공공택지개발사업지구 내 상업용지의 공급가격과 낙찰가격 비교연구 - 광주·전남공동혁신도시를 중심으로 - = A Study of Determined Price and Bid Price Commercial Sites Public Land Development Project Areas

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study aims to compare the supply price and successful bid price for commercial property in Gwangju/Jeonnam Joint Innovation City and identify the pricing factors that may influence the supply price and successful bid price. In a large housing site/lot development business, commercial property is supplied at the successful bid price determined through a competitive tendering process. The minimum bid price is based on appraised price.
The scope of this study in terms of content is first, to analyze the pricing factor for commercial property in innovative city. To analyze the pricing factor for commercial property, we collected the data on supply price and successful bid price for commercial property lot no. 245 in Gwangju/Jeonnam Joint Innovative City. Second, we focused on identifying the influencing factors on pricing for commercial property in innovative city and finding the causes of differences between supply price and successful bid price.
To analyze this study, we used SPSS 33, statistical program suitable for correlation between variables and multiple regression analysis.
To compare the findings from the analysis of supply price model and successful bid price one, the two are equal in that administrative factor has the greatest effect, but different in that the second influencing factor is individual factor in supply price model, but environmental factor in successful bid price model.
Given that this study is a comparative research method on commercial property, this suggests that the pricing factor having an influence on profitability of commercial property also has influence on successful bid price that can be seen as market value.

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 광주·전남공동혁신도시 내의 상업용지에 대한 공급가격 및 낙찰가격을 비교분석하여 공급가격과 낙찰가격에 영향을 미치는 가격형성요인을 파악하는데 목적이 있다. 대규모 택지개발사업에서 상업용지는 경쟁 입찰을 통한 낙찰가격으로 공급 한다. 최저입찰가격은 감정가격을 기준으로 한다. 공공택지개발사업지구에서 상업용지의 공급가격과 낙찰가격에 차이가 매우 극심하게 나타나는 현실이다. 최근 공급하는 상업용지의 낙찰가율이 250%를 넘는 한편, 응찰자가 없어 미분양이 발생하기도 한다. 본 연구의 공간적 범위는 광주·전남공동혁신도시를 대상으로 한다. 본 연구의 내용적 범위는 첫째, 혁신도시 내의 상업용지의 가격형성요인 분석이다. 상업용지의 가격형성요인 분석을 위하여 광주·전남공동혁신도시 내 상업용지 245필지에 대한 공급가격 및 낙찰가격 자료를 수집하였다. 둘째, 혁신도시 내 상업용지의 가격형성요인에 미치는 영향요인을 파악하고 공급가격과 낙찰가격이 차이 나는 원인을 파악하는데 주안점을 둔다. 본 연구에서는 상업용지의 공급가격 및 낙찰가격에 영향을 미치는 가격형성요인 분석 및 그 비교를 위하여 가격형성모형을 설정하였다. 본 연구의 시간적 범위는 2005년부터 2007년까지로 하여, 이 기간에 공급하여 낙찰된 상업용지의 가격자료를 수집하여 연구 대상으로 하였다. 택지개발사업지구 내 상업용지의 공급가격 및 낙찰가격의 가격형성요인을 분석하기 위하여 헤도닉 가격모형(Hedonic Pricing Model)을 이용한 다중회귀분석을 수행하였다. 공급가격 모형과 낙찰가격 모형의 두 가지 모형으로 하여, 공급가격에 영향을 미치는 가격형성요인을 분석하고, 낙찰가격에 영향을 미치는 가격형성요인을 분석하였다. 그리고 두 가지 가격형성요인 분석결과를 비교 분석하였다. 본 연구의 분석을 위해서 변수들 간의 상관관계와 다중회귀분석에 적합한 통계 프로그램인 SPSS 33을 이용하였다. 공급가격과 낙찰가격 모형 분석결과를 비교해보면 행정요인이 가장 큰 영향을 미치는 것은 동일하나, 두 번째로 영향을 미치는 요인이 공급가격 모형은 개별요인이나 낙찰가격 모형은 환경요인인 것으로 분석되었다. 이는 본 연구가 상업용지에 대한 비교연구 인 점으로 보아 상업용지 수익성에 영향을 미치는 가격형성요인이 시장가치라고 볼 수 있는 낙찰가격에 영향을 미치는데 있다고 풀이된다. 이러한 결과는 실제 시장에서 거래되는 가격은 공급가격이 아닌 낙찰가격이라는 측면에서 공급가격을 결정할 때의 요인으로는 부적절한 요인들이 영향을 주고 있다는 것을 나타내고 있으며 또한, 혁신도시 내 상업지역의 공급가격을 결정할 때는 용도제한에 관한 비중을 높이는 등의 고려가 필요하다고 할 수 있다.

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