http://chineseinput.net/에서 pinyin(병음)방식으로 중국어를 변환할 수 있습니다.
변환된 중국어를 복사하여 사용하시면 됩니다.
허강무 한국부동산원 2020 부동산분석 Vol.6 No.2
2016년 한국감정원법이 제정되면서 한국감정원은 감정평가업계와 경쟁관계에 놓여 있던 감정평가 수주 업무를 중단하였으며, 이후에는 부동산 가격 공시와 통계, 조사 등 공적 사무에 집중하였다. 그러나 기관 명칭이 감정평가의약칭인 ‘감정’이라는 용어가 포함되어 감정평가시장의 혼란을 초래한다는 감정평가업계의 지속적인 문제제기에 따라개정의 필요성이 증폭되어 왔다. 이에 국회는 2020년 5월 20일 본회의를 개최하고, 한국감정원법을 한국부동산원법으로 개정하였다. 향후 한국부동산원의 출범은 부동산시장과 산업정책의 전환점이 될 것으로 예상된다. 따라서 본논문에서는 한국부동산원법의 입법경위 등과 한국부동산원의 주요 법적 기능을 살펴보고, 2021년 한국부동산원출범을 앞두고 향후 검토되어야 할 입법정책 과제를 제시하였다. With the enactment of the Korea Appraisal Board Act in 2016, the Korea Appraisal Board stopped appraisal work, which had been in competition with the appraisal industry, and focused on public affairs such as real estate price announcement, statistics, and surveys. However, as the industry continued to raise an issue with the Board’s name, claiming that the term “appraisal” still caused confusion in the appraisal market, the need for revision increased. In response, the National Assembly passed the Korea Real Estate Board Act, which replaced the Korea Appraisal Board Act, in a plenary session on May 20, 2020. Accordingly, the launch of the Korea Real Estate Board (tentative name) is expected to mark a turning point for the policy of the real estate market and industry. Therefore, this paper examines the legislative history of the Korea Real Estate Board Act and the major legal functions of the Korea Real Estate Board, and suggests the legislative policy tasks to be reviewed ahead of the launch of the Korea Real Estate Board in 2021.
가계의 주택담보대출 비중과 거주목적 대출용도가 연체에 미치는 영향 - 소득계층별 분석 -
박천규(Park, Chun Gyu),김근용(Kim, Geun Yong),권건우(Kwon, Geon Woo),김태환(Kim, Tae Hwan) 한국부동산원 2018 부동산분석 Vol.4 No.1
한국은행에 따르면 한국의 가계부채는 1,450조 원에 육박하고 있다. 이에 한국은 금융시장의 건전성을 유지하는 것이 중요한 과제로 떠오르고 있다. 최근에 미국 연방 준비 제도 이사회(FRB)의 기준 금리가 상승하고 있고 이는 한국의 기준 금리 인상 압력에도 주요한 요인이 될 것이다. 가계부채 수준이 높아지면서 주택담보대출 금리의 상승이 가계의 상환 부담을 가중시키고 또한 가구의 연체 가능성을 증가시킬 수 있다. 따라서 가계 연체의 위험을 측정하고 적절한 정책을 시행하는 것이 중요하다. 본 연구는 가계 부채의 구성 및 목적이 부채의 연체에 미치는 영향에 대해 분석하였다. 본 연구의 요약 및 시사점은 다음과 같다. 첫째, 소득 및 순자산이 증가하면 가계의 연체 가능성은 감소한다. 그리고 이러한 소득과 순자산의 효과는 저소득층에서 더 크게 나타났다. 둘째, 금융 부채의 증가는 연체 가능성을 증가시키는 것으로 나타났다. 셋째, 주택담보대출은 신용대출에 비해 연체의 가능성을 줄이는 것으로 나타났으며 특히 거주목적의 경우 그 효과가 더 큰 것으로 나타났다. 따라서 정부가 주택담보대출 지원 프로그램의 시행 시 이러한 가계부채의 구성과 특징을 고려할 필요가 있다. According to the Bank of Korea, South Korea’s household debt approached 1,450 trillion won. Maintaining the prudentiality of financial market is becoming a major challenge in Korea. The US Federal Reserve benchmark interest rates have recently been on the rise, which is expected to be a key factor of upward pressure on Korea’s benchmark interest rates. If household debt levels rise, a rise in mortgage interest rate can increase households’ debt repayment burden and the likelihood of household debt delinquency. Therefore, it is crucial to measure the risk of household debt delinquency and to implement relevant proper policies. This study analyzes the impact of household debt composition and purpose on loan delinquency. The summary and implications of this study are as follows. First, the increase of income or net asset decreases the likelihood of household debt delinquency. The effects of income and net asset are greater among low-income families. Second, the increase in financial debt increases the likelihood of delinquency. Third, mortgage loans reduce the likelihood of delinquency, compared with credit loans, and in particular, these effects are greater in owner-occupied mortgage loans. In contrast, credit loans increase the likelihood of household debt delinquency. Therefore, in case of implementing mortgage supporting programs, the government needs to consider the composition and characteristics of household debts.
지역별 주택 공급과 시장가격 변화는 신혼부부 증감에영향을 미치는가? - 지리적가중회귀분석을 활용한 공간분석 연구 -
정기성,이경애 한국부동산원 2022 부동산분석 Vol.8 No.1
This study aimed to identify the effects of housing supply and price changes by regions for the increase and decrease in newlyweds and spatial causation with demographic-sociological factors for the quality of life and to present implications. To do so, this study used the ordinary least squares regression (OLS) and geographic weighted regression (GWR) models. The main results are as follows. First, the variables in housing markets significantly affected the increase and decrease in newlyweds' households in the region. In the Seoul metropolitan area and the Honam area, the increase in newlyweds was directly proportional to the area where the index of sales prices for apartments rose, but the result were opposite to the rest of the non-metropolitan areas. Second, the increase in housing supply had a positive influence on the increase in the number of newlyweds in the region, while the supply of apartments showed different results from regions. In Chungcheong (Sejong) and Gyeongnam (Busan and Ulsan), the supply of apartments was directly proportional to the increase in the number of newlyweds, while in the Seoul metropolitan area, the supply of apartments was inversely proportional to it. Even if there is no factorin the supply of apartments in the metropolitan area, the key factors of the number of newlyweds were influenced by industries, job opportunities, and a high-quality infrastructure. However, the increase in the supply of apartments with bearable prices in the non-metropolitan areas including Sejong was expected to be a factor of the increase in the number of newlyweds. Third, factors to have a significant influence on the increase and decrease in the number of newlyweds were population, single-person households, the elderly and the birth rate, the number of businesses, and increase in welfare cultural facilities. 본 연구는 지역별 주택 공급과 시장 가격변화가 신혼부부 증감에 미치는 영향을 주요하게 분석하고, 인구 사회요인들과 삶의 질 요인들까지 더하여 공간적 인과관계 규명 및 시사점 제시하고자 한다. 이를 위해 전역적 공간회귀모델(OLS)와지리적가중회귀모형(GWR) 공간분석을 진행하였으며, 주요 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 주택시장변수가 지역의 신혼부부 가구 증감에 유의미하게 영향을 미치는 가운데, 국지적으로 수도권 ․ 호남지역의 경우 아파트 매매가지수와 신혼부부 증가가 정비례하는 결과를 나타냈으나, 나머지 비수도권 지역의 경우 반대의 결과가 나타났다. 둘째, 주택 공급의 증가는 지역의 신혼부부 증가에 긍정적인 영향을 보이는 가운데, 아파트 공급의 경우 지역 간 차이를 나타내었다. 충청권, 경남권 일부 지역에서 아파트 공급과 신혼부부 증가가 정비례한 반면 수도권 지역에서는 아파트 공급확대와 신혼부부 증가가 반비례의 경향이 있는 것으로 나타났다. 다만, 세종시 등 비수도권 지역에 부담가능한 가격의 아파트 공급 확대는 신혼부부 가구 증가의 원인으로 작용할 것으로 보인다. 셋째, 인구, 1인 가구, 고령자 및 합계출산율, 사업체 수, 복지시설, 문화시설 증가가 전역적(OLS)으로 지역의 신혼부부 수 증감에 유의미한 영향을 미치는 것으로 나타났다.
공공임대주택 거주자의 소셜 믹스 의식 영향요인 분석 - 로지스틱 다층모형의 적용 -
장진혁,최열,손희주 한국부동산원 2023 부동산분석 Vol.9 No.1
This study intended to offer insights for upcoming social integration by empirically examining the factors that could influence the social mix consciousness of public rental housing residents. A logistic multilevel model was used on the basis of data from the Seoul Public Rental Housing Panel Survey. The result showed the rationale to supply mixed complexes of selling and rental and the necessity to reorganize existing rental housing complexes. In addition, the result verified the regional impact on social mix consciousness in order to present a direction or a strategy of social integration. This study provided a new insight into relations between social mix consciousness and local signatures and highlighted the importance of comprehending regional contexts. 본 연구는 공공임대주택 거주자의 소셜 믹스 의식 영향요인을 실증 분석하여 향후 사회통합을 위한 시사점을 제공하는 것을 목적으로 한다. 이를 위해 서울시 공공임대주택 패널조사 자료를 기초로 활용하여 로지스틱 다층모형을 실시하였다. 분석을 통하여 분양·임대 혼합단지 공급의 당위성 및 기존 임대주택단지의 재정비 필요성을 확인하였고, 소셜 믹스 의식에 대한 지역 효과를 검증하였다. 특히, 지역 내 소득불평등의 소셜 믹스 의식에 대한 영향력을 확인함으로써, 지역사회의 사회통합 전략에 대한 방향성을 제시하였다. 본 연구의 결과는 소셜 믹스 의식과 지역의 특성 간의 관계에 대한 새로운 통찰력을 제공함으로써, 사회통합 실현을 위한 지역적 맥락에 대한 이해를 강조한다.
SpVAR모델을 활용한 주택 매매-전세가격의 시공간적 상호작용 패턴 분석 - 수도권 주택 시장을 대상으로 -
진찬우(Jin, Chan Woo),이건학(Lee, Gun Hak) 한국부동산원 2016 부동산분석 Vol.2 No.2
본 연구는 공간적 벡터자기회귀모델(SpVAR)을 활용하여 주택의 유형별 매매가와 전세가 간의 시공간적 상호작용 패턴을 실증적으로 살펴보고, 기존의 패널 VAR모형과 비교하여 추정과 예측의 정확성을 평가하고 있다. 사례 연구로 2011년 1월부터 2015년 6월까지 수도권 65개 시군구의 주택 유형별 매매가와 전세가를 대상으로 분석한 결과, 1기 전 인접 시군구의 아파트 전세가 상승은 모든 유형의 전세가의 정적인 영향을 미치는 것으로 나타난 반면, 아파트 매매가의 경우 그 영향이 미미한 것으로 나타났다. 특히 아파트 전세가의 상승은 주변 지역 연립다세대 주택 전세가에 상대적으로 큰 파급효과를 불러일으켜, 아파트 전세가 상승이 주변지역의 연립 주택 전세가격으로 전이되고 있음을 확인할 수 있었다. 또한 SpVAR 모델이 기존의 비공간적 패널 VAR 모델에 비해 주택 가격 변화량의 방향을 보다 정확하게 예측하였다. 이러한 결과는 주택 유형별 가격의 공간적 상관성이 하위시장 가격을 결정하는 유의미한 요소로 작용하고 있으며, 특정재화의 가격이 주변 지역으로 전이되는 과정이 나타나고 있음을 의미한다. This paper analyzes the spatio-temporal interaction patterns of the house sales and rent price using SpVAR model and evaluate accuracy of estimation and prediction of suggested model, compared with panel VAR model. For the case study, we analyzed the house sales and rent price by housing types for 65 sigungu of the Seoul metropolitan area. The result shows that the 1-period former neighboring rental price of apartment has effects on all types of rental prices, whereas the sale price of apartment has little influences. Especially, the increase of apartment rental prices for a particular area substantially impacts multi-family housing rental prices for neighboring areas. This result empirically supports the spillover effect of the house sales and rent price. Also, the SpVAR model predicted the direction of the house price variation more accurately than the non-spatial VAR model. This means that the spatial association in house prices by housing type plays an important role in determining sub-market house prices, and the house price of a particular housing type influences other house prices in neighboring areas.
공공임대주택이 주택 매매 및 전세 가격에 미치는 영향 - 서울 지역을 중심으로 -
이재영(Lee, Jai Yeong),박태원(Park, Tae Won) 한국부동산원 2016 부동산분석 Vol.2 No.1
본 논문은 장기공공임대주택재고의 정책효과성을 검증하기 위해 주변지역의 주택매매 및 전세가격에 미치는 영향을 분석하였다. 이를 위해 서울 25개 구에 대하여 2010년부터 2014년까지 5개년의 주택매매 및 전세가격 변동률자료와 이들 지역의 장기공공임대주택재고, 매매가격대비 전세가격 비율, 회사채 수익률 등의 패널데이터를 구축하여, 고정효과모형의 회귀분석을 실시하였다. 패널분석 결과에 따르면, 장기공공임대주택재고는 주변지역의 전세가격을 낮추는 효과가 있었으며, 특히 저소득층이 많이 거주하는 소형아파트에 대한 영향력이 큰 것으로 나타났다. 반면, 매매가격에 대해서는 일반의 인식과 달리 상승시키는 것으로 분석되었다. 이와 같이 공공임대주택은 직접 수혜를 받는 입주자의 편익뿐만 아니라 주변지역 가격 안정을 통한 다수의 세입자들에게 주는 긍정적 외부효과도 있으므로, 국민임대, 행복주택 등 공공임대주택 재고 확충을 위한 정부의 노력은 더욱 강화될 필요가 있겠다. In this paper, we have investigated the impact of the public rental housing on housing price of surrounding areas. For this purpose, we gathered housing purchase price, jeonse(rental) price and stock of public rental housing, as well as ratio of jeonse to purchase price for housing and corporate bond yield rate, in 25 boroughs of Seoul between 2010 and 2014 as panel data. We did regression analysis using fixed effect model of panel model. Analysis of the relationship between the public rental housing supply and the region’s jeonse price changes led to the finding that the public rental housing was effective in lowering jeonse price. But the relationship between the public rental housing supply and the region’s housing purchase price changes led to the finding that the public rental housing had raised the purchase price. Considering tenant’s benefits and the indirect effects of public rental housing, such as lowering private jeonse price, more emphasis should be put on public rental housing programs such as National Rental Housing and Happiness Rental Housing.
텍스트마이닝을 활용한 지역별 도시재생 이슈 분석 - 빅카인즈 지역일간지를 대상으로 -
곽희종 ( Heejong Kwag ) 한국부동산원 2022 부동산분석 Vol.8 No.3
본 연구의 목적은 도시재생 정책이 도입된 지 10여 년이 지난 시점에서 그동안의 지역별 도시재생 이슈를 파악하는 것이다. 이를 위하여 빅카인즈에서 제공하는 45,030건의 지역일간지 신문기사 제목을 대상으로 키워드 분석과 연결망 분석을 실시하였다. 주요 연구 결과는 다음과 같다. 먼저 공통적으로 ‘도시재생’을 중심으로 정책기조(‘주민참여’, ‘지자체’, ‘지역경제’ 등), 전달체계(‘선도지역’, ‘공모’, ‘도시재생지원센터’ 등), 연계 콘텐츠(‘원도심’, ‘문화’, ‘상권’ 등) 관련 단어들이 주요 키워드로 나타났다. 그리고 사업선정과 예산확보 여부가 이슈로 나타났다. 지역별로는 수도권과 지방 권역 사이에서 정비사업과 재생사업 관련 이슈의 차이가 나타났으며, 대도시 지역은 ‘지역형’ 사업모델 관련 단어가 주요 이슈로 나타났다. 이상의 분석 결과를 바탕으로 도시재생정책 개선과 지역별 사례 공유·확산 필요성에 대한 시사점을 제안하였다. This study aims to grasp urban regeneration issues over 10 years since the introduction of urban regeneration policies. For this purpose, keywords and networks were analyzed for the titles of 45,030 local daily newspapers provided by BIGKinds. The results are as follows. Above all, the main keywords were policy stance (‘public participation’, ‘local government’, ‘local economy’ etc.), delivery system (‘leading area’, ‘competition’, ‘urban regeneration support center’ etc.), linked contents (‘old town’, ‘culture’, ‘commercial area’ etc.). In addition, relevant issues were the selection of project and securing budget. By region, there was a difference in issues related to maintenance and regeneration projects between the metropolitan and local regions. A ‘local-type’ business model was the main issue in big cities. Based on the results of the above analyses, several implications were proposed on improving urban regeneration measures and sharing and spreading local cases.
상업 젠트리피케이션 지수와 공실률에 대한 탐색적 분석 - 서울시 사례를 중심으로 -
이진희 ( Jin Hui Lee ) 한국부동산원 2022 부동산분석 Vol.8 No.3
최근 들어 젠트리피케이션 현상이 심각한 도시 문제로 대두되고 있다. 젠트리피케이션, 특히 상업 젠트리피케이션은 발생 여부를 파악하여 대응하기에 한계가 있다. 따라서 본 연구에서는 선행연구에서 개발한 방법을 활용하여 서울시를 대상으로 상업 젠트리피케이션 지수를 산정하였다. 다음으로 젠트리피케이션의 부정적 영향으로 공실이 증가하는가를 탐색적으로 확인하였다. 분석 단위는 블록이며 시간적 범위는 2015년부터 2021년이다. 지수 적용 결과, 서울시 전체에서 젠트리피케이션 문제가 가장 심각하였던 시기는 2018년이었던 것으로 나타났다. 이후 2019년 젠트리피케이션이 완화되었다가 2020년 이후 코로나19의 영향으로 지역이 급격히 쇠퇴한 것으로 확인되었다. 하지만 개별 자치구 별로 진단하였을 경우 각자 다른 모습을 보였다. 노원구와 같이 주거기능이 강한 지역은 젠트리피케이션이 거의 진행되지 않은 반면, 마포구나 광진구 등 강북 지역 일부는 분석 기간 동안 젠트리피케이션이 심화되었다. 강북과 강남이 젠트리피케이션 현상에 있어 각자 다른 결과를 보여 지역의 불균형적인 활성화의 근거가 되었다. 이와 함께 젠트리피케이션 진단 결과와 공실률을 비교하여 둘 사이에 눈에 띄는 상관관계는 파악되지 않는 대신, 오히려 젠트리피케이션이 진행되면서 공실률이 다소 감소하는 사례를 확인하였다. 해당 연구 결과는 젠트리피케이션을 정량적으로 파악하고, 부정적 결과로서 공실률과의 관계를 살펴보고자 한 시도로, 추후 정책적 대응의 객관적 근거로 활용될 수 있을 것으로 기대된다. Commercial gentrification has been recognized as a serious urban issue nowadays. It is extremely hard to figure out and response the phenomenon in Korea. Therefore, this paper aimed to use a version developed by previous researches and set the commercial gentrification index based on Seoul. Then the increase in vacancy rate caused by negative effect of the gentrification was identified. A block was an unit of analysis and the time range was from 2015 to 2021. As a result, Seoul suffered the most serious gentrification in 2018. It eased in 2019 but has been much worse due to the COVID-19 pandemic since 2020. However, each autonomous district showed different patterns throughout the period. Some districts mainly functioned as a dwelling zone including Nowon-gu showed little gentrification, while others such as Mapo and Gwang-jin did an opposite case. Gangbuk (districts in the north of Han River) and Gangnam (districts in the south of Han River) gave opposite cases respectively, which resulted in unbalanced revitalization. In light of the comparison between the results of gentrification and the vacancy rates, there was not any significant interrelations, while higher gentrification index resulted in lower vacancy rate. This paper tried to figure out gentrification quantitatively and know any relation between gentrification index and vacancy rate and was expected to used for objective grounds of further measures.
초과 유동성과 전국 아파트 가격 간의 관계에 대한 연구
최남진 한국부동산원 2023 부동산분석 Vol.9 No.1
For the past few years, a rapid increase of apartment prices in the country led by Seoul has attracted social and economic attentions. The increase in apartment prices triggered the longterm low interests and the expansion of liquidity as a part of measures to stimulate the economy since the global financial crisis, which means that excess liquidity over the volume of the real economy anticipated by economic players was distributed to the market. Thus, this study used the SVAR model to empirically analyze on the basis of economic theories. Both the Gap Ratio of Marshallian-K and the Cyclical Component of P* were used to figure out excess liquidity and endogenous variables included the yield of expiry treasury bonds for three-year expiry, the consumer price index, the industrial production index, the retail sales index and the nationwide apartment real price index. As a result, the rise of excess liquid shockingly increased about 5% of nationwide apartment sales prices, which indicated that the excess liquidity had a great influence on apartment sales prices. The rise of excess liquid also had a shocking impact on prices for quite a long time. Therefore, monetary authorities should come up with ideas to enhance effectiveness of measures through the expansion of monitoring excess liquidity. 지난 몇 년간 서울 아파트를 필두로 전국 아파트 가격의 급격한 상승에 사회·경제적 관심이 집중되었었다. 이에 본 연구에서는 국내 아파트의 가격 상승을 글로벌 금융위기 이후 경기부양 정책의 일환으로 실시한 장기적 저금리와 유동성 확대 정책이 경제주체가 예상하는 실물경제 규모 이상의 초과 유동성을 시장에 공급하여 발생한 원인으로 상정하여 경제 이론에 근거한 SVAR 모형을 이용해 실증분석하였다. 초과 유동성은 마샬 K를 이용한 유동성 갭률과 P*의 순환 변동치를 사용하였으며 내생변수로는 3년 만기 국고채 수익률, 소비자물가지수, 전산업생산지수, 소매판매액지수, 전국 아파트 매매 실거래 가격지수 등을 사용하였다. 추정 결과 초과 유동성 상승 충격은 전국 아파트 매매 가격을 약 5% 상승시키는 것으로 나타나 초과 유동성 공급이 아파트 가격에 크게 영향을 미치는 것을 확인하였다. 이와 더불어 초과 유동성 상승 충격은 물가에도 상당 기간 크게 영향을 준다는 사실을 확인하였다. 따라서 통화당국은 초과 유동성에 대한 모니터링 등의 확대를 통해 정책의 실효성을 높일 수 있는 방안이 필요해 보인다.
김경민(Kim, Gyung Min) 한국부동산원 2017 부동산분석 Vol.3 No.2
본 연구는 국내외 부동산펀드 상품군의 위험 특성을 분석하였다. 위험특성 분석으로 데이터마이닝을 통한 분류분석을 실시하였다. 분류분석을 통한 위험특성 예측을 통해 자산운용사 및 판매사의 상품기획 및 자산운용담당자들에게 국내외 부동산펀드 투자상품 및 투자항목 선택 기준을 제시하였다. 이를 통해 위험을 최소화하고 수익성을 제고 시키고자 하는데 주된 연구의 목적을 두었다. 국내외 부동산펀드 판매결과에 대한 분류분석은 402개의 자산관리회사 성과 데이터를 원데이터(2014.12~2017.11)로 활용한 데이터마트로 분석을 실시하였다. 분류분석 결과 위험에 영향을 미치는 변수의 중요도를 확인하였다. 분류분석 결과 정분류율은 의사결정나무모형(C5.0)의 97.76%로 가장 높게 분석되었다. 부동산펀드 투자의 고위험(1)을 예측하는 중요한 독립변수는 1개월수익률(1MR), 6개월수익률(6MR), 기준가격(OP), 1yr(1년수익률) 순으로 위험을 설명하는 변수의 중요도가 높은 것으로 나타났다. This study was carried out with the intent to help institutional investors and the staff of investment companies to select investment goods on the basis of the results of forecasting and analyzing the risk characteristics of domestic and foreign real estate funds (REFs) through classification analysis, thereby minimizing risk and maximizing profitability. The data used for the valuation analysis and classification analysis of REF risk consisted of data on 402 asset management companies" performance in domestic and overseas REF investment products. Data mining was used to classify and analyze the risk characteristics of REFs. As a result of the predictive analysis of investment values based on the classification analysis of data mining, the classification accuracy of the predictive analysis was found to be 97.76%, showing a high classification rate. Therefore, it is expected that the results of analysis using the decision tree model (C5.0) will offer standards for the development and sale of domestic and overseas REF products to the persons in charge of product planning and asset management in asset management companies and product sale companies.