공시지가산정에서의 토지특성조사에 관한 연구 = A Study on the Specialization of Land Quality in Korean Official Land Pricing System

국문 초록 (Abstract)

[국문초록]

공시지가가 국민경제의 많은 분야에서 활용되는 것과 비례하여 그에 대한 문제제기도 많았고 공시지가의 적정성, 균형성등을 위해 여러 방면에서의 제도개선이 있었다. 즉 공시지가표준지의 적정한 평가, 개별공시지가산정기준이 되는 표준지공시지가의 분포, 비교표준지의 합리적 선정, 개별공시지가산정담당자의 업무이해와 관련 전산프로그램의 개선등 많은 방면에서의 제도개선이 진행되었다. 하지만 해당 토지의 실제적인 가격형성요인이 되는 토지특성조사에 대해서는 제도개선이 미흡한 상태이다. 개별공시지가가 인근의 유사 표준지공시지가로부터 토지특성차이에 따른 가격조정절차를 거쳐 산정됨을 고려할 때 개별토지의 특성조사항목의 적정성과 조사의 정확성은 공시지가의 정확성과 신뢰성 확보의 기초가 된다고 볼 수 있다.

본 연구에서는 공시지가가격산정의 기초가 되는 토지특성에 대한 토지가격형성요인으로서의 의미에서 접근하여 토지특성의 개선을 논하고자 하였다. 이를 위해서 먼저, 공시지가산정체계의 검토를 통하여 토지특성조사의 의의를 명확히 하고자 하였으며 선행된 관련 연구에서 토지특성조사에 대해 제기된 문제점을 살펴보았다. 문제점에 대한 검토는 이론적 검토와 사례검토를 통하여 진행하였다. 토지특성에 대한 이론적 검토를 위해 일반적인 토지감정평가이론상의 토지가격형성요인의 의미와 토지특성항목의 내용을 비교함으로써 상대적으로 간과되거나 경시된 내용을 살펴보았다. 그리고 사례적 검토로서는 이러한 전체적인 검토결과 현행 토지특성항목은 가격형성요인측면에서 접근요인 및 환경요인이 불충분하여 특히 주거지역, 상업지역의 가격설명력이 상당히 약화됨을 증명하였고, 토지이용상황, 도로접면, 비옥도등의 조사기준이 모호하여 개별공시지가산정에서 착오가 발생하여 감정평가사에 의한 검증단계에서 수정되는 것으로 착오실태를 통하여 파악하였다.

따라서 본 연구에서는 이러한 분석내용을 기초로 조사항목의 신설 및 추가구분 및 폐지를 제시하였고, 조사기준의 단순화·명확화를 위한 방안을 제시하였다. 먼저 조사항목의 추가될 사항으로는 접근조건에서 “전철역, 터미널, 기차역거리“추가하여 접근조건을 보완되어야 한다고 보았다. 그리고 환경요인으로서 비교지표가 될만한 항목으로서 사회적 요인에서는 ”토지이용밀도로서의 상업업무시설의 연면적 비율“, ”동별아파트 비율“, ”학교분포수“ 등을 들 수 있고 경제적 요인으로는 ”동별 1인당 지방세부담액“ 등이 추가되어야 한다고 보았다. 그리고 조사항목의 세분화를 통하여 토지이용상황의 경우 ‘기타’로 표시하는 이용상황을 내용별로 구분하자는 의견 및 도로접면의 경우 세로의 기준을 주차공간확보 및 자동차의 통과여부 및 정도에 따라 가격차별화가 나타나고 있으므로 이를 반영하여 세로(가)의 항목을 6~8M, 4~6M, 4M미만, 맹지로 세분화하자는 의견을 제시하였다. 또 이농인구로 농지가 황폐화됨을 반영하여 농지의 경우 휴경농지(묵전, 묵답)를 포함하여 구분하자는 의견 및 비옥도는 현실에 적합하지 않으므로 삭제되는 것이 타당하다는 의견을 제시하였다. 한편 조사기준관련사항으로는 토지이용상황, 고저에 대한 조사기준을 명확히 할수 있는 의견 및 형상, 방위에 대한 조사기준의 단순화를 통하여 보다 용이하고 착오발생가능성을 감소시키는 방안을 제시하였다.

주요용어: 공시지가, 토지특성, 가격형성요인

목차 (Table of Contents)

• ─ 목 차 ─
• 제1장 서론
• 제1절 연구의 배경과 목적 1
• 제2절 연구의 범위와 내용 4
• 1. 연구의 대상과 범위 4
• 2. 연구의 내용 5
• 제3절 연구의 방법 7
• 제2장 공시지가산정에서의 토지특성조사에 관한 이론적 고찰
• 제1절 토지평가에 대한 이론적 고찰 10
• 1. 토지가치평가이론 10
• 2. 대량평가의 특성 17
• 제2절 공시지가산정체계 21
• 1. 공시지가제도의 도입배경 21
• 2. 표준지공시지가 22
• 3. 개별공시지가 27
• 4. 현행 공시지가제도의 문제점 34
• 제3절 토지특성조사의 항목 및 기준 39
• 1. 토지특성조사의 의의 39
• 2. 토지특성조사의 항목 및 기준 40
• 3. 토지특성조사항목의 변천과정 49
• 4. 토지특성조사의 착오실태 54
• 제4절 선행연구의 검토 58
• 제3장 감정평가이론 및 평가실제에서의 토지특성조사의 문제점
• 제1절 감정평가이론에서 검토한 토지특성조사항목의 문제점 63
• 제2절 현행 토지특성조사의 문제에 대한 사례분석 68
• 1. 조사항목의 불균형성 68
• 2. 조사기준의 모호성 71
• 3. 조사항목 개념의 중복 77
• 4. 토지특성항목의 획일성 78
• 제4장 토지특성 조사항목 및 기준의 개선방안
• 제1절 토지특성 조사항목의 조정 79
• 1. 조사항목의 신설 79
• 2. 조사항목의 세분화 81
• 3. 조사항목의 삭제 82
• 제2절 토지특성 조사기준의 명료화 83
• 1. 조사기준의 명확화 83
• 2. 조사기준의 단순화 84
• 제5장 결론
• 제1절 연구결과의 요약과 정책적 함의 86
• 제2절 연구의 한계 89
• <참고문헌>