국민임대주택 입주의사결정요인 분석

류강민(Kang-Min Ryu),김진유(Jin-Yoo Kim),이광민(Kwang-Min Lee),이창무(Chang-Moo Lee) 한국주택학회 2007 주택연구 Vol.15 No.4

  그동안 주거선택 및 규모의 결정요인에 대한 연구가 다수 있었으나, 대부분 가구특성 및 주택특성 등을 주요 독립변수로 도입하여 분석한 반면, 입주하고자 하는 주택의 구체적인 위치를 고려한 상태에서 분석한 연구는 매우 드물었다. 이에 본 연구는 그동안 미흡했던 구체적인 입지를 고려한 입주선택 및 주택규모의 결정요인을 국민임대주택 사례지구에 대한 설문조사결과를 통해 분석하였다.<BR>  분석의 주요결과는 다음과 같이 요약할 수 있다. 첫째, 입주자격을 갖춘 대상자들의 입주결정요인 중 가장 중요한 것은 현재 주택과의 거리(이주거라), 직장과의 거리, 현재 주택의 규모, 인지도 등으로 나타났다. 둘째, 이주거리증가에 따른 입주선택확률의 감소는 소형주택 거주자일수록 급격하다. 셋째, 입주를 선택했다면, 선호하는 주택규모는 현재 주택의 규모, 가구원수, 소득 및 자산에 의해 결정되며, 가장 중요한 결정요인은 현재주택의 규모이다.<BR>  이상의 결과는 향후 국민임대주택의 수요추정과 공급계획에 있어 몇가지 정책적 시사점을 제공한다. 첫째, 현재 거주하는 주택의 규모가 입주의사에 중요한 영향을 미친다는 사실은 향후 공급하는 국민임대주택의 규모가 다양화되고 현재보다 큰 규모의 주택도 포함되어야 함을 시사한다. 둘째, 소형 국민임대주택일수록 현재 거주지에 가까운 곳에 공급되어야 한다. 많은 선행연구에서 지적하듯이 저소득층의 경우 교통비용에 대한 민감도 및 직업의 특수성으로 인해 도심에 거주하려고하는 의지가 중산층 및 고소득층에 비해 강하다. 따라서, 공공임대주택의 입지가 가능한한 저소득층들의 기존 생활권과 가까운 곳에 위치할수록 공급효과는 향상될 것이다.   The National Rental Houses (NRH) - public rental house in which tenants can live for 30-years at the maximum - have been supplied since 1998 in Korea. The target users are the low-income households whose salaries are under 70% of the average households" income in urban area. It is necessary to investigate the determinants of the potential tenants" decision of moving into the NRH because the imbalance between supply and demand appears in some regions.<BR>  This paper derived the factors affecting NRH choice by analyzing the preference of low-income families. The main results are as follows: First, migration distance for residential mobility and commuting distance have significant negative influence on NRH choice. Second, people want to move into the NRH that is bigger or equal to their current houses. Third, smaller house they live, more sensitive they are about the migration distance. Finally, the low-income families depend on their needs rather than their affordability when they choose the NRH size. These results provide some implications: First, location of NRH need to be closer to the low-income families current neighborhood. Second, it is necessary to provide more various sized NRH and bigger NRH for regionally different housing needs of low-income families.

오피스 가격경사계수를 이용한 서울시 도시공간구조 변화 분석

류강민(Kang Min Ryu),송기욱(Ki Wook Song) LH토지주택연구원 2021 LHI journal of land, housing, and urban affairs Vol.12 No.3

서울시 관광호텔 객실이용률 결정요인 분석

류강민 ( Ryu Kang-min ),송기욱 ( Song Ki-wook ),이창무 ( Lee Chang-moo ) 한국부동산분석학회 2020 不動産學硏究 Vol.26 No.1

본 연구는 관광 방문수요가 가장 많은 서울시 전역 관광호텔을 대상으로 1996년부터 2018년까지 23개 연간 시계열 자료를 확보한 후, 내ㆍ외국인의 관광호텔 객실이용률(OCC)에 영향을 미치는 결정요인들을 실증분석하였다. 분석방법은 표본이 적기 때문에 자기회귀시차분포모형(ARDL)과 한계검정법(Bounds test)을 통해 공적분 검증을 동시 수행하였다. 본 연구의 주된 분석결과를 간단히 요약ㆍ정리하면 다음과 같다. 첫째, 주요 고객층인 외국인 관광호텔 객실이용률은 외국인관광객수와 숙박일수가 높을수록 상승한 반면, 1년의 시차 간격을 두고 공급객실수, 중국인관광객 비율, 판매가격의 변인은 부(-)의 영향을 미치는 대조적인 경향을 보였다. 둘째, 내국인 관광호텔 객실이용률은 1인당 GDP와 정비례하고, 외국인 객실이용률 및 메르스와 같은 특정 질병과는 반비례 관계가 성립하였다. 이렇듯 내ㆍ외국인 간 서울시 관광호텔의 객실이용률은 각기 다른 영향 인자를 지니며, 특히 외국인 객실이용률은 공적분 관계가 존재하는 것으로 나타났다. 이를 통해 공급객실수와 중국인 관광객 비율 증가, 숙박일수 감소 등 새로운 호텔시장 트렌드 변화 또한 내ㆍ외국인 객실이용률에 유의미한 영향을 미칠 수 있음을 밝히고, 기타 변인들과의 구조적 관계를 계량적으로 설명한 점은 본 연구의 가장 큰 성과라고 할 수 있겠다. This purpose of this paper is to analyzed the factors affecting tourist hotels room occupancy rate(OCC) by using empirical annual time-series dataset on Korea hotel association(KHA) from 1996 to 2018 in Seoul, which have the highest demand for tourist visits. Due to small sample size, both Autoregressive Distributed Lag(ARDL) model and Bound test is carried out as a quantitative method to empirically testify, based on EViews 7.0 Software. The main results of research are briefly summarized as follows; First, it was found that Foreign tourist, Lodging days has positive effects on the occupancy rate of Foreign tourist hotel(A-Model), While the number of Supply rooms, the ratio of Chinese tourists, and Average daily rate(ADR) has negative effects on ones with four quarters of time-lag. Second, the occupancy rate of Domestic tourist hotel(B-Model) directly proportional to GDP per capita, but room utilization of foreign and MERS Dummy inversely related with ones. Therefore, the determinants of hotels room occupancy rate for foreign tourist is quite distinct from locals, especially former model showed the existence of cointegration. In conclusion, the research indicates that change of new lodging market trends such as an increase in the ratio of chinese tourist, supply room, decrease in period of stay can also affect between the occupancy rate of domestic and foreign tourist hotel, by statistically demonstrating structural relationship with other significant variables.

서울시 주택유형별 임대시장 특성에 관한 연구

류강민(Ryu, Kang-Min),서명교(Suh, Myung-Kyo) SH도시연구원 2016 주택도시연구 Vol.6 No.1

After the global financial crisis, there are some changes of the structure of Korean housing rental market. Chonsei, only lump sum deposit without monthly rent, and monthly rent with deposit are main types of contract on rental housing market. However, the rate of Chonsei contract declined from 67.2% to 50.3% and the rate of monthly rent with deposit contract is rising increasingly after 1995. First of all, our paper shows how Chonsei and deposit are used in housing property market. In other words, Chonsei and deposit are not used to bear interest with banks but to reduce equity to a sort of leverage tool. Second, we clarified that the change of structure in housing rental market is progressive in all housing types, and especially rate of Half Chonsei, monthly rent with lump sum deposit, is increased in apartment housing market. Lastly, we analyzed rental characteristics about the type of rental housing properties and the result shows that facility gap of house type and housing cost cause a differentiation of tenant quality. And the tenant quality is connected with unpaid rent risk and vacancy risk.

서울 오피스의 건축연령과 보증부월세 계약 비중의 연관성

류강민(Kang min Ryu),서명교(Myung kyo Suh) 건국대학교 부동산도시연구원 2016 부동산 도시연구 Vol.9 No.1

본 연구는 보증금의 활용과 역할에 관한 선행연구를 살펴보고, 보증금이 오피스 신축에 의한 비용부담을 줄이기 위한 수단이나, 매매차익을 높이기 위한 레버리지 수단, 그리고 임차인의 신용위험을 헷지하기 위한 수단 이외에 리모델링 수단으로도 활용될 수 있다고 판단하였다. 이에 헤도닉 가격모형을 이용하여 건축연령별 임대료 상승구간을 파악하였다. 분석결과 건축연령이 증가할수록 노후화로 인한 감가상각으로 임대료가 하락하는 경향을 보였다. 그러나 건축연령이 10~15년일 때 임대료가 상승하는 것으로 나타나 이 시기에 리모델링이 많이 나타난 구간이라 가정하였다. 또한 건축연령별로 전월세 계약 비중과 전월세전환율이 어떻게 나타나는 지 살펴본 결과, 건축연령이 10~20년일 때 전월세 계약비중이 높게 나타나고 있었다. 이 결과는 리모델링으로 인해 임대료 상승이 일어나고 보증금이 리모델링 비용으로 사용되어 보증금 비중이 높은 전월세 계약 비중이 높아지고 전월세전환율 또한 높은 수준을 유지하고 있어, 리모델링이 보증금 비중과 전환율을 상승시키는 원인일 것으로 보인다. Previous studies primarily analyzed the role of security deposit of monthly rental contracts as supplemental construction costs, leverage means to increase rate of return on equity investments, or hedging a method for tenants’ credit risk. This study considers an alternative way to use security deposit, which is financing renovation. If security deposit is used for financing renovation costs, the ratio of security deposit in monthly rental contracts and the conversion rate between monthly rent and security deposit should be different when renovation is anticipated. Hedonic pricing models were estimated to test this hypothesis. Estimation results show that rents did not decrease with the age of buildings. Buildings with 10 to 15 years of age have higher rents than the buildings with 5 to 10 years of age, which indicates that renovation occurs when buildings age 10 to 15 years. It is also found that rental contracts with higher ratio of security deposit and higher conversion rate are observed for those buildings.

서울시 프라임 오피스 빌딩의 관리비 성격에 관한 연구

류강민 ( Kang Min Ryu ) 한국부동산원 2022 부동산분석 Vol.8 No.3

본 연구 목적은 국내 프라임 오피스 시장 내 비용과 수익의 복합적 측면에서 임대료와 함께 지불되고 있는 관리비 성격과 결정요인을 규명하는 것이다. 분석대상은 서울 소재 프라임 오피스 빌딩으로 2000년 1분기부터 2021년 2분기까지 86개 분기별 시계열 자료를 이용하며, 실증분석 방법론 Autoregressive Distributed Lag(ARDL) 모형과 Autoregressive Distributed Lag Error-Correction Model(ARDL-ECM) 모형을 채택하였다. 본 연구의 주요 분석 결과는 다음과 같이 간단히 요약 · 정리할 수 있다. 첫째, 관리비와 소비자 물가 간에 장기 균형이 존재함을 확인할 수 있었다. 이는 임차인이 지불하는 관리비에서 많은 비중을 차지하는 것이 실제 관리비용이기 때문으로 짐작된다. 둘째, ARDL-ECM의 결과에서는 실질임대료가 정(+)의 영향을 미치는 반면, 공실률은 부(-)의 방향으로 유의하게 나타나, 오피스 임대시장 상황에 따라 단기적으로 관리비가 변동될 수 있음을 말해준다. 셋째, 렌트프리(무상임대)에 의한 임대료 할인율은 관리비 상승에 긍정적인 영향을 끼치며, 다른 변수보다 유의성이 가장 높은 핵심요인임을 알 수 있다. 최종적으로 본 연구결과는 국내 오피스 임대시장에서 관리비 성격을 파악하고, 향후 수익률 산정과 전망을 예측하는데 유용한 기초자료로 활용될 것이다. The purpose of this study is to identify characteristics and determinants for maintenance fees paid with rent from the complex perspective of costs and profits in domestic prime office rental markets. The analysis targeted prime office buildings in Seoul and dealt with 86 time-series data from 1Q 2000 to 2Q 2021 on a quarterly basis. In order to empirically testify, the methodology adopted both Autoregressive Distributed Lag (ARDL) and Autoregressive Distributed Lag Error- Correction Model (ARDL-ECM). The main findings of the study are briefly summarized as follows: First, long-term equilibrium relationship between maintenance fees and consumer prices remains, which suggests that actual maintenance fees account for a large portion of the fees paid by the tenant. Second, the results from ARDL-ECM model show that actual rental costs have a positive effect, while the vacancy rate have a negative one, which means that maintenance fees can fluctuate in light of office rental markets. Third, discount rates of rental costs by rent-free seem to be statistically verified as key factors than others because they have a positive effect on the increase in maintenance fees. In conclusion, the findings can be useful to figure out the nature of maintenance fees and anticipate earnings of domestic office rental markets in the future.

서울시 단독다가구 연립다세대의 중위수 지수 산정에 관한 연구

류강민 ( Kang Min Ryu ),최성호 ( Seong Ho Choi ),이상영 ( Sang Young Lee ) 한국부동산분석학회 2012 不動産學硏究 Vol.18 No.2

A rental contract growth rate of non-apartment housing was higher than apartment housing, Also In 2010, 58.8% of the residents in Seoul live in apartment. It means that the rest 41.2% live in non-aprartment housing. In spite of this high percentage of non-apartment residents, there exist a few pieces of related research on the non-apartment housing market in Korea. This study made price indices of single-family housing and multi-family housing using chained median price index methodology. The data for index is offering prices and rent which has been collected by a real estate information provider, Real Estate 114 Inc, The result of the analysis shows that the price indexs of our study are similar to a transaction based price index, comparing with Kookmin Bank housing price index, also the indexes have more volatility than Kookmin Bank index as market changes.

월세관련 위험과 보증금-월세 전환율 결정구조

류강민 ( Kang Min Ryu ),지규현 ( Kyu Hyun Ji ),이창무 ( Chang Moo Lee ) 한국부동산분석학회 2013 不動産學硏究 Vol.19 No.2

There have been many attempts to interpret Korean rental housing market, where distinctive rental contracts including Monthly Rent with Variable Deposit(MRVD) and Chonsei as the two extreme ends of general MRVD have co-existed. Although there have been some advances that interpret the function of the deposit in MRVD as a leverage, those trials were not completed. In order to develop a new partial equilibrium model of Korean rental housing market, this paper incorporates the default risk of the tenant in the model. The theoretical results show that deposit-to-monthly-rent conversion rate increases within a certain range of MRVD where the deposit can not cover the total amount of monthly rent during the contract period. Also, the empirical results confirm that there exists the premium for default risk of tenant in the form of a higher conversion rate when the amount of deposit is less than the total amount of monthly rent for two and a half years. it shows that the market conversion rate varies by the ratio of monthly rent to deposit differently from the conventional belief on an unique conversion rate indifferent from the relative deposit amount.

서울시 오피스 임대시장의 공실률과 임대료의 상호결정구조 분석

류강민 ( Kang Min Ryu ),이창무 ( Chang Moo Lee ) 한국부동산분석학회 2012 不動産學硏究 Vol.18 No.2

There have been many attempts to estimate structural relationship Rent and Vacancy Rate in the office rental market, however domestic studies have be focused on the determinants of the Rent but Vacancy Rate. This paper presents estimates of structural model of office rental market using Rent and Vacancy Rate relationships to link CPI, interest rate, office workers` number, GDP, office supply, The model is estimated using data from the Seoul office market over 2001-2011 and Statistical methods of OLS and 2SLS are used to estimate relationship between the variables. The result shows that CPI and interest rate has positive effect with rent but vacancy rate and that vacancy rate is influenced by GDP and office workers` number negatively but office supply positively. Also we find that rent inflation has lower than before the financial crisis in same market condition change because of poor market condition.

부동산 파생상품 개발을 위한 오피스 가격지수 산정

류강민 ( Kang Min Ryu ),박수훈 ( Soo Hoon Park ),이창무 ( Chang Moo Lee ) 한국파생상품학회 2011 선물연구 Vol.19 No.4