권리금계약의 의의와 법률관계

김영두 한국재산법학회 2019 재산법연구 Vol.35 No.4

Premium contract, which is, in nature, a sale contract of small business. refers to a contract in which any person who intends to be a new tenant pays premiums to an existing tenant, as a price for transfer or use of tangible or intangible property value, including business facilities, equipment, customers, credit, business know-how and business benefits generated from the location of a commercial building. It is common that the premium contract is executed between the existing tenant and the new tenant. However the landlord, sometimes, enters into a premium contract with the tenant while concluding the lease contract or the tenant concludes a premium contract with a buyer of the shop, who is also a buyer of small business. Although Article 10-3(2) of the Commercial Building Lease Protection Act stipulates that existing tenants and new tenants are parties to a premium contract, the landlord also may be a party to a premium contract. Only existing tenants and new tenants are indicated in this article as parties to the premium contract because this article defines the premium contract from the perspective of protection of the opportunity to collect premiums which is paid to the existing tenant by the new tenant. When a premium contract is concluded between the existing tenant and the new tenant, Article 10-4 related with the protection of opportunity of collecting premiums will apply. The Object of a premium contract is a business itself or its components. Among these, the benefit of location of shop can be the object of the premium contract. The benefit of location, of course, may be yielded by transfer of the leasehold or by concluding a new lease contract between the landlord and the new tenant. The premium means the price which is paid for the object of a premium contract. The money which is paid not as a price for the business or its component is not included in the premium. The premium for the intangible property of a business is, in principle, assessed by the yield capitalization method, and the tangible property is, in principle, assessed by the cost method. However, considering the difficulty of the estimation of profits in small businesses, it is reasonable to use the case comparison method or the gross income multiplier method to estimate the sum of premiums. If the premium contract is a business transfer under commercial law, the business transferor shall be prohibited from doing a competitive business. 2015년 상가건물임대차보호법(이하 “상임법”)의 개정에 의해서 상가건물임차인 보호를 위해서 권리금회수기회 보호방안이 도입되었고 연장선상에서 권리금계약에 대한 정의규정이 상임법에 신설되었다. 그러나 여전히 권리금계약의 법적 성격이 무엇인지, 권리금계약의 급부와 반대급부의 내용이 무엇인지, 권리금계약의 당사자가 누구인지 불명확한 부분이 많다. 상임법 제10조의3제2항과 판례를 참고한다면 권리금계약이란 “영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등을 일체로 또는 개별적으로 양도하거나 이용하도록 하고 그에 대한 대가를 지급하는 계약”이라고 정의할 수 있다. 권리금계약의 내용을 이루는 급부의 목적물은 영업 또는 영업을 이루는 구성요소이다. 이러한 급부의 목적물에는 장소적 이익도 포함될 수 있다. 물론 장소적 이익은 임차권을 양도하거나, 임대인과 신규임차인 사이에 새로운 임대차계약이 체결되도록 하는 방법으로 양도할 수 있다. 영업이나 영업의 일부요소에 대한 대가로 지급되는 금전이 권리금에 해당한다. 즉 권리금은 권리금계약에서 급부에 대한 반대급부를 말한다. 따라서 영업이나 영업의 일부요소에 대한 대가와 관련이 없는 지급되는 금전은 권리금의 개념에 포함되지 않는다. 권리금은 반대급부이기 때문에 권리금이 합리적으로 정해지기 위해서는 급부에 대한 가치평가가 합리적으로 이루어질 필요가 있다. 영업의 무형적 요소에 대한 권리금은 원칙적으로 수익환원법에 의해서 평가되고, 유형적 요소는 원칙적으로 원가법에 의해서 평가된다. 그러나 일반적으로 소규모 영업의 수익예측이 어렵다는 점과 권리금에서 유형적 요소에 대한 대가가 큰 비중을 차지하지 않는다는 점을 고려한다면 거래사례비교법, 그 중에서도 총수익승수법에 의해서 원칙적으로 권리금의 액수를 산정하도록 하는 것이 합리적이다. 권리금계약이 상법상 영업양도에 해당하는 경우에는 영업양도인은 경업금지의무라는 계약상 의무도 부담한다. 권리금계약은 기존임차인과 신규임차인 사이에 체결되는 경우가 일반적이지만, 임대인이 임대차계약을 체결을 하면서 임차인과 권리금계약을 체결하는 경우가 있다. 그리고 임차인이 상가건물의 매수인과 권리금계약을 체결하는 경우도 있다. 상임법 제10조의3제2항은 기존임차인과 신규임차인을 권리금계약의 당사자로 규정하고 있다. 즉 기존임차인과 신규임차인 사이에만 권리금계약이 체결될 수 있는 것처럼 규정하고 있다. 그러나 이 규정은 권리금 회수기회 보호의 관점에서 권리금계약을 정의하고 있으므로 기존임차인과 신규임차인이 계약 당사자가 되는 경우의 권리금계약에 대해서 규정하고 있다고 해석해야 한다. 권리금회수기회 보호의 문제가 발생하는 경우는 기존임차인과 신규임차인 사이에 권리금계약이 체결되는 경우에 한정되기 때문이다.

A Study on the Influence of Premiums in Clothing Purchase

Kim, Bo Kyung,KIm, Mi Sook,Lee, Eun Ah,Lim, Sung Min The Costume Culture Association Department of Clot 1999 Fashion, industry and education Vol.2 No.1

The objectives of this study are to investigate consumer experiences with premiums, consumer preferences in premiums offered for clothing and the effect of premiums on clothing purchasing behaviors. A self-administered questionnaire survey was conducted to 610 men and women from ages 15 to 59 living in the Seoul metropolitan area from February 25 to March 9, 1999; 548 were used for the data analysis. Data was analyzed by descriptive statistics, i-test, ANOV A, chi-square analysis and Duncan's multiple range tests. Significant differences were found among selected demographic groups in information sowrces used for premium offers, experiences of receiving premiums, purchasing experiences due to premium offers, preferences between discount and premiums, additional purchase intentions because of premiums, and the premiums' influences. The groups with purchase experiences or brand and stores selection experiences due to premium, showed significant differences in premiums' influences and the satisfaction levels with premiums. Regarding preferences between discount and premiums, signigicant differences were found in premiums' influence on purchasing selected clothing items, additional purchasing intentions to get premiums and the satisfaction levels with premiums.

상가권리금 결정 요인에 관한 실증적 연구 -수원시를 중심으로-

한상빈,노태욱 한국집합건물법학회 2017 집합건물법학 Vol.21 No.-

Problems often occur in the propriety of premium calculation in retail shop leasing. Premium takes up a considerable part in early investment costs of a rental contract. Shopping district premium accounts for a large proportion of the early investment costs of individual proprietors, but legal protection is insufficient and the propriety of premium calculation is also unclear. This study takes Suwon as spatial extent. Based on several industries located in Suwon, shopping district premium data surveyed from March 1 through October 31, 2013 were used. The study was carried out in 3 steps, verifying the correlations among premium, deposit, area and location of shopping districts and restaurants. For this purpose, through previous research, articles related to shopping district premium were analyzed, and the performance and features were understood. With shopping districts and restaurants, variables of deposit, area and location were selected to analyze their correlations with the premium. The details of the actual analysis are as follows: First, an analysis of the correlation between deposit and premium in shopping districts and restaurants was conducted. Second, a regression analysis of area and premium in shopping districts and restaurants was conducted. Third, an analysis of variance between area and premium in shopping districts and restaurants was conducted. As a result of the analyses, first, premium in shopping districts showed the highest correlation with area while premium in restaurants showed the highest correlation with deposit. Second, area had a more impact on premium in shopping districts than deposit did, and deposit had a more impact on premium in restaurants than area did. Third, there was no difference in the premium in shopping districts between locations, and area had a more impact while there was no difference in the premium in restaurants between locations, and deposit had an impact. Through this study, by setting up and presenting reasonable factors of deciding premium that takes up a large proportion in early investment costs for start-up, the derived results of analysis, allow individual proprietors to be able to use them for operating costs as well as financial expenses and select a reasonable premium by investigating the factors of premium decision. 부동산 상가임대차계약에 있어서 빈번하게 문제가 발생하는 것이 권리금 산정의 적정성 문제이다. 임대차계약을 할 때 초기 투자비용 중 상당히 많은 부분을 차지하는 것이 권리금이다. 상가권리금은 자영업자의 초기 투자비용 중 큰 비중을 차지하고 있으나 법적인 보호가 미비하고 권리금 산정의 적정성 또한 명확하지 않은 상황이다. 본 연구의 공간적 범위는 수원시로 하고 있다. 수원시에 소재하고 있는 여러 업종들을 토대로 2013년 3월 1일부터 같은 해 10월 31일까지 조사된 상가권리금 데이터를 사용하였다. 연구진행은 3단계로 나누어 실시해 상가와 요식업소의 권리금과 각각의 보증금, 면적, 지역의 상관관계를 검증하였다. 이를 위해 선행연구를 통하여 상가권리금과 관련된 논문을 분석하여 그 성과와 특성을 파악하였고 상가와 요식업소를 대상으로 보증금, 면적, 지역이라는 변수를 선정하여 권리금과의 상관관계를 분석하였다. 실증분석 내용은 다음과 같다. 첫째, 상가와 요식업소의 보증금과 권리금과의 상관관계분석을 실시하였다. 둘째, 상가와 요식업소의 면적과 권리금과의 회귀분석을 실시하였다. 셋째, 상가와 요식업소의 지역과 권리금과의 분산분석을 실시하였다. 분석결과 첫째, 상가 권리금은 면적과 가장 높은 상관관계를 보였으며, 요식업소의 권리금은 보증금과 가장 높은 상관관계를 보였다. 둘째, 상가 권리금은 보증금보다 면적이 더 큰 영향을 미치며, 요식업소의 권리금은 면적보다 보증금이 더 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다. 셋째, 상가 권리금은 지역에 따라 차이가 없고, 면적에 의해 더 많은 영향을 받으며, 요식업소의 권리금도 지역에 따라 차이가 없고, 보증금에 의해 영향을 받는 것으로 나타났다. 본 연구를 통해 도출된 분석결과가 창업을 위한 초기 투자비용에서 큰 비중을 차지하고 있는 권리금의 적정한 결정요인을 설정하고 제시함으로써 금융비용은 물론 운영비용에 필요한 자금으로 쓸 수 있는 여력을 두게 하는 것과 권리금 결정요인을 규명하여 자영업자들이 적정한 권리금을 선정할 수 있도록 하고자 한다.

상가건물임대차보호법상 임차인의 권리금 회수기회 보호에 관한 비판적 고찰 - 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결을 중심으로 -

김판기 한양법학회 2020 漢陽法學 Vol.31 No.2

The protection of the premium has long been discussed in commercial building lease. The key to these discussions was to ensure a stable recovery of the leaseholder's premium on commercial building. According to this mainstream discussion, the premium should be guaranteed according to long-approved practices. As a result, Commercial Building Lease Protection Act on May 13, 2015 contained provisions concerning the premium. Commercial Building Lease Protection Act on the protection of premiums stipulates by dividing them into Article 10-3(Definitions, etc. of Premiums), Article 10-4 (Protection of Opportunity of Collecting Premiums, etc.), Article 10-5 (Exemption from Application of Premiums), Article 10-6 (Preparation, etc. of Written Standard Premium Contracts) and Article 10-7 (Public Notification of Standards for Appraising Premiums). Article 10-4 of these regulations plays a key role in protecting premiums. <Commercial Building Lease Protection Act> Article 10-4 (Protection of Opportunity of Collecting Premiums, etc.) (1) No lessor shall obstruct any lessee in receiving any premium pursuant to a premium contract from a person arranged by the lessee to become a new lessee, by committing any of the following acts from three months prior to the expiry of the lease period until the end of the lease: Provided, That the same shall not apply where any of the grounds set forth in the subparagraphs of Article 10 (1) exists: 1. Requesting a person arranged by the lessee to become a new lessee to pay premiums; or receiving premiums from a person arranged by the lessee to become a new lessee; 2. Preventing a person arranged by the lessee to become a new lessee, from paying a premium to the lessee; 3. Requesting a person arranged by the lessee to become a new lessee, to pay remarkably large-amount of rents and deposits, compared with the tax on a commercial building, public charges, rents and deposits of surrounding commercial buildings and other charges; 4. Refusing to conclude a lease contract with a person arranged by the lessee to become a new lessee, without any justifiable grounds. (2) In any of the following cases, justifiable grounds prescribed in paragraph (1) 4 shall be deemed to exist: 1. Where a person arranged by the lessee to become a new lessee, cannot afford to pay deposits or rents; 2. Where a person arranged by the lessee to become a new lessee, is likely to violate the duty of a lessee or any reasonable ground exists, which makes it impracticable to maintain lease; 3. Where the subject-matter of the lease is a commercial building and has not been used for commercial purposes for at least 18 months; 4. Where a new lessee selected by the lessor concludes a premium contract with the lessee and pays premiums. (3) Where a lessor violates paragraph (1), incurring any loss to a lessee, he/she shall be liable to compensate for such loss. In such cases, damages shall not exceed the lesser amount of a premium to be paid to a lessee by a new lessee and premium as at the time when the lease expires. (4) Claim for damages to a lessor pursuant to paragraph (3) shall expire by completion of prescription if it is not exercised within three years from the date when the lease expires. (5) A lessee shall provide information to the lessor, to the best of his/her knowledge, on the financial capacity of the person arranged by the lessee to become a new lessee, such person’s willingness and ability to pay deposits and rents and to perform duties as a lessee. The main issues of this judgment are as follows. 1. Is it necessary for the lessee to arrange a new leaseholder in order to claim damages from the lessee for obstructing the recovery of the premiums? 2. Is it reasonable for the lessee to require the new leaseholder to be arranged until the lessee has clearly expressed his intention not to enter into a lease with him, even if the lessee arranges a person who intends to become a new leaseholder? In this paper, the basic conce... 상가건물임대차에 있어 권리금의 보호문제는 오랫동안 논의의 대상이 되어왔고, 그 주된 논의의 핵심은 억울한 상가임차인의 권리금을 안정적으로 회수하게 해 줄 방법은 없는지에 대한 것이었다. 이러한 주류적인 논의에 따르면 권리금은 오랜 기간 인정되어온 관행에 따라 당연히 보장되어야 할 대상으로 보고 있으며, 이러한 논의의 결과로 2015년 5월 13일 상가건물 임대차보호법 개정에서 명시적으로 권리금에 관한 규정을 두기에까지 이르렀다. 권리금 보호에 관한 상가건물 임대차보호법은 제10조의3(권리금의 정의 등), 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등), 제10조의5(권리금 적용제외), 제10조의6(표준권리금계약서의 작성 등), 제10조의7(권리금 평가기준의 고시)로 구분하여 규정하고 있다. 이러한 규정 중 제10조의4는 임차인이 하여금 권리금을 최대한 확보할 수 있도록 함으로써 권리금 보호와 관련해 핵심적인 역할을 하고 있다. 대상판결의 경우에는 권리금 회수 기회 보호에 관한 여러 쟁점 중 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해를 이유로 손해배상을 청구하기 위해서 반드시 신규임차인을 주선하여야 하는지, 특히 임대인이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우까지 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것이 타당한 것인지 여부가 주된 쟁점이다. 본 논문에서는 권리금에 대한 기본개념을 고찰하고, 상가건물 임대차보호법 제10조의4 규정의 해석론과 이에 관한 최근까지의 판례의 경향을 검토하고, 대상판결의 해석에 대해 비판적 측면에서 판례의 태도를 검토하였다. 그리고 이와 더불어 권리금제도에 대한 회의적인 측면에서 권리금 보호의 문제를 접근해 보았다.

Risk Premium and Convexity Premium in the Stock Return

Keehwan Park,Saekwon Kim 한국재무학회 2011 한국재무학회 학술대회 Vol.2011 No.05

We model and estimate equity premium in a general equilibrium setting. It is done by reframing the Merton's model (1974) in the context of the general equilibrium models such as Ahn and Thompson (1988) and Bates (1991). A novelty of our approach is to derive equity premium by evaluating the equity returns dynamics at equilibrium and to thereby allow a non-risk convexity premium for equity as well as its risk premium. While risk premium is generally due to systematic risk, convexity premium is due to the option-like feature of equity, and exists under returns discontinuity and risk neutrality. We model equity premium such that the convexity premium pays for the liquidity cost of equity. We calibrate our equity premium model and report that the convexity premium counts for about 50 percent of our predicted equity premium. We find relevance of our non-risk convexity premium on the premium puzzle and anomalies in the stock market.

Risk Premium and Convexity Premium in the Stock Return

박기환,최필선,김세권 한국증권학회 2012 Asia-Pacific Journal of Financial Studies Vol.41 No.6

We model and estimate equity premium in a general equilibrium setting. It is done by reframing the Merton’s model (1974) in the context of general equilibrium models such as Ahn and Thompson (1988) and Bates (1991). Our approach is novel in its attempt to derive equity premium by evaluating the equity returns dynamics in equilibrium and to thereby estimate non-risk convexity premium for equity as well as its risk premium. While risk premium is generally due to systematic risk, convexity premium is due to the option-like feature of equity, and exists under returns discontinuity and risk neutrality. We model equity premium such that the convexity premium pays for the liquidity and information costs of equity. We calibrate our equity premium model and report that the convexity premium counts for about one third of our predicted equity premium. We find relevance for our nonrisk convexity premium in relation to the premium puzzle and anomalies in the stock market.

최대주주 주식 할증평가제도의 개선방안에 관한 연구:상장주식 실증분석을 중심으로

황선필,조형태,윤재원 한국세무학회 2022 세무학 연구 Vol.39 No.2

The control premium valuation under Article 63 (3) of the Inheritance and Gift Tax Act (“IGTA”) is intended to assess tax on transfer of the largest shareholder’s shareholding. This valuation has been criticized for imposing an excessive burden on taxpayers by applying a uniformly premium on shares transferred with no consideration of company specifics and for undermining the principle of fair taxation. In addition, the level of control premium charge for tax purposes has also constantly been criticized(Jung et al. 2009;Han 2019;Ahn and Hong 2013;Kim 2019). This study intends to provide meaningful implications of the control premium valuation for tax purposes by analyzing control premium paid compared to the value under the IGTA or share market price at a date when the change of the largest shareholder is disclosed. In this regard, this study analyzes test samples of number and price of shares transferred which give rise to change of the largest shareholder. The test samples are released by KRX disclosure system. The results of the analysis are as follows. First, the control premium is found to be valued at around 28% to 41% of stock market price on average. Second, we find that more control premium is paid in transactions with transfer of lower shareholding which leads to largest shareholder change. Both of OLS regression and quantile regression reveal that there is a significant negative relation between value of control premium and percentage of shares transferred in change of largest shareholder. Third, we also find that change of largest shareholder in a loss making also creates control premium. This test result is not consistent with the IGTA share valuation methodology which give waiver of control premium on transfer of loss-making firms. Fourth, we fail to find any statistic difference in value of control premium in change of laregest shareholders betwwen SMEs and non SMEs. This is also inconsistent with the IGTA methodology which does not apply control premium on SME controlling share transfer. These test results imply that the current IGTA share valuation methodology on control premium fails to adequately reflect value of share transferred in change of largest shareholder and fails to support substance over form value. In this regard, it is worthwhile to consider valuation of control premium by considering the economic substance of share transfer, rather than application of uniform control premium in change of largest shareholder. 상속세 및 증여세법 제63조 제3항에 따른 최대주주의 주식할증평가제도는 최대주주의 주식가치에 포함되어 있는 ‘경영권 프리미엄’에 대한 과세이다. 이러한 할증평가 규정은 이미 보충적 평가방법에 의해 평가된 추정주가에 개별 기업의 특성을 고려하지 않고 일률적인 할증률을 적용하여 납세자에게 지나친 세부담을 지우고 실질과세 및 공평과세의 원칙을 저해한다는 비판을 받아왔고, 할증률 수준에 대한 적정성 문제도 지속적으로 제기되어 왔다(정규언 외 2009;한만수 2019;안경봉․홍순기 2013;김태완 2019) 본 연구는 상장기업을 대상으로 최대주주 변경을 수반하는 지분거래의 경영권 프리미엄이 시장가격 또는 보충적 평가가액 대비 어느 수준에서 거래되고 있는지 분석하여 현행 세법상 비상장기업 주식평가에 적용되는 할증률 제도에 의미 있는 시사점을 제공하고자 하였다. 이를 위하여 한국거래소의 “최대주주의 변경을 수반하는 주식 양수도 계약 체결”, “최대주주 변경”, “주식등의 대량보유상황보고서”를 통해 최대주주 변동이 수반되는 거래의 수량과 단가 등을 확보하여 분석하였다. 분석결과, 첫째, 전체 표본에서 경영권 프리미엄은 기준 주식가격에 따라 평균기준으로 28%~41% 정도 수준인 것으로 나타났다. 둘째, 인수 지분율에 따라 경영권 프리미엄 지급현황을 분석한 결과, 평균 기준으로 인수 지분율이 낮은 거래에서 경영권 프리미엄을 더 많이 지급하는 것으로 나타났다. 다요인 분석에서도 경영권 프리미엄은 인수 지분율과 유의한 음(-)의 관계를 보여 인수 지분율이 높은 거래일수록 더 낮은 경영권 프리미엄이 지급되는 경향이 있는 것으로 보인다. 셋째, 손실기업 여부와 경영권 프리미엄 지급이 유의한 양(+)의 관계가 나타나 손실기업의 경우 할증평가에서 제외하는 현행 세법 규정과 다른 결과를 보였다. 넷째, 일반기업과 중소기업은 경영권 프리미엄에서 유의한 차이를 발견하지 못하여 현행 세법 규정과 차이가 있음이 나타났다. 위와 같은 결과는 현행 세법상 주식할증제도가 상장주식의 거래 실질과 차이가 있음을 의미하며, 세무상 주식평가 할증률의 획일적인 적용이 실질과세 원칙에 위반될 수 있음을 시사한다. 지금과 같이 할증률을 기계적으로 적용하기 보다는 경제적 실질에 부합하는 방식으로 각 거래의 특성에 맞는 세무상 할증률 적용을 검토할 필요가 있다.

공인중개사의 권리금계약 중개에 관한 연구 : 행정사법 위반 문제를 중심으로

나현선,김학환 한국부동산법학회 2024 不動産法學 Vol.28 No.1

공인중개사의 권리금거래에 관한 업무는 오랜 관행임에도 불구하고 공인중개사법에 제도화되지 못함으로 인하여 행정사법위반 문제가 제기되고 있다. 실무상으로 인터넷상에서 광고되고 있는 전국 공인중개사의 상가임대차 중개대상물에는 권리금이 포함되어 있으며, 이러한 권리금 중개가 공인중개사의 상관행이라고 하는 점은 수십년간의 기존 여러 연구를 통해서도 언급되고 있다. 이는 판례와 국토교통부의 공문에도 나타나고 있다. 일본에서는 택지건물거래업자의 권리금 중개가 업무로서 인정되고 있으며, 그에 관한 보수 규정을 두고 있다. 공인중개사의 권리금계약 중개는 임대차계약의 임대료 조율의 성격이 있고 이는 임대차계약의 일부를중개하는 것이 된다. 이처럼 임대차계약이나 임차권양도계약은 공인중개사법상 중개대상물이지만, 이에부수하는 권리금계약이 임차권양도계약의 대가적 성격이거나 실질상 임대료의 성격을 갖고 있음에도 공인중개사법상 중개대상물로 규정되지 않은 점은 공인중개사법령상의 미비점이라고 할 것이다. 권리금 계약을 중개하는 행위는 행정사의 업무영역이 아니다. 더욱이 권리금 거래업무의 핵심은 권리금 산정과 조정인 중개행위이며, 권리금 계약서 작성은 계약당사자의 중요한 합의를 서면에 옮기는 단순한 요식행위에 불과하다. 가사 권리금 거래계약서 작성이 행정사의 업무라고 하더라도 공인중개사의 권리금 거래의 중개는 행정사법에서 예외를 인정하는 “다른 법률에 따라 허용되는 경우”에 해당한다. 권리금이 공인중개사의 중개대상물, 중개업무 영역이라는 점은 사실인 관습이기에 이는 공인중개사의전속적 업무라고 볼 수 있다. 따라서 행정사는 권리금에 대하여 중개업무를 할 수 없으며, 단지 권리금 거래당사자가 직접 거래하여 합의한 내용에 대하여 거래계약서의 대필을 할 수 있을뿐이라고 해석하여야 한다. 이러한 권리금을 둘러싼 전문자격사간의 업무영역 충돌을 막기 위한 개선방안으로 일본 택지건물거래업자의 권리금 중개보수 법규정을 참고하여, 공인중개사법령 상 ‘권리금에 대한 중개대상물 신설’과 중개보수 신설 법령개정안을 제안하였고, ‘중개대상물 확인설명서 상 권리금 규정 신설’을 제시하였다. 권리금에 대해서 더 이상 전문자격사 간의 업무영역에 대한 충돌을 막고, 보다 전문지식이 있는 거래의 전문가인공인중개사에 의해 안전한 권리금 거래가 행하여질 수 있도록 하려면 국토부 등의 적극적이고 신속한 입법적 해결을 기할 필요가 있다. Licensed real estate agents have been involved in premium transactions for a long time. However, since it is not institutionalized in the Licensed Real Estate Agents Act, there are raising concerns about violations of the Licensed Administrative Agent Act. In practice, the commercial lease brokerage objects of licensed real estate agents advertised nationwide on the Internet include a premium. Many previous studies published in past decades show that this premium brokerage is a business practice of licensed real estate agents. Judicial precedents and official documents by the Ministry of Land, Infrastructure, and Transport also demonstrate it. In Japan, the brokerage of premiums is recognized as the work of real estate brokers, and compensation regulations are in place. The brokerage of premium contracts by a licensed real estate agent has the nature of adjusting the rent of a lease contract, which is brokering a part of the lease contract. As such, a lease contract or a lease transfer agreement is a brokerage object under the Licensed Real Estate Agents Act. However, although a premium contract is the price of a lease transfer agreement or has the nature of rent in substance, the Licensed Real Estate Agents Act does not stipulate it as a brokerage object, which is a deficiency in the Licensed Real Estate Agents Act. The act of brokering premium contracts is not within the scope of a licensed administrative agent’s business. Moreover, the core of the premium transaction business is the estimation of the premium and the brokerage of the mediator, and the preparation of the premium contract is a mere formality of putting the important agreement of the contracting parties in writing. Even if the preparation of a premium contract is the work of a licensed administrative agent, the brokerage of a premium transaction by a licensed real estate agent falls within “cases permitted under other laws” that allow exceptions in the Licensed Administrative Agent Act. It is a factual convention that premiums are the brokerage object and brokerage business area of licensed real estate agents. Therefore, it can be considered the exclusive business of licensed real estate agents. Therefore, it should be interpreted that the licensed administrative agent cannot perform brokerage services for premiums but can only write the transaction contract for the contents agreed upon by the parties to the premium transaction directly on behalf of these parties. Therefore, this study proposed “amendments to the Licensed Real Estate Agents Act to create a new brokerage object of for premium and to create a new brokerage fee” by referring to the Premium Brokerage Fee Law of the Japanese Real Estate Brokers Act and suggested to “establish a Premium Regulation in the Confirmation Document for Brokerage Objects” as an improvement measure to prevent conflicts between professional licensed agents over premiums. There is a need for an aggressive and swift legislative resolution by the Ministry of Land, Infrastructure and Transport and other ministries to prevent further conflicts over the scope of practice between professional licensed agents over premiums and ensure safe premium transactions by a licensed real estate agent, a transaction expert with more professional knowledge.

상가권리금 법제화에 따른 도시정비사업상 권리금 보상의 재검토

노한장(No, Han-Jang) 韓國土地公法學會 2015 土地公法硏究 Vol.72 No.-

우리나라 상가임대차 시장의 권리금 규모는 약 33조원 정도로 추산되며, 어느 정도 상권이 활성화되어 있는 지역의 상가임대차 거래에서는 권리금의 수수가 당연한 것으로 받아들여져 왔다. 이처럼 권리금은 엄연한 실체가 있고 서민경제에서 차지하는 중요성이 지대함에도 불구하고 상가건물임대차보호법의 개정으로 상가권리금이 법제화되기 전까지 권리금은 사적자치의 이름아래 법의 사각지대에 놓여 있어 상관습 및 판례를 통하여 규율되어 왔다. 따라서 권리금 법제화는 그 동안 법의 보호범위 밖에 방치되었던 권리금제도를 실정법 안으로 편입되도록 함으로써 임차인의 권리금 회수보호를 강화하였다는 점에서 중요한 의미가 있다. 그러나 권리금 법제화는 임대인에 의한 임차인의 권리금 회수방해금지 및 손해배상책임 부과 등 사법적(私法的) 영역에서의 사인간 침해에 대한 권리금 보호만 규정하고 있다는 점에서 그 한계와 문제점을 드러내고 있다. 이에 따라 도시정비사업을 비롯한 공익사업에 의한 권리금의 공용침해시 보상문제 등 공법적(公法的) 영역에 대해서는 전혀 보호방안이 포함되어 있지 않아 권리금 법제화 직후부터 반쪽짜리 입법이라는 비판이 제기되고 있다. 우리 헌법상 재산권에 관한 규정은 다른 기본권 규정과는 달리 그 내용과 한계가 법률에 의해 구체적으로 형성되는 기본권 형성적 법률유보 형태를 띠고 있으므로(헌법 제23조 제1항), 재산권의 구체적 모습은 재산권의 내용과 한계를 정하는 형식적 법률에 의해 형성되고 실현된다. 따라서 헌법상 보장되는 재산권으로 인정되기 위해서는 형식적 의미의 법률, 즉 실정법으로 그 내용과 한계가 정해져야 한다. 또한 공공필요에 의한 재산권의 수용·사용 또는 제한 등 재산권을 제한하는 법률에는 그 제한사항과 더불어 반드시 이로 인한 재산권 침해에 관한 보상규정을 두도록 불가분조항(Junktim-Klausel)을 두고 있는바(헌법 제23조 제3항), 보상조항이 없는 재산권 제한조항은 그 자체로서 위헌이 된다. 그렇다면 상가권리금이 헌법상으로는 재산권으로서의 성격과 요건을 갖추었다 하더라도 이를 구체화하는 법률이 마련되어야 비로소 법적인 보호를 받을 수 있으며, 공공필요에 의한 공익사업으로 침해를 받는 경우 정당한 보상도 받을 수 있게 된다. 그러나 현행『공익사업을 위한 토지의 취득 및 보상에 관한 법률』및 도시정비사업에 있어서 이를 준용하고 있는 『도시 및 주거환경정비법』상으로는 권리금의 일부를 이루는 영업보상에 관한 규정만 있을 뿐 권리금 자체에 대한 명칭 및 보상규정이 존재하지 않는다. 결국 사법상 권리금 법제화가 이루어진 이후에도 공법적 측면에서는 공용침해 시 권리금의 보상규정이 존재하지 않는바, 이러한 입법부작위는 불가분조항의 준수 및 정당보상을 요구하고 있는 헌법상 재산권보장원칙에 부합하지 않으므로 위헌의 소지가 있다고 판단된다. 따라서 도시정비사업 등 공익사업 추진으로 임차인이 권리금을 침해받은 경우 위와 같은 문제점들을 해소하고 정당한 보상을 받을 수 있기 위해서는 첫째, 공용침해에 대한 권리금 보상관련 공법적 법률규정을 명문화해야 한다. 도시정비사업에 따른 권리금의 손실보상 규정을 형식적 의미의 법률에 명문화하는 방법은 현행 법령체계와 마찬가지로『『공익사업을 위한 토지의 취득 및 보상에 관한 법률』에 권리금 보상에 관한 내용을 구체적으로 규정하고,『도시 및 주거환경정비법』에서 이를 준용하도록 하는 방법과, 개별법인『도시 및 주거환경정비법』에 특별규정으로 구체화하는 방법을 고려할 수 있을 것이다. 둘째, 권리금의 정당한 보상범위 산정기준을 명확하게 규정하여야 하며, 권리금의 보상범위에 관한 규정을 신설함에 있어서는 『상가건물임대차보호법상』 권리금 정의규정(제10조의3 제1항)이 포섭하고 있는 시설권리금, 영업권리금 및 바닥권리금 등을 반영한 완전한 보상이 이루어질 수 있도록 보상범위를 설정하여야 한다. 셋째, 권리금의 적정평가를 위한 평가기준을 구체화해야 하며, 권리금의 보상평가에 있어서는『상가건물임대차보호법』과 국토교통부의『감정평가 실무기준, 660-4 권리금의 감정평가』에 따라 평가가 이루어지도록 『도시 및 주거환경정비법』에 근거규정을 마련해야 한다. Premium for commercial buildings is a widely spread business practice that it has long been taken for granted in usual activated business area. The amount of premium for commercial buildings in Korea has been put at around 30 trillion won. Regardless of its practical substance and important function in the economy of ordinary people, give-and take of premium has been left exclusively from legal protection in the name of principle of private autonomy because there has been no positive laws regarding premium. Accordingly, premium for retail buildings has been treated case by case by commercial customs and judicial precedents until the amended Commercial Building Lease Protection Act(2015.5.13.) what is called Protection Act for Premium was executed. Legislation for premium through incorporating into the legal system has special meaning and historical significance in that It does consolidate the protection of lessees’ premium recovery. However, the purpose of amended Commercial Building Lease Protection Act was to further protect lessees’ premium withdrall just in the private judicial area that it contains various limitations in the area of public compensation for premium. Above all, current judicial legal system doesn’t accept the compensation for premium in the process of urban-rehabilitation project yet despite the legislation of premium for commercial buildings. The absence of positive law about compensation for premium in expropriation, use or restriction of private property from public necessity is also important limitation because Constitution of the Republic of Korea(Article 23) adopt the ‘Junktim-Klausel’ for guarantee of property rights. To remedy current unconstitutional situation above mentioned, this study suggests some legislative improvement approaches as follow: Firstly, it need to recognize based on new perspective that premium come under guarantee of property rights. Second, the compensation code for infringement of lessees’ commercial premium by expropriation, use or restriction of private property from public necessity should be specified on the positive law. Finally, the concrete criterion for premium appraisal need to be established to protect lessees’ reasonable compensation as a fundamental human rights.

상가건물임대차에 있어 권리금에 대한 비판적 고찰

김판기(Kim, Pan-Gi) 한국부동산법학회 2018 不動産法學 Vol.22 No.1

상가건물임대차에 있어 권리금의 보호문제는 오랫동안 논의의 대상이 되어왔고, 그 주된 논의의 핵심은 억울한 상가임차인의 권리금을 안정적으로 회수하게 해 줄 방법은 없는지에 대한 것이었다. 이러한 주류적인 논의에 따르면 권리금은 오랜 기간 인정되어온 관행에 따라 당연히 보장되어야 할 대상으로 보고 있으며, 이러한 논의의 결과로 2015년 5월 13일 상가건물 임대차보호법 개정에서 명시적으로 권리금에 관한 규정을 두기에까지 이르렀다. 하지만 권리금은 보호되어야 하는가와 관련하여 상가건물임대차에 있어 권리금 보장에 관한 지금까지의 노력이 이른바 사회적 약자의 보호라는 절대적 명제를 실현하기 위해 다른 법률관계 당사자들의 권리를 침해하고, 사회적 형평성을 해하고 있지는 않은지에 대해서 의구심이 든다. 권리금에 관한 선행연구 및 입법과정을 보면 권리금은 반드시 보장되어야만 하는 재산적 가치 내지 권리인가에 대해서 주류적인 견해와 상반되는 논의는 거의 없다. 이에 본 논문에서는 상가건물임대차에 있어 수수되는 권리금에 대한 비판적 검토를 통해 권리금은 반드시 보호되어야 하는 것인지, 오히려 상가임대차에 있어 권리금을 인정하지 않는 것이 사회적 형평에 부합하고 법리상으로도 복잡한 문제를 해결할 수 있는 방안이 될 수는 없는지에 대해 검토해 보았다. 그 결과 필자는 상가건물 임대차보호법, 판례, 학설 등의 태도와 같이 권리금을 적극적으로 인정하고 그 회수 기회를 보장하기 보다는 수십 년간 이어져 온 잘못된 권리금 수수 관행을 제거 내지 규제하는 형태의 접근이 오히려 더 타당하다는 결론을 도출하였다. The protection of the premium has long been discussed in commercial building lease. The key to these discussions was to ensure a stable recovery of the leaseholder s premium on commercial building. According to this mainstream discussion, the premium should be guaranteed according to long-approved practices. As a result, Commercial Building Lease Protection Act on May 13, 2015 contained provisions concerning the premium. <Commercial Building Lease Protection Act> Article 10-3 (Definitions, etc. of Premiums) (1) “Premium” refers to a price, such as money, paid to a lessor or a lessee, other than deposits and rents, as a price for transfer or use of tangible or intangible property value, including business facilities, equipment, customers, credit, business know-how and business benefits generated from the location of a commercial building, which is paid by a person who conducts or who intends to conduct a business in a commercial building, the subject-matter of the lease. (2) “Premium contract” refers to a contract which requests any person who intends to be a new lessee to pay premiums to a lessee. However, Should the premium be protected? I have the following doubts - Doesn t protection of the premium in commercial building lease infringe the rights of other legal parties to protect the so-called social underdogs?, Doesn t it hurt social equity?. The pre-study studies and legislation on royalties are rarely discussed in opposition to the mainstream view. Therefore, in this paper, the following critical reviews were conducted on the premium in commercial building lease. ① Should the premium in commercial building lease be protected? ② Isn t the non-payment of the premium in commercial building lease a way to meet social equity and solve complicated problems legally? As a result, I drew a conclusion that I would rather have a more appropriate approach to remove or regulate the practice of miscounting premium in commercial building lease rather than recognize the premium in commercial building lease.