감정평가 가격형성요인의 기타요인에 관한 연구 : 감정평가 사례를 중심으로 = (A) Study for Other Factors of Value Determination factors in Property Appraisal

국문 초록 (Abstract)

토지의 감정평가시 공시지가와 감정가격의 격차율은 좀처럼 좁혀지지 않고 있으며 이러한 격차율을 실무상 기타요인으로 보정하고 있는 상황이다. 기타요인이 감정가격 산출시 미치는 영향은 증가하고 있으나 그동안 기타요인에 대한 분석을 거의 없는 실정이다.
따라서 본 연구에서는 이러한 배경을 바탕으로 기타요인에 대한 이론적 검토 및 일부 지역의 평가사례를 선정하여 기타요인이 감정가격산정에 미치는 영향을 분석하여 개별토지의 감정평가시 기타요인에 대한 객관적인 자료를 제공를 제공하는데 목적을 두었다.
이를 위해서 한국감정평가협회의 지가정보(Kapa DB)자료 중 2008년 서울특별시의 평가사례 총 677개의 사례를 선정하여 통계분석을 실시하였다.
분석방법은 기타요인과 감정가격간의 회귀분석과 용도지역, 지목, 평가목적, 권역이 기타요인과 감정가격과의 관계에 영향을 미치는지에 대한 조절효과분석을 실시하였으며 그 결과는 다음과 같다.
회귀분석 결과 표준지공시지가 > 기타요인 > 개별요인 > 시점수정의 순으로 감정가격에 영향을 미치며, 기타요인은 가격형성요인 중 제일 큰 영향을 미친다. 이를 기초로 토지특성 및 평가목적에 따라 기타요인이 감정가격에 미치는 영향이 달라지는지 조절효과를 분석하였다. 분석결과 용도지역 중 녹지지역, 주거지역, 지목 중 임야·전·답, 대, 평가목적 중 경매평가, 보상평가, 담보평가, 권역 중 서북권, 동남권이 기타요인이 감정가격에 미치는 영향에 조절작용을 하는 것으로 나타났다.
본 연구의 지역적, 시간적, 내용적 한계에도 불구하고 아래와 같은 유익한 시사점을 얻을 수 있다. 감정가격 산정시 기타요인은 다른 요인들에 비하여 감정가격에 미치는 영향력이 크고 중요한 비중을 차지함을 입증하고 있다. 또한, 기타요인과 감정가격과의 관계에서 토지의 특성에 따라 다른 영향을 미치어 작용하고 있음을 실증적으로 보여주고 있다. 이에 따라 용도지역, 지목, 지역에 따라 기타요인의 사용에 신중하여야함을 암시하고 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The gap between the officially assessed land prices and appraisal values has rarely been close, and the gap is being corrected by practical other factors. The effects of other factors on the calculation of appraisal values are increasing but there are few analyses on the other factors.
Based on the circumstances, the purpose of this study is to theoretically examine the other factors, select appraisal cases in some areas, analyze the effects of the other factors on calculation of appraisal values, and present object database on the other factors in appraisal of individual lands.
For doing this, 677 of the appraisal cases of the Seoul Metropolis in 2008 out of the Land Information of the Korea Association of Property Appraisers (Kapa DB) were selected to be statistically analyzed.
Regression analysis was performed between the other factors and appraisal values, and moderating effect analysis was performed to identify the effects of specific use areas, land categories, appraisal purposes, and districts on the relation between the other factors and appraisal values. The results of those analyses are as follows.
According to the results of the regression analysis, appraisal values were affected by officially assessed referenced land price, the other factors, individual factors, and time adjustment, in order, and the other factors have the greatest influence among the value determination factors. Based on the results, the author in this study conducted moderating effect analysis to identify whether the effects of the other factors on appraisal values were different according to land characteristics and appraisal purposes. According to the results, green zone and residential zone out of specific use areas, forest and field out of land categories, auction appraisal, compensation appraisal, and mortgage appraisal out of appraisal purposes, and the northwest and the southeast out of districts were shown to have control on the effects on appraisal values.
Despite the regional, temporal, substantial limitations of this study, there are some profitable suggestions as follows. In calculation of appraisal values, the other factors when compared to the others are proved to have greater influence on and have significant weight in appraisal values. Also, in the relation between the other factors and appraisal values, differentiated effects are positively shown according to land characteristics. Therefore, the results present that the use of the other factors should be careful according to specific use areas, land categories, and districts.

목차 (Table of Contents)

• 표목차 = ⅲ
• 그림목차 = ⅳ
• 국문초록 = ⅴ
• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 3
• 제3절 선행연구의 고찰 = 4
• 제2장 기타요인의 이론적 고찰 = 7
• 제1절 우리나라 감정평가제도 = 7
• 1. 의의 = 7
• 2. 감정평가 특성 = 8
• 3. 감정평가 효과 = 8
• 4. 감정평가 목적 = 10
• 제2절 토지평가방법 = 14
• 1. 개관 = 14
• 2. 우리나라의 토지평가방법 = 14
• 제3절 기타요인 = 19
• 1. 제규정상기타요인 = 19
• 2. 기타요인의 변천 = 22
• 3. 실무상 기타요인 = 24
• 제3장 기타요인의 기초분석 = 30
• 제1절 기초분석 자료 = 30
• 제2절 기초분석 = 33
• 제4장 실증분석 = 37
• 제1절 회귀분석 = 37
• 1. 지가 모형설정 = 37
• 2. 회귀분석결과 = 39
• 제2절 조절효과분석 = 41
• 1. 조절효과 = 41
• 2. 실증분석결과 = 42
• 제5장 결론 = 54
• 제1절 연구결과 요약 및 시사점 = 54
• 제2절 연구의 한계와 향후 연구방향 = 55
• 참고문헌 = 57
• ABSTRACT = 59