국내 부동산 펀드 유형별 거시경제변수의 영향요인분석

김정희(Jung-Hee Kim) 건국대학교 부동산도시연구원 2013 부동산 도시연구 Vol.6 No.1

본 연구는 유형별 부동산 펀드에 미치는 실물 부동산 지수와 주식, 채권 등 경제변수 요인을 상관관계분석 및 VECM, 분산분해분석으로 연구하였다. 이를 위해 유형별 부동산펀드 수익률과 CD수익률, 종합주가지수, 소비자물가지수, 국고채3년, 국고채3년, 회사채3년 BBB, 실물 부동산 지수로 경매낙찰가율, APT매매가격지수, 지가지수, 오피스임대료지수를 변수로 사용하였다. 분석결과 시사점은 첫째, 부동산펀드 수익률 지수를 유형별로 사모형과 임대형이 공모형과 차이가 난다는 점이다. 사모형의 경우 경매낙찰가율, APT매매가격지수, 오피스임대료, 물가상승률, 국고채3년, CD수익률과, 공모형의 경우는 경매낙찰가율, 회사채, CD수익률과 연관성이 높게 나타났다. 둘째, 공통적으로 오피스임대료지수, 회사채, 물가상승률은 양(+)의 관계를, 경매낙찰가율, CD수익률, 국고채 수익률 지수는 음(-)의 상관성을 지니는 것으로 분석되었다. 셋째, 주식, 채권, 부동산 중에서 부동산펀드 수익률은 실물부동산과 유사하며 그 다음으로 채권과 가깝고 주식과 가장 관련성이 떨어져 금융자산 포트폴리오 구성시 분산투자의 효과를 가진다고 볼 수 있다. This paper analysed the different types of Real Estate Funds in Korea. I examine the relation between Real Estate Fund returns and returns on KOSPI, APT transaction price index, land index, office rent index, auction sales price index, cd rates, consumer inflation rates, national bonds rates, company bond rates with correlation analysis, Granger causality Test, VECM and variance decompositions and find that private funds and public funds have a different set of variables. That is, private funds respond to most of macroeconomic variables because these are invested by mainly institutional investors. The results reveal that the relationship between Real Estate Fund returns and returns to unsecuritized real estate has a tighter connection than stcoks and bonds. Therefore the Real Estate Fund acts as an asset class and shows the portfolio diversification effect.

기관투자자의 부동산 투자윤리에 대한 논의의 동향과 쟁점

민성훈(Seong hun Min) 건국대학교 부동산도시연구원 2016 부동산 도시연구 Vol.8 No.2

본 연구에서는 투자윤리에 관한 논의의 동향과 쟁점을 파악하고, 이러한 논의가 부동산 분야에서 어떻게 진행되고 있는지 살펴보았다. 먼저 논의의 동향은 윤리경영과 직업윤리 두 가지 차원에서 이루어지고 있었다. 윤리경영 차원의 부동산 투자윤리는 사회책임투자로 귀결되는데, 이를 달성하기 위해 사회적 스크린전략, 주주행동전략, 사회적 투자전략 등이 활용되고 있었다. 직업윤리 차원의 부동산 투자윤리는 신인의무로 귀결되는데, 이는 투자서비스 제공자가 선량한 관리자로서 충분한 주의와 전문성을 투입할 것을 요구하는 주의의무와 투자서비스 제공자가 고객의 이해를 대변하기 위해 이해상충방지와 정보공개에 유념할 것을 요구하는 충실의무로 구성된다. 신인의무는 법령에 의해 강제되며, 동시에 자율적인 윤리강령과 행위기준의 형태로도 요구되고 있었다. 한편 신인의무에 편향된 투자서비스 제공자의 태도는 사회책임투자를 방해하고 있었다. 투자자의 수익을 최우선으로 하는 신인의무는 ESG 이슈를 중시하는 사회책임투자와 상충될 수 있기 때문이다. 이를 해결하기 위한 노력은 법률적, 실증적, 제도적 측면에서 다양하게 이루어지고 있었다. 이상 국내외 동향의 검토를 통해 부동산 투자윤리에 있어서 가장 핵심적인 논의는 사회책임투자와 신인의무에 관한 것이며, 공교롭게도 그들 간에는 상충문제가 존재함을 알 수 있었다. 이러한 구도를 파악하는 것은 향후 부동산 투자윤리에 대한 구체적 사안을 연구함에 있어서 거시적인 틀로서 활용될 수 있을 것이다. This study reviews the trends and issues in the discussion about investment ethics and how they are applied to real estate market. The trends of discussion are composed of two aspects, ethical management and professional ethics. The former is related to SRI(Socially Responsible Investment) and various strategies such as social screening, shareholder activism and social investment are adopted to achieve it. The latter is related to fiduciary duty, which is composed of duty of care and duty of loyalty. Fiduciary duty is regulated by law in most countries as well as required by voluntary code of ethics and standard of professional conduct. However, the attitude of investment service provider which is strictly oriented to fiduciary duty would induce conflict with SRI. The fiduciary duty which emphasizes financial return of investor would not match with the activities pursuing social responsibility. Legal, empirical and regulative efforts are under progress to resolve this conflict between fiduciary duty and SRI.

부동산개발프로젝트의 위험도 정량화에 관한 연구

김재환(Kim Jae-Hwan) 건국대학교 부동산도시연구원 2006 Working Paper Series Vol.5 No.11

  IMF 이후, 건설업체의 급속도의 구조적 변화로 말미암아 시공과 시행의 업역의 분화가 발생하였다. 새로운 업역인 부동산개발시행사(디벨로퍼)라는 것이다. 이 업종은 도시개발이나 부동산개발을 전문으로 담당하는 업무로 최근 부동산개발의 붐을 타고 급속하게 증가하였다. 하지만, 무수히 많은 디벨로퍼의 양산에도 불구하고 실제 개발프로젝트를 성사시킨 디벨로퍼는 손에 꼽을 정도의 소수에 불과하다는 점에서 본 연구는 그 문제의 원인을 건설프로젝트와 부동산개발프로젝트의 구조적 차이에서 발생할 수 있는 상대적 위험도가 서로 상이하다는 전제하에 부동산개발프로젝트의 주체인 디벨로퍼의 입장에서 위험도를 식별하여 그 체계를 구성하였다. 특히 개발 리스크 분류체계를 바탕으로 위험도를 산정하기위해서는 디벨로퍼 중심의 개발리스크 분류체계를 구성하여야 한다. 이를 위하여 토목과 건축의 건설분야과 재무와 금융의 경영분야로부터 그 의미를 추출하여 이를 다시 국내ㆍ외를 대표하는 부동산개발 이론과 국내의 시행사 개발메카니즘을 바탕으로 수 차례에 걸친 전문가의 의견 조율과 검토를 바탕으로 리스크 분류체계를 구성하였다. 이에 대한 리스크 분류체계를 바탕으로 본 연구의 주된 분석기법인 AHP기법을 통한 민간개발프로젝트의 상대적 위험도를 산정하였다. 이는 기존의 연구자의 주관과 실무자의 경험에 치중했던 부동산개발프로젝트의 리스크 관련 연구에서 탈피하여 보다 객관적이고 정량화된 연구의 시석으로서 개발 프로젝트를 담당하는 실무자의 위험관리방안의 의사결정 지표로서 도움이 될 것이다.

기업수명주기별 부동산보유가 기업가치에 미치는 영향에 관한 연구

최준용,노승한,김지엽 건국대학교 부동산도시연구원 2019 부동산 도시연구 Vol.12 No.1

본 연구는 기업의 경영전략과 경영환경에 따라 부동산 자산이 기업가치에 어떤 영향을 미치는지 살펴보고자 하였다. 우리나라 상장기업의 약 25%는 부동산 자산으로 이루어져 있어서 기업부동산은 기업가치에 큰 영향을 끼치고 있다. 국내 최대의 한 자동차 제조기업은 기업의 사옥건립을 위해서 10조원의 금액으로 부지를 매입하면서큰 이슈가 된 적이 있다. 그래서 국내의 많은 선행연구들은 기업부동산의 보유비중이 어떻게 기업가치에 영향을미치는지에 대한 주제로 연구를 진행하여왔다. 그러나 기업의 경영환경이나 경영전략에 따라 기업부동산이 기업가치에 미치는 영향이 다르게 나타날 수도 있다. 본 연구에서는 이러한 점을 살펴보기 위해서 기업수명주기라는 개념을 도입하여 기업부동산의 보유가 기업가치에 미치는 영향을 살펴보고자 하였다. 기업이 처한 상황이나 환경의 대체적 측정치로 기업수명주기를 측정하였으며, 각 수명주기 단계별로 부동산 보유가 기업가치에 다른 영향을 미칠 것으로 보았다. 연구 결과, 첫째, 소유부동산과 투자부동산 모두 기업가치(Tobin’s Q)에 부정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 둘째, 기업을 수명주기별로 분류해서 살펴본 결과, 각 단계별로 기업가치에 미치는 영향이 다르게 나타났다. 이러한 결과를 바탕으로 기업은 경영환경과 전략에 따라 기업부동산의 최유효이용 방안을 모색함과 동시에 기업부동산의 보유에 대한 의사결정을 내리는데 도움이 될 수 있을 것이라고 사료된다. This study examines how real estate assets affect corporate value according to the company's management strategy and business environment. Many prior studies have conducted research on how the proportion of corporate property holdings affect firm value. However, depending on the company’s business environment or strategy, the effect of corporate real estate on firm value may vary. In this study, corporate life cycle was measured as an alternative measure of the company’s circumstances, and it was hypothesized that property ownership at each stage of the life cycle would have different effect on the firm value. Studies have shown that first, both owning and investing in property have negative effect on firm value. Second, a breakdown of entities by life cycle revealed different effects on the firm value at different stages. These results will assist companies in making decisions regarding holding of their properties while allowing them to seek the most efficient use of the property in accordance with their management environment and strategy.

한국의 부동산 시장과 정책

손재영(Jae-Young Son) 건국대학교 부동산도시연구원 2011 Working Paper Series Vol.11 No.16

1960년대 이래 한국은 농업에 기반을 둔 저개발국에서 첨단제조업과 지식기반산업에 기반을 둔 OECD 가입국으로 변모하였다. 도시에 사는 국민들의 비중이 훨씬 높아졌고, 이들에게 주거를 제공하기 위해 엄청난 수의 주택이 지어졌으며, 산업구조의 변화와 생산 및 소비의 증가를 뒷받침하는 산업시설과 기반시설도 대폭 확충되었다. 부동산 부분은 이런 경제사회발전의 공간적 수요를 충족시키는 역할을 하였다. 다른 한편 경제성장은 거대한 부를 창조하는 과정이며 부의 상당부분은 부동산의 형태로 축적된다 부동산에 관련된 산업과 정책들은 공간의 생산 배분 활용과 함께 국민들이 부동산의 형태로 부를 축적하고 증식하는 과정에 영향을 준다 많은 국민들이 부동산부문의 발전과 관련 정책들로 부터 주거를 마련하고 생산활동공간을 제공받았으며 가계 및 기업차원에서 자산을 증식하였지만 상대적으로나 절대적으로 불이익을 받았다고 느끼는 국민들도 많다. 이 글은 한국의 경제성장 및 도시화 과정 단계들이 부동산시장에 어떠한 영향을 주었는지를 통계와 문헌을 통해 살펴보고자 한다 약 반세기에 걸친 압축적 경제성장에서 한국이 경험했던 부동산 문제들과 정책의 경험은 유사한 경험을 하고 있는 다른 나라들의 문제들을 해결해 가는데도 도움이 될 수 있을 것이다.

재무비율과 레버리지분석을 통한 일본 건설사와 부동산회사 기업 비교평가

김희선(Hee Sun Kim),이현석(Hyun Seok Lee) 건국대학교 부동산도시연구원 2014 부동산 도시연구 Vol.7 No.1

본 연구에서는 일본시장에서 지속적으로 축소되고 있는 건설업과 다르게 안정적 사업성과를 보이고 있는 부동산업에 주목하고, 그 경영성과 차이를 확인하는데 목적이 있다. 분석을 위하여 2004년 이후 9개년간의 일본 건설사와 부동산 회사의 주요 경영지표를 이용하여 재무비율 분석과 레버리지 분석을 실시하였다. 재무비율 분석에 있어서는 성장성은 건설사에 비하여 부동산사가 보다 높게 나타나고 있으며, 외환위기 이후 건설사와 부동산사 모두 성장성이 감소하는 유사한 변화를 나타내고 있으나 건설사가 부동산사에 비하여 성장성 이 크게 하락한 것으로 나타났다. 수익성은 건설사에 비하여 부동산사가 월등히 높게 나타나 회사의 사업운영 특성에 따라 수익성이 차이가 나는 것을 알 수 있다. 아울러 안정성은 부동산사가 건설사에 비하여 안정성이 더 높은 것으로 나타났지만, 내용적으로는 회사의 특성보다는 회사의 규모가 더 영향을 미치는 것으로 나타났다. 즉 건설사와 부동산회사의 차이보다는 대형사와 일반사간의 부채비율 차이가 큰 것을 알 수 있다. 레버리지 분석에 있어서는 부동산 회사는 건설회사에 비하여 자산투자 등으로 손익분기점이 높아져 영업위험도가 높게 나타나며, 건설사는 부동산회사에 비하여 부채비율이 높아 재무위험도가 상대적으로 높은 것으로 나타났다. 기업의 위험조정에 있어서는 부동산회사가 영업위험과 재무위험의 관계 조정을 (-)의 관계로 하고 있어 경제변동에 따라 보다 유연하게 대처하고 있다고 할 수 있다. This study examines whether management performance is different between the Japan construction and real estate firm. Financial Ratio and Leverage analysis using their annual financial statement was conducted to compare different between Japan construction and real estate firms. Empirical analysis is performed for the sample consisting 107 firms for 2004-2012. In financial ratio analysis, the growth of construction and real estate firm are significant decline since the 2008 financial crisis, especially construction firm decline rates are shown to be higher than real estate firm. The profitability of real estate firm is conspicuously higher as compared to a construction firm. Also the stability of real estate firm is higher as compared to a construction firm, however the results also showed gap according to the differences of company scale. In leverage analysis, real estate firm has more higher DOL(degree of operating leverage) and construction firm has more higher DFL(degree of financial leverage) than other firm. In addition, real estate firm is shown inverse relationship between the operating and the financial risk even if it is not significant in a each group. It means real estate firms should flexibly handle the crisis than construction firm.

부동산펀드의 자산운용에 관한 연구

김선주 건국대학교 부동산도시연구원 2005 Working Paper Series Vol.5 No.8

한국의 부동산펀드 성공 여부는 부동산 시장에 의해 결정된다. 현재 부동산 시장은 내수경기 침체 및 주택관련 강력한 규제 등으로 상가 및 아파트 개발 사업이 전반적으로 위축되어 펀드를 운용하는 자산운용사는 사업성 있는 개발 사업을 찾기 어렵다.CR-REITs를 포함한 임대수익 중심의 부동산펀드는 서울에 있는 대형 오피스빌딩을주요 투자 대상으로 생각 할 수 있다. 그 이유는 현재 서울 오피스빌딩시장도 경기침체의 영향으로 상황이 좋은 편은 아니지만, 프라임급 오피스빌딩은 낮은 공실률(4%내외)과 적은 변동성(Volatility)으로 부동산펀드의 투자대상으로 될 가능성이 높다.이에 본 연구에서는 오피스, 주식, 국채 등의 복합 자산 포트폴리오를 구성하였다.그 결과 투자성과가 우수한 것은 오피스와 국채의 포트폴리오이다. 오피스를 포함한 3가지 자산 포트폴리오의 경우는 오피스의 투자 비율이 높을수록 그 투자성과가 증가함을알 수 있었다. 다음으로는 지역별, 규모별 오피스의 임대수익지수 포트폴리오를 구성하였다. 그 결과 강남권과 마포 여의도권의 임대수익지수 포트폴리오 구성과, 10,000평 이상에서 15,000평 미만 규모의 오피스와 15,000평 이상 규모의 포트폴리오가 투자성과가 우수한 것으로 나타났다. 다음은 리츠의 경우, 코크랩1호와 교보메리츠의 포트폴리오가 투자성과가 우수했다. 끝으로 부동산 지수와 오피스 실제 자료와의 차이점을분석한 결과, 지수를 이용한 복합자산 포트폴리오나 수익률을 오피스 투자에 적용하는 것은 많은 무리가 있었다. 부동산 펀드의 투자대상이 다양해지고 있는 현시점에서성격이 다른 부동산 자산들의 실제 자료에 근거한 정확한 지수 작성이 요구된다.

가구특성이 부동산자산 구성에 미치는 영향에 관한 연구

조성호(Sung-Ho Cho),정의철(Eui-Chul Chung) 건국대학교 부동산도시연구원 2014 부동산 도시연구 Vol.6 No.2

본 연구에서는 생애주기이론을 통한 자산보유형태 가설이 우리나라 가구에게도 적용될 수 있는지를 부동산자산을 중심으로 살펴보았다. 전통적인 생애주기이론은 자산의 유형을 구분하지 않음으로써 현실적으로 가구가 소비를 충당하기 위해 자산을 사용한다면 어떠한 유형의 자산을 먼저 사용하는지에 대한 뚜렷한 결론을 제시하지 못하였으나 이후 많은 학자들은 정신적 자산계정가설, 예비적 저축가설, 상속가설 등을 통해 부동산자산의 처분은 매우 늦은 생애에서 또는 질병이나 배우자의 사망 등 매우 급격한 위기상황에서 이루어진다는 근거를 제시한 바 있다. 통계청(2012)의 가계금융·복지조사 원자료를 이용한 본 연구의 실증분석 결과는 이러한 기존 연구의 결론이 우리나라 가구에도 적용될 수 있음을 제시하고 있다. 부동산자산을 총 부동산자산, 거주주택자산, 거주주택외 부동산 자산으로 구분하고 또한 각 유형별 부동산자산이 총자산에서 차지하는 비율을 종속변수로 이용한 토빗모형의 추정결과는 부동산자산이 가구가 고령화됨에 따라 감소할 것이라는 주장을 뒷받침하지 못하고 있다. 또한 추정결과는 가구주 연령뿐만 아니라 가구주의 성별, 교육수준, 혼인상태, 가구원 수와 같은 다양한 가구특성들이 가구의 부동산자산 배분에 대한 의사결정에 유의적인 영향을 주고 있음을 제시하고 있다. 그리고 소득과 같은 경제적 변수가 부동산자산 구성에 매우 중요함을 보여주고 있다. 고령화가 단지 연령의 증가만이 아니라 이러한 다양한 가구특성 및 가구소득의 변화를 동반할 것임을 고려할 때 고령화가 가구의 총자산 및 부동산자산을 포함한 각 유형별 자산배분에 미치는 영향에 대한 분석은 지금보다 더 종합적인 측면에서 이루어질 필요가 있을 것이다. 예를 들어 장기적으로 고령화되는 인구 또는 가구의 성별, 교육수준, 혼인상태 등의 분포가 현재와 비교하여 어떻게 다를 것인지, 고령화되는 가구의 소득은 현재와 어떠한 차이가 있을 것인지 등에 대한 면밀한 분석이 요구된다. In this paper, we examine the effects of household characteristics on real estate asset composition. Our primary focus is on whether households decrease their real estate asset holdings as they age. To empirically test this hypothesis, we estimated a Tobit model which effectively accounts for censored observations. Our empirical results do not support the hypothesis. Rather it is found that older households have more real estate assets and that older households allocate more assets to real estate asset than to financial asset. This result does not differ regardless of whether real estate asset is owner-occupied housing or nonresidence real estate. Our results also show that not only age, but other household characteristics such as gender, education level, marital status also affect real estate holdings and their ratios to total asset. Household income appears to be another imp ortant explanatory variable. These findings suggest that, in order to understand the impact of aging on asset composition in the future, more complex and systematic analysis should be pursued by taking account of changes in such important demographic and economic characteristics.

부동산펀드의 자산운용에 관한 연구 - 오피스 실증자료를 중심으로

김선주 건국대학교 부동산도시연구원 2005 Working Paper Series Vol.94 No.8

  한국의 부동산펀드 성공 여부는 부동산 시장에 의해 결정된다. 현재 부동산 시장은 내수경기 침체 및 주택관련 강력한 규제 등으로 상가 및 아파트 개발 사업이 전반적으로 위축되어 펀드를 운용하는 자산운용사는 사업성 있는 개발 사업을 찾기 어렵다. CR-REITs를 포함한 임대수익 중심의 부동산펀드는 서울에 있는 대형 오피스빌딩을 주요 투자 대상으로 생각 할 수 있다. 그 이유는 현재 서울 오피스빌딩시장도 경기침체의 영향으로 상황이 좋은 편은 아니지만, 프라임급 오피스빌딩은 낮은 공실률(4% 내외)과 적은 변동성(Volatility)으로 부동산펀드의 투자대상으로 될 가능성이 높다.   이에 본 연구에서는 오피스, 주식, 국채 등의 복합 자산 포트폴리오를 구성하였다. 그 결과 투자성과가 우수한 것은 오피스와 국채의 포트폴리오이다. 오피스를 포함한 3가지 자산 포트폴리오의 경우는 오피스의 투자 비율이 높을수록 그 투자성과가 증가함을 알 수 있었다. 다음으로는 지역별, 규모별 오피스의 임대수익지수 포트폴리오를 구성하였다. 그 결과 강남권과 마포 여의도권의 임대수익지수 포트폴리오 구성과, 10,000평 이상에서 15,000평 미만 규모의 오피스와 15,000평 이상 규모의 포트폴리오가 투자성과가 우수한 것으로 나타났다. 다음은 리츠의 경우, 코크랩1호와 교보메리츠의 포트폴리오가 투자성과가 우수했다. 끝으로 부동산 지수와 오피스 실제 자료와의 차이점을 분석한 결과, 지수를 이용한 복합자산 포트폴리오나 수익률을 오피스 투자에 적용하는 것은 많은 무리가 있었다. 부동산 펀드의 투자대상이 다양해지고 있는 현시점에서 성격이 다른 부동산 자산들의 실제 자료에 근거한 정확한 지수 작성이 요구된다.

부동산책임투자(RPI)의 배경과 발전방향

민성훈(Seong Hun Min) 건국대학교 부동산도시연구원 2016 부동산 도시연구 Vol.9 No.1

본 연구에서는 최근 선진국을 중심으로 활발한 연구가 이루어지고 있는 부동산책임투자에 대해 (1) 그 출현의 배경을 맥락적인 관점에서 알아보고, (2) UNEP FI PWG의 선진사례보고서 1편과 2편을 비교함으로써 부동산책임투자의 발전방향을 살펴보았다. 이를 통해 먼저 2006년 UNEP FI가 부동산책임투자의 개념을 소개하고 이를 위한 본격적인 연구에 착수하기 이전부터 ESG 이슈는 상당히 오랜 기간 국제사회의 관심을 받아왔음을 알 수 있었다. 공식적인 회의나 발표를 기준으로 하더라도 환경문제는 1972년 UNCHE, 사회문제는 2000년 밀레니엄정상회담, 지배구조문제는 90년대 우루과이라운드까지 그 출발이 거슬러 올라간다. 실제로 이러한 문제들이 논의의 대상이 된 것은 그보다 훨씬 이전임은 말할 필요도 없다. 그에 비해 ESG 이슈가 국제금융시장 특히 투자분야에서 진지하게 다루어진 것은 그리 오래되지 않았다. 1992년 UNCED에서 UNEP FI가 결성되기는 했으나, 책임투자를 위한 체계적, 실천적 방안인 책임투자원칙이 발표된 것은 2006년이다. 게다가 이는 주식 분야에 주로 해당되는 것으로서 ESG 이슈에 대한 노출이 큰 부동산 분야에 대해서는 그 해에 UNEP FI 산하에 PWG가 결성되어 연구가 시작된 것에 불과하였다. UNEP FI PWG가 부동산책임투자에 대한 연구성과를 내기 시작한 것은 비교적 최근인 2007년 이후이다. 한편 UNEP FI PWG의 부동산책임투자 선진사례보고서인 WLD 2007과 WLD 2012를 비교하여 5년간의 변화를 살펴보면 적지 않은 발전이 발견된다. 여기에는 (1) 환경문제의 구체적 사안으로 기후변화 강조, (2) ESG 이슈를 위험 뿐 아니라 기회로 포착하는 태도, (3) 지수, 모형 등 계량적인 수단의 발전, (4) 투자과정 전반에 대한 체계적인 접근, (5) 임차인 및 관련자와의 협력과 지식공유 강조 등이 포함된다. 이러한 발전은 부동산책임투자라는 움직임이 구호가 아니라 구체적인 실천방안으로 자리 잡고 있음을 보여준다. 또한 그것이 선진사회에 머무르지 않고 국내에도 파급될 것을 예상하게 한다. 비록 국내에서 부동산책임투자에 대한 연구가 매우 미진하기는 하지만, 국제사회에서 부동산책임투자가 본격적으로 논의되기 시작한 것이 2000년대 후반임을 고려할 때 국내 학계의 대응이 많이 늦었다고 보기는 어렵다. 게다가 국민연금기금과 같은 기관투자자들은 주식 분야를 중심으로 책임투자를 이미 적극적으로 도입하고 있다. 향후 부동산책임투자에 대한 보다 심도 있는 연구가 지속되어 그것으로부터 파생되는 위험과 기회를 적절히 활용할 수 있어야 할 것이다. This study reviews the background and development of RPI(Responsible Property Investment) focusing on the activity of UNEP FI PWG. The findings are as follows; The ESG Issues had gathered the attention of investors far before the appearance of PRI(Principles of Responsible Investment) in 2006. The environmental issue was raised by UNCHE in 1972, the social issue was integrated into global agenda by Millenium Summit in 2000 and governance issue was begun through UR in 1990s. However, the investment industry has treated those issues since 2006, when UNEP FI addressed PRI. Moreover, RPI was introduced in 2007 through the first report of UNEP FI PWG, ‘What the Leaders are Doing.’ Meanwhile, by comparing the report with the second edition which was published in 2012, we can find some developments in the practice of RPI. It includes all of the followings: (1) the emphasis on climate change as a specific item of environmental issues, (2) the attitude towards ESG issues as not only the risk but also the opportunity of investment, (3) the evolution of statistical technique such as index and model, (4) the systematic approach in respect of an overall investment process, (5) the importance of cooperating with tenant and other participants to integrate their knowledge.