 不動産學硏究 Vol.29 No.2

본 연구는 2006년부터 2020년까지의 기간에 대해 전국 16개 권역을 대상으로 주택 경매시장과 매매시장의 상호 관련성에 대해 분석하였다. 분석결과, 동일한 시점(당해연도)의 경우 전년 대비 주택 경매건수가 감소하거나 낙찰률이 증가하면 주택매매변동률은 상승하였다. 반면, 과거 시점(전년도)의 경우 경매시장 관련 지표가 주택 매매시장에 유의적인 영향을 미치지 않았다. 한편, 동일한 시점에 대한 주택 경매시장과 매매시장 간의 상호 관련성은 감정가격이 저렴한 주택에서 강건한 결과를 보였으며, 지역적으로 구분하는 경우 특히 수도권에서 명확한 결과가 확인되었다. 종합하며, 주택시장에 있어 경매시장이 매매시장을 선행한다고 판단하기에는 한계가 있는 것으로 판단되며 두 시장은 상호 간에 영향을 미치고 있음을 파악해 볼 수 있다. 전국을 대상으로 주택 경매시장이 매매시장을 선행하는지 여부를 고찰한 본 연구는 학술적 그리고 실무적으로 중요한 의의가 있다. This study examines whether the housing auction market has an effect on the sales market Using 16 nationwide regions over 15 years from 2006 to 2020, we find that a decrease in the number of auction houses and an increase in successful bid rate have a positive influence on the housing sales market in the same period. On the other hand, all the lagged factors related to the housing auction market have less impact on the housing sales market The association between the housing auction market and the sales market is robust in the low level of appraisal house prices and particular in metropolitan areas. Overall, our finding indicates that the housing auction market would not precede the sales market, suggesting that the housing auction market and sales market mutually influence each other.

미국 금융위기가 한국 부동산시장과 KOSPI 200 선물시장에 미친 영향에 관한 실증적 연구

임병진(Yim, Byung-Jin) 대한경영학회 2011 大韓經營學會誌 Vol.24 No.3

보험투자자의 매매가 주식시장에 미치는 영향

우민철 ( Mincheol Woo ),김지현 ( Jeehyun Kim ) 보험연구원 2018 보험금융연구 Vol.29 No.3

본 연구는 2005년부터 2017년까지(13년간) 장기간의 주식거래자료를 활용하여 보험투자자의 포트폴리오 특성 및 투자전략을 분석하고, 보험투자자의 매매가 주식시장에 미치는 영향을 수익성, 유동성, 변동성 차원에서 각각 확인하였다. 분석의 주요 결과는 다음과 같다. 첫째, 보험투자자는 시가총액과 주가가 높은 우량주 및 유동성이 높고 변동성이 작은 종목들을 선호하였다. 둘째, 보험투자자가 거래한 종목의 매매관여율은 유가증권시장에서 더 강하게 나타났다. 셋째, 시장상황에서 볼 때, 보험투자자는 하락 장세에서 매수하는 역추세추종 전략을 수행하고 있었다. 넷째, 개별종목 수준에서 볼 때, 보험투자자는 과거수익률이 하락할 때 매수를 증가시키는 투자전략을 구사하였는데 이는 코스닥시장에서 더 강하게 나타났다. 마지막으로, 보험투자자의 매매는 시장의 유동성을 제고하고, 변동성을 완화하여 주식시장의 안정성을 높이는 역할을 하였다. 유동성 증가 효과는 유가증권시장에서, 변동성 완화 효과는 코스닥시장에서 더 강하게 나타났다. 본 연구는 저금리의 장기화로 보험업계의 주식비중이 증가하고 있는 상황에서 최근 기간을 아우르는 장기간 주식거래자료를 이용하여 보험투자자의 투자전략과 이들의 매매가 주식시장에 미치는 영향을 분석했다는 측면에서 의미가 있다. 특히, 보험투자자의 주식매매가 시장 유동성 증가 및 안정화에 기여하는 바가 크다는 측면에서 보험투자자의 주식투자 확대가 자본시장 전체에 긍정적인 효과를 제공할 것으로 기대된다. This study investigates the stock preferences and investment strategies of insurance investors and the effects of their trading on the Korean stock markets. For this purpose, we examine the investment portfolio of insurance investors from 2005 to 2017. The major findings are as follows. First, insurance investors have a significant preference for stocks with high market capitalization, high price level, high liquidity, and low volatility. Second, the involvement intensity of insurance investors is higher in the KOSPI market than the KOSDAQ market. Third, at the market level, insurance investors take contrarian investment strategies by buying losers and selling winners. Forth, at the stock level, they also take investment strategies buying stocks with low returns in the recent past. This investment strategy is more prominently observed in the KOSDAQ market. Lastly, we find that insurance investors serve a role of the stock market stabilizer by enhancing the liquidity and mitigating volatility. While the liquidity effect is stronger in the KOSPI market, the volatility effect is more prominent in the KOSDAQ market. Considering the rapidly increasing investment of insurance investors in the stock market, the analysis of their trading characteristics and influence on the stock market is crucial, especially with a comprehensive long-term dataset covering the most recent period. Our findings suggest that the increasing involvement of insurance investors in stock trading is expected to provide a positive influence on the stock market in terms of market liquidity and volatility.

코스닥150 지수선물 시장에서 국민연금의 매매양태

김명애(Kim, Meong Ae),우민철(Woo, Mincheol) 한국경영교육학회 2021 경영교육연구 Vol.36 No.2

[연구목적] 본 연구는 코스닥150 지수선물 시장에서 국민연금의 매매를 분석함으로써, 동 시장에서 국민연금의 투자행태 및 거래목적에 대한 시사점을 제공하고자 한다. [연구방법] 본 연구에서는 2019년 3월 4일부터 2020년 3월 31일까지 기간 동안 국민연금의 매매자료를 활용하여, 코스닥150지수선물 및 코스닥150지수의 과거 수익률, 그리고 이들 시장에서 국민연금의 순투자흐름(Net Investment Flow: NIF) 간의 관계를 추정하는 회귀분석을 수행하였다. [연구결과] 실증분석 결과, 코스닥150 지수선물 및 현물지수의 과거 수익률이 코스닥150 지수선물에 대한 국민연금의 NIF에는 유의한 영향을 미치지 않았으나, 코스닥150 종목 현물시장에서의 국민연금의 NIF에 통계적으로 유의한 음(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 또한 코스닥150 구성종목 현물시장에서 국민연금의 NIF는 지수선물 시장에서의 국민연금의 NIF에 통계적으로 유의한 양(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. [연구의 시사점] 앞의 결과는 코스닥150 지수선물 시장에서 국민연금이 추세추종 행태를 보이지 않음을 의미한다. 그리고 코스닥150 종목 현물 시장과 지수선물 시장에서 국민연금의 NIF 간 양(+)의 관계는 국민연금이 헤지거래나 차익거래 목적으로 지수선물 시장에 참여했을 가능성이 높지 않음을 의미한다. 대신, 코스닥150 종목 현물 시장에서의 매매가 일시적으로 원활하지 않을 때 추적오차 또는 비동시적 거래 발생 위험에 대한 일종의 보완매매 목적으로 코스닥150 지수선물 시장을 활용했음을 시사한다. [Purpose] Our study provides implication about the investment behavior and the transaction purposes of the National Pension Service(NPS) in the KOSDAQ150 futures market. [Methodology] Using the transaction data from March 4th, 2019 to March 31st, 2020, we carried out regression analyses to find the relation among the past returns of KOSDAQ150 futures, those of KOSDAQ150 spot index, and the net investment flow(NIF) of the NPS in the KOSDQ150 futures market and the market of the KOSDAQ150 stocks. Empirical results are as follows. [Findings] The past returns of KOSDAQ150 futures and those of KOSDAQ150 are significantly and negatively related to the NPS’s net investment flow(NIF) in the spot market of the stocks in KOSDAQ150, while they are not associated with the NPS’ NIF in the KOSDAQ150 futures market. The NPS" NIF in the spot market of KOSDAQ150 stocks significantly and positively affect the NPS" NIF in the KOSDAQ150 futures market. [Implications] We did not find evidence of feedback trading behavior in the NPS" transactions in the KOSDAQ150 futures market. We also find that the NPS is not likely to trade in the market for hedging or arbitrage transaction purposes, either. The result of our study suggests that the NPS participates in the KOSDAQ150 futures market to cover its position against the risk of tracking errors or the non-synchronous trading in the spot market.

주택 투자심리 변화가 주택시장 구조 변화에 미치는 영향

조경준 국토연구원 2013 국토연구 Vol.76 No.-

Asset market and Spatial market illustrate how residential property market works representatively. There had been close relationship between those two markets in South Korea before Global crisis in 2009. However, after the event, residential property market has not been able to trace rental market because of structural changes. In order to observe structural changes of the relationship, calculating investment psychology (Real Expected House Price Appreciation: REHPA) was conducted first. REHPA includes price-rent ratio, open interest rate and expected inflation. Furthermore we employed Chow’s break point test for determining breakpoint of residential property market, unit root test for time-series validity, Granger causality test for finding which series lead another. Finally, cointegration test to analyze the long-run equilibrium relationship between investment psychology and house prices. Through those test, we conclude that REHPA has leaded residential property market with stable long-run equilibrium only after the Global Crisis unlike before. 주택시장은 크게 매매거래를 의미하는 자산시장과 임대거래를 의미하는 공간시장으로 분류되며 각 시장은 주택시장이 어떻게 작용하는지 나타낸다. 금융위기 이전에는 자산시장과 공간시장이 밀접한 관계를 가지며 동행하는 관계를 보여왔으나, 최근 자산시장에서 주택가격은 하락하고 거래건수는 줄어드는 반면 공간시장에서 전세가격은 상승하며 주택시장의 분명한 변화가 감지되고 있다. 본 논문에서는 시장의 변화 관찰을 위해 투자심리 지표를 계산한다. 투자심리 지표의 계산은 주택시장과 금융시장의 균형을 모형화하여 계산하는데 사용변수로는 주택담보대출금리, 수신금리, 전세/매매가격비율 그리고 기대인플레이션을 사용하였다. 시계열로 계산된 주택 투자심리와 주택매매가격과의 구조적 변화가 특정시점 이후 변화되었다는 가설을 검증하기 위해 여러 시계열 기법을 동원하여 분석한다. 먼저 Chow 단절점 검정을 통해 글로벌 금융위기를 구조적 변화시점으로 파악한 후 시계열의 안정성 검증을 위해 단위근 검정을 사용하고 그랜저 인과관계 검정을 통해 투자심리와 매매가격이 시계열적으로 예측가능한가를 분석한다. 마지막으로 공적분 검정 등을 통해 투자심리와 주택가격 사이의 장기균형 관계를 분석한다. 분석 결과, 글로벌 금융위기 이후 투자심리가 주택가격을 선행함과 동시에 장기균형까지 존재하여 이전 시장과의 구조적 변화가 관찰되었다.