택지개발사업지구내 단독주택용지의 가격형성요인 분석 : 일산신도시의 단독주택용지를 대상으로

국문 초록 (Abstract)

택지개발사업이 완료되고 난 후 일정기간이 경과하면 단독주택용지 가격은 물가상승률 등 거시적 요인의 변화나 그 주택지역을 둘러싼 환경 변화로 상승한다. 이러한 현상은 단독택용지의 공급당시 그 택지 자체의 개별요인에 기인하기도 하지만, 경제, 사회, 법, 정치 등 가격형성의 일반요인이나 지역요인이 작용하는 탓이다.
본 연구는 분양당시에 가격형성에 영향을 준 요인과 세월이 경과한 후 가격에 영향을 준 요인이 무엇인가 규명하여, 시간의 경과에 따라 가격형성요인이 어떻게 변화했는가를 규명하고자 하였다.
본 연구는 1995년 준공된 제1기 일산 신도시의 단독주택용지를 사례로 분석하였다. 단독주택용지 전체 20개 블록 중 전용주거지역 3개 블록과 일반주거지역 6개 블록을 선정하였으며, 총 1,717필지를 조사하여 분석하였다.
분양 당시의 가격형성 영향력 분석결과 개별요인이 45.0%로 가장 크고, 단지요인이 33.9%, 입지요인이 21.1%순이었다. 단지요인 중에서 용도지역(33.9%)의 영향이 큰 점이 특이하다. 개별요인의 비중이 반 정도를 차지하여, 분양당시 가격을 산정할 때 개별요인을 중시했음을 알 수 있다.
2009년 기준 가격형성 영향력 분석결과 입지요인 34.6%, 개별요인 31.6%, 환경요인 28.8%, 단지요인 4.9% 순으로 나타났다. 공급당시에 토지의 개별요인이 가격에 크게 반영되었다면, 시간이 지남에 따라 각 필지의 입지요인과 환경요인 등이 더 중요하게 부각되어 가격에 반영된 것이라 해석할 수 있다.
공급당시의 가격과 2009년 기준 시점의 가격형성요인을 비교하여 공통적으로 작용한 요인은 개별요인 6개(형상, 향, 각지, 주차, 도로폭, 전면부)이며, 입지요인 3개(학교, 호수공원, 상업시설)이다. 반면 공급당시 두드러지게 영향을 준 것은 개별요인 중 면적(2.3%), 단지요인으로 용도지역(33.9%) 이들 요인의 영향력은 36.2%였다. 그리고 2009년 기준으로 특이하게 영향을 준 개별요인은 간선도로(7.8%), 단지요인으로 세대수(4.9%), 입지요인은 광역도로 거리(4.0%), 지하철역 거리(5.4%), ⅳ)환경요인으로 도로정비 상태(28.8%)로 합계 50.9%의 영향을 미쳤다. 이와 같이 공급당시와 현재의 가격에 영향을 미치는 요인이 서로 다른 것을 확인 할 수 있었으며, 공통적으로 나타난 요인 역시 영향력을 달리하면서 가격에 영향을 주었다.
그동안 주택가격 형성요인의 연구는 주로 공동주택이 대상이었다. 단독주택은 상대적으로 적었다. 이것은 주거형태가 단독주택은 감소하고 공동주택은 증가하기 때문이며, 또 전자보다 후자의 가격이 높아 이것이 투자 혹은 투기의 대상이 되어 사회의 이슈가 되기 때문이다. 이런 상황에서 이 연구는 의의가 있다고 사료된다. 연구하는 과정에서 공동주택보다 선행연구나 가격자료가 그보다 적거나 얻기 힘든 것도 이 부분의 연구가 미진한 이유라 생각한다. 실제로 단독주택은 거래빈도가 낮고 사례가격이 풍부하지 않아 시장 내에서 가격노출빈도가 낮은 점 때문에 가격자료가 희소하다. 분양가격은 정상가격자료를 이용하고 2009년 기준 자료는 과세가격 자료를 이용한 점은 분석상 정밀도의 한계가 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

If some time has passed after completion of a housing development project, the price of a single housing site rises owing to change in macroscopic factor such as inflation or change in surroundings of the housing site.
Such a phenomenon partly results from individual factor of the single housing site itself at the time of its supply, however, it results from such general or local factors of price formation as economy, society, law and politics.
This study analyzes factors which gave affect to price formation at the time of sale and which gave affect to the price after time passed so as to investigate how price formation factors have changed as time goes by.
This study analyzed a single housing sites in Ilsan new town, which were completed in 1995. Out of total 20 single housing blocs, 3 exclusive residential areas and 6 general residential areas having total 1,171 lots were selected for survey.
According to the analysis result of influence on the price formation at the time of sale, individual factor was the highest, i.e. 45.0%, housing complex factor 33.9% and then location factor was 21.1%. It is peculiar that use area (33.9%) has large influence among location factor. It can be seen that individual factor was greatly considered for the price calculation at the time of sale.
According to the analysis result of influence on the price formation based on 2009, the influence is shown in the order; location factor 34.6%, individual factor 31.6%, environmental factor 28.8% and housing complex factor 4.9%. It may be interpreted that importance of location factor and environmental factor of each lot were raised and then reflected to the price as time went by if individual factor of land was largely reflected on the price at the time of supply.
Comparison between supply price and price formation time in 2009, common factors are 6 individual factors (shape, direction, plot, parking, road breadth, front part) and 3 location factors (school, lake park and commercial facilities). On the other hand, what gave remarkable influence was at the time of supply was area (2.3%) and location factor (33.9%), of which total came to 36.2%.
On the other hand, what gave particular affect based on 2009 was main road (7.8%) as an individual factor and number of household (4.9%) as a housing complex factor, distance to wide range road (4.0%) and distance to subway station (5.4%) as a location factor and road maintenance condition (28.8%) as an environmental factor, of which total came to 50.9%.
As can be seen from above, the factor giving affect to supply price was different from the one of present price and common factors also gave influence to the prices with different effect.
Apartment houses have been the main object of study on factors of housing price formation. Study on single houses were relatively less. This is because number of single houses has been decreased but that of apartment houses has increased in connection with residence form, and in addition, price of the latter is higher than that of the former and becomes a target of investment or speculation, which causes a social issue.
Under the circumstances, it is believed this study has a meaning. The reason why it was difficult to collect preceding study references or price data during the course of the study must be insufficient study in this area. In fact, price data of single houses are rare due to their low exposure frequency of price in the market because their transactions are not frequent and case prices are not enough. There exists limit in preciseness of analysis with regard to the fact that normal price data were used as sale prices and taxable price data were used as 2009 base data.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• Ⅰ. 서 론-1
• 1. 연구의 배경 및 목적-1
• 2. 연구의 범위 및 방법-2
• Ⅱ. 가격형성 이론의 고찰-5
• 1. 토지와 토지시장의 특성-5
• 2. 토지가격결정 요인-7
• 3. 택지공급방법-9
• 4. 선행연구 검토-12
• Ⅲ. 분석모형의 설정-19
• 1. 분석대상 선정-19
• 1) 분석대상지 선정-19
• 2) 일산신도시 개요-22
• 3) 자료의 수집-26
• 2. 변수의 선정-27
• 1) 종속변수-27
• 2) 독립변수-27
• 3. 변수의 기술통계량 분석-32
• 4. 분석 모형의 설정-34
• 1) 헤도닉 가격 모형-34
• 2) 다중회귀분석-36
• 3) 분석 모형의 설정-36
• Ⅳ. 가격형성요인 실증분석-38
• 1. 가격형성요인 간 상관관계-38
• 1) 개별요인 간 상관관계-38
• 2) 단지요인 간 상관관계-39
• 3) 입지요인 간 상관관계-40
• 4) 환경요인 간 상관관계-41
• 2. 공급당시 가격형성요인 분석-42
• 3. 2009년 기준 가격형성요인 분석 -46
• 4. 공급당시 가격과 2009년 가격 차이 분석-50
• 1) 공급당시 가격과 2009년 가격-50
• 2) 고양시 지가상승률-54
• 3) 공급당시와 2009년의 특이요인-57
• Ⅴ. 결 론-60
• < 참 고 문 헌 >-63
• < Abstract >-66