중국 개별도시 특성이 부동산거래에 미치는 영향 연구

중자형,서원석 한양대학교 아태지역연구센터 2016 중소연구 Vol.40 No.2

The purpose of this study is to find the important factors of urban characteristics affecting real estate transactions associated with residential and commercial real estates in China. In order that this study focuses on 243 individual cities and their urban characteristics associated with five categories; social welfare, culture/tourism, economy, infrastructure and environment. The main results are as follows; First, at city level, the characteristics of culture/tourism and economy have significant influence over the residential and commercial real estates. Second, the direct and immediate impacts, such as the numbers of tourist and college, are considered prior to the indirect and future demand characteristics. While the urban characteristics that influence to the real estate turnover per head which allows to grasp the microscopic and individual impact is not shown the big difference with the macroscopic aspect in general, it can be assumed that foreigners play important roles for the real estate market in china. In particular, it shows considerably high positive effect where the foreign direct investment is much higher. Meanwhile the most influential variables to the non-residential transaction turns out GRDP per capita because it gives priority to the profit. The implication that may get earned from this study is the necessity of nurturing the cultural tourism industry at early stage in order to reviving the city or the city with the real estate market depressed. And also it would be known that the foreign capital attraction can be helpful for the real estate market of the city. Also there is another main implication which grasped by this study that attracting the foreign capital to develop the real estate market by utilizing its low land value and labor at the city may be important. It is also necessary that the stable real estate market should consider its superior geographical location characteristics to keep going on the market trend. 본 연구는 중국의 개별도시 특성이 부동산거래에 미치는 영향을 분석하는 것을 목적으로 하며, 이를 위해 243개 지급시 및 직할시를 대상으로 사회복지․문화관광․경제․기반시설․환경 등 다섯 개 부문에 포함되는 14개 도시특성 요인의 주택 및 상업용부동산에 대한 영향을 실증분석 하였다. 본 연구의 분석결과 우선 문화관광 및 경제특성은 중국 내 개별도시의 부동산거래에 중요한 영향을 미치고 있는 것으로 나타났다. 또한 관광객, 대학수 등 직접적이고 즉각적인 수요를 창출할 수 있는 지표는 기업체나 총인구 등 간접적이고 미래수요를 예측할 수 있는 지표보다 부동산거래에 있어서 우선적으로 고려된다는 점도 함께 관찰되었다. 미시적이고 개별적인 영향을 살펴볼 수 있는 개인별 부동산거래에 영향을 미치는 도시특성은 대체적으로 거시적인 측면과 크게 다르지는 않은 것으로 나타났으나, 주택의 경우 외국인자본직접투자액이 많은 곳이 상당히 높은 정(+)의 효과를 나타내는 것으로 보아 현재 중국 주택시장에서는 외국인이 중요한 역할을 하고 있음을 파악하였다. 반면 상업용부동산 거래에 가장 큰 영향을 미치는 변수는 1인당 지역내생산액(GRDP)인 것으로 밝혀졌는데, 이는 수익을 우선하는 상업용부동산의 특성이 반영된 결과라고 할 수 있다. 본 연구의 시사점은 먼저 침체된 도시의 부동산시장 발전을 위해서는 초기에 문화관광산업의 육성이 필요하다는 점이며, 외국인자본을 유치하는 것도 거래측면에서 부동산시장 개선에 도움이 된다는 것이다. 이 외에도 부동산시장이 활성화되지 않은 도시는 낮은 지가와 노동력을 활용해 해외자본을 유치할 필요가 있고, 부동산시장이 충분히 발달한 도시는 우월한 지리적 입지 등과 같은 도시특성을 적극적으로 활용해 안정적인 시장기조를 유지할 필요가 있다는 점을 확인하였다.

부동산 시장의 아파트 가격에 대한 장기의존특성 연구

김지열(Kim, Ji-Yeol) 경북대학교 사회과학연구원 2011 사회과학 담론과 정책 Vol.4 No.2

부동산 시장에서 부동산 가격은 일물일가법칙이 배제되기 때문에 동일한 부동산이라도 거래시마다 가격이 새로 창조되고 파괴된다는 것이 지금까지 부동산 가격에 관한 일반적인 이론이다. 하지만 현실적으로는 부동산 시장에서의 이러한 임의보행과정이 실제로 시장의 움직임을 얼마나 정확히 설명하고 있는지에 대해서는 의문이 제기 될 수 있다. 부동산 중에서 공급자는 물론 수요자들도 아파트 가격에 매우 많은 관심을 보이며, 아파트 가격의 변화가 경제 전체에 영향을 미칠 만큼 아파트 가격의 변화는 국가 경제에서 매우 중요한 비중을 차지하고 있다. 이러한 현실에서 아파트 가격의 특성을 파악하고자 하는 본 연구는 아파트 가격 예측과 함께 부동산 시장을 포함한 거시경제정책의 수립에 큰 도움이 될 수 있을 것이다. 이러한 맥락에서 본 논문에서는 아파트 가격에 대해 장기의존특성이 존재하는지에 대해 검정을 하고자 한다. 만일 부동산 시장에서 아파트 가격에 장기의존특성이 존재한다면 기존의 합리적기대가설과 효율적시장가설에 반하는 증거가 될 수 있으며, 부동산 시장에서 아파트 가격의 특성을 파악하기 위한 새로운 연구의 대안이 될 수 있을 것이다. The studies until now are concluding in real estate market follows random walk process by rational expectation hypothesis and efficient market hypothesis developing a lot of probability models. However, random walk process in real estate market has a lot of questions actually. The main objective of this thesis is to test existence of the long-term dependence characteristics of apartment prices in real estate market. We examine the long-term dependence characteristics in the range of fluctuation and supply simultaneously using the modified R/S analysis and V-statistic. For this purpose we investigate the statistical properties of data for the period (1986.1.∼2011.4.) in monthly frequency. We found that the real estate markets exhibits the long-term dependence characteristics process of the range of fluctuation and supply. In conclusions, this thesis shows existence of the long-term dependence characteristics in real estate markets.

경매특성 및 거시경제변수가 낙찰가율에 미치는 영향분석

이재욱,방두완 한국부동산연구원 2015 부동산연구 Vol.25 No.2

We study the determinants of the auction price ratio of auction market in Korea for the 2004-2013 period using loan-level auction data. We estimate the hedonic auction model with auction characteristics and macroeconomic variables. Macroeconomic variables are the 3-year treasury rates, the change in GDP, the change in CPI, unemployment rates and the change in the housing price. Futhermore we consider the real estate cycles, which we break into the real estate cycle 1(up market) and the real estate cycle 2(down market). We find the number of failed auctions has the greatest explanatory power, followed by the number of bidders. We conclude that the most important factor influencing auction price ratio is auction characteristics. We also find that the number of failed auctions and the number of bidders are statistically significant. Considering the effect of macroeconomic variables, we conclude that the 3-year treasury rate is statistically significant in real estate auction market. We find that the determinants of the auction price ratio of auction market do differ greatly through the real estate market cycles. 본 연구는 한국부동산 시장에서 경매시점 감정가격, 낙찰가격 그리고 낙찰가율에 영향을 미치는 경매특성요인을 분석하였고 대부분의 선행연구에서 다루지 않았던 거시경제변수가 경매요인에 미치는 영향을 확인하기 위하여 국고채 3년금리, GDP, CPI, 실업률 등의 변수를 사용하였다. 또한 입찰자들이 주택시장변수에도 민감한지를 확인하기 위해 주택가격변동률, 아파트거래량 변동률 변수를 추가적으로 사용하여 분석하였으며 이외에도 주택시장 순환주기를 이용하여 상승기와 하락기에 낙찰가율에 미치는 요인을 비교분석하였다. 실증분석결과 낙찰가율을 종속변수로 사용한 모형에서 주택특성변수들은 일부 변수들만 낙찰가율에 영향을 미치고 경매특성변수들이 낙찰가율에 중요한 영향을 미치는 것을 확인하였다. 입찰자수가 1명 또는 2명인 경우 낙찰가율에 음(-)의 영향을 미치지만 입찰자수가 3명 이상인 경우는 낙찰가율에 양(+)의 영향을 미치는 것으로 분석되었고 유찰이 없었거나 유찰횟수가 1회인 경우 낙찰가율에 양(+)의 영향을 미치지만 유찰횟수가 2회 이상인 경우는 낙찰가율에 음(-)의 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 이러한 결과는 경매 유찰시마다 감정가격의 20%-30%를 저감하여 다음 경매를 진행하는 한국의 경매제도 특성이 반영된 것으로 판단된다. 마지막으로 거시경제변수를 고려한 경매모형 추정결과, 경매시 입찰자들은 시장금리를 입찰시 중요한 판단 요인으로 생각하는 것으로 분석되었으며 주택시장 순환주기를 고려한 경매모형 추정결과 일부 변수들이 주택가격 상승기와 하락기에 다른 영향을 미치는 것으로 분석되었다.

소비자 특성별 수도권 미분양아파트 선호요인에 관한 연구

이광균(Lee, Kwang-Kyun),박혜웅(Park, Hye-Woong) 한국부동산정책학회 2015 不動産政策硏究 Vol.16 No.1

Today, There are multiple causes for unsold apartments such as the global financial crisis and the long-term downturn of real estate. Especially in metropolitan areas, the limit in Housing-afford ability of low-income middle class in accordance with the high sale prices and financial regulatory policy has a significant impact to unsold apartments. To make fundamental solution, controlling the supply and demand of the apartment should be implemented. However, accurate prediction is too difficult. In addition, real estate takes up a large proportion of the national assets. First, Consumers with High income/Return on investment recognize real estate marketing as most important factor. Second, Consumers have both importance and satisfaction ranted number one on the ‘living environment’. Because most unsold houses have the large-scale complex due to the mass supply. Finally, In the case of dual-income/rookie, the importance and satisfaction was dewan to the top priority on the ‘policies and system’ than any other consumer types.

통일 후 북측 지역 토지정책 및 토지제도

신창민 법무부 통일법무과 2011 統一과 法律 Vol.- No.5

이 글은 통일 후 북측지역에서의 토지정책은 어떻게 하는 것이 가장 적합하겠는가를 제시한다. 아울러 그 연장선상의 장기적인 차원에서 북측의 토지제도를 포함하는 통일한국의 토지제도는 어떠한 구도를 지향하는 것이 가장 바람직하겠는가를 분석한다. 남북이 통일된 통일한국에서 정치적으로는 자유민주주의 그리고 경제적으로는 시장경제체제가 이루어진다는 대 전제하에, 북측 지역의 토지 등 부동산을 놓고 볼 때, 통일 후 북측지역에서 통일을 마무리 짓는 과정에서 수반될 것으로 예상되는 마찰과 비용을 최소화 시키는 동시에, 그 동안 국토분단으로 말미암아 겪을 수 밖에 없었던 고통과 손실의 역사를 오히려 전화위복의 기회로 반전시키면서, 우리 역사에 전무후무한 경제성장을 이룩할 수 있는 절호의 기회를 가질 수 있고, 겨레와 국가의 천년 대계 차원에서 그 기초를 탄탄히 다질 수 있게 되는 훌륭한 길이 존재한다는 것을 확인한다. 이러한 흐름에 무리 없이 편승하려면, 우선 첫째로 독일에서와 같이 통일 후 수복지구의 토지 등 부동산을 원 소유주에게 실물로 반환하는 실책을 범해서는 안 되겠다. 다시 말하자면 우리의 경우에는 현금보상이 적합한 바, 1949년에 남한에서 실시된 농지개혁시의 지가 보상을 기준으로 하는 것이 합리적이라고 본다. 또한 시야를 넓혀서 토지를 제도적 차원에서 놓고 본다면, 통일의 시점에서 남한 식으로의 모든 제도통일이라는 단순 논리만 가지고 깊은 생각 없이 일단 토지 등 부동산의 사유화를 추진한다고 보면, 결과적으로 돌이킬 수 없는 실책을 범하는 결과가 된다는 것을 깨달아야 할 것이다. 따라서 현행 북측의 국유제도를 그대로 계속 유지하도록 하면서, 이를 토대로 충분한 세월을 두고 남측의 사유 토지제도가 오히려 북측의 국유제도로 수렴되도록 함으로써, 모든 토지의 소유권은 국가에 귀속시키는 것으로 하고, 개인이나 개별기업은 토지사용료를 국가에 지불하고, 토지 사용권과 이용권을 취득하여 활용하도록 하는 형태의 새로운 토지공개념 제도를 확립·시행하도록 해야 할 줄 안다. 이리하여 토지의 특수한 속성에 따르는 불로소득의 발생으로 말미암아, 토지가 시장실패의 고질적인 원인이 되는 것을 원천적으로 봉쇄하여, 보다 공평하게 경제정의가 이루어지는 사회를 지향함으로써, 시장경제체제를 채택하는 국가들 가운데에서도 가장 모범이 되는 형태를 창출·구현하여, 통일한국의 무궁한 발전을 기약하는 토대를 구축함과 동시에, 자유경제 진영 가운데에서도 통일한국의 두드러진 위상도 함께 과시할 수 있게 된다는 점을 특히 강조한다. After reunification in Korea, the original land owners of the real property located in the North should not be allowed to take repossession of the actual land. Further, after Korea is reunified, the general economic policy should be based on the free market system. However, the exception to this policy should be the real estate policy which should be based on national ownership of real property. In other words, it would be ideal to allow the Government to have ownership of the real property, but let the individual users have the right to use the real property. Real property that residents of the South and the North had owned in the other side prior to the national division should not be returned to the claimed owners even if they have documentary evidence of ownership. These properties could be compensated by cash through special legislation based on the 1949 land reform law which was enacted in the South right before the Korean War. It was called the Agricultural Land Reform Law which provided for cash compensation as reimbursement for the value of the land. Once we analyze in detail the characteristics of real property in this thesis, we can come to the conclusion that throughout the Reunified Korea, it would be best to return title of the real property to the Government, and allow individuals and firms to have right to use the real property. In order to successfully carry out this policy, the legal procedures must be implemented carefully and step by step. The fundamental issues related to real property cannot be resolved through the intermittent type of public ownership of real property concept that appeared from time to time in the South. The author revisits the history of real property in the North and the South respectively in order to present a reasonable basis to establish and carry out such policies and system described above, and in order to confirm if there exists any fatal obstacle in implementing the necessary laws. The author clearly and in detail will analyze why we must choose nationalizing real property despite the fact that we allow privatization of all other assets through the free market system. Especially in a country such as Korea that has limited land, as long as real property functions as a means to accumulate individual assets, a real estate bubble is inevitable. We would not be able to prevent this after the fact, and it will lead us to a kind of market failure. Thereafter, instability of prices and income without labor will follow and cause significant unwanted side effects. In order to block these malfunctions from the beginning, we come to the conclusion that there is no other way but to nationalize real property. However, although such policy and system may look similar to the socialist model, the background and the purpose are significantly different between the two, and they are spelled out in detail in the main text of this paper.

상업용부동산 투자선호도에 대한 연구

한자선(Han, Ja Sun),권대중(Kwon, Dae Jung),이춘원(Lee, Choon Won) 대한부동산학회 2018 大韓不動産學會誌 Vol.36 No.4

As the society enters into a super-aged society, many people are paying keen attention to commercial real estate as a countermeasure to old age measure as it can generate stable and continued rental income like future value and pension. With the fast retirement age, A stable old life fund is needed to live without the help of children. Therefore, this study seeks to find out what is the correlation between the importance of commercial real estate investments and the importance of commercial real estate investments. Through this process, we analyzed what factors affected the individual investor s decision making the most. As a result of the empirical analysis, In the case of commercial real estate investment, location was considered the most important, and it was shown in the order of price, products, and distribution. The correlation of importance in commercial real estate investment was most relevant to the product, It then showed a high correlation with the importance of investment in price, location and distribution order. In detail, First, It is found that products, locations, and prices are also important for those who value distribution first. Second, Those who value location thought it important in order of product and price. Third, People who value price also consider products important.

분양시장의 부동산시장특성과 분양계약 특성이 분양권 전매에 미치는 영향에 관한 연구

송선주(Song, Seon Ju),강승우(Kang, Seungwoo),신종칠(Shin, Jong Chil) 한국도시행정학회 2018 도시 행정 학보 Vol.31 No.2

선분양제도가 일반화된 국내에서는 아파트가 분양된 이후 건설되는 기간 동안 분양권의 일부가 거래되면서 분양권을 거래하는 전매시장이 하나의 시장으로 형성되었다. 전매시장은 분양시장에서 창출된 분양권이 거래되는 시장으로 분양시장에서 형성된 특성이 전매거래에 영향을 미칠 가능성이 존재한다. 따라서 본 연구에서는 분양시장의 부동산시장특성과 분양계약특성이 분양권 전매거래발생가능성에 미치는 영향을 실증 분석하였다. 구체적으로 본 연구에서는 분양권의 전매거래발생가능성을 종속변수로 설정하고, 영향요인을 아파트상품특성, 부동산시장특성, 분양계약특성으로 구분하여 민간 D사가 2001년부터 2016년까지 전국에 공급한 192개 단지의 아파트 자료를 이항로짓모형을 이용하여 실증분석을 진행하였다. 분석결과, 아파트상품특성과 관련해서는 교육환경과 교통환경이 우수하고, 전용면적이 작고, 고층일수록 전매거래발생가능성이 높은 것으로 분석되었다. 분양시장의 부동산시장특성과 관련해서는 분양시장의 KB매매가격지수상승률이 높을수록 전매거래발생가능성이 높은 것으로 나타났고, 분양시장의 부동산정책이 강화될수록 전매거래발생가능성이 영향을 받는 것으로 나타났다. 마지막으로 분양시장의 분양계약특성과 관련하여 분양가격수준, 분양계약조건, 수분양자특성이 전매발생가능성에 유의적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. The Korean apartment market uses a pre-sales of ownership when developer starts to construct its own apartment complex. Because there is time difference between ownership sales and apartment completion, people often transfer their apartment ownership during construction period. This research analyzes resales likelihood of ownership during apartment construction period by using nationwide 60,900 apartment units in 192 apartment complexes supplied from 2001 to 2016. This study analyze influences of local real estate market characteristics, sales contract characteristics, apartment characteristics on whether a apartment unit is transacted during construction period by using logistic regression. The empirical research confirms real estate market conditions and real estate policies of apartment sales market, has a significant effect on resale likelihood of apartment ownership. Also this research finds sales contract characteristics including sales price, contract condition, buyer characteristics, also have influence on resale likelihood. This study shows the apartment characteristics including location, apartment complex and unit characteristics, are important for resale likelihood.

주택규모에 따른 차입자 특성분석

김정엽(Jung Youp Kim),이현석(Hyun Seok Lee) 건국대학교 부동산도시연구원 2015 부동산 도시연구 Vol.8 No.1

본 연구의 목적은 소비자들의 특성이 주택을 선택하는데 있어서 여러 가지의 고려사항 중에 하나인 규모선택과 관련하여 특별히 어떠한 상관관계가 있는지를 살펴봄으로서 향후 부동산 정책 및 공급의 적절성 그리고 효율성을 높이는데 그 의의가 있으며, 민간기업에 있어서도 그에 따른 적절하고 유효한 마케팅 전략수립에 도움을 주기 위함이다. 본 연구에 사용된 데이터는 2007년~2008년 10월까지의 데이터와 2010년~2012년까지의 제1금융권 대출모기지 고객관리 데이터이며, 변수는 대출자의 특성, 대출특성, 지역으로 크게 구분하였고, 종속변수는 주택규모로 설정하였다. 대출자의 특성의 세부사항은 성별, 나이, 소득, 신용등급, 대출총액, DTI, LTV비율과 대출상품의 기간이 되겠으며, 대출특성으로는 주택의 점유특성과 대출의 종류, 그리고 상환방식이다. 분석결과 2007년~2008년 10월, 2010년~2012년도 모두 나이가 많을수록 소득수준이 높을수록 더 큰 규모의 주택을 선택했으며, 신용등급의 경우 2008년 10월 이전에는 주택의 규모선택에 있어서 크게 유의하지 않았지만 2010년~2012년 데이터 분석결과 신용등급이 높을수록 더 큰 주택을 선택하는 경향을 보였다. LTV의 경우 2008년 10월 전,후 모두 그 비율이 낮을수록 주택의 규모가 커짐을 알 수 있었으며, 주거형태와 대출의 형태에 있어서 자가일 경우 임대보다, 일반 가계대출인 경우보다 매매목적대출일 경우 더 작은 주택을 선택하였으며, 이는 2008년 10월 이후 그 정도가 더 심화되었음을 알 수 있었다. 지역적 특징으로는 2008년 10월 이전에는 서초구를 제외한 강남, 송파, 양천구 모두 기타지역에 비해 소형평형의 주택을 선호하는 것으로 분석되었다. 기존의 선행연구들은 모두 주택금융 수요실태조사의 설문조사자료를 원자료로 사용한 반면 본 자료는 실제 1금융권의 주택담보 대출자 고객 데이터를 사용함으로써 주택담보대출을 받은 차입자들의 실제특성이 반영되있다는 점에서 그 차별점이 있다. This study examines how borrower’s characteristics influence to choice the size of their housing. We employ the Consumer Relationship Management (CRM) database to analyze it and set the time period in 2007~2008 and 2010~2012. The variables consist of the characteristics of borrowers, loans, and locations. The results show that the bigger houses are more popular for older and higher income consumers in any time periods. However, the credit ratings of borrowers have significantly positive influence on the size of housing during 2010~1012 only. This study also finds that consumers tend to have lower loan-to-value (LTV) ratios in larger houses, but prefer living in smaller houses when they are owner-occupied and use residential mortgage.

딥러닝을 이용한 실신 감시 시스템 연구

김태경(Tae-Kyeong Kim),조현종(Hyun-Chong Cho) 대한전기학회 2021 정보 및 제어 심포지엄 논문집 Vol.2021 No.10