부동산시장 변화에 따른 대형건설사 리스크관리 방안에 관한 연구

이윤홍,지규현,Lee, Yun-Hong,Ji, Kyu-Hyun 한국토지주택공사 토지주택연구원 2018 LHI journal of land, housing, and urban affairs Vol.9 No.1

As the government announced Real Estate Policies on August 02, most areas except for Seoul cities face increasing business risks. Moreover, the government control over financial sectors' loan leads to the highly possible contraction of new distribution markets. The market trend could bring about the reduction of new demand in PF (Private Financing) business that large construction companies mainly concentrate on, and even the business already obtained has a high risk of being distributed, which could result in substantially low profitability. The currently unstable financial structure of most construction companies is caused by the hike of the prime cost of foreign plants except for that of a few construction companies. If PF (Private Financing) business also faces a difficult situation in such a financial condition, even large construction companies come to have the high possibility of a deficiency in credit rating. Accordingly, the major business that large construction companies concentrate on needs the sufficient business review. It is desirable to make a bid for business guaranteeing stability rather than business solely in consideration of profitability, when participating in a competition for a new construction contract.

구조조정에 대비한 중견건설사 신용리스크 저감방안에 관한 연구

이윤홍,Lee, YunHong 한국건설관리학회 2020 한국건설관리학회 논문집 Vol.21 No.5

The government announced a plan for fund support to the enterprises with high possibility of recovery and early restructuring for the enterprises with low recovery by objectifying credit assessment system. Such announcement of government could be extended to restructuring risk of middle standing enterprises with low financial soundness by establishing the basis to prepare prompt restructuring by reinforcing the basis for restructuring through capital market. This research analyzed financial soundness based on the financial evaluation of bank by selecting 10 middle standing construction companies which focused on housing business in 2019, based on such analysis result, it was confirmed that there was a high possibility of restructuring risk. This research determined that there would be a decrease in growth rate of construction industry on the whole in 2020 due to fall of economic growth rate and reinforced real estate regulation, accordingly, there's a big possibility for middle standing construction companies with paid-in capital ratio due to its low possibility of maintenance of stable credit rating. This research established KCSI assessment model by utilizing the material of a reliable research institute in order for middle standing construction companies to evade restructuring risk, and indicated risk ratio differentiated per each item through a working-level expert survey. Such research result could suggest credit risk reduction method to middle standing construction company management staffs, and prepare a basis to evade restructuring risk. 정부는 신용평가시스템을 객관화하여 회생가능성이 있는 기업은 자금을 지원하고, 회생가능성이 없는 기업은 조기에 구조조정을 추진하는 방안을 발표하였다. 이러한 정부발표는 자본시장을 통한 구조조정의 기반을 강화하여 신속한 구조조정이 이루어질 수 있는 기틀을 마련함으로써 재무건전성이 낮은 중견건설사는 구조조정 위험에 확대될 수 있다. 본 연구는 2019년 기준으로 주택사업에 집중된 10개 중견건설사를 선정하여 은행의 재무심사기법을 통해 재무건전성을 분석하였고, 이러한 분석결과를 통해 구조조정 위험에 노출될 가능성이 높음을 확인할 수 있었다. 2020년에는 경제성장률 하락과 부동산규제 강화로 건설업 성장률이 전반적으로 하락될 것으로 판단되어 자본금 납입비율이 낮은 중견건설사는 안정적인 신용등급을 유지할 가능성이 낮아 구조조정에 포함될 가능성이 높다. 본 연구는 중견건설사가 구조조정 위험에서 벗어날 수 있도록 공신력 있는 연구기관의 자료를 활용하여 KCSI 평가모델을 설정하였고, 실무전문가 설문조사를 통해 각 항목마다 차별화된 위험비율을 나타냈다. 이러한 연구결과는 중견건설사 경영진에게 신용리스크 저감방안을 실천하도록 제언할 수 있었고, 구조조정 위험에 벗어날 수 있는 기틀을 마련하였다.

중소형증권사 Project-Financing 우발채무 확대에 따른 금융감독원 관리방안에 관한 연구

이윤홍,Lee, YunHong 한국건설관리학회 2018 건설관리 : 한국건설관리학회 학회지 Vol.19 No.4

2018년 부동산시장은 정부의 강력한 부동산규제에 따라 거래가 거의 이루어지지 않고 있고, 미국의 기준금리 인상에 따른 대출금리 상승으로 하락국면으로 접어들 가능성이 높다. 대형건설사는 주요 매출수익은 해외플랜트와 민간개발사업 으로 나누어지는데, 해외플랜트사업은 예상치 못한 설계변경 및 공기지연으로 대규모 손실이 나타나 신용등급이 하락되는 어려움을 겪었다. 민간개발사업의 경우도 부동산시장이 하락국면으로 접어들고 있어 전체적인 사업리스크가 상승하고 있다. 중소형증권사의 경우 증권영업의 적자로 인해 수익을 만회하고자 PF시장에 적극적으로 참여하여 단기간에 많은 영업이익을 시현하였지만, 현재는 서울을 제외한 지역은 분양이 쉽지 않고, 대형건설사 재무상태도 양호하지 않아 기 취급된 PF유동화증권이 우발채무가 발생하면 유동성 위기에 직면할 수 있다. 예전의 저축은행 사태를 경험하였듯이 금융감독원의 선제적인 관리방안과 감독방향을 제시하여 위기를 극복해야 할 것이다. In 2018, the real estate markets have hardly been transacted according to the government's tight regulations of real estates, and have the high possibility to reach a low hit due to the hike of loan interest rates following the U. S rise of base money rate. The key profits for the large construction companies mainly come from the overseas plant projects and the domestic non-governmental construction projects. They suffered a lot such as the lowering of their credit ratings due to the large losses caused by the frquent design changes and work delay. Even in the domestic non-governmental construction projects, the general business risks are on the rise due to the property marketing moving over to the decreasing phase. The small and medium sized security companies has realized a lot of operaring profits as they participated in the PF market to make up for the losses in the securities trading business. But, now as the housing market is not so good around the nation except Seoul and the financial states of large construction companies are not good enough, they can face the liquidity crisis if there happens the problems in the PF backed securities which they have handled. As Korean economy experienced the crisis in the savings banks before, it is recommended that Financial Supervisory Service proposes the preemptive control method and supervision direction to overcome the crisis.

금융권 가계부채 위험증가에 따른 금융감독원 관리방안에 관한 연구

이윤홍,Lee, YunHong 한국건설관리학회 2018 건설관리 : 한국건설관리학회 학회지 Vol.19 No.2

정부는 낮은 경제성장률을 극복하기 위해 부동산 활성화정책을 도입하였다. 정부가 추진한 부동산 활성화정책은 규제를 낮춰 대출한도를 높였고, 기준금리도 인하하여 부동산 투자비용을 절감시켰다. 부동산투자를 활성화하기 위해 다주택자에게 양도세 부과를 유예하고, 전매제한도 해지시켰다. 부동산규제 완화는 주택매매 증가와 가격상승으로 이어졌고, 분양아파트는 단기간에 분양이 완료되어 프리미엄이 형성되는 등 부동산시장이 과열양상으로 전환되었다. 이러한 시장분위기는 본인의 소득이 아닌 금융권 '부채의존형'으로 주택을 소유하게 되어 가계대출이 크게 증가되었다. 2017년부터는 가계대출 축소를 위해 부동산대책이 강화되었고, 기준금리도 상승하여 대출 금리도 높아진 만큼, 가계부채 부담은 더욱 증가될 것으로 판단된다. 본 연구논문은 가계부채의 발생 원인과 문제점을 분석하여 금융감독원이 금융권을 효율적으로 관리할 수 있는 방안을 제안하고자 한다. The government adopted activation policy of real estate to overcome low economic growth rate. Real estate activation plan adopted by the government raised credit limit by lowering the regulation, and reduced real estate investment cost by reducing the base rate. Also, delayed transfer tax on multi-house owner to activate real estate investment and resolved purchase right resale. Relief of real estate regulate caused increase of housing sales and price increase, and the real estate market changed to overheating aspect such as premium upon completion of lot sale in a short time. Such market atmosphere greatly increased household debs as owners own houses based on 'financial debt' instead of their income. Since 2017, real estate policy was reinforced to reduce household debts and lending rate was raised due to rise of base rate, accordingly, burden of household debt is expected to increase. This research suggested a plan for the Financial Supervisory Service to efficiently manage the financial world by analyzing the cause and problem of household debs.

정부 부동산규제 강화와 기준금리 인상이 대형건설사 신용등급에 미치는 영향과 개선방향에 관한 연구

이윤홍 한국건설관리학회 2018 한국건설관리학회 논문집 Vol.19 No.1

In preparation of the increase in the domestic debts and the rise in the US interest rate, the Korean government has started to strengthen the regulation on the property market since 2017. So, it is likely that the sales in the domestic construction market would be decreased. Even in the overseas plant projects market, as there has been the continuous increase in the cost and the resulting increase in the losses, it looks hard for the large construction companies to keep their credit ratings as they are now. This study is designed to check Korean government’s property policy and any possible problems caused by the overseas and domestic economic environment, which include the property market policy, interest rate, rise in the property price and lackluster sales in housing market. It showed the change in the credit ratings by finding out the sales, work capability, sales in non-governmental projects, operating profits and PF contingency liabilities. For this study, the questionnaires were sent to 30 practical experts to analyze the effect of the risk factor on the outside credit rating of large construction companies.

출산율과 인구구조의 변화가 주택가격에 미치는 효과: 동탄신도시를 중심으로

이윤홍 한국주택학회 2022 주택연구 Vol.30 No.3

The purpose of this study is to analyze the effect of changes in the demographic structure of each household on long-term housing prices due to a decrease in fertility rates. In the empirical analysis, the effect of temporal changes in the demographic structure, including the fertility rate, on apartment transaction prices was analyzed. In this study, the fertility rate was regarded as the concept of the total fertility rate determined by migration factors such as the transfer of infertile women to the region. In addition, fertility rate fluctuations were eventually regarded as a leading factor in determining housing demand. This study also used both housing environment and characteristic factors as elements that determine housing prices. Among new cities that account for a large proportion of housing demand in the metropolitan area, apartment transaction data, fertility rate and demographic structure data, and housing environment data were collected for the Dongtan area over the past four years. The influence of variables related to the demographic structure was analyzed, revealing that the price of apartments traded at a time when the total fertility rate was high tends to be lower. The price of apartments traded at a time when the acetic age was higher was found to be lower. The ratio of single-person households also had a negative effect on apartment transaction prices, while the ratio of double-person households had a positive effect on apartment transaction prices. These results suggest that transaction prices tend to fall when the number of single-person households composed of unmarried or students increases. In contrast, prices of apartments traded at a time when more double-person households move in are more likely to rise. The elderly ratio was found to have no significant effect on apartment transaction prices, but the price of apartments traded at a time when more people in their 60s moved in was higher. In addition, when a high proportion of people in their 60s moved in and apartment prices rose during the period when their transactions were concentrated, this effect was seen mainly in high-priced apartment complexes. These results suggest that changes in fertility rates and demographic structure have a significant impact on apartment prices in new cities. Therefore, predicting changes in the fertility rate and demographic structure of a region appears to be significant when deciding on apartment supply policies to prevent soaring apartment prices. 본 연구의 목적은 출산율 저하에 따른 가구 별 인구구조 변화가 장기적인 주택 가격에 미치는 영향에 대해서 분석하는 것이다. 특히 출산율과 인구구조의 변화가 주택 가격에 미치는 영향을 논의하고자 한다. 실증 분석을 위하여 본 연구는 아파트 실거래가의 시계열 자료를 사용하고 출산율을 비롯한 인구구조 등의 시계열적 변화가 아파트 거래가에 미치는 영향을 분석하였다. 본 연구에서는 출산율은 해당 지역에 가임여성의 전입과 전출 등의 이주 요인에 의하여 결정되는 합계 출산율의 개념으로 보았고 출산율의 변동이 결국 주탹 수요를 결정하는 선행요인으로 간주하였다. 본 연구는 출산율 외에도 주택 가격을 결정하는 요인으로서 주택 환경 및 특성 요인을 동시에 사용하였다. 특히 수도권 주택 수요에 큰 비중을 차지하는 신도시 중에서 동탄 지역을 대상으로 이 지역의 최근 4년간 아파트 실거래가 자료와 출산율 및 인구구조 관련 자료, 주택 환경 자료 등을 수집하였다. 인구구조 관련 변수들의 영향력을 분석한 결과, 합계출산율이 높은 시기에 거래된 아파트일수록 가격은 더 낮아지는 것으로 나타났다. 초산 연령의 경우에도 초산 연령이 높은 시기에 거래된 아파트일수록 가격은 더 낮아지는 것으로 나타났다. 1인 가구 비율은 아파트 거래 가격에 부의 영향을, 2인 가구 비율은 아파트 거래 가격에 정의 영향을 주는 것으로 나타났다. 1인 가구가 많다는 의미는 미혼 또는 학생 등의 가구 비율이 높다는 것을 의미하는데 1인 가구가 많이 늘어나는 시기에 거래된 아파트일수록 거래 가격이 하락하는 경향이 있음을 말해준다. 이와는 반대로 2인 가구가 많이 입주하는 시기에 거래된 아파트일수록 가격이 상승할 가능성이 높다는 사실이 밝혀졌다. 노인 비율은 아파트 거래 가격에 유의한 영향을 주지 못하는 것으로 나타났지만 60대가 많이 입주한 시기에 거래된 아파트일수록 가격이 더 높아지는 경향을 보이고 있었다. 그리고 60대 연령의 입주 비중이 높고 이들의 거래가 집중적으로 일어나는 시기의 아파트 가격이 상승하는 현상은 주로 고가격의 아파트 단지인 것으로 밝혀졌다.

지역활성화를 위한 역세권 복합개발 방향 및 프로그램 중요도 분석

이윤홍 한국부동산학회 2016 不動産學報 Vol.64 No.-

1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES On this research, researchers carried out analysis on the level of importance of introductory program and complex development directions of the railway station sphere that could enhance the development effects through the stances from locals in terms of vitalizing the local area. (2) RESEARCH METHOD As for that method, carried out AHP analysis for this program and introductory functions regarding the station sphere, thereby analyzing programs and functions that are important enough to be prioritized. (3) RESEARCH FINDINGS In overall, in terms of the local residents, they hoped it to be developed as a multi functional space that could consolidate consumptions, cultural and leisure activities along with residential, commercial and business activities as well as trans port hub functions. In the case of new developments, it was turned out that there should be considerations for the industrial and public purpose sites as priority, so to link with station and its vicinity. 2. RESULTS As a result of this analysis, the local residents, in terms of local vitalizations regarding physical, facilities, judged that when carrying out complex development of the railway station sphere, complexing the business on office spaces, mass transit facilities and amenities are the most important. In terms of the multiple functions, it was found out that in order for vitalizing the local economy, attraction of government ministries or other public/government offices, along with the corporate or industrial sites would be the most effective. Finally, in terms of systems, it was concluded that supporting multiple purpose development and its design were equally important. 본 연구는 지역주민 입장에서 지역활성화 측면에서 개발효과를 높일 수 있는 역세권 복합화 개발방향과 도입 프로그램의 중요도 분석을 실시하였다. 분석방법은 역세권 도입기능 및 프로그램에 대해 AHP분석을 실시하여 지역활성화 측면에서 우선적으로 중요한 도입기능과 프로그램에 대해 분석하였다. 분석결과, 지역주민들은 지역활성화 측면에서 역세권 복합개발시 물리적 시설측면에서는 상업․업무시설(음식점, 대형할인점, 전문상가, 백화점 등)과 교통기능시설(복합 환승센터, 환승주차장, 보행로 등), 어메니티시설(광장, 공원 등)이 복합되는 것을 가장 중요하다고 판단하였다. 종합적으로 주민관점에서 역세권 복합개발은 본래의 개발취지에 맞게 교통기능 외에 주거 및 상업, 업무기능을 복합하고 소비․문화․여가 활동을 할 수 있는 복합공간으로 개발되기를 희망하는 것으로 나타났다. 신규개발되는 경우에는 역과 주변지역을 연계하는 통합개발형태로 개발해 우선적으로 기업 및 산업단지, 공공기관 입지를 고려할 필요가 있는 것으로 나타났다.

제1회 실무 아카데미 교육 후기

이윤홍 한국건설관리학회 2024 건설관리 : 한국건설관리학회 학회지 Vol.25 No.1

서울시민 공공임대주택 입주의사에 영향을 미치는 수요자 특성 요소에 관한 연구

이윤홍 국제지역학회 2017 국제지역연구 Vol.21 No.4

The research study conducted logistics regression analysis through HLM (Hierarchical Linear Modeling) and presented the value of the outcome in order to investigate characteristic factors of demanders which influence the intention to move into public rental housing. ① The results of the regression analysis of characteristic factors of household and housing were analyzed as having the significant effect on the intention to move in public rental housing, according to residents moving in monthly rent housing, residents' occupations, rental housing, the number of household, the location of surrounding public rental housing, monthly average income, children's educational level, the number of children, the types of housing and one's own house, in order, out of the types of housing tenure. ② The results of the regression analysis of characteristic factors of the conditions of location were analyzed that out of the conditions of location of the top five areas in public rental rates, what influences significant effects on the intention to move in public rental housing is the location of surrounding rental housing, income, the number of household and children, children's educational level, job state, housing types, ones' own house, rent housing, monthly rent housing, in order. ③ In case of Seoul, Expanding public rental housing is inevitable in order to stabilize ordinary people's housing stability, owing to the high and rental prices of private housing. Nevertheless, an accurate analysis of the intention to move in public rental housing has not been conducted. Eventually, the research was, thus, conducted, based on the fact that the preference on public housing is low. According to the analytic results of the study, it is required for the government institutions and agencies should consider individual and local characteristics and provide an alternative that meets the real situation, in order to help ordinary citizens with low incomes stabilize housing. 본 연구는 공공임대주택 입주의사에 영향을 미치는 수요자 특성요소를 규명하기 위해 위계선형모형(HLM: Hierarchical Linear Modeling)을 통한 로지스틱 회귀분석을 통해 결과 값을 도출하였다. ①가구특성 및 주택특성요소 회귀분석결과는 주택점유형태 중 월세에 거주하는 거주자, 직업, 전세, 가구원수, 주변 공공임대주택 입지여부, 월평균소득, 자녀학력, 자녀수, 주택유형, 자가 순으로 공동임대주택 입주희망의사에 유의한 영향을 미치는 것으로 분석되었다. ②입지여건특성요소 회귀분석결과는 공공임대비율 상위 5개구(강서・노원・중구・강북・마포), 입지여건 중 주변 공공임대주택 입지여부, 소득, 가구원수, 자녀수, 자녀학력, 직업유무, 주택유형, 자가, 전세, 월세 순으로 공동임대주택 입주희망의사에 유의한 영향을 미치는 것으로 분석되었다. ③서울의 경우 민간주택 매매가격이 높고, 임대료도 높아 소득이 낮은 서민들의 주거안정을 위해 공공임대주택 확대가 필요한 상황임에도 공공임대주택의 입주희망에 대한 정확한 분석이 이루어지지 않아 선호도가 낮은 점을 바탕으로 연구가 이루어졌다. 이상의 결과는 정부관계기관에게 수요자특성 요소를 연구하여 소득이 낮은 서민들의 주거안정에 도움이 되도록 현실에 맞는 대안을 제시한다.

지역 ICT산업에 있어 소프트웨어 테스팅에 관한 연구

이윤홍,김지관,이상용 대한산업공학회 2016 대한산업공학회 춘계학술대회논문집 Vol.2016 No.4