일본 서비스형고령자주택의 월납입금 특성 분석

도주은,유선종 한국부동산연구원 2014 부동산연구 Vol.24 No.3

This study aims to propose the construction of elderly housing with supportive services, a form of elderly housing provided for the middle-income class, based on the Japanese case, analyze characteristic variables that affect monthly payments for such housing, and thereby seek a way to apply it to the Korean market. This study categorizes the characteristics of ‘Elderly housing with supportive services’ into service, facility, location and contract and size carries out an empirical analysis on 20 characteristic sub-factors as independent variables. According to this study, ‘facility attached to the housing’ or ‘public use’ or ‘houses located in Tokyo Zone 23’ had a positive(+) impact on monthly payments. Total floor area had a negative effect on monthly payments at first, but started to increase when the total floor area exceeds 3,137m2. This result means that economy of scale exists. The amount of average payment for Tokyo ‘elderly housing with supportive service’ is 19,700Yen per month, and this is roughly equivalent to average monthly consumption of Tokyo residents. The significance of this study lies in its focus on ‘Elderly housing with supportive services’, an area almost bereft of preceding studies, and the undertaking of an empirical analysis on monthly payments utilizing related data. Additionally, its selection of Tokyo as its spatial scope provides insight on urban elderly housing for which there is high preference. 인간의 평균수명 연장과 출생률의 감소로 총인구에서 고령인구가 차지하는 비율은 점차 증가하고 있다. 또한 사회구조의 산업화, 노인의 소득수준 향상, 자녀의 노부모 부양방법에 대한 가치관의 변화로 전통적인 가족개념이 점차 해체되고 있다. 증가하는 고령자에 대응할 수 있는 주거공간마련에 대한 문제가 대두됨에 따라 정부에서는 다양한 정책적 지원방안을 마련하고 있다. 하지만 고령자의 신체적, 사회적 특성과 모든 소득계층을 고려한 고령자주택의 개발 및 보급은 아직 미흡한 수준이다. 본 연구에서는 노인복지선진국인 일본의 사례를 통하여 ‘서비스형고령자주택’을 제안하고, 동경 서비스형고령자주택 5002세대를 대상으로 월납입금에 영향을 주는 특성변수를 분석하였다. 그 결과, 병설시설 및 공용설비가 구비되어있거나 동경23구 내에 입지한 주택의 경우 월납입금을 증가시키는 것으로 분석되었다. 특히 주택의 연면적은 월납입금에 부(-)의 영향을 주다가, 3,137㎡를 기점으로 증가하였는데, 규모의 경제가 존재함을 알 수 있다. 총세대수와 주택층수도 월납입금에 정(+)의 영향을 주는 것으로 분석되었다. 동경 서비스형고령자주택은 평균 월 19.7천엔으로 생활이 가능한 것으로 조사되었으며, 이는 동경의 일반 생활비와 비교해 볼 때 비슷한 수준으로 볼 수 있다. 본 연구는 새로운 형태의 고령자 주택을 제안하고 그 특성을 분석하여 한국의 고령자주택시장 개발에 참고가 되는 것을 그 목적으로 한다. 또한 지금까지 선행연구가 없었던 대상에 대하여 실증분석을 실시하였다는데 그 의의가 있다.

일본 서비스형고령자주택 월납입금의 조절효과 분석

도주은(Do JuEun),유선종(Yoo SeonJong) 한국주거환경학회 2016 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.14 No.2

This study Following decrease of population, South Korea has cut down its welfare budget and it is difficult to expect the government to provide such residential spaces to the seniors on its own. Therefore, it is necessary for the private sector to participate in the senior housing market and satisfy the needs. This study aims to provide a future direction for private businesses in the senior housing market by proposing a price characteristic model related to senior housing. As a research method, first, a Hedonic pricing model was used to build a price characteristic model of senior housing. Second, the moderating effect of the location and operating corporation was investigated. Through moderating effect verification of the large corporation, influence by additional factors of large corporation was relatively less than influence of small business. Also, value increase by presence of annex facility was bigger in the outskirt of Tokyo than in the center.

감정평가법인의 윤리경영 시스템에 관한 연구

신은정,도주은 건국대학교 부동산도시연구원 2019 부동산 도시연구 Vol.12 No.1

This study aims to investigate the association between the scale of appraisal firms and their ethics management system. The study also analyzes the effect of ethics education on appraisal firms’ ethical business management. The ethics management system, particularly the existence of a code of ethics and ethics committee, of appraisal corporations differs by the scale of the corporations. In spite of the ethics management system, some appraisers of large appraisal firms did not know about the existence of code of ethics and ethics committee of their firms. Therefore, education and promotion of the ethics management system are needed. Correlation analysis demonstrated that ethics education was correlated with presence of ethical leaders, ethics management system, the operation of ethics management system, and ethical environment. Thus, further research on ethics education in appraisal is required. 본 연구는 국내에 소재한 감정평가법인의 윤리경영 시스템을 대상으로 하여 법인규모에 따라 차이가 존재하는지를 규명하고, 윤리교육이 감정평가법인의 윤리경영 구성요소에 갖는 의미를 고찰하였다. 감정평가법인에 종사하는 감정평가사를 대상으로 하여 진행한 설문결과 감정평가법인에 근무하는 감정평 중 일부가 조직의 윤리강령과 윤리위원회의 존재에 대하여 모르는 것으로 나타나 윤리경영 시스템에 대한 교육과 홍보가 필요할 것으로 판단되었다.. 윤리교육과 윤리적 조직의 구성요소 간 상관분석의 결과에서 윤리교육은 윤리적 리더와 윤리경영 시스템의 유무, 윤리경영 시스템의 운영 그리고 윤리적 풍토에 모두 유의한 연관을 갖는 것으로 나타나 실효성 있는 윤리교육은 감정평가사들의 윤리적 역량을 고취시키고 조직의 윤리적 문화를 독려함으로써 감정평가수행자의윤리적 행동에 기여할 것으로 기대되었다. 이러한 결과를 토대로 판단하였을 때 실효성 있는 윤리교육 방안에 대한 연구가 필요할 것으로 사료된다.

지적재조사의 합리적 조정금 산정기준의 필요성에 관한 연구

유선종,노민지,도주은,Yoo, Seon-Jong,Noh, Min-Ji,Do, Ju-Eun 한국국토정보공사 공간정보연구원 2015 지적과 국토정보 Vol.45 No.2

본 연구에서는 조정금 산정필지에 대해 서로 다른 기준을 적용했을 경우, 실제로 금액의 차이가 얼마나 발생하는지 분석하였다. 농촌지역을 대표하는 토지특성에 따라 개별공시지가와 감정평가액 기준의 조정금 차이를 비교한 결과, 개별공시지가에 비해 감정평가액의 비율은 평균 1.46배 높은 것으로 분석되었다. 이를 통해 두 농촌지역에서 서로 다른 기준으로 조정금을 산정할 경우, 토지특성에 따라 조정금 수준에 차이가 발생하고, 동일지역 내에서도 개별공시지가가 존재하는 토지와 존재하지 않는 토지 사이에 불형평한 조정금이 산정될 수 있음을 알 수 있다. 즉, 조정금 산정 시 합리적인 기준이 정해지지 않으면 형평성에 문제를 일으켜 국민의 재산권 침해 및 지방정부의 재정에 부정적 영향을 가져올 수 있으며, 원활한 지적재조사사업을 방해하는 요인으로 작용할 것으로 판단된다. The Cadastral Resurvey Project implementation process must make some landowner better off (area increase) and others worse off (area decrease) by changing the boundaries of ones' own land. This study focuses on the Standard way to calculate compensation if landlords are worse off or charge otherwise. For this study, we analyze the compensation by comparing appraisal value method and a method based on the individual land value by public announcement in theoretic manner. we collected considerable amount of data on both appraisal values and the individual land values by public announcement. We found the difference of compensation between appraisal value method and a method based on the individual land value by public announcement. In this study, more desirable and efficient implementation strategy for government agency who is in charge of cadastral project nationwide is suggested.

지목변경에 따른 경제적 효과 분석

유선종,신승우,김진,노민지,도주은 한국지적학회 2013 한국지적학회지 Vol.29 No.1

사회·경제적 환경 변화에 따라 토지는 다양하고 복합화되어 이용되고 있다. 그러나 현행 지목제도는 이를 뒷받침하지 못하여 그 역할과 기능이 매우 제한적인 상황이다. 본 연구에서는 구체적으로 새로운 지목체계의 도출에 앞서 토지특성조사표의 토지이용상황과 지목 변수를 이용해 특성가격 모형을 사용하여 경제적 효과를 분석하고자 한다. 50만개의 표준지의 공시지가와 토지특성조사표의 토지이용상황 변수, 지목 변수가 독립변수로 사용되었고 종속변수는 모두 각 필지의 개별 공시지가를 이용하였다. According to the change in social and economic environment, the land is used diversely. However, the current land category cannot represent diverse land use conditions. Therefore, the role and function of land category is very limited. Prior to the derivation of a new land category, this study will analyze the effects of change in land category by using hedonic model. This study used land use zoning, land category. land characteristics questionnaire as independent variables and used official price as dependet variales.

국내외 지목체계 운영 실태 연구

신승우,유선종,최기열,노민지,도주은 한국국토정보공사 2013 지적과 국토정보 Vol.43 No.1

In this study, we investigated exertion for rationalization of the land category systems of many countries in the world. And we derive implication from the result above for the most suitable new land category system in Korea. Firstly, an introduction of the new land category system should be promoted upon long-term basis with government-wide effort. Second the new system must include both the old system and needs of local governments. Finally, We are not to neglect the study of comparability and international standardization. because the need for international cooperation in land use and land cover increase. 본 연구는 외국의 지목체계를 조사하고 평가해 우리나라 지목 운영에 필요한 시사점을 알아보고자 한다. 본 연구는 ‘새로운 지목체계 도입은 범부처적인 노력과 함께 장기적으로 추진되어야 하며, 과거의 노력과 지방정부의 수요를 포용할 수 있도록 해야 하고, 더불어 지목의 효율적 관리를 위해 계층적 지목체계가 필요하나 토지피복과 토지이용을 분리해 세분화할 필요가 있다’는 시사점을 도출했다.

지목변경에 따른 경제적 효과 분석

유선종,신승우,김진,노민지,도주은 한국지적학회 2013 한국지적학회 학술대회 논문집 Vol.2013 No.1

사회·경제적 환경 변화에 따라 토지는 다양하고 복합화되어 이용되고 있다. 그러나 현행 지목제도는 이를 뒷받침하지 못하여 그 역할과 기능이 매우 제한적인 상황이다. 본 연구에서는 구체적으로 새로운 지목체계의 도출에 앞서 토지특성조사표의 토지이용상황과 지목 변수를 이용해 특성가격 모형을 사용하여 경제적 효과를 분석하고자 한다. 50만개의 표준지의 공시지가와 토지특성조사표의 토지이용상황 변수, 지목 변수가 독립변수로 사용되었고 종속변수는 모두 각 필지의 개별 공시지가를 이용하였다.

사학기관 수익용 기본재산의 위탁개발에 관한 연구

유선종(Yoo, Seonjong),노민지(Noh, Minji),도주은(Do, Jueun) 한국부동산학회 2015 不動産學報 Vol.63 No.-

본 연구에서는 사학기관의 재정건전성을 제고하기 위하여 수익용 기본재산의 효율적 이용을 위한 활용방안을 모색하였다. 이를 위해 사학기관의 수익용 기본재산 확보기준에 대한 법적 근거 및 수익용 기본재산의 현황을 살펴보고, 한국자산관리공사의 위탁개발·관리 사례분석을 통해 사학기관 수익용 기본재산의 활용방안에 대해 살펴보았다. 사학기관의 수익용 기본재산 수익률은 평균적으로 법적 기준인 3.5%에 미치지 못하고 있었다. 이는 사학기관이 수익용 기본재산 활용에 대한 전문적인 지식과 경험 및 개발에 따른 비용 부족으로 발생하는 문제이다. 이에 수익용 기본재산의 전문적이고 효율적인 활용을 위한 방안으로 위탁제도를 검토하였다. 위탁제도 사례로서 한국자산관리공사의 대구시민회관, 남구청사 리모델링 위탁개발 및 서울공유재산 위탁관리 사례를 검토한 결과, 위탁개발을 통해 임대수익 19억원 창출 및 재산가치 7,455억원 증가 효과, 위탁관리를 통해 150배의 수익차이를 발생시켰다. 따라서 위탁제도를 통해 사학기관은 수익용 기본재산을 효율적으로 활용하여 수익성을 제고시킬 수 있을 것으로 기대된다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES In this study, we sought effective ways of using Basic property for profit in order to improve the financial health of Educational foundation. (2) RESEARCH METHOD We have reviewed the current status of the Basic property for profit and legal basis to the secure standard for Basic property of Educational foundation. Also, Through a case study of Consignment Management and Consignment Development of KAMCO was seeking the utilization of Basic Property for Profit. (3) RESEARCH FINDINGS Through case analysis of KAMCO, it was found that Consignment Development was generating rental income 1.9 billion won, the property value increased 7455 billion and Consignment Management was generating a difference of 150 times earnings. 2. RESULTS In this paper, we suggest educational foundations should utilize consignment development and consignment management for their financial health.

지적공부의 공신력 향상을 위한 새로운 필지분류 방안 마련

유선종(Yoo, Seon Jong),노민지(Noh, Min Ji),도주은(Do, Ju Eun) 한국지적학회 2015 한국지적학회지 Vol.31 No.1

공부상지목과 현실지목의 불일치 문제를 해소하기 위해서 현재의 토지이용 상황이 반영된 지목으로의 변화가 필요하다. 본 연구는 이러한 배경 하에 기존 연구에서 제시된 지목체계의 현실 적합성 및 적용 가능성을 평가하고, 현실에 적합한 새로운 필지분류방안을 모색하고자 하였다. 기존 연구에서 제시된 지목체계의 객관적인 평가를 위해 2014년도 표준지공시지가에 참여한 1,374 명의 평가사를 대상으로 새로운 지목체계 제시(안)에 대한 적합성 여부 등을 설문조사 하였다. 설문조사 분석결과, 토지이용상황이 ‘기타’로 나타나 있는 필지의 경우, 적절한 토지이용상황을 반영하지 못하는 경우가 많았다. 따라서 공부상지목과 현실지목의 일치를 이루기 위해서는 새로운 지목체계에는‘기타’항목에 대한 새로운 필지 분류 방안이 마련되어야 할 것이다. In spite of the extreme importance of credible and efficient cadastral system, it is well known problem that current cadastral records have been mismatched with observed, realized land usages. As a result, it is not easy for private citizens to know an exact land use of a plot of land from the public cadastral records. This report investigate practical feasibility and rationality of our proposed new land use classification system. In order to test the validity of our proposed new system we surveyed 1,374 certified public property appraisers in 2014. This report suggests that "similar kind" category must be replaced to the maximum extent with exact land use classification to improve public credibility of cadastral records.

지목체계 개선에 따른 경제적 효과 분석

유선종(Yoo, Seon Jong),노민지(Noh, Min Ji),김진(Kim, Jin),도주은(Do, Ju Eun) 한국지적학회 2015 한국지적학회 학술대회 논문집 Vol.2015 No.1

현재 공부상지목과 현실지목의 불일치 문제로 공부상지목을 통해 실제 토지이용상황의 판단이 불가능한 실정이다. 본 연구는 공부상지목을 통해 실제 토지이용상황의 판단이 불가능한 상황을 시정하고, 지목현실화사업의 합리적인 추진을 돕고자 우리나라에 바람직한 새로운 지목체계(2014)를 도출하였다. 새로운 지목체계(2014)는 12개의 대분류와 60개의 소분류로 이루어진다. 12개의 대분류는 현행 지목 28개의 개념이며, 60개 소분류는 대분류 그룹에 속한 소분류 내에서 동일한 용도로 인정할 수 있는 경우, 유연한(flexible) 용도변경을 허용하기 위함이다. 새로운 지목체계(2014)를 근거로 시범사업지구(서울시 은평구 대조동 및 수색동)의 조사·분석을 통해 그 경제적 효과 및 조사비용을 추정하였다. 분석 결과 지목체계의 변동으로 인한 시범사업지구의 공시지가증가 효과는 2.98%, 약 282억 원 가량이다. 이를 2014년 전국 공시지가 총액인 4,066조 원에 적용하면, 전체적인 공시지가 상승효과는 121조 원 정도이다. 전국적 수준의 지목 조사비용을 예측해 본 결과, 전국 사업의 추정예산액은 4,174.65억 원으로 나타났다. It is well known problem among general public, policy makers, practitioners, academics, and government officials that current cadastral records have been mismatched with observed, realized land usages. This report suggests a new land use classification system reflecting current observed land usage. This report proposed new one with two hierarchical levels; 12 upper categories and 60 lower categories. 12 upper categories stem from current existing 28 land categories while 60 lower categories are introduced to provide certain flexibility during the land use change application. Also We execute an experimental pilot survey program based on our new land use classification system which re-surveys two villages (Daejo-dong and Soosaek-dong) in Seoul metropolitan area in 2014. Considering economic effect, this report finds 2.98% increase in prices which is about USD 28.2 BN from two villages in the sample. If we extrapolate the result to estimated nation-wide effect, it is about USD 121 TN considering that the total officially assessed land price nation-wide is USD 4,066 TN in 2014.