소형 오피스 및 매장용 빌딩의 매매가격 형성요인에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 소형 오피스와 매장용 빌딩의 매매가격을 결정하는 요인들을 분석한 것이다. 분석에 활용된 자료는 2009년부터 2013년까지 서울지역에서 거래된 빌딩 매매자료를 활용하였다.
매매가격 총액과 평당매매가격을 종속변수로 하는 헤도닉 모형을 추정한 결과 로그변환한 매매가격총액을 활용한 준로그 모형이 평당매매가격을 활용한 선형모형보다 모형의 적합도가 더 높게 나타났다. 변수들간의 가격에 대한 영향력은 강남권, 도심권, 마포권의 입지, 건폐율, 각지여부, 접도폭, 지상층수, 승강기대수 등은 매매가격에 긍정적인 영향을 주는 반면 지하철역과의 최단거리, 건물경과연수는 부정적인 영향을 주는 것으로 나타났다. 대지면적과 건물연면적은 매매가격 총액에서는 양의 영향을 주는 반면 평당가격에서는 음의 영향을 나타내어 거래대상 부동산의 규모가 커질수록 가격은 한계효용체감하는 것으로 나타났다. 기준용적률과 실제 건물의 용적률간의 차이인 용적률차이 변수는 가격에 긍정적인 영향을 갖는 것으로 나타나 현재 거래되는 가격에 향후 개발할 수 있는 프리미엄이 작용하고 있다는 것을 확인하였다.
본 연구의 의의는 중대형 오피스가 아닌 소형 오피스 및 매장용 빌딩의 가격형성요인을 다루어 보았다는 점이며 이에 빌딩의 규모별로 가격에 다르게 형성됨을 확인하였고, 기존의 오피스와 상업시설에 대한 연구가 따로 연구되었는데 반해 건물이 용도에 따라 매매가격이 다르게 적용된다는 점을 확인하였다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 2
• 1. 연구의 범위 2
• 2. 연구의 방법 2
• 제2장 이론적 배경 4
• 제1절 부동산의 유형 4
• 1. 부동산의 유형구분의 전제 4
• 2. 건축법상의 구분 4
• 3. 비주거용 부동산의 용도별 유형 7
• 4. 오피스빌딩의 유형 9
• 5. 소매용 빌딩의 유형 12
• 6. 연구대상의 분류 15
• 제2절 부동산의 가치와 가격형성요인 16
• 1. 부동산의 가치와 가격 16
• 2. 부동산의 가격형성요인 17
• 제3절 선행연구 19
• 1. 오피스 관련 선행연구 19
• 2. 매장용 빌딩에 관한 선행연구 23
• 제3장 연구모형 및 가설 27
• 제1절 연구모형 및 가설 27
• 1. 헤도닉 가격이론 27
• 2. 모형의 설정 27
• 3. 변수 선정 및 정의 28
• 4. 가설설정 29
• (1) 대지특성변수 29
• (2) 건물특성요인 30
• (3) 입지특성요인 35
• (4) 시간특성요인 36
• (5) 특성요인별 예상효과 38
• 제4장 실증분석 39
• 제1절 분석자료 및 기초통계 39
• 1. 분석대상 자료 39
• 2. 기초통계량 41
• 제2절 기술적 분석 44
• 제3절 분석결과 45
• 1. 매매가격 총액 결정모형 45
• (1) 대지특성요인 45
• (2) 건물특성요인 45
• (3) 입지특성요인 46
• (4) 시간특성요인 47
• 2. 단위면적당 매매가격 결정모형 49
• (1) 대지특성요인 49
• (2) 건물특성요인 49
• (3) 입지특성요인 49
• (4) 시간특성요인 50
• 3. 모형의 비교 52
• 제 5장 결론 55
• 제1절 연구결과의 요약 및 시사점 55
• 제2절 본 연구의 한계 및 향후 연구방향 56
• 참고문헌 57
• ABSTRACT 59