주상복합아파트와 집합건물의 하부관리단

김영두 한국집합건물법학회 2017 집합건물법학 Vol.21 No.-

A residential-commercial condominium is a mixed-use condominium which is composed of residential and non-residential units. Residential and commercial unit owners differ in their use of common elements, choice of lifestyles, consumption of energy, preferences for organizing condominium management and allocating common expenses. However there is no standard for management, cost allocation and interacting among different types of unit owners in Korean Condominium Act("KCA"). Practically the residential part of building is managed by the council of residential unit owners's representatives subject to "Collective Housing Management Act" which is a special law to KCA, but there is no rule which enables the commercial unit owners to establish or organize the association for the management and maintenance of the part of commercial building. These problems should be resolved by adopting the measure establishing subsidiary association for residential or non-residential unit owners in KCA. The subsidiary association for commercial unit owners shall be established by the resolution of commercial unit owners when the commercial part of building is physically detached from the residential part of building. It shall perform the duty of the maintenance and management of the common elements and limited common elements of commercial part of building. 집합건물의 규모가 대형화되면서 하나의 집합건물에 서로 용도가 다른 전유부분이 혼재되어 있는 경우가 있다. 주상복합아파트가 대표적인 경우인데, 주상복합아파트는 주거용 전유부분과 상업용 전유부분이 결합되어 있는 형태의 집합건물이다. 주거용과 상업용뿐만 아니라 사무용 전유부분(비주거용 오피스텔이나 사무실)이 결합된 형태의 복합용도용 집합건물도 많이 볼 수 있다. 복합용도용 집합건물도 단일용도의 집합건물과 마찬가지로 집합건물법에 따라 관리되어야 한다. 그러나 복합용도용 집합건물은 규모가 큰 경우가 일반적이고, 대규모의 집합건물의 경우에는 구분소유자의 수가 많고 상당수 전유부분을 임차인이 사용하고 있기 때문에 집합건물 관리단이 제대로 기능하지 못하는 경우가 많다. 더 나아가서 전유부분을 서로 다른 용도로 사용하는 구분소유자들은 관리의 목적이나 방식에 있어서 의견을 달리하기 때문에 전체 구분소유자로 구성된 집합건물 관리단에 의해서 건물이 관리되는 것이 어렵다. 주상복합아파트의 상당부분을 차지하는 주거용 전유부분은 집합건물법이 아니라 실제로 공동주택관리법에 따라서 관리되기 때문에 이러한 어려움은 더욱 커진다. 공동주택관리법에 따른 입주자대표회의에 의해서 관리되는 주택을 제외한 상가와 같은 나머지 건물부분은 집합건물 관리단에 의해서 관리되어야 하는데, 주거부분이 이미 공동주택관리법에 의해서 관리되고 있다면 주거용 구분소유자들은 전체관리단을 운영할 필요성을 느끼지 못한다. 따라서 주거용 구분소유자들이 적극적으로 전체관리단에 참여하지 않기 때문에 집합건물 관리단에 의해서 상가부분이 관리되는 것을 기대하기 어렵다. 이러한 어려움 때문에 실제로 상가부분에서는 상가번영회나 자치회가 구성되고, 건물의 사무용부분에서도 자치회가 별도로 조직되기도 하지만 이러한 단체들은 법적인 근거가 없기 때문에 관리행위의 적법성에 대한 논란이 끊이지 않고, 법이나 규약 또는 관리단 내부기관을 통한 자치회 등의 관리행위에 대한 통제도 제대로 이루어지지 않는다. 일부공용부분관리단의 설립을 통해서 상가부분이나 사무용부분을 관리하는 방안도 생각해 볼 수 있지만, 전체공용부분과 일부공용부분을 구분하는 일이나 일부공용부분의 공유자의 범위를 확정하는 일의 어려움 때문에 일부공용부분관리단에 의해서 문제를 해결하는 것도 쉽지 않다. 이 문제는 집합건물법에 서로 다른 용도의 건물부분을 해당 용도의 구분소유자들이 전체관리단과 별도로 관리할 수 있도록 하부관리단에 관한 규정을 신설하여 해결할 수 있다.

개정 집합건물법의 주요 내용과 입법과제에 관한 소고

김나래(Kim, Na-Rae) 동아대학교 법학연구소 2020 東亞法學 Vol.- No.88

집합건물법은 1984년에 제정된 후, 집합건물법의 규범적 효력을 높이기 위하여 수차례 개정되었다. 그러나 구분소유자간, 구분소유자와 점유자간, 관리단과 관리인간, 구분소유자와 관리인과 관리위원회간에 분쟁이 생길 때마다 집합건물법이 이를 해결할 수 없어 실효성이 없다는 비판을 지속적으로 받아왔다. 2021년 2월 5일부터 시행되는 개정 집합건물법은 집합건물을 소유하거나 점유하고 있는 자의 권리를 보호하고, 그들간의 분쟁을 해결하기 위한 노력의 결실이다. 개정의 내용을 크게 분류하면, 첫째, 집합건물 관리의 투명화, 둘째, 집합건물 관리의 효율화, 셋째, 집합건물 관리의 공백 방지이다. 위의 세 가지 항목의 보완을 통하여 집합건물법의 실효성을 높이고, 증가하는 집합건물을 효율적으로 관리할 수 있는 대안을 마련하고자 하였다. 그러나 집합건물법 운영에 있어서 발생되는 모든 문제를 해결하기에는 여전히 개선되어야 할 부분이 존재한다. 이를 개선하기 위하여 소관청에게 집합건물의 관리를 위하여 필요한 명령을 하거나 조사 등을 할 수 있는 규정을 보완하고, 관리비에 관한 규정을 집합건물법에 신설하며, 집합건물분쟁조정위원회가 실효성있게 운영될 수 있도록 분쟁조정 신청을 받은 상대방은 반드시 응하도록 하며, 권리변동 있는 공용부분의 변경의 경우에도 민법상 일반적인 공유물의 처분·변경을 할 때와 같이 구분소유자 전원의 동의를 받도록 할 필요가 있다. The Act on Ownership and Management of Condominium Buildings has been amended several times to enhance the normative effect, since its enactment in 1984, However, whenever disputes arose between the owners, the occupiers and the management team, the management committee, etc, the Act on Ownership and Management of Condominium Buildings has been continuously criticized for not being effective because it cannot be resolved. The revised Act on Ownership and Management of Condominium Buildings, effective from February 5, 2021, is the fruit of efforts to protect the rights of those who own or occupy Condominium buildings and settle disputes between them. The major contents of the amendments are as follows. First, transparency in the management of condominium buildings, Second, efficiency in the management of condominium buildings, Third, prevention of gaps in the management of condominium buildings. By supplementing the above three items, the Act was designed to enhance the effectiveness of it and to provide an alternative plan for efficient management of the increasing number of condominium buildings. However, there are still areas to be improved to address all problems arising from the operation of the Act on Ownership and Management of Condominium Buildings. In order to improve this, it is necessary to supplement the regulations of the relevant office for the management and investigation of a condominium buildings, to newly establish a regulation on the administrative expenses, to ensure that the other party who has received an application for dispute mediation must comply with the request so that the Dispute Mediation Committee can operate effectively, and to obtain consent from all owners of changing of common sector as in case of civil law.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 개정안 해설 ; 집합건물 관리의 현실화를 위한 법률 개정안 -임차인의 관리참여, 관리위원회, 분쟁조정위원회 등을 중심으로-

김영두 ( Young Doo Kim ) 법조협회 2012 法曹 Vol.61 No.3

집합건물 관리의 현실화는 2011년 초반부터 진행중인 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법)의 중요한 개정방향 중의 하나이다. 집합건물 관리의 현실화는 우선적으로 집합건물법에서 규정하는 관리에 관한 규정들이 집합건물의 관리실태에 적합하도록 한다는 것을 의미한다. 집합건물법이 제정된 이후에 집합건물은 대규모화되었고 다양한 형태의 집합건물이 출현하였으며, 임차인 비중이 높아졌다. 그러나 집합건물법은 제정 이후에 이러한 현실의 변화에 따른 개정이 이루어지지 않았다. 집합건물 관리의 현실화는 이러한 사회적?경제적 환경의 변화를 집합건물법에 반영한다는 것을 의미한다. 그러나 집합건물 관리의 현실화는 단순히 현재의 실태의 반영에 그치는 것은 아니다. 민주적이고 효율적인 관리가 전제가 되지 않는다면 집합건물의 관리를 현실화하는 것이 의미가 없기 때문이다. 따라서 집합건물 관리를 현실화한다는 것은 민주적으로 관리단을 조직하고 효율적으로 집합건물의 관리가 이루어지도록 한다는 것을 의미한다. 민주적으로 관리단이 조직된다는 것은 구분소유자들의 의사가 잘 반영되고 관리권한이 독점되거나 자의적으로 행사되는 것을 방지한다는 의미를 담고 있다. 그리고 실제로 전유부분을 사용하고 있는 임차인이 관리에서 소외되지 않도록 한다는 의미도 포함하고 있다. 집합건물 관리의 현실화를 위한 집합건물법 개정안의 내용은 다음과 같다. 첫째, 임차인이 제한적으로 집합건물의 관리에 참여할 수 있는 길을 열어주었다. 집합건물의 통상적인 관리가 원활하게 이루어질 수 있도록 임차인은 스스로 비용을 부담하는 통상의 관리에 관한 사항에 있어서 구분소유자를 대신하여 관리단 집회에서 의결권을 행사할 수 있도록 하였다. 그리고 관리인이나 관리위원의 선임에 있어서 구분소유자가 스스로의결권을 행사할 의사를 표시하지 않는다면 임차인이 의결권을 행사하여 관리인과 관리위원의 선임에 참여할 수 있도록 하였다. 둘째, 관리인에 관련된 규정을 개정하였다. 먼저 개정안 제24조 제1항에서 관리인의 법적 지위와 자격을 명확히 하였다. 그리고 제3항 단서에서는 집합건물의 규모가 큰 경우에 규약의 정함이 있다면 관리위원회에서 관리인을 선임할 수 있도록 하여 관리단 집회의 개최 어려움으로 인해서 관리인의 자리가 공석이 되는 현상을 방지할 수 있도록 하였다. 그리고 관리인의 보고의무를 강화하여 구분소유자와 집합건물의 이해관계자들에게 관리에 관한 정보를 제대로 전달하도록 하였다. 셋째, 관리위원회 제도를 도입하였다. 중대규모의 집합건물의 경우에는 구분소유자들의 대표자로 구성된 이사회가 구성되어 건물을 관리하는 것이 일반적이다. 현행 집합건물법은 이러한 이사회에 관련된 규정을 두고 있지 않았지만 이번 개정안에서는 구분소유자들의 의사가 잘 반영되고 관리업무의 집행에 관한 의사결정이 공정하고 합리적으로 이루어질 수 있도록 이사회에 해당하는 관리위원회에 관한 규정을 신설하였다. 넷째, 표준규약에 관한 규정을 신설하였다. 집합건물 관리단의 규약은 관리단의 내부적인 규범에 해당한다. 그러나 법률전문가가 아닌 구분소유자들이 집합건물의 관리를 위한 규약을 만드는 것에 곤란함을 호소하는 경우가 많으며, 어렵게 만든 규약이 오히려 분쟁을 야기하는 경우도 발생한다. 이러한 국민들의 불편함을 해소하고 집합건물의 관리에 관한 분쟁을 예방하기 위해서 표준규약을 제공하기로 하였다. 다섯째, 집합건물 분쟁조정위원회 제도를 신설하였다. 건물의 상당수가 집합건물인 상황에서 집합건물의 관리를 둘러싼 많은 분쟁이 발생하고 있다. 이러한 분쟁들을 당사자의 대립구조인 소송을 통해서 해결하는 것이 바람직한 것은 아니다. 따라서 당사자의 양보와 화해에 기초한 분쟁해결을 위해서 집합건물분쟁조정위원회 제도를 도입하였다.

한국의 집합건물관리법체계와 문제점

홍용석 한국집합건물법학회 2012 집합건물법학 Vol.10 No.-

Legal system, private law relation and public law relation can be divided into aggregate building on the management. The "law" on "Act on the Ownership and Management of Aggregate Buildings" as a private law which is the foundation of the system, and public law relation is the "Housing Act". "Enforcement" by our legal system as a dual private law relation and public law relation, and has a legal system that the separation of ownership and management. In addition, the generation of a set of building small and large-scale generation of a set of building management system is different, and does not have provisions for the management of a complex set of buildings. "Enforcement" due to the conflict and conflicts inevitably occur. Therefore, it is reasonable to tentatively named "Act on the Mixed-use, Ownership and Management of Comunal Aggregate Buildings" Law Enforcement combines a special law as a kind of social law enacted looks. 한국의 집합건물관리에 관한 법체계는 사법상의 체계와 공법상의 체계로 구분할 수 있다. 그 체계의 근간을 이루는 법으로서 사법은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」이고, 공법은 「주택법」이다. 이와 같이 우리의 법체계는 공·사법에 의한 이중적 관리법제이고, 소유와 관리를 분리하는 법체계를 갖고 있다. 또한, 소규모 세대의 집합건물과 대규모 세대의 집합건물관리체제가 다르며, 복합집합건물의 경우에는 관리에 대한 규정이 없다. 이로 인한 공·사법상의 충돌과 갈등이 필연적으로 발생하고 있다. 따라서 공·사법을 결합한 사회법의 일종인 특별법으로서 가칭「복합용도 및 단지집합건물의 관리에 관한 법률」을 제정할 필요가 있다.

집합건물법 선진화를 위한 바람직한 개정방향 ; 효율적인 집합건물의 관리 방안

김영두 ( Young Doo Kim ) 법조협회 2011 法曹 Vol.60 No.1

1985년 4월 10일부터 시행된 집합건물법은 제정 당시의 상황과 오늘날의 사회경제적 환경이 변화하였음에도 불구하고 시대의 변화에 맞게 개정되지 못하였다. 그 결과 집합건물의 수가 증가하고 다양한 유형의 집합건물의 등장에 따른 여러 분쟁을 집합건물법이 해결하지 못하는 문제점이 발생하였다. 따라서 집합건물법을 시대의 흐름에 맞게 개정할 필요성이 있으며, 가장 핵심적인 요소는 합리적이고 효율적인 집합건물의 관리방안을 마련하는 것이다. 집합건물의 효율적인 관리방안은 크게 세 가지 측면에서 접근할 수 있다. 첫째, 집합건물 관리체제의 일원화이다. 현재 대부분의 집합건물에는 구분소유자로 구성된 집합건물 관리단과 아파트의 입주자단체나 상가번영회와 같이 구분소유자뿐만 아니라 임차인까지 포함된 사용자관리단이 병존하고 있다. 두 개의 관리단이 병존하고 있지만, 사실상 건물을 현실적으로 관리하고 있는 관리단은 임차인까지 포함하는 사용자관리단이다. 집합건물법은 집합건물 관리단에 대해서만 적용되기 때문에 사용자관리단은 집합건물법의 적용영역 밖에 있다. 이와 같은 두 가지 관리단의 분리현상은 집합건물의 관리권한을 둘러싼 여러 분쟁을 발생시킨다. 따라서 관리체제를 일원화하고 그 일원화된 관리단을 집합건물법에서 규율할 필요가 있다. 관리체제의 일원화에 있어서 핵심적인 요소는 임차인을 관리의 한 축으로 인정하는 것이다. 둘째, 관리체제의 합리화이다. 현재 집합건물법은 집합건물의 규모나 유형에 따라서 차별화된 규정을 두고 있지 않다. 따라서 대규모집합건물의 경우에 집합건물법의 규모에 따른 차별화된 규정을 둘 필요가 있다. 그리고 하나의 집합건물에 공동주택과 상가와 같이 통합되어 관리되기 어려운 용도의 전유부분이 있는 경우가 있다. 이러한 경우에 관리단을 분할하여 분할된 관리단이 독자적으로 관리할 수 있는 가능성을 열어 주어야 한다. 또한 단지에 관해서 상세한 규정을 둘 필요가 있다. 셋째, 관리방식의 합리화이다. 구분소유자와 임차인을 위한 집합건물의 관리가 이루어지기 위해서는 관리방식이 투명해야 하며, 관리권한을 특정인이 독점해서는 안 된다. 따라서 관리권한의 독점을 방지하기 위한 방안과 투명한 관리업무의 수행을 위한 방안이 마련되어야 한다. Condominium is composed of many units which is owned separately. Because many unit owners are sharing condominium, the rules of Civil Code is not appropriate to regulate the principles of owning and the management of condominium. So thus the Act of Owning and Management of Condominium(Condominium Act) was enacted. However the situation in which the Condominium Act was enacted has totally changed. Condominium are increasing in quantity and in size. There appears new forms of condominium ; condominium in which the stores and the houses are combined, condominium for factory, etc. However Condominium Act has not effectively revised. it should be revised to follow the changes of social and economic circumstances. Firstly the focus of Condominium Act should be changed. Condominium Act is focusing on a ownership and a owner of a unit. Even though a lots of units are used not by the owners but by the lessees, they couldn`t take part in doing the business of management of condominium, because they are not owners only for whom Condominium Act endows with the power of management. Condominium Act should be revised to allow the lessees to take part in the resolution concerning management of building. Secondly rules of Condominium Act should be differentiated according to size of building and use of units. The legal principles concerning management should be different between the commercial condominium and the condominium for house and also between the condominium which is composed of hundreds and thousands of units and the one composed of several units. Thirdly, Condominium Act should be revised to prevent the monopoly of administrative authority by special owners, builder or management company founded by builder. It is also necessary to make the process of management of building clear and the information concerning management open to all the members of the association.

共同住宅인 集合建物의 管理體系에 관한 小考

崔彰烈 민사법의 이론과 실무학회 2014 民事法理論과 實務 Vol.17 No.3

수인이 하나의 건물을 구분하여 소유하는 건물에 관하여 민법 제215조의 구분소유에 관한 규정의 특별법으로 집합건물법이 제정 되어 시행되어 오고 있다. 집합건물법에서의 관리체계는 구분소유 자 전원으로 구성된 관리단이 그 대표로 관리인을 선임하여 관리 하고 있다. 그런데 일정규모 이상의 아파트를 공동주택이라 하여 주택법에 근거한 아파트의 동별 대표자의 모임인 입주자대표회의 가 맡고 있다. 그런데 주택법상의 입주자대표회의는 쾌적한 주거권을 보장하기 위한 행정적 지도와 규제를 위한 관리체계이지 입주자들로 구분소 유권에서 비롯한 재산권이나 단체권을 보장하고 이해관계를 조정 하는 기관의 성격은 미약하다. 즉, 주택법에 의한 입주자대표회의 는 공법적 성격이 강하고, 집합건물법에 의한 관리단은 사법적 성 격이 강하여 여러 가지 문제점이 있었다. 그리하여 2012년 개정된 집합건물법에 의하여 관리위원회제도가 새로 도입되고, 관리단에 임차인 등의 사용자도 참여할 수 있게 되 어 많은 개선이 이루어졌지만 장기적으로는 두 법의 이원적 체계 를 극복할 방안을 모색이 필요하다. 궁극적으로는 집합건물기본법 과 같은 통일법을 제정하는 것이 바람직하겠지만 현실적으로는 공 법과 사법의 독자성을 인정하면서도 관리의 효율성과 재산권보장 을 이룰 수 있도록 하는 것은 이원적 법체계를 유지하면서 기능상 의 조화를 도모하는 것이 바람직한 방법라고 할 수 있다. Concerning a building divided and owned by several persons, the Aggregate Buildings Law was established as a special law for the divided ownership at Article 215, the Civil Law and has been enforced. The management system in the Aggregate Buildings Law has been managed by a manager appointed as a representative by the management office composed of all holders of the divided ownership, but it has been assumed by a resident representative meeting, a meeting of representatives by apartment building based on the Housing Law calling an apartment over a certain scale as an apartment house. However, the resident representative meeting in the Housing Law is only a management system for administrative guidance and regulation to guarantee pleasant residential rights, but it is weak in nature as an entity to ensure property rights and collective rights including divided ownership and coordinate interest between residents. That is to say, there were various problems as the resident representative meeting in the Housing Law has a strong public nature, while the management office in the Aggregate Buildings Law has a strong private nature. For that reason, by means of the revised Aggregate Buildings Law in 2012, a management committee system was introduced newly, so users such as tenants come to get involved in the management office, which has brought about a lot of improvement, but on a long-term basis, it is necessary to seek a scheme to get over the dual system of the two laws. Ultimately, it will be desirable to establish a uniformed law such as an aggregate basic law, but realistically, recognizing the independent nature of a public law and private law and achieving management effectiveness and guarantee of property right at the same time, will be desirable in maintaining the dual legal system and promote functional harmony.

대규모집합건물의 관리에 관한 관련법제의 개선방향

김영두 한국집합건물법학회 2017 집합건물법학 Vol.24 No.-

In condominium, a lot of unit owners own the common areas of the property and manage the condominium collectively. The rules in "Korean Condominium Act"('KCA') are applied to the collective management of the condominium by the unit owner. Even though the rules in KCA are applied regardless of the size and the use of the condominium, the special rules are necessary according to the use of the condominium and especially to the size of the condominium. "Collective Housing Management Act"('CHMA') contains the rules concerning the management of the large-scale residential condominium, and so does "Distribution Industry Development Act"(‘DIDA’) to the management of superstore which is a large-scale commercial condominium. However there is no special rule for the other type of large-scale condominium, for example the efficiency apartment or studio apartment which is called ‘officetel(office+hotel)’ in Korea. To overcome the legal loophole for the management of large-scale condominium such as offictel, CHMA should be revised to be applied to the non-residential condominium which is managed by the similar system with the collective housing. Once the scope of application of CHMA is expanded, it could be expanded to the management of a residential-commercial condominium, which is composed of residential and non-residential units. If CHMA is revised to be applied to the management of officetel, KCA would be applied to the management of all type and size of condominium as a general rule and CHMA and DIDA would be applied to the large-scale condominium as a the special rule of KCA. 집합건물에는 여러 구분소유자들와 임차인들이 공동으로 생활하고 있으며 필연적으로 건물을 공동으로 관리하게 된다. 집합건물법은 이 점을 고려하여 단체법적 원리에 따라 집합건물이 관리되도록 규정하고 있다. 그런데 집합건물법은 용도와 규모에 상관없이 적용되어야 한다. 즉 집합건물법은 두 개의 전유부분으로 된 집합건물에서 5,000개의 전유부분으로 구성된 집합건물에 모두 적용되어야 한다. 따라서 집합건물법의 규정은 규모에 따른 집합건물의 특성을 반영하지 못한다. 집합건물법이 각 건물의 특수성을 고려한 규정을 두고 있지 않기 때문에 발생할 수 있는 문제점은 공동주택관리법이나 개정된 유통산업발전법이 어느 정도 고려하고 있다. 즉 주거용 집합건물이면서 대규모인 경우에는 공동주택관리법이 관리에 관해서 상세하게 규정하고 있다. 상업용 집합건물이면서 대규모인 대규모점포의 경우에는 유통산업발전법이 관리에 관한 상세한 규정을 두고 있다. 이와 같이 집합건물법은 집합건물의 관리에 관한 총칙적인 규정의 역할을 하면서 집합건물의 용도와 규모에 따른 특수성을 반영한 공동주택관리법과 유통산업발전법은 각칙적인 규정의 역할을 하고 있다. 그러나 주거용이나 상업용 집합건물 이외의 집합건물 중에서 규모가 큰 경우에는 공동주택관리법이나 유통산업발전법과 같은 각칙적인 규정이 존재하지 않기 때문에 집합건물법이라는 총칙적인 규정에 의해서만 관리가 되어야 한다. 오피스텔이나 비의무관리대상 공동주택, 주상복합아파트의 경우가 그러하다. 이러한 집합건물은 집합건물의 규모를 고려하지 않은 집합건물법에 의해서만 관리가 되어야 하기 때문에 법적 규율의 공백이 발생한다. 따라서 대규모집합건물의 관리와 관련하여 법적 규율의 공백이 발생한 영역에 적용될 수 있는 규정들이 신설되어야 한다. 문제는 이러한 규정을 어떻게 신설할 것인가 하는 점이다. 쉽게 생각할 수 있는 방법은 집합건물법에 이러한 규정을 두는 방법이다. 그러나 집합건물은 모든 집합건물에 적용되어야 하는 총칙적인 법률이다. 따라서 총칙적 성격을 갖는 집합건물법의 규정들을 대규모점포에 초점을 맞추고 규정할 수는 없다. 그렇다면 집합건물법에 규모에 따른 특수성을 반영한 규정을 두는 방법도 생각해 볼 수 있는데 건물의 특수성은 규모뿐만 아니라 용도에도 존재한다. 대규모구분점포와 대규모공동주택이 동일한 법리에 의해서 관리될 수는 없다. 결국 집합건물법에 용도와 규모를 고려한 각칙적인 규정들을 신설하지 않는다면 집합건물법의 개정에 의해서 대규모집합건물의 법적 공백을 메울 수는 없다. 결국 이 문제는 공동주택관리법의 적용영역을 확대함으로 해결해야 한다. 비의무관리대상은 공동주택관리법에서 규정하는 것이 바람직하며, 공동주택과 오피스텔, 주상복합아파트는 용도면에서 차이가 있지만 관리방식에 있어서 큰 차이가 없기 때문에 공동주택관리법에서 규정하는 관리제도에 포함시킬 수 있다. 물론 이러한 방법을 위해서는 법적용영역의 확대로 인한 법명의 변경이 필요하다. 즉 공동주택관리법을 “공동주택 등에 관한 법률”로 변경할 필요가 있다. 또한 공동주택과 오피스텔의 세부적인 차이를 고려한 규정의 신설이 필요하며, 주상복합아파트의 관리에 관한 규정도 필요하다. 결국 집합건물법은 집합건물의 관리에 있어서 총칙적 ...

의무관리대상 공동주택을 제외한 집합건물 관리상 쟁점에 관한 고찰

박관규,남상호,김동재 한국부동산경영학회 2023 부동산경영 Vol.28 No.-

지방자치단체에 등록된 주택관리업자에게 위탁·관리하도록 되어 있는 의무관리대상 공 동주택을 제외한 집합건물의 경우 부실관리업체의 관리비 과다 부과, 내역 비공개, 전문 성이 있는 총괄 관리책임자의 부재 등으로 집합건물 관리의 투명성, 전문성, 책임성을 담 보하기가 어렵다. 본 연구에서는 이러한 문제인식하에 국내외 집합건물 관리체계 및 제도 로부터 시사점을 도출하였고 세미나, 공청회 발표자료, 보고서, 관계자 인터뷰 등을 통하 여 집합건물 관리의 문제점을 확인하여 개선방안을 제시하였다. 본 연구에서 제안한 집합건물 관리의 개선방안은 다음과 같다. 첫째, 관리주체의 관리 업무에 대해 행정청의 감독이 가능하도록 집합건물관리업 등록제도를 도입할 것을 제안 하였다. 둘째, 전문적인 관리서비스를 제공하기 위해서 집합건물관리에 필요한 지식, 실무 경험 등을 갖춘 전문관리사 제도를 도입할 것을 제안하였다, 셋째, 관리주체에게 집합건 물관리에 필요한 자문, 교육, 상담 등을 제공할 수 있도록 관할 행정청 부속기관으로서 집 합건물관리 지원센터(가칭)를 설립할 것을 제안하였다. Collective buildings except apartments, which management is entrusted to a housing management company registered with the local government are difficult to ensure the transparency, expertise and accountability of collective building management due to excessive management fees imposed by insolvent or small management companies, non-disclosure of details, and the absence of a general management manager with expertise. In this study, in recognition of these problems, implications were drawn from domestic and foreign collective building management systems. The problems in collective building management are recognized through seminars, public hearing presentations, reports, and interviews with persons in charge of related affairs, and suggested improvement measures. The improvement measures for collective building management proposed in this study are as follows. First, it was proposed to introduce a registration system for collective building management businesses to enable the administrative agency to supervise the management tasks of management company. Second, in order to provide professional management services, it was proposed to introduce a system of building management specialist equipped with the knowledge and practical experience necessary for collective building management. Third, it was proposed to establish the Collective Building Management Support Center (tentative name) as an affiliated organization of administrative office to provide management company with advice, education, and counseling necessary for collective building management.

집합건물(集合建物)의 관리(管理)에 관한 연구(硏究)

박태신 延世大學校 法科大學 法學硏究所 2008 法學硏究 Vol.18 No.1

1960년대 경제발전과 인구의 도시집중으로 주택수요가 급증하자 서울 등 대도시를 중심으로 아파트 등과 같은 집합건물이 급격히 증가하였다. 그 결과 중고층건물을 계층적으로 구분하여 소유하는 사례가 오늘날 일반화되고 있어 민법 제215조만으로는 그 해결에 어려움이 가중되었다. 그래서 정부는 위와 같은 문제점을 해결하고자 집합건물과 그에 부속된 건물 및 대지를 일체로 취급하여 법적분쟁을 예방하고 부동산공시의 간편화를 도모하고 집합건물 관리에 관련된 다수인의 이해관계를 합리적으로 조정할 목적으로 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(1984.4.10. 법률 제3725호, 이하 "집합건물법"이라고 한다)을 제정·공포하여 1985.4.10.부터 시행하고 있다. 집합건물법에서는 구분소유권의 대상과 한계·구분소유자 상호간 법률관계·구분소유권과 그 공동이용부분 및 그 대지에 대한 소유와 이용관계를 분명히하고 부동산등기의 공시를 간편히 하는 한편, 집합건물에서 공동으로 생활하는 것 등을 규율하고 있다. 따라서 이 논문에서는 집합건물의 소유 및 관리 등과 관련하여 기본법으로 작용하고 있는 집합건물법을 중심으로 ``집합건물의 관리``에 초점을 두고 연구한 것이다. 이를 통하여 필자는 다음과 같은 점을 주장하고자 한다. 첫째, 집합건물의 효율적 관리를 위하여 체계적인 전문인 양성이 필요하다. 집합건물의 관리행위에는 그 물적 요소의 일반적 관리권과 일정범위의 처분행위도 포함하지만 관리행위는 구분소유자간 합리적 공동생활관계를 영위하기 위한 인적 관리를 필연적 요소로 하고 있다. 따라서 집합건물에서는 관리권의 전문성을 위한 전문인의 양성뿐만 아니라 이를 감독할 관리기관의 마련이 절실하다. 둘째, 집합건물에 있어서 관리단의 지위를 명확히 하고 그 적극적 활동을 보장하여 주어야 할 것이다. 관리단은 집합건물법상 당연설립기관이지만 형해화 되어 있는 것이 현실이다. 오히려 주택법상 입주자대표회의가 현실적으로 집합 건물의 관리를 위한 대부분의 기능을 수행하고 있는 실정이다. 그러나 오늘날 집합건물이 대규모적으로 단지화되고 건물의 부속시설물의 복잡화·다기화로 인하여 이에 대한 관리의 전문적 지식을 요하게 됨은 필연적이다. 이러한 업무를 능동적·영속적으로 처리할 수 있기 위해서는 관리단의 지위를 관리조합 또는 관리단법인으로써 독자적 법인격을 부여하고 집합건물의 관리에 독자적 적극적으로 활동할 수 있도록 하여야할 것이다. 셋째, 관리에 있어서 최고의 자치규범에 해당하는 관리규약에 대한 공법적 규제가 필요하고 표준관리규약의 제정도 고려하여야 할 것임은 분명하다. 그러나 더 중요한 것은 공동체생활의 장인 집합건물에서 입주자의 자율의식함양을 위한 다양한 프로그램의 개발이 절실하다. 또한, 분양자가 당초 분양계약의 체결과 동시에 관리규약을 제정하는 경우가 비일비재한 상황이지만 관리단이 활성화될 경우 이에 대한 적극적 대처가 기대될 수 있다. 따라서 관리단의 활성화방안을 강구하여야할 것이다. 넷째, 관리단총회에 법정기관성을 부여하여야 하고 그 권한을 강화하여 그 집회의 기능을 활성화하여 공동체의 여론수렴을 위한 노력을 하여야할 것이다. 관리단은 구분소유자단체의 최고의사결정기관이다. 그럼에도 불구하고 관리단회의의 결의요건을 서면결의 등 형식적 결의를 통해 진행되고 있는 실정인데 실질적으로 관리단회의에 참석하여 결의하도록 하는 절대적 집회결의사항으로 정하여 관리단회의의 법정기관성과 함께 그 권한을 강화하여 관리단집회의 기능을 활성화할 필요가 있다. 다섯째, 집합건물법과 특히 주택법과의 모순을 제거하여 그 통일성의 확보가 시급하다 할 것이다. 앞서 기술한 대로 민법의 일개 조항만으로써는 집합건물의 관리문제를 극복할 수 없기 때문에 집합건물법이 제정되었다. 그리고 이것과는 별도로 공법적 규제로써 주택법 등을 두고 있다. 그러나 주택법은 그 입법목적에서 보듯이 주택이 없는 국민주택생활의 안정을 도모하고 모든 국민생활수준의 향상을 기하기 위하여 주택건설·공급과 이를 위한 자금의 조달·운영 등에 관하여 필요한 사항을 규제함을 목적으로 한다. 또한, 주택법은 국가의 국민주거생활의 안정과 향상을 보장하기 위한 시책을 종합적으로 계획·실시함을 기본원칙으로 한다(주택법 제1조). 주택법은 집합건물의 관리를 주된 목적으로 하는 법이 아님에도 불구하고 집합건물법은 부칙 제6조에서 관리방법과 기준에 관하여 실질적으로 주택법에 위임하고 있는 실정이다. 그러나 집합건물법과 주택법이 집합건물의 관리를 위한 공법적 또는 사법적 규율로써 어느 법규가 우선적 효력을 가질 것인지 여부를 떠나 이들 법규가 그 내용면에서 불일치를 보이고 있다. 예컨대, 관리단과 관리주체·규약사항과 집회의 결의요건 With rapid economic development and industrialization, the gravitation of the population into cities, the expansion of the nuclear family, and the absolute lack of constructing land have explosviely increased demand for condominium including apartment in urban areas. Therefore, the supply of condominium have been accelerated. As of 2006, Korean house diffusion rate came to exceed 100%. Such a fact shows that A Korean residence style enter the age of condominium on the full scale. When a condominium fails to serve its function, it comes to increase national economic and social costs and the accompnying cost is passed on to people in the long run. To alleviate the burden of people on economic and social costs like this, it is necessary to introduce a new paradigm for ex post mangement of condominium. And it is necessary to make an innovative shift in policy and thinking from the construction and supply of condominium to its maintenance and management. So this study presented the present situation and legal problem of the important con-dominium management system under the Act of Possession and Management about the Condominium and the Housing Act. Especially it was focused on the management system of condominium, a Article of Incorporation, By laws and Assessments. Because it is more important than other things at condominium management. First, it is necessary to unify the condominium-related act and regulation system. It is necessary to unify the parent law for condominium management by founding on the housing act under the preliminary announcement of in the long run with a focus on part of the housing act and the Housing Act enforcement regulations. And We must establish the condominium management system, bring the activation of the a Article of Incorporation, and secure the independence right as condominium law infringed by the Housing Act. We must be established again by decision making of the autonomy, the nation must restore a function as the support group which is not a proper guidance group. Second, it is necessary to set the composition of dynymics between stakeholders in management. The occupants should maximize the efforts of private autonomy and improve the conditions for the occupants to prticipate through the activation of the community and coordinate the responsibility of the meeting of occupants` represen- tatives correspondering to authority. The housing management company should make efforts to make shift in paradigm of management, get away from management for management` sake and introduce the management mind through the development of the profit business in order to attempt its specialization. The manager needs measures such as the coordination of the modus opernadi, the expansion of their domains and the reinforcement of reorientation and the like. Third, it is necessary to standardize and unify the written breakdown of maintenance cost and regulations. It`s possible to construct the mutual trust between manager and occupants through the transparancy of assessment and the standard of the management regulation by drawing up the administrative expense and condominium regulations. Condominium management is not simply applicable to occupants, but management company should make joint effort enhance economic efficiency by saving occupants` expenses making efficient use of the maintenance cost. All the matters related condominium management such as the effective use of national building resources through the longevity of condominium management resources, the improvement of residential life evironment, the securing of comfortable residential environment and the formation of the legal community culture and spirit and the like.

표준관리규약의 제정과 그 주요내용

김규완(Kim, Kyu Wan) 한국비교사법학회 2013 比較私法 Vol.20 No.3

1984년 4월 10일 제정되어 1년 후 시행된 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률은 2012년 12월 18일 일부개정을 통하여 새로운 규율들을 도입하였다. 2013년 6월 19일부터 시행에 들어간 개정법에 신설된 제28조 제4항과 및 제9조의3 제2항에 의하면 시ㆍ도지사 등 광역 지방자치자체의 장은 표준관리규약의 제정ㆍ보급의무를, 집합건물을 건축하여 분양한 자는 '규약에 상응하는 것'의 제정ㆍ교부의무를 각각 부담한다. 집합건물의 구분소유자들은 표준관리규약을 참고하고, 그들이 집합적으로 소유하는 집합건물의 특성을 반영하여 구체적인 관리규약을 제정하게 된다(법 제28조 제1항). 시ㆍ도지사가 마련하여 보급한 표준관리규약은 분양자가 수분양자에게 교부할 최초의 규약초안을 정할 때와 구분소유자들이 자신들 집합건물의 사정과 환경을 감안한 구체적인 관리규약을 설정할 때 각각 참고기준이 되며, 그렇게 설정된 관리규약은 그 집합건물의 관리 및 사용에 관하여 그들 사이에 분쟁해결기준이 된다. 궁극적으로 표준관리규약은 집합건물 관리의 효율성, 합리성 내지 표준화를 지향하는 기본질서에 관한 규범적 기초로서 역할을 수행하게 될 것이다. 한편 공동주택(단지)의 구체적 관리규약의 표준모델이 되는 관리규약준칙에 관하여 주택법(제44조)은 일찌감치 실정법적 기초를 제공하고 있었던 반면, 집합건물 일반의 구체적 관리규약의 표준모델로서의 기능을 수행해야 할 표준관리규약의 실정법적 기초는 2012년 12월 개정 집합건물법에 비로소 마련되었다. 이로써 집합건물법에 기반을 둔 표준관리규약이 없기에 주택법령에 따라 제정된 관리규약준칙이 상업용 내지 복합용 집합건물에도 여과 없이 사용됨으로써 집합건물 중 주거용에 관한 특별법인 주택법이 집합건물에 관한 일반법인 집합건물법에 간접적으로 준용되는 규범적 부정합성도 해소되었다. Das Gesetz über die Eigentümer und die Verwaltung in bezug auf das mit Teilraumseigentümern zusammengesetzten Gebäude vom 10. 4. 1984 hat durch die Novellierung vom 18. 12. 2012 einige neue Regelungen eingeführt. Nach der neuen Fassung des Gesetzes, das ab 19. 6. 2013 in Kraft getreten ist, haben sich die Oberbürgermeister der grossen Städte und die Präfekturen der grossen Gemeinden verpflichtet, eine Modellsatzung für einen Teilraumseigentümerverband als nichtrechtsfähigen Verein fertig und zugänglich zu machen. Dann werden die Teilraumseigentümer des mit Teilraumseigentümern zusammengesetzten Gebäude mit Hinweis auf die Modellsatzung unter Berücksichtigung von konkreten Umständen ihres Gebäude ihre konkrete Satzung aufstellen. Diese Satzung ist die Vereinbarungen zwischen den Teilraumseigentümern und fungiert als Kriterien vor allem für die Verwaltung des Gebäude und für den Streit darum. Das Ministerium der Justiz, das zuständig für das vorgenannte Gesetz ist, hat einen Standard für die Modellsatzung festgelegt. Im Vorliegenden wurde der Hintergrund für die Festlegung der sog. „oberen Modellsatzung" vom Justizministerium und deren Hauptinhalte.