한국과 독일의 임대차임규제에 관한 비교연구

박신욱,hin-Uk Park 한국비교사법학회 2014 비교사법 Vol.21 No.4

本稿에서는 주택 점유형태의 변화, 즉 전세임대차에서 월세임대차로의 전환이 일시적인 현 상이 아닌 구조적인 변화라는 점으로부터 논의를 시작하였다. 이러한 변화는 기존 우리 私法 학계에서 중점적으로 다루었던 보증금의 반환에 관한 논의 외에도 임대차임 및 그 통제수단 에 관한 논의를 강제하고 있다고 판단된다. 이러한 논의의 기반에는 “임대차임을 규제할 수 있는가?”라는 문제가 놓여 있으며, 이 문제의 핵심은 결국 ｢순수한 의미에서의 사적자치가 가 지는 한계｣를 어떻게 이해할 것인지의 문제라고 생각된다. 그러하기에 本稿에서는 순수한 의 미에서의 사적자치가 가지는 한계에 관한 논의를 통해 주택임대차계약에 있어 사용의 대가인 임대차임을 제한하는 것이 가능한 것인지에 대해 검토하였고 그 가능성을 증명하고자 노력하 였다. 이러한 가능성에 대한 검토 후 임대차임을 제한하고 있는 우리의 법제와 독일의 법제 및 최근의 논의들을 병렬적으로 소개하고 이를 비교하였다. 물론 本稿를 평가해주신 심사위원 들의 지적과 같이, 우리와 경제사정이 다른 독일의 제도를 비교하는 것이 “비교 가능한 대상”을 비교한 것인지에 대한 두려움도 있다. 그럼에도 불구하고, 임대차임의 제한 가능성을 어떻 게 현실화시킬 것인지에 대한 고민을 비교법적 관점에서 다루는 것은 최근 우리나라에서 논의되고 있는 전⋅월세 상한제 도입문제와 관련하여 의미가 있지 않을까 조심스럽게 생각해본 다. 앞으로의 논의에 本稿가 하나의 단초가 되기를 소망한다. Ein Besitz des Wohnraums durch den sogenannten Mietvertrag mit Mietkapital (Tschonsae) ist eine häufige Form des Besitzes in Korea. Im Vergleich zu Deutschland bedeutet das, dass die Vermieter von ihren Mietern anstatt einer Monatsmiete eine einmalige Mietkaution erhalten. Diese Form der Vermietung wurde in Korea in der Vergangenheit sehr geschätzt. Ursprünglich betrug die Mietkaution ca. 60-70% des Eigentumswerts. Zum gegenwärtigen Zeitpunkt ist ein Anstieg der Kaution auf rund 80% des Eigentumswerts zu verzeichnen. Trotz der hohen finanziellen Belastung für die Mieter, wurde die Mietkaution bevorzugt, da Vermieter dieses Geld während des koreanischen Wirtschaftswunders investieren und den Mietern die gezahlte Kaution nach Beendigung des Mietvertrags zurückgaben. Da sich Korea jedoch nicht mehr in derselben Geschwindigkeit entwickelt, verändert sich die Situation seitens der Vermieter augenblicklich – trotz der Steigerung der Mietkaution auf ca. 80% – deutlich. Hinzukommt, dass auch der Leitzins kontinuierlich abnimmt. Daraus folgt für die Vermieter, dass sie einen Anlagemarkt verlieren, weswegen sie zunehmend mehr die Monatsmiete präferieren, anstatt der ursprünglich bevorzugten Mietkaution, also des Mietkapitals. Bisher setzten sich koreanische Juristen mit Fragen auseinander, die sich auf den Mietvertrag mit Mietkapital bzw. auf Rückforderung des Mietkapitals bezogen. Die veränderte Situation zwingt sie aber, ihre Kompetenzen zu erweitern. Davon ausgehend wird in dem vorliegenden Aufsatz die Frage gestellt, ob und wie die Miete für den Wohnraum kontrolliert werden kann. Um dieser Frage nachzugehen, vergleiche ich den Mietvertrag für Wohnraum in Korea mit dem Darlehensvertrag gemäß dem koreanischen Gesetz zur Zin skontrolle (KGZ) und gemäß dem koreanischen Gesetz über die Registrierung des Darlehensgeschäfts etc. und den Benutzerschutz im Geldgeschäft (KGRB) unter Berücksichtigung des Begriffs über das soziale Dauerschuldverhältnis. Aus dieser Gegenüberstellung ergibt sich eine zweite grundlegende Frage, nämlich ob in Korea eine Institution besteht, die die eine Höhe der Mieten kontrollieren kann, beispielsweise der Mietwucher (§ 138 BGB), die Kappungsgrenze (§ 558 BGB) etc. in Deutschland. Um diese Frage zu beantworten, werden § 618 KBGB und § 11 KWMschG analysiert. Ich vertrete dabei die Ansicht, dass die Regelungen, wie Mietwucher und die Kappungsgrenze etc. in Deutschland, nicht fonktionieren können. Diese Regelungen sind nur eine Bestimmung über Clausula rebus sic stantibus. Die Untersuchung legt offen, dass bisher kein Maßstab zur Kontrolle hoher Mieten besteht. Des Weiteren zeigt sich, dass eine Lösung gegen zu hohe Mieten nicht hinreichend aus den Generalklauseln im Hinblick auf die bisher bestehenden Entsprechungen des koreanischen Gerichtshofs hergeleitet werden können. Verdeutlicht wird das anhand folgender Regelungen, §§ 557ff. BGB, § 138 BGB und § 5 WiStrG, die hier dargestellt und analysiert werden. Anschließend stelle ich den Entwurf des Mietrechtsnovellierungsgesetzes und den damit verbundenen Diskurs vor. Abschließend lassen sich die Analysen dahin gehend resümieren, dass auch in Korea Institutionen wie die Kappungsgrenze, die Mietwucherkontrolle etc. von Nöten sind.

임대차계약의 해지에 대한 이의

박신욱(Park, Shin Uk) 한국비교사법학회 2014 비교사법 Vol.21 No.2

우리나라의 전ㆍ월세 가구 수는 전체가구수의 45%에 이르고 있으며, 이러한 임대차관계로부터 많은 분쟁들이 발생하고 있음은 주지의 사실이다. 이러한 상황에 발맞추어 우리 私法학계는 지속적인 연구를 통해 발생된 문제들에 대해 시의 적절하게 대응하고 있음은 부인할수 없으나, 지금까지의 많은 연구들이 소위 “전세”로 불리는 전세임대차계약에 있어 보증금반환 및 계약갱신 등의 주제에 집중되어 있다고 보인다. 이는 우리나라의 특유한 제도로 여겨지는 전세임대차계약이 가지는 특수성, 즉 높게 설정되어있는 보증금액으로 인한 당연한 결과라 할 것이다. 그러나 최근 전세임대차계약에서 소위 “월세”로 전환이 증가함으로써 나타나는 문제점 및 임대인과 임차인의 관계는 “비대칭적 계약”의 일종이라는 학계의 논의, 그리고 “사회적 구속력이 있는 계속적 채권채무관계”라는 개념 설정과 이에 대한 최근의 논의는 우리에게 새로운 문제의식의 설정을 강제하고 있다. 이러한 흐름과 관련하여 본 논문은 “임대차계약의 해지에 대한 이의”라는 제목으로 임대인의 해지에 대항한 임차인의 보호방안에 대해 비교법적 관점에서 다루고자 하였다. 이를 위하여 논문에서는 우선 임대차계약의 해지에 대한 우리 법률의 규정 및 그 특징에 대해 살펴본후, 독일민법에 따른 임대차계약의 해지에 관하여 우리의 규정과 비교 검토하였다. 마지막으로 임대차계약의 해지에 대항한 임차인의 이의에 대해 규정하고 있는 독일민법 제574조 및 이와 관련하여 독일연방대법원이 판시한 내용들을 독일연방대법원 VIII ZR 57/13 판결을 중심으로 소개함으로써 그것들이 가지는 의미를 도출하였다. 나아가 임차인이 우리의 법률을 원용하여 임대인의 해지에 대항하여 이의를 제기할 수 있는지 여부에 대해 검토하였다. 이러한 비교법적 논의를 통하여 임대차계약의 해지와 관련된 우리의 법률이 가지는 특징을 확인함과 동시에 임차인의 법적지위에 대한 사회적 고려의 필요성이 다시 한 번 부각되기를 바란다. Das koreanische Justizministerium entwarf und verteilte einen „Mustermietvertrag“ mit Hilfe des Ministry of Land, Infrastructure and Transport, des Stadtsamts von Seoul und der Rechtswissenschaftler. Das Muster ist zwar notwendig aufgrund der koreanischen Wohn‐und Mietsituation, wegen der geringen Anzahl von Wohnungseigentümern, der Unkenntnissen der Mieter über das Koreanische Wohnungsmieterschutzgesetz (KWMSchG), der Zunahme an das Rechtsstreits in Bezug auf das Mietverhältnis etc. Der Mustervertrag bezieht sich jedoch nur auf den Inhalt und die Form über die Wirkung des Mietrechts gegenüber Dritten, die Sicherung der Rückgabe des Mieterkapitals, der Betriebskosten etc., welche schon im KWMSchG geregelt sind und bereits schon von Rechtswissenschaftlern untersucht werden. Eine zeitgemäß erforderliche Tätigkeit besteht m.E. nicht in der Entwicklung von Musterentwürfen, sondern im Verständnis von der „Wohnung als Lebensmittelpunkt“. Seit der schnellen wirtschaftlichen Entwicklung ab 1960 wird in Korea die Wohnung als Geldanlage verstanden. Dies führt in Verbindung mit der Bewölkungsverdichtung in den Städten zu einem Preisanstieg der Wohnungen und auch der Miete in den Städten. Daneben ist ein Wechsel des Wohnungsmarkts wegen des niedrigen Zinsfußes etc. aufgefallen. Aufgrund dieser Situation vermindern sich die „Mietverträge mit Mieterkapital“, während die Mietverträge zunehmen, weil die Vermieter die Mieterkapital mit Hilfe des hohen Zinsfußes investieren konnte, aber die Investierung zurzeit wegen niedrigen Zinsfußes nicht mehr möglich ist. Aus diesen Situationen folgt das augenblicklich instabile Wohn ‐ und Lebensverhältnis in Korea. Aufgrund dieser Situation und mit dieser Perspektive wird im Folgenden das Kündigungssystem im Mietvertrag gemäß KBGB, KWMSchG und KGMSchG (das koreanische Gesetz zum Schutz der Miete von Geschäftshäusern) dargestellt und mit dem Kündigungssystem im BGB verglichen. Aus den oben genannten koreanischen Gesetzen werden die Merkmale der Gesetze folgendermaßen hergeleitet: - Ein Mietverhältnis kann jederzeit durch den Vermieter gekündigt werden (§ 635 Abs. 1 KBGB). - In Korea ist das Zeitmietverhältnis die gängige Praxis, weil es bezüglich anderer Mietmöglichkeiten keine speziellen Regelungen wie in § 575 BGB gibt. - Gegen das aus der Kündigungsmöglichkeit gemäß § 635 Abs. 1 KBGB und dem Charakter des Zeitmietvertrags hergeleiteten instabilen Wohn‐ und Lebensverhältnis setzt der koreanische Gesetzgeber eine Regelung in § 4 Abs. 1 Satz 1 KWMSchG. Danach besteht das Mietverhältnis für zwei Jahre, wenn die Mietzeit nicht explizit ist oder weniger als zwei Jahre beträgt. Anhand dieser Merkmale, die als Ursache in Bezug auf das instabile Wohnund Lebensverhältnis verstanden werden können, werden die Regelungen im BGB aus Ansicht der Rechtsvergleichung nun vorgestellt. Dazu wird die Entscheidung des BGH (BGH Urteil v. 16. 10. 2013 – VIII ZR 57/13) dargelegt, in dem der Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung gemäß § 574 BGB von Bedeutung ist. Durch diesen Vergleich der koreanischen Regelungen mit dem BGB kann m. E. eine Veränderung im Verständnis der Wohnung, nämlich von der Wohnung als Geldanlage hin zur „Wohnung als Lebensmittelpunkt“, veranschaulicht werden.

경기주최자의 방송사에 대한 법적 지위

최신섭 한국스포츠엔터테인먼트법학회 2010 스포츠와 법 Vol.13 No.3

Das Grundrecht(Art.13 GG) bestmmt, daß die Wohnung unverletztlich ist. Der Schutzbereich umfaßt auch Arbeis-, Betries- und Gechäftsräume, auch wenn sie nicht Teil der häuslichen Wohnung sind. Das Recht(Art.13 GG) gewährleistet Schutz gegen Eingriffe in eine Entscheidung des Veranstalters über das Zutrittsrecht und Zweckbestimmung des Aufenthalts. Der Veranstalter hat Möglichkeit, sich eine Abwehrposition abkaufen zu lassen. Das Hausrecht des Veranstalters genügt, um eine Sendung aus dem Stadion zu verhindern. Das Betreten fremden Eigentums ohne Erlaubnis des Berechtigten stellt eine Beeinträchtigung des Eigentums dar und führt einen Abwehranspruch nach §§ 1004, 826 BGB. Der Veranstalter hat sein Hausrecht(§§ 858, 1004) als Besitzer oder Eigentümmer des Veranstlungsorts gegenüber einem Dritten geltend machen, wenn er ohne Genehmigung versucht, die Veranstaltung aufzuzeichen und von Rundfunk zu übertragen. Wenn der Reporter den Veranstaltungsort ohne Genehmigung betritt, dann er das Hausrecht des Veranstalters verletzt. Die Genehmigung des Veranstalters zu Radioberichterstattung ist eine Einwilligung in Eingriff, die der Veranstalter verbieten kann. Die Einwilligung ist nicht eine Übertragung des Hausrechts, sondern ein Ausschluß der Rechtswiedrigkeit von der Eingriff des Veranstaltungsorts. Das Hausrecht kann Dritten von der unentgeltlichen Wahrnehmung des Spiels ausschließen. Der Veranstalter und das Rundfunkunternehemer können einen Vertrag abschließen, der den Zutritt zum Veranstaltungsort zum Zweck der Berichterstattung durchführen kann. Wenn ein Vertrag zwischen dem Veranstalter und Funkunternehmen, Z.B. ein Mietvertrag, abgeschossen wird, durch den der Vertragspartner ermächtigen kann, das Veranstaltungsort in bestimmen Weise, wird der Veranstalter in seiner Rechsausübung gegenüber andern beschränkt. Der Funkuternehmen wie ein Mieter zahlt die Miete als Kompensation dafür, daß er die sachen in der vereinbarter Weise benutzen darf. Wie hoch die Miete ist und in welchem Umfang das Ort genutzt wird, kommt auf ihrer Vereinbarung an. 경기주최자가 방송사에 대하여 중계 보도의 대가를 청구할 수 있는 근거는 기본법상 경기주최자의 주거불가침권에서 발생한다. 이 권리는 누구를 어떤 조건으로 경기장에 출입시킬 것인지를 결정할 수 있는 권리이며 경기주최자의 직업행사로 발생하는 이익을 보호하기 위하여 제3자의 자유로운 경기장 출입을 제한할 수 있는 권리로 평가된다. 직업의 자유에 대한 기본권은 직업행사로 발생하는 직접적인 이익뿐만 아니라 그로부터 파생되는 부수적 경제적 이익도 취득할 권한을 포함하는 것이어서 경기주최자는 입장권의 판매이외에 TV나 라디오 중계 보도를 허용함으로서 생기는 경제적 이익도 취득할 수 있다. 방송사가 주장하는 보도의 자유에 대해서는 경기결과에 대한 사후 보도뿐만 아니라 생중계보도에 대해서도 기본권의 비교형량상 경기주최자의 직업의 자유가 우선한다. 여기서 방송사가 경기장의 입장권을 구입했기 때문에 경기 상황을 보도할 권한도 당연히 취득한 것이라고 볼 근거는 존재하지 않는다.

사법 : 임차인의 주거권보장과 주택임대차보호법 개정방향

권대우 ( Dae Woo Kwon ) 한양대학교 법학연구소 2011 법학논총 Vol.28 No.4

Nach dem koreanischen Sondergesetz zum Schutz fur Wohnungsmietvertrage, sind die Schutzmassnahmen fur Mieter in verschieden Punkten unzureichend geregelt. Besonders unzufrieden sind die Dauer des Mietvertrages und die wirkungsvolle Kontrolle uber Mietzins oder (Chense)Kautionen. Gemaß §4 des koreanischen Wohnraummieterschutz-gesetzes dauert die vertragszeit fur Wohnraummiete nur 2 Jahr. Und die Verlangerung dieser Zeit ist nicht moglich, wenn der Vermiet nicht einverstand ist. Gemaß §7 des koreanischen Wohnraummieterschutzß gesetzes kann ein Vermieter die im Vertrag vereinbarten Mietzinsen oder Chese-Kaution nicht uber 5% erhohen. Aber diese Grenze spielt nur innerhalb 2 Jahresvertrag. In einem neuen Mietvertrag mit selben Mieter funktioniert diese Regelung nicht. Um diese Unzufriedenheit zu verbessern, sollte einige neuen Regelungen ins Sondergezetz zum Schutz fur Wohnungsmietvertrage eingefuhrt werden. (a) eine Regelung uber die Mietvertragszeit von 2 Jahr zu 3 Jahr zu verlangern (b) eine Regelung, die Kundigungsrechte des Vermieter ohne ein berechtigtes Interesse einzuschranken, besonders nicht zur Erhohung des Mietzinen (c) eine Regelung, die sachliche Kontrolle uber die Erhohung des Mietzinsens ermoglichen.

일부무효와 무효행위의 전환 - 대법원 2016. 11. 18. 선고 2013다42236 전원합의체 판결 -

안병하 ( Ahn Byungha ) 법조협회 2017 최신판례분석 Vol.66 No.2

대상판결은 차임연체를 이유로 한 임대인의 계약해지권 행사가 적법한 것인지 여부를 주된 쟁점으로 하고 있다. 그런데 이를 판단하기 위하여 다음과 같은 물음에 먼저 답하여야 하였다. 즉 공공임대주택에 관한 임대차계약 시, 임대인이 표준임대 보증금과 표준임대료를 기준으로 하여 임대보증금을 증액하면서 임대료를 낮추는 이른바 상호 전환을 하였는데, 그러한 상호 전환에 대하여 임차인의 동의를 제대로 받지 않았다는 이유로 표준임대보증금을 초과하는 부분의 임대보증금 약정이 무효로 되었다면, 그 무효는 나머지 임대차계약의 내용과 효력, 특히 임대료 약정에 어떠한 영향을 미치는지가 문제로 되었다. 만약 보증금 감액에 상응하여 임대료가 증액되어야 한다면, 임차인은 표준임대료와 약정임대료 간의 차액을 임대료로서 지급하여야 하며, 이를 행하지 않는다면 차임연체의 책임을 지게 되어 이를 이유로 한 임대인의 해지는 적법한 것으로 되기 때문이다. 대상판결의 다수의견은 무효행위 전환의 법리를 적용하여 이와 같은 결론을 도출하였고, 반대의견은 보증금계약과 임대차계약의 독립성에 초점을 맞추어 보증금계약의 일부무효는 임대차계약에 아무런 영향을 미치지 않는다고 하였다. 이에 따르면 원고와 피고 사이의 임대차계약은 표준임대보증금과 약정임대료를 내용으로 하는 것으로 되며, 따라서 임차인은 표준임대료와 약정임대료 간의 차액을 지급할 의무가 없어 그 미지급을 차임연체로 보아 행한 임대인의 계약해지는 부적법한 것으로 된다. 본고는 대상판결의 다수의견 및 반대의견 모두 그 논거와 결론에서 타당하지 못한 점이 많음을 지적하면서, 새로운 해결책을 모색해 보고자 하였다. 그리고 그 결론으로 원고와 피고 사이의 임대차계약은 전부무효로 되지만, 가정적 의사의 불명확으로 인하여 무효 행위의 전환은 불가능하다는 점을 제시하였다. 이러한 결론은 오히려 당사자 간에 재협상의 기회를 부여함으로써 사적 자치에 보다 부합하는 임대차계약의 형성을 가능하게 할 것이다. Die Hauptfrage der hier betrachteten Plenarentscheidung des KOGH ist, ob die sich auf den Mietzahlungsverzug des Mieters stutzende Kundigung des Vermieters rechtmaßig ist. Um diese Frage richtig beantworten zu konnen, hatte der KOGH aber zuvor darauf einzugehen, welche Auswirkungen die Teilnichtigkeit des Kautionsvertrags auf den Mietvertrag haben kann. Dabei kam es insbesondere darauf an, ob sich die Miete automatisch erhoht, wenn die vereinbarte Mietkaution wegen Verstoßes gegen ein Verbotsgesetz herabgesetzt werden muss. Wenn das der Fall ist, muss der Mieter den Differenzbetrag zwischen der vereinbarten und der erhohten Miete als Miete zahlen. Zahlt er diesen Differenzbetrag nicht, gerat er in Mietzahlungsverzug, der die Kundigung des Vermieters rechtfertigen kann. Die Mehrheitsmeinung innerhalb der Plenarentscheidung ist mithilfe der Konversion zu einem solchen Ergebnis gekommen. Demgegenuber hat die abweichende Meinung die Selbstandigkeit beider Vertrage betont und damit jegliche Auswirkung der Teilnichtigkeit des Kautionsvertrags auf den Mietvertrag verneint. Nach dieser Meinung bleibe die Miete unverandert, obwohl die Mietkaution erheblich verringert wurde. Deshalb sei in dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall uberhaupt kein Mietzahlungsverzug des Mieters eingetreten. Die Kundigung des Vermieters sei somit unbegrundet. Die vorliegende Arbeit betrachtet die beiden Meinungen kritisch und behauptet daraufhin, dass hier weder Teilnichtigkeit noch Konversion zur Anwendung kommen konnen, weil sich der hypothetische Wille der Parteien dazu kaum feststellen lasst. Es ist vielmehr zweckmaßig, die Gesamtnichtigkeit der beiden Vertrage wegen des Wegfalls des Gleichgewichts von Leistung und Gegenleistung anzuerkennen. Damit kann den Parteien die Moglichkeit zur richtigen Gestaltung der Vertrage gegeben werden. Die neue Gestaltung der Vertrage wurde dann nicht nur dem Verbotsgesetz, sondern auch der Intersessenlage der Parteien entsprechen.

일부무효와 무효행위의 전환 - 대법원 2016. 11. 18. 선고 2013다42236 전원합의체 판결 -

안병하 ( Ahn Byungha ) 법조협회 2017 法曹 Vol.66 No.2

대상판결은 차임연체를 이유로 한 임대인의 계약해지권 행사가 적법한 것인지 여부를 주된 쟁점으로 하고 있다. 그런데 이를 판단하기 위하여 다음과 같은 물음에 먼저 답하여야 하였다. 즉 공공임대주택에 관한 임대차계약 시, 임대인이 표준임대보증금과 표준임대료를 기준으로 하여 임대보증금을 증액하면서 임대료를 낮추는 이른바 상호 전환을 하였는데, 그러한 상호 전환에 대하여 임차인의 동의를 제대로 받지 않았다는 이유로 표준임대보증금을 초과하는 부분의 임대보증금 약정이 무효로 되었다면, 그 무효는 나머지 임대차계약의 내용과 효력, 특히 임대료 약정에 어떠한 영향을 미치는지가 문제로 되었다. 만약 보증금 감액에 상응하여 임대료가 증액되어야 한다면, 임차인은 표준임대료와 약정임대료 간의 차액을 임대료로서 지급하여야 하며, 이를 행하지 않는다면 차임연체의 책임을 지게 되어 이를 이유로 한 임대인의 해지는 적법한 것으로 되기 때문이다. 대상판결의 다수의견은 무효행위 전환의 법리를 적용하여 이와 같은 결론을 도출하였고, 반대의견은 보증금계약과 임대차계약의 독립성에 초점을 맞추어 보증금계약의 일부무효는 임대차계약에 아무런 영향을 미치지 않는다고 하였다. 이에 따르면 원고와 피고 사이의 임대차계약은 표준임대보증금과 약정임대료를 내용으로 하는 것으로 되며, 따라서 임차인은 표준임대료와 약정임대료 간의 차액을 지급할 의무가 없어 그 미지급을 차임연체로 보아 행한 임대인의 계약해지는 부적법한 것으로 된다. 본고는 대상판결의 다수의견 및 반대의견 모두 그 논거와 결론에서 타당하지 못한 점이 많음을 지적하면서, 새로운 해결책을 모색해 보고자 하였다. 그리고 그 결론으로 원고와 피고사이의 임대차계약은 전부무효로 되지만, 가정적 의사의 불명확으로 인하여 무효행위의 전환은 불가능하다는 점을 제시하였다. 이러한 결론은 오히려 당사자 간에 재협상의 기회를 부여함으로써 사적 자치에 보다 부합하는 임대차계약의 형성을 가능하게 할 것이다. Die Hauptfrage der hier betrachteten Plenarentscheidung des KOGH ist, ob die sich auf den Mietzahlungsverzug des Mieters stutzende Kundigung des Vermieters rechtmaßig ist. Um diese Frage richtig beantworten zu konnen, hatte der KOGH aber zuvor darauf einzugehen, welche Auswirkungen die Teilnichtigkeit des Kautionsvertrags auf den Mietvertrag haben kann. Dabei kam es insbesondere darauf an, ob sich die Miete automatisch erhoht, wenn die vereinbarte Mietkaution wegen Verstoßes gegen ein Verbotsgesetz herabgesetzt werden muss. Wenn das der Fall ist, muss der Mieter den Differenzbetrag zwischen der vereinbarten und der erhohten Miete als Miete zahlen. Zahlt er diesen Differenzbetrag nicht, gerat er in Mietzahlungsverzug, der die Kundigung des Vermieters rechtfertigen kann. Die Mehrheitsmeinung innerhalb der Plenarentscheidung ist mithilfe der Konversion zu einem solchen Ergebnis gekommen. Demgegenuber hat die abweichende Meinung die Selbstandigkeit beider Vertrage betont und damit jegliche Auswirkung der Teilnichtigkeit des Kautionsvertrags auf den Mietvertrag verneint. Nach dieser Meinung bleibe die Miete unverandert, obwohl die Mietkaution erheblich verringert wurde. Deshalb sei in dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall uberhaupt kein Mietzahlungsverzug des Mieters eingetreten. Die Kundigung des Vermieters sei somit unbegrundet. Die vorliegende Arbeit betrachtet die beiden Meinungen kritisch und behauptet daraufhin, dass hier weder Teilnichtigkeit noch Konversion zur Anwendung kommen konnen, weil sich der hypothetische Wille der Parteien dazu kaum feststellen lasst. Es ist vielmehr zweckmaßig, die Gesamtnichtigkeit der beiden Vertrage wegen des Wegfalls des Gleichgewichts von Leistung und Gegenleistung anzuerkennen. Damit kann den Parteien die Moglichkeit zur richtigen Gestaltung der Vertrage gegeben werden. Die neue Gestaltung der Vertrage wurde dann nicht nur dem Verbotsgesetz, sondern auch der Intersessenlage der Parteien entsprechen.

최근 독일에서의 주택임대차 차임 규정과 시사점 - ‘Berliner Mietendeckel’을 중심으로 -

이도국 한양대학교 법학연구소 2020 법학논총 Vol.37 No.1

In Bezug auf die Wohnungsstabilität in Korea wurden neuestens neue Wohnungspolitische Maßnahmen unter der Führung der Regierung gefördert: Wohnungsversorgung aufgrund von großflächiger Stadtentwicklung, Preisobergrenze für den Verkauf von privatgrundstücken bei Wohnbau und Erhöhung der Steuerstandards für hochpreisige Wohneigentum usw. Leider gibt es jedoch viele Nebenwirkungen, wie z.B. neue sog. „Balloneffekte“ im Wohnungsmarkt. Das bedeutet, obwohl eine solche politische Handlung einen symptomatischen Effekt auf den Wohnungsmarkt ergreifen könnte, aber grundlegende Maßnahmen zur Wohnungspolitik sollten immer noch erforderlich sein. Auch in Deutschland ist die Stabilität über Wohnraummietverhältnis im Wohnungsmarkt eine große Aufgabe, die insbesondere in Großstädten aufgrund des Mangels an bezahlbarem Wohnraum dringend gelöst werden sollte. Um diese Probleme zu bewältigen, wurde die Mietpreisbremse bereits im Jahr 2015 in das deutsche BGB neuerlich eingeführt. Aber vor kurzem wurde in Berlin das Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung(sog. „berliner Mietendeckel“) zusätzlich im Jahr 2019 vom Berliner Abgeordnetenhaus diskutiert und ist endlich zurzeit in Kraft getreten. Zu den wesentlichen Regelungen gehören Mietenstopp, Mietobergrenzen und Mietabsenkungen usw. Es gibt jedoch zwei wichtige rechtliche Probleme: Ob eine Kompetenz für Regelungen zur Miethöhe dem Land Berlin zustehen kann und die Eingriffe in das Eigentum der Vermieter hinsichtlich der Vertragsfreiheit der Parteien eines Mietvertrags nach der Verfassung verhältnismäßig sind. In dieser vorliegenden Arbeit wurde daher der Inhalt von Berliner Mietendeckel und seine rechtliche Probleme rechtsvergleichend untersucht, um die Auswirkungen auf das koreanische Wohnraummietverhältnis aus dieser Perspektive zu analysieren. 최근 우리나라에서는 국민의 주거 안정의 관점에서 제3기 신도시 선정, 표준주택 공시가격, 민간택지 분양가 상한제를 비롯하여 이른바 ‘12・16 부동산 대책’과 그 후속대책 등이 정부 주도하에 각종 시책으로써 지속적으로 추진되고 있다. 그러나 실제 주택시장에서는 오히려 예기치 못한 풍선효과가 등장하는 등 여러 부작용이 속출하는 실정이다. 즉 지금과 같은 대책이 대증적인 효과는 거둘 수 있으나 보다 근본적인 주거 안정정책의 보완이 요구된다는 방증이라 할 것이다. 이와 같은 국민의 주거 안정이라는 명제는 우리와 마찬가지로 독일에서 역시 지불가능한 주거가 부족한 대도시를 중심으로 해결해야할 지상 과제라 할 것이다. 이와 관련하여 최근 독일에서 주택임대차 법제와 관련된 이슈로는 2015년에 도입되어 시행되고 있는 차임규제의 추가적인 사후 정비, 차임폭리방지법 개정, 베를린식 차임 동결 등을 들 수 있다. 그 중 특히 베를린에서 주택임대차 차임의 강력한 제한을 담은 주(州)법이 여러 법적 쟁점을 낳고 있다. 즉 동법에 따른 베를린식 차임 동결은 원칙적으로 베를린의 주택임대차 시장에서 특정 시점을 기준으로 5년간 차임의 인상을 제한하는 내용을 골자로 하고 있다. 여기서 임대인의 사적 자치에 대한 과도한 제한 여부와 민법에의 규정 사항에 대한 연방의 입법권한과 주(州)의 관계 등이 문제될 수 있다. 따라서 본고에서는 먼저 독일 주택임대차에 있어서 차임 규제의 현황과 최근 논의가 되고 있는 베를린식 차임 동결에 대한 내용을 살피고 이에 대한 법적 문제점을 찾아보고자 하며, 이를 통하여 우리의 주택임대차 시장과의 비교를 통한 법적 시사점을 살펴보았다.

리스계약의 계약법적 법리구조에 대한 고찰

서봉석 ( Bong Seock Seo ) 한양대학교 법학연구소 2014 법학논총 Vol.31 No.2

Die meisten Theorie der koreanischen Rechtslehre betrachtet das Finanzierung- sleasing als ein spezielles Mietvertrag oder ein atypisches speziales Vertrag. Das koreanische Recht hat uber die Rechtsnatur und Rechtsstruktur des Leasingvertrags nicht direkt definiert, sondern nur die Rechtsverhaltnisses zwischen Lieferant, Leasinggeber und Leasingnehmer in §168 Abs.2 ff. koreanisches HGB mittelbar erklart. Um die Rechtsstruktur des Leasingvertrags mehr eindeutig zu erklaren, wird er in Hinsicht auf den Vertragsabschluss und auf die Vertragserfullung getrennt analysiert. Der Leasingvertrag, der zu eines Kernelements der Leasinggeschaft gehort, wird durch ‘Dreiecksverhatnis des Vertrages’ und ‘Ersetzung oder Austausch zwei Mangelhaftungen von Miet- und Kaufvertrag’ gekennzeichnnet. Aufgrund dieser Dreiecksbeziehung des Leasingvertrags wird die Konstruktion des Rechtsverhaltnisses und ihrer begleitenden Rechtswirkung sehr kompliziert. Gemaß der Konfiguration- slogik ist es moglich, dass der Leasingvertrag auch in der Form von ‘Drei Parteien Vertrag’, ‘Drittpartei einbezoger Vertrag’ und ‘Vertrag zum Schutz von Dritten’ dargestellt wird. Aber in allgemeinem Geschaftsverkehr wird er durch eine Forderungsabtretung in Rechtsverhaltnis von ‘2 Form von Zwei-Parteien-Vertrag’ dargestellt. Zum Vergleich mit dem Eigentumsvorbehalt im Ratenzahlungsverkauf, der ein dingliche Anwartschaftsrecht vorbehaltet, ist das Leasinggeschaft das schuldrechtliche Vertrag darstellt, der ein Recht zum Vertragsabschluss vorbehaltet. Daruber hinaus wurden die Unterschiede zwischen Operating-Leasing und Finanzierungs-Leasing nach deutschem und koreanischem Recht grundsatzlich verglichen. Im Fall des deutschen Rechts in der Leasinggeschaft wird die Zurechnung des wirtschaftlichen Eigentums auf dem Prinzip von 40-90% fur die gewoehnliche Nutzungsdauer des Leasingsobjekts abgestellt wird. Nach dieser Regel wird das wirtschaftliche Eigentum dem Leasinggeber zugerechnet, wenn er die Nutzung des Leasingsobjekts in Zeitraum von 40-90% ausubt. Auf der anderen Seiten wird das wirtschaftliche Eigentum dem Leasingnehmer zugerechnet, wenn er die Nutzung des Leasingsobjekts weniger als 40% oder mehr als 90% ausubt. Das Konzept und der Inhalt des koreanischen Leasingvertrags ist grundsatzlich nicht von deutschem Recht abgewichen. Allerdings ist die Verstandnis der koreanischen Rechtslehre uber Leasingvertrag von deutschen Rechte abgewichen, indem die Finanzierungs-Leasing deutlich im engen Sinn verstanden hat. Die koreanische Rechtslehre hat nur die deutlich langfristige Leasingvertrag als Finanzierungs-Leasing anerkannt. Alle anderen Leasingverhaltnisse werden als Operatings-Leasing behandelt. Allerdings soll die Unterscheidung zwischen Operatings-Leasing und Finanzierungs-Leasing von Verwendungszweck der Parteien bestimmt werden. Wenn die Parteien uber das Leasing ein Finanzierungszweck hat, wird es als ein Finanzierungs-Leasing, Dagegen wird das Leasing als ein Operatings-Leasing klassifiziert werden, wenn die Parteien die Vermietungszwecke hat. Die Klassifikation der koreanischen Lehre ist im Vergleich zu der logischen Grundlage der deutschen Lehre schlecht argumentiert.

헬스클럽의 회비 임의변경조항에 관한 약관법적 문제 ― 대상판결: 대법원 2019. 12. 27. 선고 2015다78857 판결 ―

김진우 서울시립대학교 서울시립대학교 법학연구소 2020 서울법학 Vol.28 No.3

Einige Fitnessverträge sehen so genannte Preiserhöhungsklauseln vor, wonach das Fitnessstudio die Mitgliederbeiträge einseitig erhöhen kann. Es stellt sich die Frage, ob diese Klauseln zwingendem Recht wider- sprechen. Behält der Verwender sich selbst das Recht vor, die Leistung des Klauselgegners einseitig zu bestimmen, so handelt es sich immer um eine kontrollfähige Preisnebenabrede. Preisanpassungsklauseln räumen Unternehmern das Recht ein, Preise während der Vertragslaufzeit anzu- passen, das heißt in der Regel zu erhöhen. Diese Klauseln sind bei Dauerschuldverhältnissen grundsätzlich zulässig. Bei langfristigen Ver- trägen entspricht es der Erwartungshaltung beider Parteien, wonach ein Preis nicht für alle Ewigkeit in Stein gemeisselt sein kann. Preisan- passungsklauseln dienen dazu, einerseits dem Verwender das Risiko langfristiger Kalkulation abzunehmen und ihm seine Gewinnspanne trotz nachträglicher, ihn belastender Kostensteigerungen zu sichern, und andererseits den Vertragspartner davor zu bewahren, dass der Verwender mögliche künftige Kostenerhöhungen vorsorglich schon bei Vertrags- schluss durch Risikozuschläge aufzufangen versucht. Solche Klauseln sind in AGB grundsätzlich wirksam. Wer in laufenden Verträgen die Preise erhöhen will, müssen aber Gründe und Angemessenheit deutlich in den Vertragsbedingungen regeln. Die Klausel muss Anlass, Vorausset- zungen und Umfang möglicher Preiserhöhungen nennen, und sicher- stellen, dass der Preisanpassungsmechanismus nicht nachträglich die Gewinnspanne des Unternehmers erhöht. Eine Ausnahme zur Konkreti- sierungspflicht von Anlass und Ausmaß der Preiserhöhung besteht in denjenigen Fällen, in denen eine hinreichende Konkretisierung den Verwender vor unüberwindbare Schwierigkeiten stellen. Im Rahmen von Inhaltskontrollen gilt es zu verhindern, dass der Verwender den Anpassungsmechanismus dazu missbraucht, das ausgehandelte Äquivalenz- verhältnis im Nachhinein einseitig zu seinen Gunsten zu verschieben. 대상판결에서는 헬스클럽 회비 임의변경조항(가격조정조항)의 약관법적 유효성 여부에 대하여 다툼이 있는바, 본 연구는 그것의 유효성이 인정되기 위한 요건을 중심으로 살펴보았다. 논의의 주요 결과는 다음과 같다. 계속적 계약관계에서 사정변경에 따른 가격조정조항은 기본적으로 허용되지만, 그것은 일정 한계를 가져야 한다. 먼저 고객이 이해할 수 있는 방식으로 가격변경의 요건이 명시되어야 한다. 그러나 계속적 계약관계에서 장래사를 미리 정확히 내다보기는 어렵다는 점을 고려하면, 계약관계가 장기적일수록 가격조정조항의 추상성은 용인될 수 있을 것이다. 이 경우 가격조정이 이루어지기 전에 그리고 합리적인 기간 내에 적절한 방식으로 계약상대방에 대하여 가격조정에 관한 통지가 이루어진다면 가격조정조항의 추상성은 약관법적으로 문제가 되지 않는다고 할 것이다. 그러나 가격조정조항은 사업자가 그에게 유리하게끔 급부와 반대급부의 계약적 등가관계를 후발적으로 변경할 수 있는 재량권을 가지는 것으로 규정되어서는 안 된다. 대상판결의 사안에서는 계속적 계약관계로서의 성질을 가진 회원제 체육시설 이용계약에서 사정변경에 따른 가격조정이 문제되었다. 합리적인 시장참여자는 계속적 계약관계에서 애초의 가격이 영구적으로 고정되리라고 기대하지 않을 것이다. 대상판결의 사안처럼 특별회원에 대한 평생 무료이용계약이 체결된 바 없다면, 헬스클럽 시설의 증⋅개축으로 인한 회비 인상은 사정변경에 따른 것으로 가능하다고 보아야 한다. 대상판결의 사안에서는 급부변경의 기본적 요건이 명시되었을 뿐만 아니라 회비 인상에 즈음하여 여러 번의 공청회 등을 통해 변경사유 및 변경범위가 통보됨으로써 가격조정조항의 투명성이 문제가 되지 않는다고 할 것이다. 나아가 대상판결의 사안에서는 원고들이 원래 약정된 급부를 제공받는 것에 대하여 특별히 보호의 가치가 있는 이익을 가진다고 볼 수 없다. 그리고 헬스클럽 시설의 증⋅개축으로 인한 시설의 편리성 증가는 일반적으로 그 회원에게 이익이 된다고 할 수 있다. 헬스클럽 시설의 증⋅개축 관련 비용은 사업자로서의 헬스클럽과 고객으로서의 회원이 분담해야 하고, 특별회원이 분담할 내용은 애초의 계약적 등가관계에 해당하는 비율적 금액이라고 할 수 있다. 따라서 대상판결의 사안에서 회비 인상은 가능하지만 ―대상판결이 판시하고 있듯이 특별회원에 대한 회비 인상의 범위가 과도하여 본래의 등가관계를 해치고 있다. 결국, 대상판결의 사안에서 헬스클럽의 회비조정조항 자체는 약관법적으로 무효라고 할 수 없지만, 헬스클럽 측은 특별회원이 분담할 금액을 잘못 산정하여(실제로 발생한 비용보다 훨씬 많은 금액을 특별회원에게 전가함으로써) 애초의 계약적 등가관계가 파괴되었다. 평석자는 실질적으로 등가관계의 파괴를 지적하면서 파기환송을 한 대상판결에 대하여 결론적으로 공감하는 바이다. 다만 대법원은 헬스클럽 시설의 증⋅개축과 이로 인하여 특별회원이 새롭게 누리게 된 이익을 고려하여 적정히 인상된 회비의 ‘테두리’를 정할 수 있었을 것임에도 이에 관한 아무런 언급이 없이 파기환송한 것은 아쉽게 생각한다. 회비변경조항에 의하여 인상된 회비는 본래의 반대급부라고 할 수 없고 부수적 대가이기 때문에 법원에 의한 적정한 회비 인상분 결정은 가능하 ...

계약각론 및 사무관리법의 개정착안점에 관한 소고

최봉경 한국민사법학회 2010 民事法學 Vol.52 No.-

Im folgenden sind aus räumlichen Gründen nur die Entwürfe und ganz kurze Begründung der Reformkommission des Koreanischen Bürgerlichen Gesetzbuches bezüglich des einzelnen Vertragsverhältnisses zusammengestellt. Über die Einzelheiten wird auf die betroffenen Stellen im Text verwiesen.[표]§556 Abs. 1 Nr. 1 g.F. nennt nur „eine strafbare Handlung„ als Undankbare Handlung ausser Verweigerung der Unterhaltspflichtserfüllung von Nr. 2. Dies hat die 4. UK zu eng bewertet, so dass sie sich einigt, die Undankbarkeitsgründe zu erweitern, zwar um „Misshandlungen oder sonstige erhebliche Missbehandlungen gegenüber dem Schenker, dessen Ehegatten oder Verwandte in gerader Linie„.[표]Die 4. UK hat auch zum Diskussionsgegenstand gemacht, ob eine allgemeine Vorschrift über Schutzpflicht in KBGB eingefügt werden soll, wenn ja, wo denn. Der allgemeine Teil vom Vertragsrecht kam auch als Alternative in Frage, die UK bleibt jedoch bei der §6552 und auch einig, dass sie keine unabdingbare darstellt.[표]§667 g.F. kennt nur Beseitigung des Mangels und Schadensersatz als Gewährleistungsfolgen, nun will die 4. UK die Gewährleistungspflichten um einen Typus erweitern; Minderung der Vergütung. Denn es hat sich auch aus der Perspektiv der Rechtsvergleichung für beide Teile des Werkvertrages leichter erwiesen. §638 BGB,3.2.9.04 UchidaE fanden Berücksichtigung. Bei UchidaE steht man jedoch vor der Alternative, die die jetzige Form des JBGB aufrechterhalten will. §634 JBGB nähmlich ähnelt dem §667 KBGB. Im Übrigen wird dieser DE dann besonders stark in Erwägung gezogen, wenn das Kaufrecht einen Minderungsanspruch in die Gewährleistungspflichten einfügen würde. Die Rechtsbehelfe von beiden Vertragstypen sollten sich möglichst in Pararell entwickeln wie in BGB.[표]Nach dem geltenden KBGB kann eine Partei den Vertrag aufheben, wenn die Zweckerreichung des Vertrages unmöglich wird, wobei die Nichterfüllung meist wesentlich sein müsste. Nach §668 KBGB kann der Besteller aber ausnahmsweise nicht vom Vertrag zurücktreten, wenn wenn der Vertrag auf den Aufbau eines Gebäudes oder Bauwerks gerichtet ist. Damit will man berücksichtigen, dass Gebäude oder Bauwerk sozialwirtschaftlich kostbares ist. Die 4. UK möchte diesmal etwas anders überlegen und vorschlagen dass Gebäude oder Bauwerk mit schwerem Mangel im Gegenteil höhere Kosten verursachen können. Des weiteren hat das KHG auch mal entschieden, dass der Bestellter in ähnlich gelagertem Fall den Vertrag aufheben könne(KHG 2003. 11. 14,2002da2485(ÖGB 2003ha, S. 2329); es ging um einen Kaufvertrag vom Appartement,für den „Act on the ownership and management of aggregate building„ §9 I gilt,der wiederum auf §667671 KBGB hinweist. Das KHG hat hierbei ausdrücklich verweigert, §668 S. 2 anzuwenden). Dies will die 4. UK nicht ausser Acht lassen[표]Hierbei muss man schon §272 in Rücksicht nehmen, der das Eigentum zur gesamten Hand regelt. §272 heisst dass „zur Verfügung über die Sache oder deren Veränderung die Zustimmung aller Gesamthänder erforderlich ist und jeder Gesamthänder jeoch berechtigt ist, die Erhaltungsmassmahmen allein zu treffen„. Also das KBGB kennt das Gesamthandeigentum und hat, anders als in Japan,Spezialvorschriften(§§271274) dafür. Gesellschaftsvermögen gehört auch zum Gesamthandeigentum, dennoch hat das Gesellschaftvertragsrecht von §272abweichende Regelung getroffen, nämlich Angelegenheiten der Gesellschaft werden durch Beschluss der Mehrheit aller Gesellschafter geordnet. Steht die Geschäftsführung mehreren Gesellschaftern zu, so muss sie durch die Mehrheit der Stimmen entschieden werden. Demgemäss ist, mindest vom Wortsinn aus, nicht herzuleiten, dass zur Verfügung über die Gesellschaftsvermögen oder deren Veränderung die Zustimmung aller Gesellschafter erforderlich ist. Auch das KHG hat sich der Ansicht angeschlossen. KHG 2010.4.29, 2007da18911(ÖGB 2010sang, S. 969)stellte fest dass §706 II d...