표준지공시지가의 가격형성요인에 관한 연구 : 전국 표준지공시지가를 대상으로

국문 초록 (Abstract)

1989년에 도입된 지가공시제도는 우리나라 부동산시장의 중심축으로 작용하고 있으며, 부동산 평가 및 과세, 행정, 제도 등 부동산과 관련된 대부분의 영역에서 기준으로 활용되고 있다. 제도가 보다 성숙되고 안정화되어감에 따라, 국민경제에의 파급효과도 점차 커지고 있는 상황이다.
이제 지가공시제도는 정착하여 제도운영에 대한 문제는 없으나, 현황을 검토하고 보다 효율적으로 개선할 필요가 있음은 다수의 연구와 언론에서도 지적되고 있다. 특성조사나 제도개선, 실거래가반영률 관련 연구 등 공시지가제도와 관련된 다양한 연구들이 수행되고 있으며, 괄목할만한 성과를 거두고 있는 연구도 많다. 그러나 아직 표준지공시지가의 가격형성요인에 대한 연구는 부족한 상황으로 표준지공시지가의 가격결정과정에서 어떠한 요인들이 영향을 미치고 있는지 살펴볼 필요가 있다.
이에 표준지공시지가의 가격평가방법 중 가장 많이 적용되고 있는 거래사례비교법을 통하여 평가된 전국 499,384필지에 대한 거래사례비교법상 가격형성요인을 분석해 보았다. 이를 위하여 전체 및 도시규모별, 용도지역별, 이용상황별, 지목별, 면적규모별 기술통계량을 분석하고, 각 가격형성요인이 표준지공시지가에 어떠한 영향을 미치고 있는지 헤도닉 모형을 이용하여 분석하였다.
분석결과 개별요인의 적용범위가 매우 넓게 나타났다. 개별요인은 기본값 1.000을 가지는 요인으로서 최대 58배 이상의 개별요인비교치를 가진 표준지도 존재했는데, 토지의 개별성 등에 의해 다른 가격형성요인 대비 상대적으로 격차가 크게 발생할 수 있으나, 관련규정의 한계 등으로 사례선택의 제한으로 발생하는 경우도 있는 것으로 분석된다. 그리고 회귀분석결과 거래사례비교법상 산식에서 거래사례가격이 미치는 영향이 상당하며, 거래사례가격을 제외한 가격형성요인 중 개별요인과 기타요인이 상당한 영향을 주는 것을 알 수 있다. 거래사례가격을 포함하여 분석한 모델①은 통계적 유의수준 하에서 각 요인이 양의 상관관계를 보이는 것으로 나타났으나, 거래사례가격을 제외한 모델②의 경우, 모형 및 표준화계수 설명력이 낮아 의미도출이 제한적인 것으로 나타났다.
따라서 향후 표준지공시지가 평가시 거래사례 및 가격영향력이 높은 변수를 결정함에 있어 보다 신중한 사례선정과 변수간 비교가 요구된다. 본 연구는 표준지공시지가 평가과정상 가격형성요인을 분석하고 실제 공시지가에 미치는 영향의 정도를 분석하였다는데 의의가 있으나, 요인별 영향력에 대해 보다 설명력이 높고 요인간 관계를 보다 명확하게 분석할 수 있는 모형에 의한 분석이 이루어지기를 기대한다. 향후 보다 다각적이고 분석적인 표준지공시지가 및 지가공시제도에 대한 연구와 제도개선이 이루어지기를 바란다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 2
• 제3절 선행연구의 고찰 및 본연구의 의의 = 4
• 1. 토지가격형성요인 관련 연구 = 4
• 2. 헤도닉 모형을 이용한 부동산가격형성요인 분석에 관한 연구 = 4
• 3. 토지특성조사 및 공시지가제도 개선 관련 연구 = 5
• 4. 선행연구의 검토 = 6
• 제2장 표준지공시지가의 이론적 고찰 = 7
• 제1절 부동산가격공시제도의 개관 및 현황 = 7
• 1. 부동산가격공시제도의 의의 및 도입배경 = 7
• 2. 지가공시제도 = 7
• 3. 주택가격공시제도 = 8
• 4. 부동산가격공시제도의 도입성과 = 9
• 제2절 표준지공시지가의 조사·평가 = 10
• 1. 표준지공시지가의 정의 = 10
• 2. 표준지공시지가의 조사·평가절차 = 11
• 3. 표준지공시지가의 평가방법 = 13
• 제3절 표준지공시지가의 가격형성요인 = 22
• 1. 가격형성요인의 정의 = 22
• 2. 표준지공시지가 거래사례비교법의 가격형성요인 = 25
• 제3장 표준지공시지가의 기초분석 = 27
• 제1절 기초분석 자료 = 27
• 1. 표준지공시지가의 선정 = 27
• 2. 분석자료의 내용 = 27
• 제2절 기초분석 = 38
• 1. 기술통계량 결과 = 38
• 2. 기타 검토사항 = 52
• 제4장 실증분석 및 결과 = 60
• 제1절 모형의 정립(지가모형설정) = 60
• 1. 분석개요 = 60
• 2. 지가모형 설정 = 60
• 제2절 회귀분석결과 = 63
• 1. 개요 = 63
• 2. 모델 ①의 실증분석결과 = 63
• 3. 모델 ②의 실증분석결과 = 66
• 4. 분석결과비교 및 시사점 = 69
• 제5장 결론 = 70
• 제1절 연구결과 및 시사점 = 70
• 제2절 본 연구의 한계 및 향후 연구과제 = 72
• 참고문헌 = 74
• ABSTRACT = 76