집합건물의 공용부분 관리소유에 관한 연구

김형식(Kim, Hyeong Sik),성주한(Sung, Joo Han),박필(Park, Pil) 한국부동산학회 2017 不動産學報 Vol.69 No.-

집합건물의 공용부분을 성질에 따라 분류하면 복도, 계단 등과 같이 성질상 당연히 공용부분으로 될 수밖에 없는 성질상⋅구조상 공용부분(법정공용부분)은 공동의 응접실이나 관리실과 같이 독립된 전유부분 또는 일반건물이 될 수 있다. 구분소유자들이 규약이나 공정증서로 공용부분으로 정한 규약상 공용부분(약정공용부분)으로 나눌 수 있으며 또한 전체공용부분과 일부공용부분으로 나누어 살펴보고자 한다. 그리고 공용부분에 따르는 문제점을 살펴본 후 적절한 개선방안으로 집합건물의 공용부분에 관리소유제도를 도입하여 시행하게 되면 문제점은 해결될 것으로 본다. 일본의 경우에는 관리조합에서 구분건물을 관리하고 있고 구분소유법에서 관리주체인 관리조합에서 구분건물을 관리하고 있으 며 더 나아가 관리조합법인을 시행하는 사례가 있다. 따라서 우리나라도 집합건물 관리의 단체인 관리단을 활성화시키기 위한 방법으로 관리단을 법인으로 하는 제도를 도입하여 체계화할 필요성이 제기되고 있다. 이 제도가 도입되어 시행된다면 집합건물의 공용부분 관리가 효율적으로 운영될 것으로 보고 있다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES The purpose of this study is to investigate the management problems of the common area in aggregate buildings. And it is to suggest the improvement through the interpretation theory of the present law and the rational legislative theory. (2) RESEARCH METHOD This course aims to study the method of collecting and analyzing documents related to the common area of the aggregate buildings, such as books, papers, precedents, etc., in civil law, aggregate buildings law, real estate registration law, and housing law. (3) RESEARCH FINDINGS Above all, the incorporation of the management team is necessary not only for the common area of the aggregate buildings but also for the maintenance of the management ownership system for the subsidiary facilities and site management. The management ownership system is expected to be able to manage the efficiency of the management of the aggregate buildings as the system that the common area of the divisional owner is owned by the management team for management purposes. 2. RESULTS Since the portion excluding the section of exclusive ownership is classified as a common area, the ownership of the common area is owned by the owner of the division, and the management fee is collected by the owner of the management fee at the share ratio of the section of exclusive ownership. Therefore, since the management team collects the management fee, the management team is the manager of the common area and not the owner of the common area. There is a problem of ownership. In order to solve this problem, management ownership system is introduced to manage the common area in all the aggregate buildings. In addition to the safety, above all, if a building is destroyed due to the loss of the building or reconstruction, it should be disposed of by resolution of the management team regardless of the change of the division owner.

집합건물 관리단의 공용부분 무단점유자에 대한 시설물철거 및 그 대지인도청구에 관하여 관리단집회의 결의가 필요한지 여부 - 대법원 2022. 9. 29. 선고 2021다292425 판결 -

문영화 법조협회 2023 法曹 Vol.72 No.4

On September 29, 2022, the Supreme Court of Korea ruled that the managing body of condominium buildings may file a lawsuit against an unauthorized occupant of the section for common use or site seeking the return of unjust enrichment as a managerial act according to a resolution at the managing body’s meeting or rules of the managing body. It affirmed the judgment of the Court of Appeal which provided that a lawsuit seeking the demolition of facilities and return of the site against unauthorized occupants of the section for common use of condominium buildings is an act of preservation and thereby does not require a resolution at the managing body’s meeting, based on Articles 16, 23, 25, and 26 of the 「Act On Ownership And Management Of Condominium Buildings」(hereinafter referred to as the ‘Condominium Buildings Act’). This paper analyzes whether a lawsuit seeking the demolition of facilities and return of the site against an unauthorized occupant of the section for common use of condominium buildings constitutes an act of preservation as a part of the management body’s business and whether a resolution at the managing body’s meeting is necessary to file the lawsuit. The condominium buildings’ managing body is an organization established for the purpose of carrying out projects related to the management of buildings, their sites and ancillary facilities (Article 23, Paragraph 1 of the Condominium Buildings Act). The Condominium Buildings Act stipulates that matters concerning the change and management of sections for common use should be decided by a resolution at the managing body’s meeting (Articles 15, 15-2, 16, and 19) and that the preservation thereof may be done by each co-owner (Article 16, paragraph 1). Acts of preservation to prevent loss or damage of the section for common use and to maintain the current state and value fall under the managing body's scope of business and shall be determined by a resolution at the managing body's ordinary meeting in accordance with the main text of Article 16, Paragraph 1 of the Condominium Buildings Act. Meanwhile, Article 25, Paragraph 1 of the Condominium Buildings Act lists the act of preservation as one of the authority and obligations of the manager. The manager is the representative of the managing body and the executor of the duties thereof (Article 24, Paragraph 1) but does not have an independent legal status. Therefore, acts of preservation by the manager should be limited to de facto actions to prevent loss or damage of the section for common use and to maintain its current state and value. That is, the provision cannot be interpreted to provide the basis that acts of preservation can be performed by the managing body without a resolution at the managing body’s meeting. A lawsuit seeking the removal of facilities and return of the site against an unauthorized occupant of the section for common use of condominium buildings is an act to prevent the loss or damage and to maintain the current state and value of the section for common use and its site and thus constitutes an act of preservation which belongs to the managing body’s business and falls under a matter of management of the section for common use, provided by the Article 16, Paragraph 1 of the Condominium Buildings Act. Therefore, as the provision requires, matters of management of the section of common use – including filing a lawsuit - must be determined by a resolution at the managing body’s meeting. 대법원 2022. 9. 29. 선고 2021다292425 판결(대상판결)은, 집합건물의 관리단이 관리행위로서 관리단집회의 결의 또는 규약에서 정한 바에 따라 공용부분이나 대지의 무단점유자에 대하여 부당이득반환소송을 할 수 있다고 하면서, 집합건물법 제16조, 제23조, 제25조, 제26조에 근거하여 공용부분에 무단으로 설치된 시설물철거 및 대지인도청구는 보존행위에 해당하여 그 청구를 위하여 미리 관리단집회의 결의를 거칠 필요가 없다고 한 원심의 판단에 대하여 법리오해의 잘못이 없다고 하였다. 이 글은 공용부분 무단점유자에 대한 시설물철거 및 대지인도청구가 관리단의 업무로서 보존행위에 해당하는지와 그 청구권의 행사요건에 관하여 검토하였다. 관리단은 집합건물과 그 대지 및 부속시설에 대한 관리에 관한 사업 시행을 목적으로 설립되는 단체이고(집합건물법 제23조 제1항), 집합건물법은 공용부분 등의 변경 및 관리에 관한 사항을 관리단집회의 결의로써 결정하도록 규정하면서(제15조, 제15조의2, 제16조, 제19조), 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다고 규정하고 있는데(제16조 제1항 단서), 공용부분 등의 멸실·훼손을 방지하고 현재 상태 및 가치를 유지하기 위한 보존행위는 관리단의 업무 범위인 공용부분 등의 관리에 관한 사항에 속하고, 집합건물법 제16조 제1항 본문에 따라 관리단집회의 통상의 결의를 거쳐야 한다. 대법원 2019. 9. 26. 선고 2015다208252 판결도 “구분소유자가 공용부분과 대지에 대해 그 지분권에 기초하여 권리를 행사할 때 다른 구분소유자들의 이익에 어긋날 수 있다면 이는 각 구분소유자가 집합건물법 제16조 제1항 단서에 따라 개별로 할 수 있는 보존행위라고 볼 수 없고 집합건물법 제16조 제1항 본문에 따라 관리단집회의 결의를 거쳐서 하여야 하는 관리행위로 보아야 한다.”라고 판시를 하였다. 집합건물법 제25조 제1항은 관리인의 권한 및 의무의 하나로서 보존행위를 규정하고 있는데, 관리인은 관리단의 대표자이고 업무집행자일 뿐(제24조 제1항), 법률적으로 독립한 지위를 갖지 못하므로 관리인의 보존행위는 공용부분 등의 멸실·훼손을 방지하고 현재 상태 및 가치를 유지하기 위한 사실적 행위에 한정된다고 보아야 하고, 위 규정에 근거하여 관리단이 관리단집회의 결의 없이 보존행위에 해당하는 법률상 조치를 할 수 있다고 해석할 수는 없다. 공용부분의 무단점유자에 대한 시설물철거 및 대지인도청구는 공용부분 및 그 대지의 훼손을 방지하고 현재 상태를 유지하기 위한 행위로서 성질상 보존행위에 속하고, 이는 집합건물법 제16조 제1항의 관리에 관한 사항에 포함되며 관리단의 업무에 속하므로 관리단은 위 규정에 따라 관리단집회의 통상의 결의를 거쳐서 그 보존행위를 하여야 한다.

주상복합건물의 문제점과 개선방안에 관한 연구 -관리주체와 공용부분관리를 중심으로-

김안수 ( Kim An Soo ) 홍익대학교 법학연구소 2020 홍익법학 Vol.21 No.3

주상복합아파트란 상업지역 또는 준주거지역 안에 건축된 건축물로써 동일한 건물 내에 주택과 주택 이외의 부분이 복합된 건물을 의미한다. 주상복합아파트는 보통 건폐율이 높아서 지상에서의 쾌적한 환경을 기대하기는 어렵지만, 동일한 건물 내에 주거시설과 문화ㆍ편의ㆍ상업시설 등이 함께 위치하고 편리하게 주거생활을 영위할 수 있다는 장점 때문에 주상복합아파트의 수요가 급증하고 있으며, 도심공동화 현상을 막는 역할을 한다는 점에서도 긍정적으로 평가되고 있다. 나아가 이러한 이유를 고려하지 않더라도 우리나라의 부족한 토지의 활용과 이용가치를 높이기 위해 고층건물인 주상복합아파트의 증가는 당연한 현상이라고 할 수 있다. 이와 같이 복합적인 용도를 가진 주상복합아파트가 증가함에 따라 주택부분과 상가부분의 관리방법이 충돌하는 문제가 대두되었고, 현재는 집합건물법이 적용되는 상가부분과 공동주택관리법이 적용되는 주택부분의 관리에 관한 법령이 다르기 때문에 발생하는 문제로 인하여 주상복합건물의 관리체계에 혼돈을 초래하고 있다. 따라서 본 논문에서는 이러한 문제를 해결하기 위한 방안으로, 집합건물법과 공동주택관리법에 따른 이원적 관리체제가 아닌 집합건물법에 따라 주거소유자와 상가소유자 및 사용자 전체로 구성된 통합관리단으로 하여금 주상복합건물을 관리하게 함으로써 종합적인 관리가 이루어질 수 있도록 할 것을 제안한다. 만약에 지금처럼 공동주택관리법에 의한 입주자대표회의를 유지시킨다면 집합건물법에 상가소유자와 상가임차인을 위한 별도의 상가부분에 관한 관리단을 따로 둘 수 있도록 근거규정을 마련해야 할 것이다. 또한 집합건물의 공용부분에 대한 관리는 관리단의 업무 대부분을 차지한다고 할 만큼 매우 중요하며 그 구분이 명확하지 않을 경우 분쟁 발생과 법적논쟁의 대상이 되기 때문에 주거부분과 상가부분의 소유자가 함께 사용하는 공용부분의 범위와 이용기준이 마련되어야 한다. 그리고 분쟁을 예방하기 위해서는 분양단계에서부터 분양계약서 및 관리규약에 공용부분의 범위와 공용부분의 사용방법 등을 규정해야 하고, 구분소유자 중 일부 또는 제3자가 공용부분을 배타적으로 점유하거나 영업장의 일부로 사용하는 경우 부당이득 반환규정을 명확히 하고, 감정절차를 통하여 임료 상당액을 청구할 수 있도록 하는 규정을 마련해야 한다. The mixed-use condominium is considered as a complex residental building combined with business purpose facility, which is constructed in commercial area including semi-residental area. Although it is hardly expected to meet pleasant surroundings because of high building-to-land ratio, residents can enjoy convenient livelihood through provision with cultural facility, commercial store as well as resident facility in the same building. This induced increase of demand in construction, which prevent the Downtown Hollowing out in city management. Additionally, the demand for mixed-use condominium will increase the efficacy of use and value of land in the future in Korea. However, the increased construction of mixed-use condominiums resulted in disputes in management of them. In present dual regulatory systems operated by both ‘Condominium Act of Korea’ and ‘Administration Law of Collective residential building’, it is hard to select the subject to manage building. Therefore, instead of dual regulatory system, it is necessary to organize the integrated management group consisted of users including residental owner and commercial owners. If the ‘Committee of dwellers representatives’ by ‘Administration Law of Collective residential building is involved in building management, establishment of independent group for management of commercial area should be guaranteed legislatively. It is necessary to legislate the regulatory rule to describe the boundary and management of public area like common element to prevent the expected disputes, which is the most important role of manager group. The boundary and use of common elements should be described in the contract and guide for users in the step of sale in lots. It is legislated to prevent the illegal use or occupation by outsiders, and to claim undue profit including rent by illegal occupation of common elements.

주상복합아파트와 집합건물의 하부관리단

김영두 한국집합건물법학회 2017 집합건물법학 Vol.21 No.-

A residential-commercial condominium is a mixed-use condominium which is composed of residential and non-residential units. Residential and commercial unit owners differ in their use of common elements, choice of lifestyles, consumption of energy, preferences for organizing condominium management and allocating common expenses. However there is no standard for management, cost allocation and interacting among different types of unit owners in Korean Condominium Act("KCA"). Practically the residential part of building is managed by the council of residential unit owners's representatives subject to "Collective Housing Management Act" which is a special law to KCA, but there is no rule which enables the commercial unit owners to establish or organize the association for the management and maintenance of the part of commercial building. These problems should be resolved by adopting the measure establishing subsidiary association for residential or non-residential unit owners in KCA. The subsidiary association for commercial unit owners shall be established by the resolution of commercial unit owners when the commercial part of building is physically detached from the residential part of building. It shall perform the duty of the maintenance and management of the common elements and limited common elements of commercial part of building. 집합건물의 규모가 대형화되면서 하나의 집합건물에 서로 용도가 다른 전유부분이 혼재되어 있는 경우가 있다. 주상복합아파트가 대표적인 경우인데, 주상복합아파트는 주거용 전유부분과 상업용 전유부분이 결합되어 있는 형태의 집합건물이다. 주거용과 상업용뿐만 아니라 사무용 전유부분(비주거용 오피스텔이나 사무실)이 결합된 형태의 복합용도용 집합건물도 많이 볼 수 있다. 복합용도용 집합건물도 단일용도의 집합건물과 마찬가지로 집합건물법에 따라 관리되어야 한다. 그러나 복합용도용 집합건물은 규모가 큰 경우가 일반적이고, 대규모의 집합건물의 경우에는 구분소유자의 수가 많고 상당수 전유부분을 임차인이 사용하고 있기 때문에 집합건물 관리단이 제대로 기능하지 못하는 경우가 많다. 더 나아가서 전유부분을 서로 다른 용도로 사용하는 구분소유자들은 관리의 목적이나 방식에 있어서 의견을 달리하기 때문에 전체 구분소유자로 구성된 집합건물 관리단에 의해서 건물이 관리되는 것이 어렵다. 주상복합아파트의 상당부분을 차지하는 주거용 전유부분은 집합건물법이 아니라 실제로 공동주택관리법에 따라서 관리되기 때문에 이러한 어려움은 더욱 커진다. 공동주택관리법에 따른 입주자대표회의에 의해서 관리되는 주택을 제외한 상가와 같은 나머지 건물부분은 집합건물 관리단에 의해서 관리되어야 하는데, 주거부분이 이미 공동주택관리법에 의해서 관리되고 있다면 주거용 구분소유자들은 전체관리단을 운영할 필요성을 느끼지 못한다. 따라서 주거용 구분소유자들이 적극적으로 전체관리단에 참여하지 않기 때문에 집합건물 관리단에 의해서 상가부분이 관리되는 것을 기대하기 어렵다. 이러한 어려움 때문에 실제로 상가부분에서는 상가번영회나 자치회가 구성되고, 건물의 사무용부분에서도 자치회가 별도로 조직되기도 하지만 이러한 단체들은 법적인 근거가 없기 때문에 관리행위의 적법성에 대한 논란이 끊이지 않고, 법이나 규약 또는 관리단 내부기관을 통한 자치회 등의 관리행위에 대한 통제도 제대로 이루어지지 않는다. 일부공용부분관리단의 설립을 통해서 상가부분이나 사무용부분을 관리하는 방안도 생각해 볼 수 있지만, 전체공용부분과 일부공용부분을 구분하는 일이나 일부공용부분의 공유자의 범위를 확정하는 일의 어려움 때문에 일부공용부분관리단에 의해서 문제를 해결하는 것도 쉽지 않다. 이 문제는 집합건물법에 서로 다른 용도의 건물부분을 해당 용도의 구분소유자들이 전체관리단과 별도로 관리할 수 있도록 하부관리단에 관한 규정을 신설하여 해결할 수 있다.

집합건물 공용부분의 하자사고로 인한 책임의 주체 - 대상판결 : 서울중앙지법 2018. 1. 30. 선고 2017나61067 판결

이연이 ( Yeoni Lee ),김제완 ( Jewan Kim ) 고려대학교 법학연구원 2019 고려법학 Vol.0 No.92

민법 제758조 단서에 의하여 구분소유자는 소유자의 지위에서 공용부분의 하자로 발생한 손해배상책임을 청구당할 위험이 있다. 그러나 구분소유자가 공용부분에 대하여 가지는 공유지분권은 소유권과 달리 사용과 수익에 있어서 제한적 권리다. 공용부분의 관리는 관리단에 의하여 이루어지고, 관리에 관한 사항은 관리단의 결정에 의한다. 그럼에도 불구하고 구분소유자가 ‘공유자 중 1인’이라는 이유로 공용부분 하자로 인한 손해에 대한 전부 책임을 진다는 것은 부당하다. 이러한 점에서 집합건물의 공용부분의 하자로 인한 손해의 책임주체의 문제는 구분소유관계의 단체적 특성과 책임의 원칙을 고려하여 검토할 필요가 있다. 대상판결은 집합건물의 공용부분의 하자로 인한 사고 발생시 손해배상책임의 귀속주체에 관하여 판시한 판례이다. 대상판결을 중심으로 공용부분의 하자로 인한 손해에 대한 구분소유자의 책임을 민법 제758조의 소유자책임으로 구성하는 경우의 문제점을 살펴보고, 미국의 집합건물법 및 판례의 태도를 비교하여 검토하였다. 미국은 구분소유권은 보통법상의 소유개념과 달리 변형된 형태로서 제정법에 의하여 만들어진 것이고, 공용부분의 하자로 인한 불법행위책임 역시 법에서 어떻게 정하느냐에 따라 달라질 수 있는 정책적인 문제로 본다. 관리단과 구분소유자는 별개의 법적주체이고, 공용부분의 관리는 구분소유자 개인의 결정이 아니라 관리단의 결정에 의한다는 점에서 공용부분의 관리상 주의의무 위반으로 발생한 손해의 책임은 관리단을 상대로만 청구할 수 있도록 하고, 구분소유자는 지분비율에 따른 내부적 책임만을 분담하도록 하는 것이 타당하다. 그것이 구분소유관계의 단체적 특성과 불법행위책임 원칙에 부합한다. This Article examines the allocation of tort liability between the owner’s association and the individual unit owner in common interest communities. Common interest communities are relatively new form of property ownership that is unique in its combination of two distinct ownership estates simultaneously. The unit owner owns both exclusive ownership of the individual unit and an undivided proportionate interest in the common elements as a tenant in common with the other co-owners. The owner’s association is a separate entity from the owners and their assertion. The owners exercised no control over the management of the property, and they have no realistic control over the association. Therefore, unit owner’s liability for tort claims arising from common elements due to negligence of owner’s association should reflect the degree of control exercised by the owners and be limited to proportionate ownership in common elements. The owner is liable only for an amount derived from his proportionate ownership in the common elements on his lack of controlover the association. The Condominium Act and Civil Law does not specially address about limitation of owner’s liability arising from common elements. Regard of the owner’s undivided proportionate ownership, no realistic control in common elements, a matter of public policy to protect individual unit owners, a pro late allocation is more sense and more equitable.

집합건물 공용부분의 무단점유에 따른 부당이득의 성립 여부

박설아 사법발전재단 2020 사법 Vol.1 No.53

Article 741 of the Civil Act, in relation to unjust enrichment, prescribes that a person who “without any legal ground” derives a benefit from the property or services of another and thereby causes “loss” to the latter shall be bound to return such benefit. Examining whether unjust enrichment may be established with respect to the occupation without permission of real estate pursuant thereto, the precedents have taken a position that unjust enrichment equivalent to rent is established in regard to the occupation and use without permission of immovables. Meanwhile, with regard to the unauthorized occupation of the section for common use of condominium buildings, the existing precedents of the Supreme Court have determined that the section for common use of condominium buildings is not subject to the use or lease for other purposes such as stores structurally, and thus even if some of the sectional owners occupied or used the section without any legal ground, this cannot be seen to have caused damage such as the loss of profits equivalent to rent to other sectional owners unless there are special circumstances. Even in the case which becomes a subject of review of this article, whether the defendant, who is a sectional owner, occupying corridor and lobby, which are the sections for common use of commercial buildings, without permission and using these areas as the part of business place, is liable to return unjust enrichment became an issue, and the lower court, citing the existing precedents, denied the defendant’s obligation to return unjust enrichment. However, in a case where other sectional owners are prevented from using the said section as someone exclusively occupies and uses the section for common use of a condominium building even if whether damage has been caused is considered as a requirement for establishment of unjust enrichment in accordance with Article 741 of the Civil Act, damage is caused to other sectional owners in that their right to utilize the common area for its original purpose is infringed. In some cases, although the sectional owners may receive usage fee by allowing another person to exclusively use the said section for common use through resolution at a meeting, or regulations, of the managing body as part of the management or change of the section for common use, damage, depriving them of such opportunities, can also occurs. Nevertheless, there is also a view that damage equivalent to rent does not occur as the section for common use of condominium buildings is not subject to be used or rented for other purposes, but such view may be seen to misunderstand the legal principles regarding the establishment of unjust enrichment by infringement. In general, unjust enrichment corresponding to rent is admitted with regard to the occupation without permission of real estate. This is not because the said real estate is required to be available for rent, but because the profits obtained as an objective reward by reason of unauthorized use of real estate are deemed to be equivalent to rent. If the establishment of unjust enrichment is denied on the grounds that the section for common use is used for other purposes or not something to be leasable, this is quite the same as adding a new requirement, not stipulated by law, referred to as availability for rent to the claim for the restitution of unjust enrichment based on the occupation without permission of the corresponding real estate. The purpose of unjust enrichment system is to seek adjustment in financial conditions between a person lost and a person enriched through the restitution of the profit from a person enriched in the event of the movement of the property value contrary to the conception of justice and fairness. If the establishment of unjust enrichment is denied even though a person, who exclusively occupied and used the section for common use without justifiable grounds, took advantage thereof, and thus other sectional owners h... 우리 민법 제741조는 부당이득의 내용으로 ‘법률상 원인 없이’ 타인의 재산 또는 노무로 인하여 ‘이익’을 얻고 이로 인하여 타인에게 ‘손해’를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다고 정하고 있다. 이에 따라 부동산의 무단점유에 대하여 부당이득의 성립을 검토하면서 우리 판례는 부동산의 무단점유·사용에 대하여 일반적으로 차임 상당의 부당이득이 성립한다고 보고 있다. 한편 집합건물 공용부분의 무단점유에 대하여 기존의 대법원 판례는 집합건물 공용부분이 구조상 점포로 사용하는 등 별개의 용도로 사용하거나 임대할 수 있는 대상이 아니므로 특별한 사정이 없는 한 구분소유자 중 일부가 아무런 권원 없이 이를 점유·사용하였더라도 다른 구분소유자에게 차임 상당의 이익을 상실하는 손해가 발생하였다고 볼 수 없다고 판단해 왔다. 본고의 검토대상이 된 사건에서도 상가건물의 공용부분인 복도와 로비를 무단으로 점유하여 영업장의 일부로 사용하고 있는 구분소유자인 피고에게 부당이득 반환의무가 있는지 여부가 쟁점이 되었고 원심판결은 기존 대법원 판례를 인용하여 피고의 부당이득반환의무를 부정하였다. 그런데, 민법 제741조에 따라 손해의 존재를 부당이득의 성립 요건으로 보더라도 누군가가 집합건물의 공용부분을 배타적으로 점유·사용하여 다른 구분소유자들의 사용을 막고 있는 경우 다른 구분소유자들에게는 그 공용부분을 용도대로 사용할 권리가 침해되었다는 손해가 발생한다. 경우에 따라서는 공용부분의 관리나 변경의 일환으로 관리단집회 결의나 관리단규약을 통하여 해당 공용부분을 타인에게 전용적으로 사용하게 하고 사용료를 받을 수 있는 기회가 박탈되는 손해가 발생하기도 한다. 그런데도 집합건물의 공용부분이 별개의 용도로 사용하거나 임대할 수 있는 대상이 아니므로 차임 상당의 손해가 발생하지 않는다고 보는 것은 침해부당이득의 성립에 관한 법리를 오해하였다고 볼 소지가 크다. 일반적으로 부동산의 무단점유에 대하여 차임 상당의 부당이득을 인정하는 것은 부동산의 무단사용에 따른 객관적 대가로서 그 사용이익을 차임 상당으로 의제하기 때문이지 해당 부동산이 임대가능할 것을 요건으로 하기 때문이 아니다. 별도의 용도로 사용하거나 임대할 수 있는 대상이 아님을 이유로 부당이득의 성립을 부정하는 것은 해당 부동산의 무단점유에 따른 부당이득반환청구에 대하여 임대가능성이라는 법률에서도 정하고 있지 않은 새로운 요건을 추가하는 것이나 다름없다. 부당이득제도의 목적은 정의와 공평의 관념에 위배되는 재산적 가치의 이동이 있는 경우 수익자로부터 그 이득을 되돌려 받아 손실자와의 사이에 재산상태의 조정을 꾀하려는 데 있다. 공용부분을 정당한 권원 없이 배타적으로 점유·사용한 자가 그로 인한 이익을 누렸고 다른 구분소유자들은 그 공용부분을 사용할 수 없게 되었는데도 부당이득의 성립을 부정한다면, 이는 공용부분을 배타적으로 사용한 자로 하여금 모든 이익을 보유하도록 하는 것으로서 부당이득반환제도의 취지인 공평의 이념에도 반한다. 이러한 점에서 볼 때 집합건물 공용부분의 무단점유에 따른 부당이득의 성립을 부정한 기존 대법원판결을 변경하고, 원고의 부당이득반환청구를 기각한 원심을 파기한 대상판결은 타당하다. 대상판결은 정당한 권원 없이 공용부분을 배타적으 ...

체납된 아파트 관리비에 관한 연구

배병일 ( Byung Il Bae ) 법조협회 2008 法曹 Vol.57 No.8

집합건물의 공용부분 관리비는 집합건물의 특성상 필연적이다. 구분소유자가 경제적 사정을 비롯한 여러 가지 사정으로 말미암아 관리비를 체납하고, 이후 관리비가 체납된 집합건물을 승계한 특정승계인은 전유부분과 공용부분의 관리비를 승계한다고 하는 견해, 승계를 부정하는 견해, 공용부분 관리비만 승계한다고 하는 견해가 있다. 대법원 전원합의체는 집합건물법 제18조를 근거로 공용부분 관리비만 승계한다는 원칙을 선언하였다. 대법원판례의 입장을 고려할 때, 공용부분 관리비만 승계된다고 하는 것은 수긍할 수 있으나, 그 근거를 집합건물법 제28조 제3항과 제42조 제1항으로 하는 것이 타당하다. 중간승계인의 법적 책임은 인정되어야 하고, 전소유자와 중간승계인 및 현 소유자의 법률관계는 부진정연대채무로 보아야 한다. 체납관리비의 소멸시효는 3년이지만, 체납관리비를 납부한 특정승계인의 전소유자나 중간승계인에 대한 구상청구권은 민법상 일반채권으로 10년의 소멸시효에 걸린다고 보아야 한다. 주거용건물에 대한 관리비체납으로 인한 단전과 단수는 신중하게 이루어져야 하고, 이에 대한 단전, 단수는 불법행위책임을 부담 할 수 있다. 상가건물에 대한 관리비체납으로 인한 단전, 단수는 적법절차를 거치고, 합리적인 수단과 방법을 사용하는 경우에는 정당한 사유가 있다고 보아, 손해배상책임을 부담하지 않는다. 그러나 불법적인 단전, 단수의 경우에는 손해배상책임을 부담하게 되고, 이 경우에 구분소유자는 관리비를 부담하지 않는다고 하는 것이 합리적이다.

관리비 결정과 사용자 참여 방안에 관한 소고

박종두,박세창 한국집합건물법학회 2014 집합건물법학 Vol.13 No.-

「Aggregate Buildings Law」regarding 'management fee' of aggregate buildings regulates merely on the management of the common areas of building and its burdened costs not mentioning about the specific contents of management fee. However, this law refers to the details of management fee of apartment building to which Housing Act applies or shall apply mutatis mutandis. Therefore, the management fee regulated by「Housing Act」has a significant meaning in relation to such issues as what different characteristics does it have apart from management fee prearranged by Aggregate Buildings Law?, making a decision on management fee, burdens and succession of default management fees. In this article, as shown below, I mainly suggest solutions and necessity of user participation when making a decision on nature and burdens of management fee based on a breakdown of management fee referred in 「Enforcement Decree of the Housing Act」. (1) 'Management fee' is defined as referring to fees for maintenance, utilization, renovation and alteration of site and attached facilities in the building designed as a section for common use and as a section for common use of sectional owners as well as general management fees for maintenance and safety of community life of the residents. (2) Usually, 'management fees' are referred to mean 'fees for maintenance of the section for common use' and joint fees for safety and maintenance of community life and conservation of the sections for common use. However, I sorted out a fee having a nature of payments by users. Among these, I categorized fees for maintenance of the sections for common use as management fees being beared on sectoral owners, fees for common interest as management fees being beared on users and as payments being beared on users, general management fees as management fees being beared jointly on both of sectional owner and user. (3) The management of aggregate building that is an apartment building in the housing act includes so called personnel and material management required for user's life, which has no direct relation with material management of the section for common use. However, I pointed out the necessity of user participation in decision -making of management of the users since the management of aggregate building also includes fees that has no relation with management such as electric light rates, water rates and heating expenses. (4) As a method for users to participate in decision-making of the management fees, I suggest a legislative bill to establish a Users Committee for Comments as consideration and reviewing organ where consideration and voting must be done before management committee reviews. 집합건물의 ‘관리비’에 관하여「집합건물법」은 건물 공용부분의 관리에 관한 사항 및 그 비용의 부담을 규정하고 있을 뿐 그 구체적 관리비의 내용에 관하여는 언급하지 아니한다. 그러나 주택법이 적용 또는 준용되는 공동주택에 관하여는 구체적인 관리비의 내역을 언급한다. 그렇다면, 이와 같은「주택법」이 규정하는 ‘관리비’는 집합건물법이 예정하는 관리비와 어떤 차이를 가지는 비용인가. 그 관리비의 결정과 부담 및 체납관리비의 승계와 관련하여 중요한 의미를 가진다. 이 논문에서는 특히「주택법시행령」이 규정하는 관리비의 내역을 중심으로 관리비의 의미와 부담을 정리하고, 그 관리비 결정에 대한 사용자 참여의 필요성과 방안을 다음과 같이 제시하였다. (1) ‘관리비’란 공용부분과 구분소유자의 공유로 된 건물의 대지 또는 부속시설의 보존‧이용‧개량 및 변경을 위한 경비는 물론이고 입주자의 공동생활의 안전 및 유지를 위한 제반의 비용을 포함하는 것으로 정의하였다. (2) 관리비를 공용부분의 보존 및 유지를 위한 경비, 입주자 공동생활의 안전 및 유지를 위한 경비, 공용부분의 보존 및 공동생활의 안전 및 유지를 위한 공동의 경비, 및 관리비라 칭하지만 오로지 사용자 납부금의 성질로서의 경비로 분류하여 그 중 구분소유자 부담의 관리비로서 공용부분의 보존을 위한 경비, 사용자 부담의 관리비로서공동의 이익을 위한 경비 및 납부금의 성질로서의 경비, 구분소유자와 사용자 공동부담의 관리비로서 일반관리비(관리조직의 운영비)로 분류하였다. (3) 주택법상 공동주택인 집합건물의 관리에는 공용부분의 물적 관리와는 직접 관계없는 소위 사용자의 생활에 요구되는 인적・물적 관리를 포함할 뿐만 아니라 관리비라고 칭하나 실질이 관리비와는 무관한 사용료, 예컨대 전기료‧ 수도료‧ 난방비 등이 주된 관리로 되어 있어 사용자의 관리의사 결정에의 사용자 참여가 요구됨을 지적하였다. (4) 관리비 결정에 사용자 참여의 방안으로「집합건물법」제40조 사용자(점유자)의견진술권의 한계를 보완하는 의미에서 사용자에 의사개진위원회를 구성하여 관리위원회의 결의에 앞서 심의 또는 의결기관으로서 심의 또는 의결을 거치도록 하는 방안을 주장하여 입법안을 제시하였다.

집합건물 관리인 선임신고제도

김영두 한국집합건물법학회 2021 집합건물법학 Vol.38 No.-

It should be positively assessed to introduce the reporting system of the appointment of condominium manager in the Korea Condominium Act(‘KCA’), in that it enables the persons concerned to identify the manager and clarifies the concept of the manager of the condominium which means the representative of the unit-owner but is sometimes confused with the management staff. In addition, it is now possible for the authority concerned to supervise the manager doing his duties and charge the manager the penalty for the failure to fulfill the obligations in KCA, which was impossible because of the difficulty of identifying the manager of condominium. However, there are many issues that need to be resolved for the settlement of the reporting system of the appointment of manager. First, it may be problematic to what extent the officials in charge should accept the reports on the appointment of the manager. Although the officials have no choice but to accept the report of the appointment of the manger and has no power to examine the legitimacy of the qualification of the manager, they should examine the application and the documentary evidence, which is difficult even to the legal experts because of the complexity of the rules concerning the condominium. Thus it is necessary to train the official in charge to have a knowledge on legal and practical information about the appointment of the managers. Second, it is necessary to resolve the dispute of whether a management company or its executive member or employees can be elected as a manager of a condominium. It is not desirable for a management company, its executive members and employees to be appointed as a manager of condominium, because they are the contracting parties of the management contract or employment contract and they should represent both the unit-owners and the management company if they are appointed as manager, which is contrary to the civil law and condominium law. Third, it may be questionable whether the unit-owners who share the partial common area can establish the association of unit-owners for the partial common area('partial common area association'), and the authority concerned should accept the reports on the appointment of the managers for the partial common area association. The concept of partial common area are controversial and the criteria of discrimination between the partial and the whole common area are not established. [Key-word] : condominium, condominium manager, Korea Condominium Act, representative of the unit-owner, partial common area, partial common area association 집합건물법에 관리인 선임신고제도를 도입한 것은 관리인의 개념을 분명히 하고 대외적으로 관리인의 존재를 명확하게 인식할 수 있도록 한다는 점에서 긍정적으로 평가할 수 있다. 또한 관리인은 집합건물법에 따라 여러 의무를 부담하고 있고, 이러한 의무를 이행하지 않는 경우에 과태료가 부과될 수 있는데, 관리인 선임신고제도를 통해서 관리인 여부를 쉽게 알 수 있으므로 관리인의 업무수행을 소관청이 감독할 수 있는 길이 열렸다. 그러나 관리인 선임신고제도가 정착하기 위해서는 앞으로 논의를 통해서 해결되어야 할 쟁점들이 많이 있다. 첫째, 신고 수리여부를 정하는 담당 공무원이 어느 범위에서 관리인 선임신고를 수리해야 하는지 문제될 수 있다. 형식적인 심사만 한다고 하지만, 형식적인 심사의 내용 자체가 실질적인 심사에 가깝기 때문이다. 이 문제는 담당 공무원의 집합건물에 대한 교육문제와 관리인 선임의 적법성 여부 판단에 대한 전문가의 자문을 제도화하는 문제와 관련되어 있다. 둘째, 위탁관리회사나 그 임직원, 관리사무소장이 관리인이 될 수 있는지 여부에 대한 기준도 확립될 필요가 있다. 위탁관리회사나 그 임직원, 관리사무소장이 관리인이 되는 것은 자기계약이나 쌍방대리가 금지된다는 점에서 바람직하지 않지만, 앞으로 이 문제에 대한 충분한 논의가 이루어질 필요가 있다. 셋째, 일부공용부분 관리단의 개념을 인정할 것인지 여부와 일부공용부분 관리단의 관리인의 경우에도 선임신고를 수리할지 여부가 문제될 수 있다. 일부공용부분의 개념이 아직 분명히 확립되지 않았고 실제로 일부공용부분이 법적으로 고려되지 않는 경우가 많다는 점을 고려한다면 일부공용부분 관리단의 경우에는 관리인 선임신고를 수리하지 않는 것이 타당하다. 넷째, 공동주택관리법과 유통산업발전법과 관련하여 소규모공동주택의 입주자대표회의 회장을 관리인으로 인정할 것인지, 집합건물인 대규모점포의 관리인의 선임신고를 수리해야 하는지 등의 문제가 발생할 수 있다. 소규모공동주택은 장차 집합건물법이 아니라 공동주택관리법에 따라 관리되는 것이 타당하며, 집합건물법에 따라 관리되고 관리인 선임을 신고하도록 하는 것은 바람직하지 않다. 실제로 소규모 공동주택은 공동주택관리법에 따라 관리되는 것이 일반적이기 때문이다. 그리고 대규모점포의 경우에는 대규모점포관리자와 상관없이 관리인 선임신고를 수리하도록 집합건물법을 개정하는 것이 타당하다.

집합건물법상 관리비 측면의 구분소유권 침해에 관한 소고

전장헌(Jun, Jang Hean) 한국부동산학회 2018 不動産學報 Vol.75 No.-

아파트 등 집합건물은 단독주택과 달리 전용부분뿐만 아니라 공용부분이 존재하고 이러한 전용부분과 공용부분의 관리에 대해서는 상당한 관리비가 발생하게 된다. 그런데 공동주택관리법의 적용을 받는 공동주택과 달리 집합건물법에 따른 집합건물은 관리비 등을 구체적으로 규율하거나 집합건물을 감독하는 규정이 없어 분쟁에 대한 실질적인 해결방안을 제시하지 못하고 있어 관리비를 둘러싼 각종 비리와 분담금 횡령 등의 문제로 구분소유자의 권리를 심각하게 침해하고 있다. 그리고 전 소유주가 연체된 관리비가 수천만 원이 되는 경우도 있는데 선의 제3자에게 자신이 사용도 하지 않은 연체된 관리비를 부담케 한다는 것은 일반인의 법 감정으로도 이해할 수 없는 논리로 분쟁의 소지를 낳게 하는 원인이 되고 있다. 그래서 전원 합의체 판결에 의하여 전 소유자의 체납 관리비중 공용관리비는 승계해야 하지만 전용관리비는 승계하지 않는 것으로 판시하였다. 그러나 이러한 전원합의체 판결이 나왔음에도 불구하고 다른 결론을 요구하는 소송이 지속적으로 제기되고 있고 학설과 판례의 견해가 심각하게 대립하고 있다. 따라서 본 연구에서는 관리비 체납에 따른 특별승계인의 승계여부에 대한 학설과 판례의 경향을 검토하고 이어서 집합건물법상 관리비 측면의 구분소유권자에 대한 권리침해를 개선하기 위하여 현행법 체제에서 보호수단으로 논의할 수 있는 해석론적인 방안과 입법론적인 개선방안을 연구하고자 한다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES The purpose of this study in the divided ownership infringement of maintenance fee aspect from aggregate building act is that by studying the improvements legislative theory and interpreting theory to the divided ownership infringement of maintenance fee from aggregate building act, taken legal stability and the protecting of division ownership holder of maintenance fee. (2) RESEARCH METHOD The methodology is to analyze and investigate major literature and supreme court precedents and case law in order to suggest any legislative problems and improvement plans. (3) RESEARCH FINDINGS This study suggests the new interpreting theory and improvements legislative theory is necessary in order to protect of divided ownership infringement of maintenance fee aspect from aggregate building act. Therefore, in the case of aggregate building , it is necessary to protect the rights of the divisional owners in the legislative way of granting the authority to oversee and expand the public regulation. 2. RESULTS This study proposed that legislative improvement plan is necessary in order to protect the rights of division ownership holder by Clause “custodian can be elected or dismissed by assembly resolution in accordance with the 3 in this Article 23 of aggregate building act , and this clause must delete “custodian can be elected or dismissed by assembly resolution in accordance with the agreement rule”, so as to protect on the infringement of division ownership rights. So that the rights of both parties are fairly protected and the divided ownership s maintenance fee should be protected.