공장용지의 가격형성요인에 대한 연구

국문 초록 (Abstract)

공장용지는 일반 토지와는 다른 또 하나의 부동산 시장을 형성하고 있지만, 공장용지의 가격형성요인에 대한 연구는 거의 전무한 실정이다. 또한 일반 토지의 시장가치 평가와는 다른 요소가 있음에도 불구하고 이에 대한 특수성의 고려 없이 일반토지처럼 평가가 이루어지고 있는 실정이다. 공장용지의 경우 지역에 따라 입지적인 요인으로 인하여 나름대로 가격군을 형성되고 이러한 가격군은 당해 공장용지가 가지고 있는 가격형성요인, 즉 지역적 요인과 개별적 요인에 의하여 가격이 형성된다. 하지만 이러한 가격형성요인이 구체적으로 무엇인지, 그리고 가격형성요인이 가격에 미치는 영향정도가 어떠한지에 대해 계량적으로 측정하기 어려우며, 이를 평가사의 주관이 개입되어 평가가 대부분 이루어지고 있다.
본 연구의 목적은 공장용지에 대한 기존 감정평가 방법의 한계와 문제점을 보완하는 것이다. 이러한 목적을 달성하기 위해서 본 연구에서는 평가기법상으로 기존의 평가방식에서 벗어나 정성적인 분석과 정량적인 분석을 통해 가격형성요인을 파악하려고 노력하였다. 또한 이러한 평가가 객관적으로 이루어지기 위해서 전문가를 대상으로 한 설문과 객관적인 평가 통계 데이터를 토대로 연구가 이루어졌다.
본 연구는 공간적 범위로 연구시점 현재를 기준으로 하여 수도권 중에서 경기도 남부지역에 국한하여 이를 표본으로 조사를 실시하였다. 그 이유는 서울의 경우 공장용지의 개념보다는 본사가 서울에 위치하는 기업이 많아서 실질적으로는 그 실익이 적고, 또한 대체수요인 아파트형공장이 최근 분양이 많이 이루어져서 공장용지와 같은 토지가격을 분석하기에는 적합하지 않기 때문이다. 또한 경기도 남부지역이 공장 입지조건으로 대부분 선호되므로 그 사례를 찾기 쉽고, 타 지역의 경우 본 연구와 동일한 분석방법을 취하면 될 것이나 그렇게 되면 연구의 범위가 너무나도 공간적으로 광범위하므로 경기도 남부지역으로 연구범위를 국한하였다.
시간적 범위로는 2006년을 시초로 하여 2010까지 즉 5개년을 국한하여 횡단면 분석을 하였다. 이는 시기별로 공장용지의 가격에 영향을 미치는 주요 요인이 시기적으로 어떻게 달라졌는지를 알기 위해서인데, 시간적 범위를 너무나 길게 설정하게 되면, 분석해야 할 데이터양이 너무나도 방대해지므로 효율적인 연구가 되기 어렵기 때문이다. 따라서 시간적 범위의 한도 내에서 연구함으로써 이에 따른 정치, 경제, 사회, 문화의 여러 환경적 요소를 검토함에 커다란 무리가 없으리라 보인다.
내용적으로는 공장을 구성하는 부분 중에 공장용지, 즉 토지만을 연구 대상으로 설정하였다. 공장은 공장용지상에 공장건물을 포함하여 여러 가지 기계설비, 필요시에는 각종 토목시설 등을 수반하여 건설하기 때문에 이러한 제반 시설과 기업의 인적자산, 무형자산 등의 여러 자산등과 함께 어울려져서 가치를 창출한다. 따라서 가격형성요인도 공장의 모든 요인을 대상으로 하여야 한다. 그러나 건물이나 기계설비의 경우 공장의 유형별로 각기 다른 설비를 갖추고 있으며, 기업의 인적자산의 경우에는 이에 대한 평가기준이나 방법이 상이하며, 무형자산의 경우 이에 대한 평가가 다양하므로, 여기서는 연구 대상에서 배제를 하였다.
본 연구에 있어서 연구분석은 크게 3가지 범주하에 이루어졌다.
우선은 공장용지에 대한 공시지가의 연구이다. 공장용지의 경우 통상적인 거래를 통하여 이에 대한 가격을 검토 표준지 가격에 반영되는 절차를 거치게 되므로 시장자료와 어느 정도 연계성이 있는 표준지 공시지가의 검토는 기본적으로 검토되어야 한다. 다만 각 공장용지의 개별성이 강하여 가격의 파악이 어려우므로 이에 대한 것은 인근 토지와의 대체성에 입각하여 어느 정도 적정가격으로 평가된 표준지를 토대로 시가를 추정하고, 공시지가의 시가반영률을 고려하여 분석을 실시하였다. 우선, 시기별로 공시지가 가격수준이 어떻게 변화되었는지를 분석하였다. 그 다음으로는 공장용지의 지역별로 가격수준을 검토하였다. 우선 연구의 목적상 경기남부지역으로 범위를 축소하고 공장용지의 지가수준을 지역별로 분석하였다. 마지막으로 공장용지의 토지용도별로 가격수준을 분석하였다.
그 다음으로는 정성적인 분석방법으로서 AHP모형에 의한 전문가 설문조사이다. 최적의 공장용지 가격형성요인 분석에 필요한 최종 평가기준안을 마련하기 위해 최초단계에서 도출된 예비 평가기준안을 기반으로 경기남부지역을 대상으로 감정평가업계에서 사용하고 있는 공시지가 및 지가정보 데이터 프로그램을 토대로 하여 최종 평가기준을 마련하고 공장용지 평가에 경험이 많은 감정평가사를 대상으로 전문가 조사를 실시하여 일관성 여부를 확인하고 평가기준에 대한 중요도를 산출하여 공장용지의 가격형성요인 분석을 위한 최종 중요도 및 우선순위를 도출하였다.
마지막으로는 헤도닉 기법에 의한 통계적인 분석이다. 여기서는 헤도닉 기법을 적용하기 위하여 베버의 공업입지론을 근거로 하여 거리인구지수의 개념을

목차 (Table of Contents)

• 제Ⅰ장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 1. 연구의 배경 = 1
• 2. 연구의 목적 = 4
• 제2절 연구의 범위와 구성 = 5
• 1. 연구의 범위 = 5
• 2. 연구의 구성 = 6
• 제Ⅱ장 공장용지 가격형성요인의 이론적 고찰 = 9
• 제1절 부동산의 시장가치 = 9
• 1. 시장가치의 이론적 개념 = 9
• 2. 시장가치와 관련 부동산 관계 제법령 검토 = 10
• 3. 기업회계기준의 시가 관련 개념 검토 = 13
• 4. 판례의 시가 개념 해석 = 14
• 제2절 공장용지의 평가 방법 = 14
• 1. 개설 = 14
• 2. 시장접근법 = 16
• 3. 비용접근법 = 20
• 4. 소득접근법 = 23
• 5. 공장의 감정평가 = 28
• 제3절 공장의 가격형성요인 = 29
• 1. 개설 = 29
• 2. 일반적 요인 = 30
• 3. 지역적 요인 = 31
• 4. 개별적 요인 = 32
• 5. 부동산가격의 형성과정 = 32
• 제4절 선행연구 = 33
• 1. 가격형성요인에 관한 연구 = 33
• 2. 공장 입지에 관한 연구 = 35
• 3. AHP 모형 및 헤도닉 모형을 이용한 지가분석에 관한 연구 = 36
• 4. 선행연구 종합 = 36
• 제Ⅲ장 공장용지의 지가수준 분석 = 38
• 제1절 공장용지 공시지가의 현실화수준 = 38
• 1. 표준지 공시지가 평가기준 = 38
• 2. 공시지가 적정가격과 시가와의 관계 = 40
• 3. 공시지가의 현실화 수준 검토 = 41
• 제2절 공장용지의 지가수준 검토 = 44
• 1. 개설 = 44
• 2. 연도별 공장용지의 지가수준 = 45
• 3. 지역별 공장용지의 지가수준 = 46
• 4. 용도지역별 공장용지의 지가수준 = 48
• 제Ⅳ장 공장용지 가격형성요인의 실증분석 = 53
• 제1절 공장용지 가격형성요인의 중요도 분석 = 53
• 1. 계층적 분석기법(AHP, Analytic Hierarchy Process) = 53
• 2. 연구 조사단계 = 54
• 3. 평가기준의 선정 = 55
• 4. AHP모형을 통한 가격형성요인 중요도 분석 = 56
• 5. AHP모형 실증분석 결론 = 61
• 제2절 공장용지 가격형성요인의 계량적 분석 = 62
• 1. 헤도닉 모형(Hedonic Price Model) = 62
• 2. 거리인구지수 = 63
• 3. 변수의 선정 = 64
• 4. 헤도닉 모형을 통한 공장용지 계량적 분석 = 69
• 5. 헤도닉모형 실증분석 결론 = 74
• 제Ⅴ장 결론 = 76
• 제1절 연구결과 요약 및 시사점 = 76
• 1. 연구결과 요약 = 76
• 2. 연구결과의 시사점 = 77
• 제2절 연구의 한계와 향후 연구방향 = 78
• 참고문헌 = 80
• ABSTRACT = 82