분양시장의 부동산시장특성과 분양계약 특성이 분양권 전매에 미치는 영향에 관한 연구

송선주(Song, Seon Ju),강승우(Kang, Seungwoo),신종칠(Shin, Jong Chil) 한국도시행정학회 2018 도시 행정 학보 Vol.31 No.2

선분양제도가 일반화된 국내에서는 아파트가 분양된 이후 건설되는 기간 동안 분양권의 일부가 거래되면서 분양권을 거래하는 전매시장이 하나의 시장으로 형성되었다. 전매시장은 분양시장에서 창출된 분양권이 거래되는 시장으로 분양시장에서 형성된 특성이 전매거래에 영향을 미칠 가능성이 존재한다. 따라서 본 연구에서는 분양시장의 부동산시장특성과 분양계약특성이 분양권 전매거래발생가능성에 미치는 영향을 실증 분석하였다. 구체적으로 본 연구에서는 분양권의 전매거래발생가능성을 종속변수로 설정하고, 영향요인을 아파트상품특성, 부동산시장특성, 분양계약특성으로 구분하여 민간 D사가 2001년부터 2016년까지 전국에 공급한 192개 단지의 아파트 자료를 이항로짓모형을 이용하여 실증분석을 진행하였다. 분석결과, 아파트상품특성과 관련해서는 교육환경과 교통환경이 우수하고, 전용면적이 작고, 고층일수록 전매거래발생가능성이 높은 것으로 분석되었다. 분양시장의 부동산시장특성과 관련해서는 분양시장의 KB매매가격지수상승률이 높을수록 전매거래발생가능성이 높은 것으로 나타났고, 분양시장의 부동산정책이 강화될수록 전매거래발생가능성이 영향을 받는 것으로 나타났다. 마지막으로 분양시장의 분양계약특성과 관련하여 분양가격수준, 분양계약조건, 수분양자특성이 전매발생가능성에 유의적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. The Korean apartment market uses a pre-sales of ownership when developer starts to construct its own apartment complex. Because there is time difference between ownership sales and apartment completion, people often transfer their apartment ownership during construction period. This research analyzes resales likelihood of ownership during apartment construction period by using nationwide 60,900 apartment units in 192 apartment complexes supplied from 2001 to 2016. This study analyze influences of local real estate market characteristics, sales contract characteristics, apartment characteristics on whether a apartment unit is transacted during construction period by using logistic regression. The empirical research confirms real estate market conditions and real estate policies of apartment sales market, has a significant effect on resale likelihood of apartment ownership. Also this research finds sales contract characteristics including sales price, contract condition, buyer characteristics, also have influence on resale likelihood. This study shows the apartment characteristics including location, apartment complex and unit characteristics, are important for resale likelihood.

보험계약 전매거래에 대한 계리적 평가: 가치평가와 보험료에 미치는 영향

서재영 ( Jye Young Seo ),이창수 ( Chang Soo Lee ) 명지대학교 금융지식연구소 2014 금융지식연구 Vol.12 No.1

최근 생명보험계약 전매제도의 국내 도입과 관련한 논의가 있었다. 생명보험계약에 대한 전매거래의 허용은 보험시장에 큰 변화를 야기할 수 있는 중대한 문제로 그 영향에 대한 객관적 평가가 요구된다. 본 논문에서는 다양한 평가의 한 측면으로 보험계약 전매거래의 계리적 가치평가를 시도하였다. 전매거래의 허용이 다수 보험계약자에게 적용되는 보험료의 인상으로 이어질 것이라는 예상은 전매제도 도입에 반대하는 주요 논거이다. 국내에서 판매되는 종신보험 계약이 본 논문의 분석 대상이며, 종신보험 상품의 보험료 산출에 일반적으로 적용되는 가정을 채택하여 국내 여건을 반영한 분석결과를 제시하였다. 분석결과에 따르면 계약을 유지하는 경우의 내재가치가 해약환급금과 전매거래 시 보험가입자의 수익금에 비해더 높은 것으로 추정되었다. 또한, 전매제도 도입이 전체 계약자들에 대한 평균보험료의 인상을 초래할 것으로 예상된다. Recently there was debate on the introduction of life settlement to Korean market. Fair assessment of impact from the allowance of life settlement is necessary considering its expected influence on Korean insurance market. As a part of diversified assessments an actuarial valuation of life settlement is tried in this paper. The fact that allowance of life settlement will result in increase of overall premium level is one of the main reasons to oppose introduction of life settlement to Korean market. Whole life insurance policy which is being sold in Korea currently is selected for the analysis and assumptions generally applied to determine premium rate by Korean insurance companies was adopted in the analysis. According to the result of the analysis intrinsic economic value is best for policyholder compared with life settlement value and cash surrender value. Intrinsic economic value means value for policyholder by keeping insurance policy. And it is expected that allowance of life settlement will cause higher average premium level.

보험계약 전매거래에 대한 계리적 평가: 가치평가와 보험료에 미치는 영향

서재영,이창수 명지대학교(서울캠퍼스) 금융지식연구소 2014 금융지식연구 Vol.12 No.1

Recently there was debate on the introduction of life settlement to Korean market. Fair assessment of impact from the allowance of life settlement is necessary considering its expected influence on Korean insurance market. As a part of diversified assessments an actuarial valuation of life settlement is tried in this paper. The fact that allowance of life settlement will result in increase of overall premium level is one of the main reasons to oppose introduction of life settlement to Korean market. Whole life insurance policy which is being sold in Korea currently is selected for the analysis and assumptions generally applied to determine premium rate by Korean insurance companies was adopted in the analysis. According to the result of the analysis intrinsic economic value is best for policyholder compared with life settlement value and cash surrender value. Intrinsic economic value means value for policyholder by keeping insurance policy. And it is expected that allowance of life settlement will cause higher average premium level. 최근 생명보험계약 전매제도의 국내 도입과 관련한 논의가 있었다. 생명보험계약에 대한 전매거래의 허용은 보험시장에 큰 변화를 야기할 수 있는 중대한 문제로 그 영향에 대한 객관적 평가가 요구된다. 본 논문에서는 다양한 평가의 한 측면으로 보험계약 전매거래의 계리적 가치평가를 시도하였다. 전매거래의 허용이 다수 보험계약자에게 적용되는 보험료의 인상으로 이어질 것이라는 예상은 전매제도 도입에 반대하는 주요 논거이다. 국내에서 판매되는 종신보험 계약이 본 논문의 분석 대상이며, 종신보험 상품의 보험료 산출에 일반적으로 적용되는 가정을 채택하여 국내 여건을 반영한 분석결과를 제시하였다. 분석결과에 따르면 계약을 유지하는 경우의 내재가치가 해약환급금과 전매거래 시 보험가입자의 수익금에 비해 더 높은 것으로 추정되었다. 또한, 전매제도 도입이 전체 계약자들에 대한 평균보험료의 인상을 초래할 것으로 예상된다.

토지거래허가를 배제ㆍ잠탈하는 경우의 양도소득세 과세 여부

윤경아 사법발전재단 2011 사법 Vol.1 No.18

이 글은 토지거래허가를 배제ㆍ잠탈하는 경우의 양도소득세 과세 여부를 판단한 대법원 2011. 7. 21. 선고 2010두23644 판결에 대한 해설이다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이 정한 토지거래허가구역 내에서 거래당사자가 토지거래허가를 받지 아니하고 양도의 실질을 달성하고 있을 뿐 아니라 스스로 원상회복을 구하지도 않을 경우 그와 같은 양도차익에 대하여 과세 없는 이익을 향유하게 되는 것은 불합리한 결과로서 결국 불법을 조장하고 과세누락이 발생하는 등 조세정의에 반하게 되어 과세의 필요성이 있다. 그동안 대법원은 토지거래허가구역 내에서 토지거래계약이 허가를 받지 아니하여 무효의 상태에 있다면 단지 매매대금이 먼저 지급되었다고 하더라도 이를 양도소득세 과세대상인 자산의 양도에 해당한다거나 자산의 양도로 인한 소득이 있었다고 할 수 없다고 판시하여 왔으나, 이에 대하여는 이른바 ‘위법소득’에 대하여 과세할 수 있다는 판례의 태도와 상충되고, 양도소득에 관하여만 유독 과세대상이 아니라고 하여 예외를 인정하는 것은 합리적 근거가 없으며, 조세정의나 조세형평에도 반한다는 비판이 있어 왔던 데다가, 이 사건과 같이 중간매도인인 원고가 사실상 전매로 인한 양도차익을 향수하고 있을 뿐 아니라 원상회복이 되지 아니한 경우에도 판례의 입장을 유지하는 것은 타당하다고 보기 어려운 면이 있었다. 이에 대상판결은 다음과 같은 이유로 종례 판례를 변경하여 예외적으로 과세를 긍정하였다. 양도소득세는 자산의 양도로 인한 소득에 대하여 과세되는 것이므로, 외관상 자산이 매매 등에 의하여 양도된 것처럼 보이더라도, 그 매매 등의 계약이 처음부터 무효이거나 나중에 취소되는 등으로 효력이 없는 때에는, 양도인이 받은 매매대금 등은 원칙적으로 양수인에게 원상회복으로 반환되어야 할 것이어서 이를 양도인의 소득으로 보아 양도소득세의 과세대상으로 삼을 수 없음이 원칙이나, 소득세법 제88조 제1항 본문은 ‘양도’라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다고 규정하고 있을 뿐 자산이 유상으로 이전된 원인인 매매 등 계약이 법률상 유효할 것까지를 요구하고 있지는 않다. 한편 매매 등 계약이, 처음부터 토지거래허가를 배제하거나 잠탈할 목적으로 이루어진 경우와 같이, 위법 내지 탈법적인 것이어서 무효임에도 불구하고 당사자 사이에서는 그 매매 등 계약이 유효한 것으로 취급되어 매도인 등이 그 매매 등 계약의 이행으로서 매매대금 등을 수수하여 그대로 보유하고 있는 경우에는 종국적으로 경제적 이익이 매도인 등에게 귀속된다고 할 것이고 그와 같은 경우에는 ‘자산의 사실상 이전’이 있는 것으로 보아 과세를 긍정하는 것이 타당하다고 할 것이며, 그럼에도 그 매매 등 계약이 법률상 무효라는 이유로 그 매도인 등이 그로 인하여 얻은 양도차익에 대하여 양도소득세를 과세할 수 없다고 보는 것은 그 매도인 등으로 하여금 과세 없는 양도차익을 향유하게 하는 결과로 되어 조세정의와 형평에 어긋난다. 따라서 토지거래허가구역 내의 토지를 매도하고 그 대금을 수수하였으면서도 토지거래허가를 배제하거나 잠탈할 목적으로 매매가 아닌 증여가 이루어진 것처럼 가장하여 매수인 앞으로 증여를 원인으로 한 이전등기 ... This article examines Supreme Court Decision 2010Du23644 Decided July 21, 2011, wherein the Court deliberated on whether transfer income tax should be imposed in cases where a party or parties have excluded or clandestinely avoided permission for land transactions. When, within an area where land transaction permission is mandated under the National Land Planning and Utilization Act, parties to a transaction effect a transfer to an actual extent without obtaining official permission for the transaction and do not seek to restore the original state of affairs, it would be unreasonable to allow the parties to enjoy non-taxed profit stemming from transfer marginal profit, as this would encourage unlawfulness and compromise taxation justice through condoning such taxation omissions. There is a need for taxation in such cases. Up to now rulings by the Supreme Court have stated that when a land transaction is void through failure to receive permission in an area where this is required, even should proceedings for the sale been paid already, these proceedings cannot be seen as income accruing from the transfer of assets upon which transfer income tax can be imposed. But this stance becomes untenable as it conflicts with the judicial stance taken by judgments that affirm taxation of so-called “illegal income”; as there are no reasonable grounds to make an exception for taxation only in the case of transfer income tax; when considering the criticism leveled on this stance, citing violation of justice and equity in taxation; and especially in such a case as this one where the plaintiff, the intermediary seller, has already enjoyed transfer marginal profits gained through resale of the land and has not restored the original state of affairs. As so, the case examined in this article modified the stance taken by previous decisions to affirm a stance of taxation, for the following reasons. Transfer income tax is imposed upon income accruing from the transfer of assets. Thus in cases where assets look to have been transferred through sale and purchase but then the contract for this sale proves to be invalid from the beginning or is invalidated afterward, the transferor should in principle return the price of sale to restore the original state of affairs, with this amount not becoming subject to taxation of transfer income tax. However, as defined in Article 88 (1) of the Income Tax Act, the term “transfer” refers to when any assets are actually transferred for price due to sale, exchange, investment, not necessarily that the contract for sales, etc., are legally valid. Meanwhile, in cases where a contract for sale and purchase, etc., is void due to being established with the purpose of evading or clandestinely avoiding permission for land transfer from the beginning, but the parties of the contract treat it as valid, with the selling party receiving the price of sale and keeping this in possession, the selling party must be seen as ultimately acquiring economic profit, upon which taxation should occur on the basis of “actual transference of assets.” Denying transfer income tax to be imposed upon this transaction, on the grounds that the sale and purchase contract is invalid from a legal perspective, results in the selling party enjoying transfer marginal profit without tax, which runs counter to justice and equity in taxation. As so, this judgment rules that in such cases where the parties to a land transaction, taking place within an area where permission must be granted for transactions of land, sold and purchased the land but then made as if the transaction was a gift and not a sale, with the goal of excluding or clandestinely avoiding the requirement to receive permission for transaction, or where a party has purchased land within an area where transaction permission is required, then resold this land to a third party without even receiving such permission and then received the sales amount but prepared a sales and purcha...

분양시장에서 거래되는 아파트의 분양권 거래 선택에 관한 연구

송선주(Seonju Song) 한국부동산산업학회 2022 부동산산업연구 Vol.5 No.1

국내의 분양시장은 선분양제도로 인해 아파트가 분양된 이후 준공되기까지의 기간동안 분양권의 일부가 거래되면서 분양권이 이전되는 현상이 존재한다. 이를 전매시장이라고도 하며 전매시장은 분양시장의 일부로서 분양시장과 같은 규제가 상대적으로 적기 때문에 다양한 수요층이 존재하고 있다. 그러나 분양권의 거래에 대한 기존 연구는 상당히 부족한 실정이다. 따라서 본 연구는 국내의 선분양제도에 의해 형성된 분양권 거래시장을 중심으로 분양권 거래시장에 대한 특성을 실증하였다. 구체적으로 분양권의 거래 여부를 종속변수로 설정하고, 분양권의 거래에 영향을 미치는 요인으로 세대환경, 세대특화환경, 단지환경, 단지인접환경 등으로 구분하여 영향력을 살펴본다. 실증에 사용된 자료는 민간건설사의 분양 자료를 바탕으로 서울, 인천, 경기도 지역에서 공급된 분양자료 24,612건을 활용하였다. 분석결과, 세대의 전용면적이 적을수록, 고층일수로, 남향인 경우, 해당 세대가 단지의 대표평형인 경우에 분양권의 거래 확률이 높아지는 것으로 나타났다. 또한 세대의 특화 환경으로 측벽발코니가 존재하는 경우, 펜트리가 있는 경우, 천정고가 높을수록 분양권의 거래확률이 높은 것으로 분석되었다. 본 연구의 분석결과를 통해 세대자체의 개별적 특성에 따라 분양권의 거래 확률에 차이가 존재한다는 것을 확인할 수 있었다. This study demonstrated the characteristics of the real estate market, focusing on the real estate market formed by the domestic pre-sale system. Specifically, whether the sale of real estate rights was traded was set as the dependent variable. Factors affecting the transaction of real estate rights are classified into household environment, generation-specialized environment, complex environment, and neighboring environment to examine their influence. For the data used for the demonstration, 24,612 cases of sale data supplied from Seoul, Incheon, and Gyeonggi Province were utilized based on the sale data of private construction companies. As a result of the analysis, the smaller the exclusive area of the household, the higher the household layer, the higher the probability of transaction of the sale right was in the case of south-facing and the case where the corresponding household was the representative level of the complex. In addition, when a sidewall balcony exists as a household-specific environment, when there is a pentory, the higher the ceiling height, the higher the transaction probability of the sale right. Through the analysis results of this study, it was confirmed that there is a difference in the transaction probability of the sale right according to the individual characteristics of each generation.

생명보험 정산거래와 한국 보험시장에서의 가용성

김석영 ( Seog Young Kim ),김해식 ( Hae Sik Kim ) 보험연구원 2010 보험금융연구 Vol.21 No.3

생명보험 계약자는 자신의 보험증권을 해지를 통해 보험회사에 되팔 수도 있지만 제3의 투자자에게 판매할 수도 있다. 본 연구는 후자의 보험계약자와 투자자 간의 거래인 생명보험 정산거래를 다루고 있다. 이론적으로 정산거래는 보험계약자에게 선택의 폭을 넓혀주는 만큼 사회적 후생이 증가한다고 알려져 있으며, 미국의 사례는 해약환급금보다 많은 정산금액을 받는 보험계약자와 자본시장보다 높은 수익률을 얻을 수 있는 투자자 모두에게 윈-윈 게임임을 보여준다. 미국의 정산시장은 초기의 시한부 정산시장이 보험금선지급특약 등 보험회사의 적극적 대응으로 쇠퇴하였다가 고령층으로 거래 대상을 확대하면서 최근 빠른 성장을 보이고 있다. 국내 보험시장에서도 보험수익자 변경 등에 대해 보험회사가 거부권을 행사하지 않는 한 정산거래가 가능하지만, 그렇다 하더라도 투자자의 관점에서 과연 정산거래를 시장에 제공할 만한 여건인지는 확실하지 않다. 본 연구는 이 점에 주목하여 정산거래의 경제적 타당성을 분석하였다. 종신보험과 국립암센타 데이터를 이용하여 정산거래의 경제적 체결조건을 충족하는 지를 분석한 결과, 국내에서 고령층 정산시장이 형성될 가능성은 희박한 반면, 일부 종신보험의 경우에는 시한부 정산거래가 가능한 것으로 나타났다. 그러나 국내 보험시장에서 이미 시한부 정산거래를 대체할 수 있는 보험금선지급특약 등이 다양한 형태로 제공되고 있어 정산거래가 생명보험 유통시장의 활성화를 가져올 것이라고 기대하기는 어려워 보인다. There are secondary life insurance markets where a policyholder can sell her insurance policy to her insurance company or a third party. The paper focuses on the trade between a policyholder in the life insurance market and a third party who is an investor in the capital market. The trade is called a life settlement. Theoretically, life settlements are expected to raise the level of social welfare. In practice, it is shown that both policyholders and investors can earn more profits in life settlements than otherwise they could earn; as a result, life settlements have grown well in the U.S. There are two types of life settlements: viatical settlements for terminally ill insureds and senior settlements for impaired insureds who are 65 years old or more. In the U.S., the latter is booming while the former has disappeared as its alternatives such as advanced death payments are provided by insurers. In the Korean insurance market, life settlements could be available with an insurer`s consent. However, it is not guaranteed that Korean life settlements can grow well even though they are legally possible. It is because the economic availability of life settlements depend on the level of mortality of the insured. The paper tests the economic viability of life settlements in Korean insurance market. Based on whole life critical illness insurance data and national statistics on cancer, our cash flow simulation results indicate that only viatical settlements can be viable in some cases while senior settlements are not in Korean insurance market. Given that Korean life insurers are also providing alternatives to life settlements which has smothered viatical settlements in the U.S., our results suggest that life settlements are not expected to grow well in Korea.

부동산 거래관련 법적 문제점과 개선방안에 관한 연구

이건수(Lee Keonsu) 한국법학회 2019 법학연구 Vol.76 No.-

부동산 범죄는 개인의 이익침해도 있지만 공공의 이익침해로 이어진다. 부동산 거래를 담당하는 공인중개사는 매수자에 대한 신뢰를 유지해야 하며, 다른 부동산 중개업자들의 영업을 방해하지 않아야 한다. 그럼에도 불구하고 부동산 가격을 비정상적으로 올리고 투기 행위를 유발하거나 오피스텔 대상으로 부동산 이중계약서를 작성해 전세금을 편취하는 수법, 전세보증금이 매매가격에 육박하는 일명 ‘깡통 부동산’을 사들인 뒤 이를 담보로 피해자들로부터 돈을 빌려 가로채는 사기수법, 부동산을 사서 판매를 하고 책임을 지지 않는 기획부동산업체, 중개보조원이 공인중개사인 것처럼 속여 계약서를 작성해 전세 보증금을 챙겨 달아나는 수법, 허위·과장 부동산과 같은 ‘미끼상품’을 내세워 소비자들을 현혹하는 수법, 위장전입을 해서 분양권을 따내거나, 전매금지 기간에 되팔아 차익을 남기는 불법 투기방법, 집값 담함에 관여하는 방법, 유리한 조건으로 임대 계약을 맺게 해주겠다며 세입자들로부터 전세금 등을 중간에 가로채는 수법, 실거래가 신고위반 수법, ‘찍어주기’로 묻지마 투자를 부추기거나 공동투자를 알선하는 수법 등은 서민들의 꿈을 꺾고 피해를 주고 있다. 부동산 중개의뢰 사고는 작년 한해에만 955건이 발생했다. 전 재산을 투자한 사람에게 회복하기 어려울 정도로 큰 재산상의 피해가 있다. 따라서 본 연구에서는 부동산 중개업 관련 최근 발생하는 부동산 중개범죄사건사례 분석을 통해서 향후 발생 할 수 있는 부동산 거래사고를 사전에 예방하고 부동산거래 안정성 제고, 공정한 거래질서가 이루어 질 수 있도록 부동산 중개업 문제점을 파악 및 개선방안을 제시하고자 한다. Real estate crime leads to an individual’s infringement of public interest, although there is also a breach of personal interest. The authorized arbitrator in charge of real estate transactions shall maintain confidence in the purchaser and shall not interfere with the operations of other real estate agents. Nevertheless, the government purchased the real estate as collateral, bought the real estate, sold the real estate, and sold the real estate, as if the real estate agent were an authorized broker. Such methods as stealing jeonse deposits from tenants in the middle, and encouraging or securing joint investment through “pick-ups” are hurting ordinary people’s dreams. There were 955 cases of real estate speculation last year alone. There is property damage so great that it is hard to recover from the person who invested all his property. Therefore, this study aims to prevent possible real estate brokerage accidents in the future through the analysis of recent cases of real estate brokerage crimes involving real estate agents, to identify problems in the real estate brokerage business and suggest ways to improve them so that a fair transaction order can be achieved.

서울시 아파트 전매 프리미엄 결정요인에 관한 연구

강승우(Seung-Woo Kang) 건국대학교 부동산도시연구원 2017 부동산 도시연구 Vol.10 No.1

본 연구에서는 청약시장을 통해 분양된 아파트 분양권의 전매 프리미엄(거래차익) 결정 요인을 분석하였다. 입주시점의 평형별 시장 평균가격(호가)을 통해 프리미엄을 산출한선행연구들과 달리 본 연구는 실제로 거래된 분양권의 실거래가격을 통하여 프리미엄을 산출하였으며, 변수 구성 기준 시점을 각각의 계약일자에 따라 설정하였다. 따라서 같은 단지의 같은 평형이라 하더라도 분양권 프리미엄은 계약일자에 따라 다른 모습을 보이며, 앞선 선행 연구들이 시장에서의 전반적인 아파트 분양권 프리미엄의 모습을 확인한 반면 본 연구에서는 실제로 거래된 개별 아파트 분양권의 프리미엄에 대해 분석하였다는 점에서 차별성이 존재한다. 2007년부터 2015년까지 서울 지역 174개 단지의 6,004건의 거래된 분양권 실거래가격을 이용하여 분석한 결과 전용면적당 아파트 분양권 전매 프리미엄은 매매가격지수, 강남4구 여부, 총세대수, 건설사도급순위 25위 이내 여부, 세대당 주차대수, 아파트 여부, 단지 내 주민공동시설 존재 여부, 단지 내 유치원 존재 여부, 초등학교 500m 이내 여부, 지하철역 500m이내여부, 층별 더미에 긍정적인 영향을 받았으며, 반면 금리, 종합병원 거리, 공원 거리, 전용면적은 전매 프리미엄에 부정적인 영향을 주는 것으로 나타났다. This study examines what determines the resale premium of the rights of pre-costruction apartments. The data of 6,004 actual transaction prices from 174 apartment complexes in Seoul from 2007 to 2015 were used for estimation. Estimation results reveal that the resale premiums were positively influenced by the sales price index of the areas where the pre-construction apartments are located, when the apartments are located in four districts in Gangnam region. The results also show that the premiums are higher in complexes where a larger number of housing units are constructed with more parking lots by companies with higher reputations. Locational accessibility associated with elementary schools and subway stations were also found to be factors to increase resale premiums.

생명보험의 2차 시장의 효과에 대한 연구

석승훈,홍지민 한국재무학회 2013 한국재무학회 학술대회 Vol.2013 No.11

전매시장은 생명보험증권의 유통시장인 2차 시장을 일컫는다. 전매거래의 도입은 기존 생명보험 계약의 디자인, 보험회사의 이익, 소비자 후생 및 사회 후생에 영향을 미치며, 이는 생명보험시장의 경쟁 여부, 보험료의 책정에 필요한 제반 가정 및 계약자에 대한 가정에 따라 달라질 수 있다. 본 연구는 전매거래의 도입이 생명보험시장에 미칠 수 있는 영향을 이론적으 로 살펴 본 기존의 연구들을 정리하고 각 연구의 특성과 한계를 분석하여 전매시장에 대한 이 해를 높이고 아울러 향후 연구의 방향을 제시한다. Life settlement market is a secondary market for insurance policies. The introduction of the settlement market affects the design of the insurance contract, insurers’ profits, and the consumer and social welfare. The effects also depend on the assumptions regarding competition of the insurance market, pricing and policyholders. We survey and analyze the theoretical studies of the effects of settlement on the insurance market, and propose the future research directions.

포전매매계약의 문제점과 표준계약서에 관한 연구

고용철(Ko, Yong-Cheol) 한국재산법학회 2012 재산법연구 Vol.28 No.4

포전매매는 농작물이 완전히 성숙하기 전에 밭에 심어진 상태에서 일괄로 매매되어 잔금의 지급과 함께 매수인에게 농작물이 양도되며, 매도인은 약정된 기한까지 농작물을 관리하여야 할 의무를 부담하는 계약이다. 포전매매는 농가가 직면하고 있는 자본과 인력에서의 열세를 극복하고 뜻하지 않는 위험으로부터 회피하기 위한 수단으로 활용되고 있다. 포전매매가 비록 투기적 거래의 특성을 가지고 있다고 하더라도 농산물유통에 일익을 담당하는 등 긍정적 측면을 가지고 있다. 이러한 점을 포함하여 포전매매의 특성은 매매목적물, 매매교섭력, 상호의존성, 대외변수에서 일반적 거래와 다른 특성을 보여주고 있다. 계약교섭에서는 계약자유의 원칙과 의사자치에 따른 자유로운 흥정이 허용되지만 의사결정으로 유인된 신뢰를 보호할 필요가 있으며, 계약체결에서는 계약금책정이 적어도 30% 이상 지급되어야 한다. 그리고 중도금 및 잔금의 지급도 계약체결 후 약 20일 이내에 이루어 지고 있다. 계약의 이행은 매도인에게는 농작물의 관리를 성실히 하는 것과 매수인은 대금을 지급하는 것이다. 농작물관리는 시비, 용수, 제초, 방제 등의 관리와 불규칙적인 기후변화에 적절히 대처하는 것이 될 것이다. 매수인의 특별한 요구가 있을 경우에 대해서도 구체적인 내용이 약정되어야 할 것이다. 또한 농작물관리는 선량한 관리자의 주의로 하더라도 날씨 등 대외적 변수가 크게 작용하므로 매도인, 매수인 각자가 긴급히 통지를 받을 수 있는 방법을 강구해두어야 한다. 매수인의 대금지급도 지급방법, 지급장소 등도 구체화할 필요가 있다. 계약불이행은 농작물불반출, 대금미지급, 부당한 이의제기, 농작물에 발생한 하자로 인한 불이행 등으로 발생한다. 계약불이행이 있으면 계약해제와 손해배상청구의 효과가 나타난다. 계약해제의 경우 상당한 기간을 정한 최고는 농작물의 특성상 농민에게 손해가 될 수 있으니 기간을 단축하여야 한다. 농수산물유통법 제53조 제2항에서 반출약정일로 부터 10일이 경과하면 계약이 해제된 것으로 간주하는 규정을 두고 있다. 계약해제로 인해 농민이 입게될 손해는 그 산정이 매우 어렵다. 다만 포전매매로 인해 농가가 차지하는 소득율이 36% 정도 된다는 연구결과가 참고가 될 것이다. 매도인 매수인 어느 누구의 책임 없는 사유로 계약이 이행될 수 없는 위험이 발생한 경우 이를 처리하기 위한 위험부담 문제는 농산물을 보유하고 있는 자가 부담하는 것이 보통이다. 따라서 농산물의 소유권이 언제 이전되는가를 정할 필요가 있다. 현재 농림수산식품부에서 마련 중인 표준계약서 내용을 검토하였으며 관련 내용에 대해 문제점을 지적하고 필요한 내용(방안)을 제시하였다. 농업협동조합이 포전매매계약검토서비스를 제공하고 사전ㆍ사후적으로 수집인과 협의를 할 수 있게 할 필요가 있다. 또한 보험 내지 공제를 활용하여 자연재해 등 불가항력적인 사유로 인하여 이행행불능이 발생하여 피해를 입은 경우에 대비하여 농민, 산지수집인이 공제에 가입하도록 하여 피해구제를 받게 해야 한다. Pojeon Sale is the contract that a buyer get a property right of agricultural products with paying the purchase-price and seller(farmer) is bound to preserve such thing with the care of good manager until it is delivered. Pojeon Sale have some special distinction to the several aspects : objects of sale, negotiation power of sale, depending of both sides, external variable facts. The deposit of Pojeon Sale is 30% above against 10% of a general contract. The core obligation of farmer(seller) is the management of objects(agricultural products planting in farmland). This obligation continues to exist until translation of objects. And the obligor's burden to bear the Risk is subject to this translation. The Act about the Agricultural and Fishery Marketing and its Price Stabilization is amended at Dec. 30. 2011 by the National Assembly. The major issues of Amendment are the enforcement of Standard Form Paper of Pojeon Sale Contract and its standard form maker changing the Ministry for Food, Agricultural, Forestry and Fisheries from Agricultural Cooperative. In this paper, I review the standard form paper made by the government(not valid jet). In order to increase the standard form paper using, I make two proposals : one, "contract review" support services by Agricultural Cooperative, and the other, Insurance System Setting by Agricultural Cooperative.