주택에 대한 소비수요와 투자수요

이호진(Ho Jin Lee),고성수(Sung soo Koh) 한국주택학회 2017 주택연구 Vol.25 No.1

주택 투자자는 주택 공급시장의 중요한 투자자이자 임대차시장의 공급 및 운영자로서 의미를 둘 수 있다. 그러나 다주택보유가구의 사회적 역할에 대한 논쟁이 지속되고 있으며, 그간 실수요자를 대상으로 한 논의가 주로 이루어진 반면 가구의 주택투자수요에 대한 논의는 미흡하였다. 이에 본 연구는 가구가 주택을 구입하는 단계에 미치는 요인에 대한 영향력을 분석하고 주택의 소비수요와 투자수요 간 특성을 분석하였다. 분석결과 첫째, 우리나라 가구의 주택의 보유결정에 있어 소비 및 투자에 대한 동기는 누구에게나 존재할 수 있으며 다만, 개별가구의 경제적 여력이나 기타 사정에 따라 차별화되는 것으로 판단된다 둘째, 주택구입을 위한 예산제약을 완화수단으로 부모의 경제적 여력이나 대출금의 조달 및 상환능력은 가구의 주택 추가구입에 긍정적인 영향을 주는 것으로 분석되었다. 마지막으로 지역 내 주택매매가격과 임대료 수준은 가구의 주택 소비 및 투자 수요결정에 매우 중요한 요소로서 고려되는 것으로 나타났다. 이상의 내용을 종합해볼 때, 주택에 대한 투자수요를 억제하기 보다는 주택매매시장의 1차적 투자자임은 물론, 점차 증가하는 임대주택 수요에 대한 공급자로서의 사회적 역할을 부여함으로써 주택공급과잉이나 임대주택부족 문제에 대응할 필요가 있다. Housing investors play an important role not only in the housing supply market, but also in the housing leasing market as suppliers and operators. However, until now, most studies have been conducted only on actual consumers, and the discussion on investment has been insufficient. Therefore, this study analyzed the characteristics of housing investment demand as well as the influence of major factors related to the purchase of households. The results of the analysis are as follows. First, the motivation for consumption and investment exists in the decision making of housing possession in Korea. In addition, decisions on housing possession of Korean households differ according to the economic power of individual households and other circumstances. Second, as a means of reducing the budget constraint for the purchase of housing, the economic power of the parents or the ability to procure and repay the loan has a positive effect on the purchase of additional households. Finally, the price and rent level of the local residence are considered as a very important factor in determining the housing consumption and investment demand of households. In conclusion, it should be recognized that demand for housing investment is the primary investor of the housing market and the supplier of increasing rental housing demand, rather than restraining housing investment demand. In addition, it is necessary to cope with the problem of housing oversupply and rental housing shortage by giving social role.

주택구입능력지수의 도입과 서울시 아파트에 대한 적용사례 분석

신상영,이성원 한국주택학회 2008 한국주택학회 학술대회 발표논문집 Vol.2008 No.2

본 연구는 가구의 주택구입능력을 지속적으로 모니터링할 수 있는 지표도입방안의 일환으로 미국 등 선진제국에서 광범위하게 사용되고 있는 미국 NAR의 HAI지표와 NAHB-Wells Fargo의 HOI지표를 도입할 경우, 주택가격, 소득, 주택금융 요소의 데이터기반, 기준 및 산정방법을 살펴보고, 서울시를 사례로 대표주택유형이라 할 수 있는 아파트를 대상으로 이를 적용하여 분석한다. HAI 및 HOI지표의 서울주택시장 적용 시 주택구입밑천(downpayment), 주거비지출액, 대출금리 등에 대한 기준 및 기초자료를 여건에 맞게 조정하고, 중위소득가구와 하위 25% 가구를 대상으로 일반가구와 최초주택구입가구(first home buyers)로 구분하여 구입능력을 분석한다. 2003년에서 2006년 기간 동안의 주택구입능력 변화추이를 분석한 결과, 2005년말 이후 주택가격의 급격한 상승으로 구입능력이 악화되었으며, 2006년말에는 중위소득가구와 중위아파트가격 측면에서 볼 때 HAI와 HOI 각각 100%, 50% 이하 수준으로 악화되었다. 이는 강남지역뿐만 아니라 강북지역도 마찬가지인데, 최근에는 주택가격 상승세가 서울 전역으로 확산되어 강남지역뿐만 아니라 강북지역까지 사정이 심각하게 악화되고 있음을 확인할 수 있다. This paper explores the Housing Affordability Index(HAI) by the National Association of Realtors(NAR) and the Housing Opportunity Index(HOI) by the National Association of Home Builders(NAHB) and Wells Fargo as measures of home-ownership affordability and applies to the case of apartment houses, Seoul. The home-ownership affordability indicates whether or not a typical household could buy a typical home given mortgage loan qualification constraints. The study adjusts the components, such as housing type, household income, housing expenditure-to-income, downpayment, and borrowing constraint, in each index to represent the characteristics of Seoul housing market. The study also divides households into median- and first-quartile-income group and into overall and first home buyers. Among others of analysis results, the home-ownership affordability has sharply worsened in Seoul since th late 2005 as the apartment prices has skyrocketed. In the last quarter 2006, HAI and HOI are below 100 and 50 respectively meaning that a typical median-income household may have severe difficulty in buying a typical median-priced home in Seoul. The affordability problem is even worsening recently as housing price increases diffuse from the "Gangnam" area to the "Gangbuk" area. This study suggests that policy makers need to periodically monitor housing affordability to support urban housing and economic policies.

주택공급 절차에 관한 법제 개선방안

박세훈 한국토지공법학회 2022 土地公法硏究 Vol.99 No.-

Abstract Housing is an essential element of human survival and the basis of nation maintenance. The Constitution makes it clear that the state should make efforts to ensure that all citizens live a pleasant residential life along with the right to live a human life, and the Government implements various housing policies by preparing housing-related laws such as the Framework Act on Residence and Housing Act. However, due to the rise in housing prices, the polarization of real estate is intensifying, which is spreading to social conflict. The deepening of social conflict due to the polarization of real estate may suggest various causes such as policies and taxes, but it is rarely stable despite various policies, suggesting that we need a different approach. The implementation of housing policies under the Constitution is based on law, it is also necessary to review the part of the housing supply legal system, not the aspect of the housing supply policy. the Framework Act on Residence, the Housing Act, the Special Act on Public Housing, the Special Act on Private Rental Housing, the Act On The Support For Improving The Quality Of Lives Of Tenants In Long-term Public Rental Housing Act, the Housing Benefits Act, as well as sub-laws such as the Housing Supply Regulations can interfere with various regulations. In addition, the Ministry of Land, Infrastructure and Transport Ordinance, which is easier to revise than the law, has the advantage of responding flexibly and quickly to rapidly changing society, but frequent revisions hinder legal predictability and reduce reliability of national policies. In this paper, It aims to improve consistency of the housing supply law and related policies by analyzing the special housing supply law, the relationship between the basic law and each housing supply law, and to seek improvement directions for housing supply Regulations. 국문초록 주택은 인간의 생존에서 필수적 요소이자, 국가유지의 바탕이 된다. 헌법은 인간다운 생활을 할 권리와 함께 모든 국민이 쾌적한 주거 생활을 할 수 있도록 국가가 노력하여야 한다는 점을 분명히 하고 있고, 정부는 「주거기본법」, 「주택법」 등 주택 관련 법률을 마련하여 각종 주택 정책을 실시하고 있다. 하지만 주택 가격의 상승으로 부동산 양극화가 심화되고 있으며, 이는 사회갈등으로까지 번지고 있다. 이러한 부동산 양극화로 인한 사회갈등의 심화는 정책, 세제 등 다양한 원인이 제시될 수 있지만 그 간 여러 정책을 시행하였음에도 좀처럼 안정되지 않고 있어 우리에게 다른 방식의 접근이 필요하다는 점을 시사한다. 헌법에 따른 주택정책의 실행은 법률로써 구체화 되고 있는바, 주택공급정책의 측면이 아닌 주택공급 법체계에 대한 부분을 검토해 볼 필요성도 있다. 주거정책에 관한 기본법인 「주거기본법」을 중심으로 「주택법」,「공공주택특별법」, 「민간임대주택에 관한 특별법」, 「장기공공임대주택 입주자 삶의 질 향상 지원법」, 「주거급여법」등 주택공급 관련 법령뿐만 아니라 「주택공급에 관한 규칙」 등 하위법령, 각종 특별공급 운용 지침(고시)이 마련되어 있는데, 여러 법률에서 주택공급에 관한 규정을 두고 있어 각 법률간 정합성 저하 등의 문제점이 발생될 수 있고, 일관적이고 체계적인 주택정책에 방해가 될 수 있다. 또한 주택공급에 관한 핵심적인 기능이 국토교통부령인 「주택공급에 관한 규칙」에서 상당부분 규정되어 있는데, 국토교통부령은 법률에 비해 개정이 용이하여 급변하는 사회에 탄력적이고 신속히 대응할 수 있는 장점이 있으나, 잦은 개정은 국민에게 법적 예측가능성을 저해하고, 국가 정책에 대한 신뢰성도 떨어지게 되어 사회적 혼란만 가중시킬 수 있다. 본 논문에서는 특례 중심 주택공급법제, 기본법과 각 주택공급법제간의 관계, 각 법률에서 규정하고 있는 주택공급계획의 체계성 등을 분석하여 주택공급법제의 일관성 및 관련 정책과의 정합성을 제고하고, 국토교통부령인 「주택공급에 관한 규칙」 중심 주택공급 규정에 대한 개선방향을 모색하여 안정적인 주택 정책 추진의 발판을 만들고자 한다.

서울시 공공임대주택 공급확대를 위한 택지개발 방안

오정석(Oh, Jung Seok),김행종(Kim Haeng Jong) 한국지적학회 2008 한국지적학회지 Vol.24 No.2

본 연구에서는 공공임대주택의 공급확대를 위한 택지개발방안에 초점을 맞추어 서울시 공공임대주택공급정책의 목표달성을 위한 기초자료로 활용코자 택지개발 방안에 대하여 살펴보았다. 2007년 12월 현재, 서울시의 주택수는 2,391,036호이며, 주택보급률은 91.8%로 나타났다. 하지만 자가보유율은 44.6%로 전국 평균인 55.6%에 비해 10% 낮게 조사되었다. 서울시 공공임대주택은 SH공사에서 대부분의 주택건설사업을 하고 있으며, 1989년부터 2008년 7월 말 현재까지 약 95,449세대의 임대주택을 건설하여 관리하고 있다. 하지만 이러한 주택공급정책에도 불구하고 서울시 자가보유율은 50%에도 못 미치고 있으며, 2015년까지 공공임대주택의 재고비율을 10% 수준으로 높이기 위한 공공임대주택 공급정책에 주력하고 있는 실정이다. 그러나 가장 큰 문제점은 가용택지의 절대적인 부족문제이다. 따라서 향후 공공임대주택 공급확대를 위한 택지개발 방안에서는 수평적 측면과 수직적 측면에서 방안을 제시하였으며, 수평적 측면의 택지확보방안으로는 준공업지역, 공공기관 이적지, 장기미집행도시계획시설, 국․공유지 활용방안을, 수직적 측면에서의 택지확보방안으로는 복합개발 및 도심재생을 통한 공공임대주택 확보방안을 제안하였다. This study aimed at finding a land develop scheme for public rental housing supply in Seoul City. Until now(November 2007), unit of house in seoul are 2,391,036 and the ratio of housing supply is 91.8, but ratio of housing ownership is 44.6. From 1989 to 2008, SH corporation has supplied about 95,449 housing unit and it has been managed public rental apartment in Seoul. However, in spite of housing policy in seoul, ratio of housing ownership in Seoul is beyond 50%. Therefore, Local government in seoul plans to supply 300,000 unit of public rental housing to improve 10% level by 2015. But in order to achieve this aim, the most difficult problem is to secure a site. I suggest on the using of sub industry district, public firm and organization, long delayed urban planning facility, public land, mixed used development, and downtown regeneration and so on, for land development of public rental housing supply in Seoul city

한국 역대정부의 주택정책 만족도 연구

전광섭(Gwang?Sup Jeon) 한국주택학회 2007 주택연구 Vol.15 No.1

  우리나라의 주택문제는 최근 부동산 가격의 급등으로 인해 많은 문제점을 안고 있다. 본 연구 목적은 한국의 역대정부가 실시하였던 주택정책에 대한 성격을 전반적으로 고찰하여 이를 토대로 전반적인 주택정책의 만족도를 구하는데 있다. 즉 주택정책에 대한 수요와 공급 중심의 정책 이외에도 어느 정부가 투기억제에 치중하였지, 또는 어느 정부가 경기활성화에 치중하는지 등을 서술하여 이를 토대로 실증적으로 더 높은 지지를 얻은 정부를 살펴보는데 목적이 있다. 둘째, 이러한 각 정부의 주택정책에 대한 분석을 토대로 그 만족도와 성과의 구성요소를 분석하는데 있다. 기존 선행연구들은 주택정책을 수요중심정책과 공급중심정책으로 분류하여 그에 따른 가격변동과 수요변화를 중심으로 분석하였다. 즉, 10가지 목표를 수요와 공급중심의 목표로 나누고 이 두 가지 요인이 부동산 만족도를 결정하는데 결과적으로 어떠한 영향을 미쳤는지를 살펴보는 것이다. 셋째, 현재 부동산 전문가들의 관점에서 여러 주택정책 중 선호하는 정책과 선호하지 않았던 정책들을 비교 평가하여 주택정책의 추진방향을 설정하는데 목적이 있다.<BR>  본 연구를 통해서 입증하고 싶었던 연구가설은 정부 별로 주택정책에 대한 만족도에 차이가 존재하며 이러한 차이의 원인이 수요/공급정책의 선택과 비중 정도이라는 것이다. 특히 이 두 가지 요인들의 상대적인 비중까지 포함하여 가장 선호되는 주택정책의 형태를 찾는 것이다.<BR>  그 결과 첫째, 역대 정부별로 주택정책에 대한 만족도는 큰 차이가 존재함을 알 수 있었다. 10가지 평가요인 별로 보았을 때 정책 투명성과 정책 일관성을 제외한 8가지 요인에서 정부 별로 통계적으로 유의미한 차이가 발생하였으며 전반적인 만족도 역시 정부 별로 큰 차이가 존재하였다.<BR>  두 번째 이러한 만족도를 결정하는데 있어서 수요, 공급정책이 중요한 영향을 미친다는 것을 알 수 있었다. 즉 수요 측면, 공급측면에서 주택정책의 입안이 결론적으로 주택정책에 대한 만족도를 결정하는 것이다.<BR>  세 번째 수요, 공급 측면의 주택정책 중 결정적으로 만족도를 결정하는 요인은 공급측면의 주택정책 수립이라는 것을 알 수가 있었다. 즉 공급측면의 주택정책 입안이 다른 수요관리 중심의 주택정책보다 정책만족도에 큰 영향을 주었다는 것을 실증적으로 분석할 수 있었다.   Our housing problem has many controversial points due to the recent rising price of real estate. The purpose of this study is to inquiry into the features of housing policy that the Korean past governments had done and to seek satisfaction of the housing policy on the basis of the inquiry. In other words, we inspect which government has approval rating based on the description that which government focused on restrain of speculation or an economyinvigorating policy besides the policy of demand and supply on real estate. Secondly on the basis of an analysis of each government"s housing policy we analyze the satisfaction and the contents of the result. The existing studies classified housing policy into the demand­centered policy and supply­centered policy and mainly analyzed the exchange of the price and the demand, that means 10 purposes are separated into the purposes of demand and supply and it searches how the 2 factors effect making the satisfaction of real estate. Thirdly from the viewpoint of specialists in real estate, the policies of real estate are divided according to the preference. It has the aim for setting up the driving direction of real estate policy.<BR>  The hypothesis this study wants to prove is that there are differences of satisfaction on real estate policy according to governments and the cause of the differences is the rate of importance and the choice on demand/supply policy. Especially it searches the most favored policy among real estate policies considering the relative rate of the 2 factors.<BR>  As a result, first it found out that there are differences of satisfaction on real estate policy according to governments. When it is seen with 10 factors for the evaluation, 8 factors except political transparency and political consistency in accordance with governments have meaningful differences statistically and the big differences of satisfaction also exists according to governments.<BR>  Second, it explained that demand and supply policies mainly affect the satisfaction, which means the plan of real estate policy with a view of supply and demand consequently leads to the satisfaction of real estate policy.<BR>  Third, it showed the main factor which affect the satisfaction between supply and demand is the supply way of real estate policy. In other words, it objectively proved that the supply plan of real estate policy is much more effective for political satisfaction than demand managing plan of real estate policy.

주택 소유와 거주의 불일치 원인에 관한 실증분석

최막중(Mack-Joong Choi),강민욱(Min-Uk Kang) 한국주택학회 2012 주택연구 Vol.20 No.2

본 연구는 이른바 ‘무늬만 세입자’로 불리는 유주택 차가 점유가구가 우리나라 주택 시장에서 차지하는 비율이 높다는 점에 주목하여, 주택의 소유와 거주간에 불일치 또는 분리 현상이 발생하게 되는 원인을 실증적으로 규명하는데 목적이 있다. 이를 위해 한국노동패널조사(KLIPS) 자료의 주거이동 가구에 초점을 맞추어 주거이동 전ㆍ후의 점유-소유형태를 비교함으로써 현재 거주하고 있는 주택 외에 소유하고 있는 다른 주택에 대한 정보를 확보하고, 이에 따라 가구특성뿐 아니라 주택특성을 함께 고려하여 불일치의 원인을 분석하였다. 로짓모형을 이용한 실증분석의 결과는 소유와 거주의 불일치가 주택에 대한 소비수요와 투자수요가 공간적으로 분리되어 나타난 결과임을 보여주고 있다. 한편으로는 양호한 자녀교육 환경이나 직장으로의 접근성 등을 확보하기 위한 주거 소비수요는 높지만, 가구소득과 자산, 그리고 기존에 소유하고 있던 주택자산의 규모를 고려한 경제적 능력이 이러한 소비수준에 상응하는 주택가격을 감당하기 어려운 경우에 임차주택에의 거주를 선택하게 된다. 다른 한편으로 기존에 소유하고 있던 주택에 대해서는 이로부터 기대할 수 있는 미래 자본이득이 크면 투자수요의 대상으로서 지속적으로 소유하는 선택을 하게 된다. 이러한 두 경향은 소비수요와 투자수요가 모두 높은 고학력 가구에게서 보다 분명하게 드러난다. 따라서 우리나라에서 소유와 거주간 분리 현상이 많이 나타나게 된 것은 그동안 급속한 소득 증대와 주택가격 상승으로 인해 주택의 소비수요와 투자수요가 모두 높은 수준으로 빠르게 증가했던 것에 기인하며, 여기에 우리나라 고유의 전세제도가 촉매제 역할을 했기 때문으로 판단된다. This paper empirically analyses the causes of mismatch between homeownership and residence by comparing the households who relocate by renting a house while retaining ownership of the existing house, with those who relocate by selling the existing house and purchasing a new house. Binary logit analysis based on the characteristics of households and the houses they own and reside, shows that the mismatch is resulted from locational separation between consumption demand and investment demand for housing: The mismatched households have relatively high level of consumption demand which is necessary for education of school aged-children, journey-to-work, and so on. However, in terms of household income and asset, they are not capable of paying high housing prices that correspond to high level of consumption demand. As the result, they choose to rent a house and still meet their consumption demand on one hand. On the other hand, they choose to retain ownership of the existing house in expectation of large capital gain, which reflects investment demand. Therefore, it is concluded that relatively high number of the mismatched households in Korea may be caused by relatively high level of both consumption and investment demands which are associated with rapid increase in income and housing prices, and may be further facilitated by ‘Chonsei’ system characterized by up-front lump-sum deposit of housing rents.

주택관리가 사회적 혼합단지 내 공공임대주택 거주자의 단지만족도에 미치는 영향: 임차인대표회의 활성화 단지와 비활성화 단지 비교연구

정현,전희정 한국행정학회 2018 韓國行政學報 Vol.52 No.3

This study examines the influence of housing management on residential satisfaction among public housing residents living in social-mix housing complexes. We ask two research questions: 1) Is the level of housing management satisfaction higher among public housing residents living in social mix-housing complexes with a strong resident council than among those with a weak resident council? 2) Is the influence of housing management on residential satisfaction greater among public housing residents living in social mix-housing complexes with a strong resident council than among those with a weak resident council? To examine the research questions, we analyzed the “2011 Public Housing Survey” and ran t-test and ordered logistic regression analyses. The empirical analysis shows that the level of housing management satisfaction and the influence of housing management on residential satisfaction are greater among public housing residents living in social-mix housing complexes with a strong resident council than among those with a weak resident council. 본 연구는 공공임대주택과 일반분양주택이 혼합되어 있는 사회적 혼합단지의 주택관리측면에 주목한다. 주택관리가 사회적 혼합단지에 거주하는 공공임대주택 거주자의 주거만족도에 중요한 영향을 미칠 수 있는 요소임에도 불구 하고, 사회적 혼합 정책에 있어 주택관리의 효과성에 대한 연구는 충분히 이루어지지 않았다. 특히, 공공임대주택과 분양주택 거주자들 간 법・제도적 측면의 불균등함으로 인해 주택관리에 갈등이 발생하고 있어, 공공임대주택 거주 자를 대표하는 임차인대표회의가 이러한 갈등을 완화하고 단지만족도를 높이는데 중요한 역할을 할 수 있다. 이에본 연구는 다음의 연구 질문을 통해 사회적 혼합 단지의 임차인대표회의의 활성화 정도에 따라 주택관리가 공공임 대주택 거주자의 주거만족도에 미치는 영향을 분석한다. 1) 임차인대표회의가 활성화 된 사회적 혼합단지에서 비활 성화 된 단지에 비해 주택관리에 대한 공공임대주택 거주자의 만족도가 높은가? 2) 임차인대표회의가 활성화 된 사회적 혼합단지에서 비활성화 된 단지에 비해 공공임대주택 거주자의 단지만족도에 대한 주택관리의 영향력이 높은 가? 이러한 연구 질문에 대하여 본 연구는 “2011년 임대주택거주가구 주거실태조사” 자료를 토대로 임차인대표회 의가 활성화된 단지와 비활성화 단지에 거주하는 공공임대주택 거주가구를 구분하여 T-test 분석과 순서형 로지스틱 회귀분석을 실시하였다. 분석 결과, 임차인대표회의가 활성화 된 사회적 혼합단지의 공공임대주택 거주자의 주택관리에 대한 만족도가 비활성화 된 혼합단지에 비해 높은 것으로 나타났다. 또한, 임차인대표회의의 활성화 정도에 따라 공공임대주택 거주자들의 단지만족도에 유의미한 영향을 미치는 주택관리 영역이 상이함을 확인하였다. 구체적으로, 임차인대표회의가 활성화 된 혼합단지에서는 유지관리 및 생활관리가 유의미한 주택관리 측면으로 도출 되었고, 특히 혼합단지 내 다른 주체와의 협력과 관리주체의 친절한 태도 등이 단지만족도에 대한 강한 영향력을 미치는 것으로 나타났다. 반면, 비활성화 된 혼합단지에서는 운영관리만이 유의미한 주택관리측면으로 도출되었다. 본 연구 결과를 통해, 사회적 혼합단지 내 주택관리가 공공임대주택 거주자의 단지만족도 향상을 위해 중요하고, 임차인대표회의가 공공임대주택 거주자의 단지만족도에 다양한 영향을 미치고 있음을 제시하였다.

헌법상 주택임대차보호법에 관한 입법 과제

여경수 ( Yeo Gyeong-su ) 건국대학교 법학연구소 2015 일감부동산법학 Vol.11 No.-

주택임대차보호법은 1981년 주택임차인을 보호하기 위해서 제정되었다. 주택임대차보호법의 목적은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 제정된 것이다. 주택임대차보호법에서는 임차인의 권리보호의 방법으로 대항력, 보증금의 회수, 임차권등기명령, 임대차기간, 계약의 갱신, 차임과 같은 증감청구권, 보증금 중 일정액의 보호와 같은 여러 가지 제도를 자세하게 규정하고 있다. 제19대 국회 개원이후 국회에서는 주택임차인에 대한 권리보장 차원에서 주택임대차보호법의 개정을 위한 법안 발의가 이루어졌다. 대표적으로는 임차인의 계약갱신청구권 신설, 주택임대차분쟁조정위원회 신설, ③ 임차보증금 반환의무 지급보증제도를 활성화, ④ 전월세값 공시를 통한 합리적인 임대차제도 구축과 같은 내용을 담고 있다. 본 논문에서는 주택임대차보호법의 헌법적 근거와 주요 내용을 다룬다. 주택임대차보호법의 제정취지와 주택 임차인에게 보증금의 우선변제권, 일정한 요건하에 소액임차인에게 부여된 최우선변제권, 임차권등기명령제도를 살펴본다. 그리고 현재 국회에 계류 중인 아래와 같은 주택임대차보호법의 개정사안을 다루고자한다. 첫째, 임차인의 계약갱신청구권 신설(안)을 다룬다. 둘째, 주택임대차분쟁조정위원회 신설(안) 필요성에 관한 사항을 다룬다. 셋째, 임차보증금 반환의무 지급보증제도를 활성화를 다룬다. Housing Lease Protection Act was first established in 1981 to protect tenants of an economically weak party, and until recently, some revisions have been made on several occasions. The purpose of Housing Lease Protection Act is to secure stability in the residential life of national citizens, by providing for special cases to the Civil Act, with respect to the lease of buildings for residence. According to the Housing Lease Protection Act of Korea, the law is designed to protect the tenant first. With respect to a lease, of which the term is not fixed, or is fixed for less than two years, the term of such lease shall be deemed to be two years. The Housing Lease Protection Act must be immediately revised to enhance residential stability of ordinary citizens and to prevent and alleviate long-term lease difficulties and the rapid increase of long-term lease fees. The revisions to be made in the Housing Lease Protection Act is, first, upon establishing cause, tenants should be able to lease for a maximum of four years by exercising their renewal claim once within the two year limit, after the termination of the two year limit provided by the Housing Lease Protection Act. Secondly, the introduction of the Alternatives for Managing Housing Rent Committee. Thirdly, the introduction of the system guaranteeing the return of lease deposits is required. That is that the introduction of this system is necessary to guarantee the right of residential mobility of lessees.

주택연금의 가치분석

여윤경(Yoon Kyung Yuh) 한국증권학회 2013 한국증권학회지 Vol.42 No.2

본 연구는 일반 종신연금 및 국민연금의 분석에 활용되어온 AEW(Annuity Equivalent Wealth)와 이를 변형한 AEHC(Annuity Equivalent Housing Cost) 개념을 이용하여 은퇴자의 기대효용 측면 에서 주택연금의 가치를 평가하였다. 이를 위해 생애주기모형(life cycle model)에 기반을 둔 기대 효용 최적화 모형을 사용하였다. 주택연금의 소비효용만을 고려할 경우 주택연금 보다 자가연금화 (self-annuitization) 전략이 일반적으로 유리한 것으로 나타났다. 분석결과 은퇴 시 보유한 금융 자산이 많을수록, 주택 가격이 낮을수록 주택연금의 효용가치는 상승하였다. 또한, 가능한 주택연금에 늦게 가입하는 것이 일반적으로 더 유리한 것으로 나타났으나, 은퇴 초기 소비할 금융자산이 부족한 경우라면 일찍 주택연금에 가입하는 것이 더 유리한 전략인 것으로 나타났다. 한편, 주거 비용까지 고려하여 주택연금의 효용가치를 평가할 경우 은퇴 시 금융자산, 주택가격, 은퇴 시 예상 주거비용에 따라 주택연금이 유리한 선택이 될 수 있는 것으로 나타났다. 특히, 다양한 은퇴 후 주거비용을 가정한 후 주택연금의 AEW를 분석한 결과, 은퇴 후 주거비용이 은퇴 시 순자산의 30%를 넘어서면 많은 은퇴자들에게 주택연금이 자가연금화 전략보다 유리한 것으로 나타났다. 이러한 결과는 은퇴자 개인의 주택연금 가입 의사결정뿐만 아니라 고령자의 주택가격과 수요를 결정하는 정책적 측면에도 유용한 시사점을 제시해 줄 수 있을 것이다. This paper is to analyze the utility value of the reverse mortgage loan by using AEW (Annuity Equivalent Wealth), which has been used to analyze various life annuities and nation pensions, and AEHC (Annuity Equivalent Housing Cost) which is a new concept introduced to help interpret the results of AEW for this specific type of annuity. We utilize a life-cycle based optimization model in our calculation of the AEW and AEHC. The results indicate that if only the utility from consumption is considered, then retirees are better off with the self-annuitization strategy. The analysis also shows the utility value of the reverse mortgage loan increases as the amount of financial assets increase and the value of house decreases. Also, it seems to be a better strategy for a retiree to delay taking out the reverse mortgage loan unless he has a low amount of financial assets. In the meantime, if we consider the housing cost of retirees during their retirement in addition to the utility from consumption, then the reverse mortgage loan can be an attractive option depending on the level of financial assets, value of house, and expected housing cost of retirees during their retirement. More specifically, if the expected housing cost of retirees during retirement is larger than 30% of their net asset at the time of retirement, then the reverse mortgage loan becomes a better option than the self-annuitization strategy for a significant portion of retirees. These findings have implications for the welfare policy for aging group as well as an individual`s decision making regarding the reverse mortgage loan.

가변형 공동주택 개발사례 분석에 관한 연구 - 주택평면 SDP(Self Design Project) 적용사례의 소비자조사를 통한 개선방안을 중심으로 -

김동수,이상엽 한국부동산연구원 2010 부동산연구 Vol.20 No.1

In these days, the multi-unit housing market has been moved from the "supply-side" to the "consumer-side" and the consumer demand for housing diversity has been increased. Accordingly, various ways of multi-unit housing development should be considered to meet the homebuyer demand effectively and successfully. The homebuyer demand can be classified into two parts. One is the external conditions comprising location, surroundings, community and neighborhood facilities, schools, feasibility of habitation, etc. and the other is the internal conditions including unit floor plans, quality of specifications, interior finishes, amenities, landscaping, etc. In relates with the internal conditions, the homebuyer's discontent with the conventional unit floor plans, which are not easy to customize or modify beyond surface finishes and usually cause a lot of budget, time, efforts, and industrial waste to reconfigure spaces, can be withdrawn by the flexible unit floor plan designed with consideration of the human life cycle that includes the addition, growth, and departure of children, elderly relatives, or domestic caregivers, not to mention changes in occupants’ interests and needs. Eventually, homebuyers will take the flexible unit floor plan that more readily adapt to their changing needs. In conclusion, the discriminative and flexible unit floor plan can promote housing sales and generate the successful outcomes of the housing development. Therefore, this study intends to showcase the effective and flexible unit floor plan concept by analysing the process of unit floor plan development, surveying the development cases adopting flexible unit floor plans, finding problems, and improving them. 과거 우리나라의 공동주택은 주택의 양적 공급에 치중하여 주택양의 절대부족이라는 문제는 어느 정도 해결되었으나, 주거의 질적 문제는 간과되어 획일화된 평면이 공동주택의 대부분을 차지하게 되었다. 그러나 지속적인 생활수준의 향상에 따라 주 생활공간의 개선요구, 거주자들의 각기 다른 생활스타일, 생애 주기에 따른 생활공간변화 요구 등 다양한 변화가 요구되고 있다. 공동주택 사업이 효율적이고 성공적으로 수행되기 위해서는 공동주택 단지 내외적인 여러 가지 요소들이 다각적으로 고려되어야 한다. 본 연구에서는 단지 내적인 요소인 공동주택 평면에 가변형 개념을 도입하여 기존의 획일화 되고 고정적인 평면의 공동주택단지와 차별화된 사업수행 결과를 가져오는 과정을 연구하였다. 국내 건설사의 디자인 연구팀의 연구개발과정을 통해 수요자의 선호도와 요구사항을 반영한 가변형 평면의 표준안 도출을 검토하고 이러한 가변형 평면을 적용한 공동주택이 분양률이 동일시기 인근지역의 타사 분양율과 비교한 결과 훨씬 우수한 것으로 나타나 분양률 상승에 긍정적인 영향을 미치는 것으로 파악되었다. 이러한 가변형 평면의 활성화는 공동주택 사업의 효율적이고 성공적인 수행을 위해서도 필수적인 요소이지만 수요자의 생애주기에 따른 변화된 평면 요구에도 대응하여 수요자의 경제적인 부담도 최소화할 수 있는 장점이 있어 궁극적으로 공동주택의 가변형 평면도입은 주택건설 분야의 핵심기술로서 수요자의 다양한 주거욕구를 충족시키며 사업시행자의 성공적인 사업수행에도 도움을 줄 수 있을 것으로 기대된다.