미분양아파트에 대한 세금감면이 매수의사에 미치는 영향

정성용(Jung, Sung Yong) 한국지적학회 2013 한국지적학회지 Vol.29 No.1

Under the pre-construction sales system for the apartment in korea, the unsold apartment problem gets serious when the economy is in recession. Whenever the problem of the unsold apartment occurs, the tax reduction policies are implemented repeatedly in order to reduce the number of unsold apartments and to stimulate the domestic economic conditions. The impact of these real estate policies are evaluated by the macro-economic analysis models such as Grangeur, VAR and VECM. The policy effects are never evaluated in terms of how the policy influenced the indvidual’s comsumption behavior in the real estate market. Thus, this study proposes the buyer behavioral model using the probabilistic choice model. The empirical study is conduced using gompit, extreme value model and probit model. According to the result of the study, the policies such as the discount onf the price of the unsold apartment, the relaxation of regulations on housing loan and the reduction on the property acquisition tax are analysed very effective means to encourage the buyer’s willingness to buy. However, the policies such as the reduction of the capital gain tax and the reduction of interest rate are ineffective. 우리나라와 같이 아파트 사전분양제를 적용되는 부동산시장은 부동산 경기변동에 따라 초과공급량이 미분양아파트로 남게 되게 된다. 정부는 부동산 경기불황의 여파로 미분양아파트가 적체될 때 마다, 부동산 조세감면을 통한 미분양아파트 해소정책을 반복적으로 시행하고 있다. 기존의 선행 연구들은 정부의 미분양아파트 정책은 주로 거시경제모형에 의한 사후평가분에 의존하고 있다. 따라서, 정부의 부동산 정책으로 인한 개별소비자의 구매형태와 시장수요에 미치는 효과에 대한 평가는 거의 전무한 실정이다. 본 연구에서는 확률선택모형을 이용하여 미분양아파트 해소를 위한 부동산 조세감면정책이 개별 소비자의 구매의사의 변화를 분석할 수 있는 매수의사결정모형을 구축하였다. Gompit모형, Extreme Value 모형 및 Porbit 모형을 이용하여 매수의사모형의 실증분석을 실시하였다. 실증분석 결과에 의하면, 분양가할인, 대출규제 완화, 취득세 감면과 같은 부동산 정책은 개별소비자의 미분양아파트 구매의사에 매우 긍정적인 영향을 미친 것으로 분석되었으나, 양도세 감면, 금리인하와 같은 부동산정책은 상대적으로 그 효과가 미미한 것으로 분석되었다.

수요자 선호도 분석을 통한 미분양 아파트 마케팅 전략

이광균(Kwang-Kyun Lee),이주형(Joo-Hyung Lee) 한국콘텐츠학회 2013 한국콘텐츠학회논문지 Vol.13 No.10

본 연구는 미분양 아파트 수요자를 대상으로 선호요인을 분석하고 향후 민간측면에서 미분양 아파트 해소를 위한 마케팅 전략에 대해 연구하고자 한다. 연구방법은 미분양 아파트 수요자 선호요인을 도출한 뒤 컨조인트 분석을 통해 가장 중요하게 판단하는 요인과 상대적으로 포기할 수 있는 요인을 도출하였다. 분석결과, 첫째, 미분양 아파트 수요자들은 주택 구매 선택에 있어 미분양에 따른 혜택(분양가 인하 및 보장제)을 입지환경 및 거주환경 보다 우선적으로 고려하는 것으로 나타났다. 둘째, 미분양 아파트 수요자들은 입지환경과 관련해 대중교통 이용이 양호한 환경을 가장 중요하게 고려하며, 거주환경과 관련해서는 단지 내 친환경 수준을 중요하게 고려하는 것으로 나타났다. 셋째, 미분양 아파트인 만큼 가격전략에서는 납부조건 완화보다는 분양가 인하를 선호하는 것으로 나타났다. 마지막으로 홍보전략은 주택전시관이나 설명회를 통해 홍보하는 것이 가장 효과적인 것으로 분석되었다. The main purpose of this research is considering further marketing strategy to resolve unsold housing matters in private sectors through an analysis of preference factors for those housing customers. This study used one of the most widely-used research methods in marketing to figure out the preference factors for those customers and then it was categorized which factors are more or less important by conjoint analysis. According to the result, the home buyers for the unsold apartments were more paying attention some social and financial benefits for instance, a decline of housing price and a guarantee of housing securities rather than geographical conditions and residential environment before they make the decision to purchase a home. Secondly, they concerned some factors such as the most importance in location and geographical condition which were easy access to the transportation. Furthermore, a standard of eco-friendly apartment buildings was essential matter in residential environment. The third, those properties were on the stocks of unsold homes so they more tended to buy their houses with lower price than the terms and conditions of housing payment. Finally, it was explored that the most efficient way to promoting them through housing exhibitions or presentations as the PR strategy.

고정효과모형을 이용한 통합창원시 미분양 아파트의 결정요인 변화에 관한 연구

박정수(Park, Jeong Soo),정상철(Jeong, Sang Cheol),성주한(Sung, Joo Han) 한국부동산학회 2020 不動産學報 Vol.80 No.-

본 연구는 통합창원시를 중심으로 미분양 아파트에 변화를 일으키는 요인을 분석하고 그중 가장 크게 영향을 미치는 요인은 무엇인가를 분석하는 데 목적을 두었다. 연구결과의 요약은 통합창원시 미분양아파트의 변화는 2016년을 기점으로 이전과 이후에 따라 다른 양상으로 나타났다. 창원시의 2016년 이전에는 아파트매매가격변화율이 큰 영향을 미쳤지만, 창원시의 2016년 이후에는 기존에 허가받았던 2011~2013년 사이의 주택건설인 허가량이 2년6개월∼3년 후 공급으로 반영되면서 부터 창원시 미분양에 가장 큰 영향을 미친 것으로 파악되었다. 또한, 연령별 30대는 소득수준이 낮아 아파트매매, 분양률에는 영향을 미치지 못하고 전 월세에 치중되어 있기에 30대보다는 소득수준이 높은 40대, 50대의 인구수가 늘어가는 것이 아파트 미분양률을 감소시키는 요인이 되었다. 또한 2016년 이전과 달리 2016년 이후 창원시 아파트 미분양에 영향을 미치는 변수들이 다양해진 것으로 보아, 창원시 주택건설인허가실적은 물론 창원시의 인구변화율, 아파트매매가격변화율, 아파트전세가격변화율, 회사채수익률(금리)의 영향력이 2016년 이전보다 커진 것으로 파악되었다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES The purpose of this study was to analyze the factors that cause unsold change in Changwon-si and to find out which factors most influence them. (2) RESEARCH METHOD This study employed the fixed effect model to achieve the major objectives of this study. (3) RESEARCH FINDINGS As an implication of this study, I would like to put great significance in conducting a study on unsold decision models in Changwon-si, Gyeongsangnam-do, which has the most unsold in Korea. In addition, I would like to see that one of the achievements was to be able to identify the differences between the two periods before and after 2016. 2. RESULTS The summary of the study results showed that the change of unsold apartments in Changwon City was different from before and after 2016. Although the change in apartment sales price had a big impact before 2016, the Changwon City s housing construction permits between 2011 and 2013, which were previously granted after 2016, were reflected in supply after 2 years 6 months to 3 years. It was found to have the biggest impact on unsold pre-sale in Changwon City. In addition, unlike 2016, the variables that affect the unsold apartments of Changwon City since 2016 have been diversified. In addition, Changwon City s housing construction permit approval rate, population change rate, apartment sale price change rate, apartment chonsei price change rate, and corporate bond yield rate’s influence is greater than before 2016.

창원시의 아파트 매매가격형성에 대한 영향요인 분석 - 미분양 아파트의 영향을 중심으로 -

성주한 한국주거환경학회 2019 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.17 No.1

This study is time series analysis to investigate the factors affecting the formation of apartment sale price in Changwon city centered on unsold apartments. The VEC (2) model of the vector error correction model (VECM), a dynamic method of time series analysis, was used to understand the response and impact of the shock. The results of this study are as follows. Changwon apartment sales price is the most influential variables Changwon Unsoldment and Changwon apartment chonsei price. After the financial crisis, the apartment sales market was not affected by the fundamentals, and the effects of unsold housing and chonsei prices became more important than macroeconomic variables. The increase in Changwon's unsold housing units is attributable to a decline in demand, compared to an increase in supply. As a result, apartment prices seem to have fallen. In order to control the supply appropriately, it is important to control the supply amount (housing construction permit) through the role of Changwon City's control tower and to establish standards for it. In addition, in order to increase demand, it is possible to stabilize the housing market through financial policy and tax policy for short-term activation of trading and the effect of attractiveness through commercial facility development. In addition, Seoul and the provinces are bipolarized, and it is necessary to make policy decisions according to regional situation. 본 연구는 미분양 아파트를 중심으로 창원시의 아파트 매매가격형성에 대한 영향요인 분석에 관한 연구를 살펴보기 위해 시계열분석을 하였다. 시계열분석의 동태적 방법인 벡터오차수정모형(VECM)의 VEC(2) 모형을 통해 충격반응함수와 분산분해분석을 하여 충격에 대한 반응과 영향력을 파악하고자 하였다. 연구결과의 요약으로는 창원시 아파트 매매가격에 가장 큰 영향을 주는 변수는 창원 미분양변화율과 창원 아파트 전세가격 변화율인 것으로 나타났다. 금융위기 이후 아파트 매매시장은 펀더멘탈(fundamental)의 영향을 받지 않는 것으로 거시경제변수에 의한 영향보다는 미분양, 전세가격의 영향이 더 중요하게 부각되었다. 창원 미분양이 증가한 것은 공급은 증가한데 반해, 수요가 감소하였기 때문이다. 이로 인해 아파트 매매가격이 하락한 것으로 보인다. 공급의 적절한 조절을 위해서는 창원시의 컨트롤타워로서의 역할을 통해 공급량(주택건설인허가)을 조절하고, 이에 대한 기준을 마련하는 것이 중요할 것으로 생각된다. 또한 수요증가를 위해서 단기적으로 거래활성화를 위한 금융정책과 조세정책을 하고, 상업시설 개발을 통한 집객성 효과를 통해 주택시장을 안정화시킬 수 있다. 게다가 서울과 지방은 양극화인데, 지역별 상황에 따른 정책적 의사결정이 필요할 것으로 판단된다.

수도권 미분양아파트 구매의사결정 영향요인 분석

탁정호(Jung-Ho Tak),노정현(Jeong-Hyun Rho) 한국콘텐츠학회 2017 한국콘텐츠학회논문지 Vol.17 No.4

본 연구는 미분양아파트 구매의사결정에 있어 고려해야하는 특성요인을 규명하고 구매자 유형에 따른 차이를 비교·분석하였다. 구매의사결정에 영향을 미치는 요인을 분석하기 위해 선행연구 고찰을 통하여 특성을 종합하고 PLS(Partial Least Squares)회귀분석을 활용하여 그 영향을 실증하였다. 또한 구매자 유형별 특성을 비교하기 위해 분석대상을 미분양아파트 수요자인 입주자와 공급자인 건설사로 구분하여 설문을 진행하였다. 분석결과 입주자는 내부요인(1.141), 조건완화(1.114), 환경요인(1.107), 사회적 요인(1.048), 외부요인(1.030), 교육환경요인(1.010)의 의사결정요인을 중시하는 것으로 나타났으며 건설사의 경우 사회적 요인(1.401), 환경요인(1.251), 조건완화(1.133)의 의사결정요인이 중요한 것으로 도출되었다. 또한 공통적인 의사결정요인으로 조건완화, 사회적요인, 환경요인이 도출되었다. The study figured out the preference factors which should be considered for investor on decision making of unsold apartment and analyzed by comparing the difference according to the type. Then, it investigated the preference factors through the previous studies to analyze the influence factor of decision making and demonstrated the effects through the PLS (Partial Least Squares) regression. In addition, it separated the target type to tenants and construction firms and carried out the survey for comparing the preference factors of investor type. The result of analysis found out that tenants emphasis on preference factors such as the internal factor (1.141), conditional relaxation (1.114), environment factor (1.107), social factor (1.048), external factor (1.030), educational environment factor (1.010) and etc. Then, construction firms emphasis on preference factors such as the social factor (1.401), environment factor (1.251), conditional relaxation (1.133) and etc. In addition, common preferences factors are the conditional relaxation, social factor, environment factor.

미분양주택 조세감면이 개별수요에 미치는 이질적 효과

정성용(Jung, Sung Yong) 한국지적학회 2014 한국지적학회지 Vol.30 No.2

금융위기이후 누적되는 미분양아파트 해소를 위해, 이명박정부 및 박근혜정부는 취득세, 양도소득세 등과 같은 다양한 조세감면정책을 시행하였다. 대부분의 선행연구에서는 시계열 자료를 거시경제모형에 적용하여 미분양아파트 조세감정책의 장기적 효과를 평가하고 있다. 거시경제모형은 부동산 정책의 장기적 정책효과 측정에는 유효하나, 단기적, 분배적 효과와 같은 미시적 효과 측정에는 부적절하다. 따라서, 본 연구에서는 소비자의 사회ㆍ경제적 특성에 따른 부동산 조세감면정책의 이질적 파급효과를 측정하기 위한, 시장분할법 및 확장모형을 적용한 개별수요모형을 구축하였다. 본 연구의 실증분석결과에 의하면, 미분양아파트 해소를 위한 조세감면정책은 소비자의 경제적 특성인 소득이나 자산규모에 따라 상이한 영향을 미치는 것으로 규명되었다. 확장모형의 의한 실증분석결과에 의하면, 미분양아파트 개별수요에 영향을 미치는 조세관련변수는 고정계수가 아니라 소비자의 사회ㆍ경제적 특성변수와 상호작용하는 가변계수로 규명되었다. To resolve the unsold housing accumulation. problem after the financial crisis in 2007, Lee Myung-bak. and Park Geun-hye government implemented various real estate tax reduction policies. In the most previous studies, the effect of tax reduction policies are evaluated by the macro-economic model using aggregated time-seris data such as Grangeur, VAR and VECM. However, it is impossible to evaluate the distributional impact of the policy over population. using macro-economic model. The policies are never evaluated in rhe previous studies in terms of how the policy influenced the indvidual's demand changes in the real estate market. Thus, various individual demand models, which is possible to explain the distribution effect of the tax reduction policy, are constructed in this study. According to the empirical result of this study, the tax reduction policies for the unsold housing have no longer homogeneous impacts over population. The result of the probit model using the expansion method shows that the parameter of tax-related variables such as acquisition tax and capital gain tax are not fixed parameters but variable parameters.

벡터오차수정모형을 이용한 하위시장별 주택 미분양 영향요인 분석: 경기도와 경상남도의 분양 및 재고시장을 중심으로

김리영,서원석 한국감정평가학회 2020 감정평가학논집 Vol.19 No.1

The study analyzed factors affecting unsold housing stock in Gyeongnam Province, where the amount of unsold new housing stock has increased significantly, and Gyeonggi Province, where the unsold has decreased recently and suggested the policy implications. In addition to housing supply, regional economic factors and macroeconomic factors discussed in the previous study, this study used a newly supplied housing price, the housing resale price relative to the newly supplied housing price, the housing consumer sentiment for the empirical analyses including Granger Causality Analysis and the Vector Error Correction Model. As a result, this study found that the factors affecting unsold housing stock differ between the provinces. In particular, it was confirmed that economic factors played an important role in the newly supplied housing market along with the effects of the unsold housing in Gyeongnam and that Gyeonggi was affected more heavily by the price factors as well as housing consumer sentiment. Through these results, this study confirmed that the Gyeonggi has a close relationship between the newly supplied housing market and the housing resale market while Gyeongnam is recognized as a discriminatory market between the two markets. 이 연구는 주택분양시장의 미분양에 관심을 두고 현재 미분양 적체가 증가하고 있으며 전국에서 가장 많은 미분양물량을 보유한 경상남도와 과거 전국에서 가장 많은 미분양이 누적되었으나 이후 상당 부분 적체가 해소된 경기도를 대상으로 미분양에 영향을 주는 주택시장별 요인을 비교ㆍ분석하고 이에 따른 정책적 시사점을 제시하였다. 구체적으로 이 연구는 기존 연구에서 다루었던 주택공급, 지역경제요인, 거시경제요인 이외에도 분양 가격, 분양가 대비 재고주택가격 그리고 주택시장의 소비심리 요인의 지역별 영향 및 미 분양주택의 장기균형을 그랜저인과분석 및 벡터오차수정모형을 이용해 파악하였다. 분석 결과 미분양 변동의 원인이 되는 요인은 지역 간 차이가 있는 것으로 나타났다. 구체적으 로 경상남도는 미분양에 있어 미분양 자체의 영향과 더불어 지역의 경제적 요인에 의한 영향이 크게 작용하였지만, 경기도는 미분양 자체의 영향이 장기적으로 감소하면서 소비 심리, 분양가격, 재고주택가격 등 다양한 요인이 복합적으로 영향을 미친다는 점을 확인 하였다. 이러한 결과를 통해 지역이 가진 주택시장 여건에 따라 분양시장에 미치는 영향 은 차이가 있으며, 분양시장과 재고주택시장과의 관계 역시 경기도는 상호 밀접한 보완 관계를, 경상남도는 차별적인 관계를 형성하고 있다는 사실을 파악하였다.

미분양 아파트 결정모형에 관한 연구- 통합 창원시 사례를 중심으로 -

정상철,성주한 한국부동산학회 2019 不動産學報 Vol.76 No.-

본 연구의 목적은 창원시를 중심으로 미분양 아파트에 영향을 미치는 요인은 무엇이고, 가장 큰 영향력을 미치는것은 무엇인지를 살펴보는데 있다. 연구결과의 요약으로는 창원시 미분양 아파트에 가장 큰 영향을 주는 변수는 2016년이전과 이후에 따라 다르게 나타나지만, 창원시 주택건설인허가실적이 창원시 미분양에 가장 큰 영향을 주는 것으로파악되었다. 특히, 창원시 주택건설인허가실적의 영향력이 2016년 이전보다 2016년 이후 더 큰 것으로 봐서 창원시미분양을 증가시키는데 있어 창원시 주택건설인허가실적이 중요한 영향을 미친 것으로 파악되었다. 그리고 2016년이전과는 달리 2016년 이후에는 창원시 미분양에 영향을 미치는 변수들이 더 다양해진 것으로 파악되었다. 그리고다른 변수들의 영향력도 더 커진 것으로 파악되었다.

미분양 아파트 해소 방안 모형에 관한 연구

조영선(Jo, Young-Sun),김종진(Kim, Jong-Jin) 한국주거환경학회 2010 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.8 No.2

The purpose of the study is to establish a solving model of unsold houses(apartment) in Korea. To do so, we have conducted a survey on the experts of the housing markets with a view to establish an AHP (multi-layered decision making model) to calculate an effective and efficient solution for the unsold houses. The conclusions and the implication of this study are as follows; Among the five major categories, the economic supports gained the highest value in its importance, followed by the facilitation through legal or regulatory supports, roles by the public sectors, roles by the private sectors, and the marketing. This implicates that the experts view the economic subsides as the most effective solution for the current problem of the unsold houses, and thought the legal and regulatory supports also important. On the other hands, the roles of the private sectors and the marketing received less attention in terms of their importance, which means that as the problem of the unsold houses is a combined result of various factors, such as, not only the problem of over-supply but also the financial, and the affordability of the houses for its potential purchasers. The effort of the private sector alone is no enough to cope with these factors, and the conventional marketing and promotion would not help to mitigate the situation, as they view the matter.

미분양주택 해소를 위한 금융구조화 연구

정성훈(Jeong, Seong Hoon),김주영(Kim, Ju Young) 한국부동산학회 2010 不動産學報 Vol.41 No.-

1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES While constructing lots of apartments has been creating much research related with law system, housing market, housing economic analysis, a detailed discussion about financing public facilities has been rare. This research focuses on two financing methods that have been widely used in the United States. The first one is master trust and second one is guarantee of liquidity. (2) RESEARCH METHOD A Prior research found out that lots of projects lack financial feasibility, so public intervention is essential to solve an unsold apartment problem. Because of our financing system, (3) RESEARCH FINDINGS We can get a very limited financing through master trust. 2. RESULTS This research usually handles with theoretical aspects on financing master trust and guarantee of liquidity. Therefore more advanced research needs to continue.