자치분권시대의 부동산 시가표준액제도 개편방안

임재만,임경지,이창로 한국지방세연구원 2018 위탁연구보고서 Vol.2018 No.1

□ 연구목적 ○ 본 과제는 부동산 시가표준액 결정권한을 재정 연방주의와 지방자치, 재정분권에 대한 이론, 헌법과 지방자치 관련법과 제도의 근거, 행정의 자율성과 책무성 강화를 위해 지방정부에 이양할 필요성과 방만에 대해 논의함. - 본 연구는 . 부동산 시가표준액 제도는 토지와 주택, 건축물로 나뉨. . 토지는 개별공시지가,주택은 개별주택공시가격과 공동주택공시가격,건축물은 건물신축가격기준액에 각종 지수 등을 적용하여 결정함. . 공시가격과 건축신축가격기준액 등 시가표준액 결정의 기준은 실질적으로 중앙정부가 결정할 권한을 가짐. . 지방자치, 특히 재정분권의 핵심은 세원, 세율,과표 결정과 조정 등 과세자주권을 핵심 요소로 함. . 조세법률주의에 의해 세원 발굴이나 세율 결정을 지방정부가 실행하기 어려운 실정이므로, 과표 결정 권한을 지방에 이양하는 것이 과세자주권 강학를 위해 필요함. . 따라서 외국의 과세자주권, 특히 과표 결정 권한의 정부 간 배분에 대해 살펴보고, 과표 결정 권한을 지방에 이양할 필요성의 이론적, 법적·제도적, 행정적 근거를 논의하고 자 함. □ 주요내용 ○ 현행 부동산 시가표준액 제도 분석 - 본 연구는 부동산 시가표준액 결정권한을 지방에 이양할 필요성은 그 문제점의 제기로 시작함. . 부동산 시가표준액의 결정 방법은 시대의 변화에 따라 상당한 변화를 겪어 왔음. . 토지는 1960년대 영국식 지역등급 가격제에서 1970년대 미국식 토지등급제로 변경되었다가, 1990년대에 토지공개념과 함께 공시지가 제도를 도입했으며, 건물은 1979년 시장군수가 결정하는 건물시가표준액제도에서 1990년대 지수방식으로 전환되었으며, 2005년에는 주택을 토지와 건물 일체로 하는 주택가격 공시제도를 도입했음. . 부동산 시가표준액의 결정을 중앙정부가 집권적으로 수행하고 있기 때문에, 지방의 부동산 시장과 지역 경제 사정 등에 대한 관심과 지식이 부족하고, 시가표준액 결정과정에 중앙정부의 정치적 개입으로 현실화 수준이 매우 낮은 상황이며, 또한 지역 간, 유형 간 수직적, 수평적 불형평성이 존재하는 문제가 발생하고 있음. . 또한 공시가격 결정 과정 전체적으로 중앙정부의 기준과 평가모형에 의존해야 하며,표준지 외에는 모두 평가가 아닌 산정에 의하고 있어 신뢰성과 전문성에 도전을 받고 있음. ○ 외국의 부동산 시가표준액 제도 - 본 연구는 외국의 시가표준액 결정 시스템에 대해 살펴보고, 그 시사점을 얻음. . 과세자주권은 지방정부가 지방세 부과 징수를 위해 세목 신설, 과세표준과 세율 결정 등을 자율적으로 할 수 있는 권리로 정의할 수 있음. 과세자주권은 지방자치,재정분권의 실현을 위한 핵심 요소로 볼 수 있음. . 외국의 과세자주권 사례를 살펴보면 세목 신설이나 세율 결정 등에서는 어느 정도 인정되는 사례가 많으나, 과표 결정에서는 중앙정부가 그 권한을 갖는 경우가 많음. 미국은 과표와 세율 결정권한을 지방정부가 이양하고 있으며, 과표 조정이나 감면 등에서 지방정부가 자율적인 권한을 갖는 사례는 비교적 많음. 지방정부가 과표 결정 권한을 갖는 경우도 중앙정부 또는 상위 정부가 과세평가를 위한 지침이나 시스템을 지원하며, 과세평가 성과를 검증하는 권한을 가짐. ○ 부동산 시가표준액 결정권한의 지방이양 필요성 - 본 연구는 시가표준액 결정권한을 지방정부가 이양할 논거를 다음과 같이 제시함. . 지방이양의 논거로 이론적 근거(재정연방주의),법적·제도적 근거, 그리고 행정의 효율성과 책무성 등을 제시함. . 재정연방주의는 지역주민의 선호체계를 가장 잘 알고 있는 지방정부가 지역주민에게 공공서비스를 제공하기 위한 자체재원으로 지방세가 가장 바람직하며, 그럴 때 자원배분의 효율성과 사회적 후생이 증가한다는 점을 제시함. 하위 정부가 독자적 재원 확보비중이 높아질수록 지역 간 격차를 줄일 수 있다는 것임. . 헌법의 조세법률주의와 지방자치에 관한 조항, 지방자치법, 지방세기본법, 지방세법 등 관련 법률 규정은 지방자치와 재정분권을 추구하나,현실적으로 법정 외 세금 부과가 불가능하다는 한계를 지니고 있으므로 재정분권 강화를 위해서는 포괄적 조례 위임 등의 입법이 필요함. . 지방정부의 과세자주권이 강학되면 지방정부의 자율성과 그에 비례하는 책무성 향상을 꾀할 수 있음. 또한 지역주민인 납세자의 시가표준액 결정 과정을 더 합리적으로 수용할 수 있으며, 공시가격제도 등 시가표준액 관련 제도의 정당성도 확보할 수 있게 됨. - 본 연구는 시가표준액 결정권한을 지방정부가 이양할 필요성을 다음과 같이 제시함. . 지방자치는 자치행정, 자치조직, 자치재정의 권한과 능력을 담보할 수 있을 때 실현됨. 특히 자치재정은 자치행정에 필요한 재원을 자체적으로 조달한다는 것을 의미하며, 이는 지방자치에 핵심적인 요소임. . 지방자치와 재정분권에 대한 정치적, 법적 한계가 존재하지만, 최근 지방분권에 대한 사회적 요구가 증대하고 있으며, 지방정부의 자율성과 책무성도 크게 강학되고 있다는 점에서 과세자주권 논의가 시의적절하다고 판단함. . 특히 부동산 시가표준액은 부동산 공시가격으로 하는데, 공시가격의 현실화 수준이 낮은 한편, 지역 간 유형 간 수평적 및 수직적 불형평성이 존재하는 문제를 해결하기 위해서는 다양하고 복잡한 부동산 시장에 대한 자료수집활동과 평가와 내부통제 등 부동산평가의 핵심 업무를 해당 지역 사정을 가장 잘 아는 지방정부에서 수행할 필요가 있음. ○ 부동산 시가표준액제도 개편방안 - 부동산 시가표준액 결정권한의 지방정부 이양을 논의하면서 다음 세 가지 쟁점에 대해 정리할 필요가 있음. . 첫째, 중앙정부와 지방정부 간 과세권의 분배 문제,즉 과세권 관련 정부 간 관계의 재정립에 관한 문제임. 조세행정의 집권화와 분권화에는 각각 장단점이 있음. 중앙정부는 비용효율성과 정보시스템에서 우위를 가지며, 지방정부는 지역사정에 밝다는 점과 서비스와 조세의 연계성, 책무성에서 우위를 가짐. . 둘째, 과세평가기구의 정부조직 내부에 둘 것인지 아니면 외부에 둘 것인지, 내부화와 외부화 문제임. 과세평가 업무의 전문성과 독립성을 확보하면서 효율성과 공정성 차원에서 각각의 장단점을 검토해야 함. . 셋째, 지방 정부조직 내 과세평가업무를 담당할 실행주서의 조직 형태에 대한 문제임. 현재 토지가격 공시업무와 주택가격 공시업무, 그리고 건물 시가표준액 산정 업무는 서로 다른 부서에서 담당하고 있음. 이를 통합한 새로운 조직을 신설할 것인지 아니면 기존 업무를 지방부동산가격공시위원회에서 통합적으로 관리할 것인지 결정해야 함. - 부동산 시가표준액 결정권한의 지방이양을 위한 구체적인 방안을 다음과 같이 제시함. . 첫째, 정부 간 관계에 대해서는 먼저 중앙정부는 부동산평가기구와 부동산과세평가를 위한 정보시스템 구축, 구체적인 과세평가기준, 과세평가 성과평가 기준 등 일반적인 기준과 지침을 마련함. 광역정부는 부동산평가기구의 설치, 과세평가정보시스템 구축, 평가권역의 설정, 외부 전문가 자격 요건 등 구체적인 실행을 위한 지침을 설정함. 지방정부는 과세평가, 이의신청 처리, 과세평가정보시스템 운영, 과세평가 성과 평가 등 구체적인 업무를 집행함. . 광역정부는 기초정부의 과세평가 성과를 평가하고, 검토 또는 재평가를 명령할 수 있는 권한을 가져야 함. 중앙정부 역시 광역정부의 과세평가 성과를 평가하고 적절한 명령을 내릴 수 있는 권한을 보유해야 함. . 둘째, 현재 지방정부의 전문성과 업무 과중 등 현실을 감안할 때 내부화보다는 외부화가 더 바람직함. 외부화는 외부 전문기관((가칭)지방세과표관리원 또는 한국감정원)이나 감정평가사를 위촉하는 방안이 될 수 있음. . 셋째, 부동산 가격공시 업무를 담당하는 개별 조직을 통합하여 단일 조직에서 부동산 가격공시 업무를 담당하는 방안이 가장 바람직할 것임. 과세평가정보시스템 구축과 시가표준액 결정,조세의 부과 및 징수, 이의신청 처리 등 일관된 서비스를 제공할 수 있을 것임. □ 결론 ○ 본 과제는 부동산 시가표준액 제도의 낮은 현실화 수준과 불형평성 존재라는 문제점을 제시함. ○ 이러한 문제점은 부동산가격공시제도의 중앙집권적 운영에서 비롯한 지방 사정에 대한 몰이해와 무시, 정치적 개입,비체계성과 비전문성 등에서 비롯한다고 진단함. ○ 지방정부가 지역주민의 니즈에 맞는 공공서비스 제공을 위한 자체재원 확보는 과세자주권 확보를 통해 가능함. 외국의 사례는 일반적인 기준은 중앙정부가 설정하되, 가능한 한 지방정부에게 세원의 발굴, 과세표준의 결정과 조정, 세율 결정 등 업무에서 자율성을 부여하고 있음. ○ 재정분권은 재정연방주의로 대표되는 이론에 의해 그 근거가 지지되고 있으며, 지방자치와 재정분권에 관한 헌법과 관련 법에 기초하고 있고, 행정적으로도 지방정부의 책임성과 제도의 수용 가능성 강화를 위해서도 요구되고 있으며, 최근 사회적으로도 지방자치를 요구하고 있음. ○ 이에 본 연구는 부동산 시가표준액 결정권한의 지방이양을 위해 중앙-광역-기초 정부 간 관계, 과세평가 업무의 전문성과 독립성, 그리고 효율성과 공정성 확보를 위한 조직 구조에 대한 방안을 제시함. ○ 중앙정부는 일반적인 기준 설정, 광역정부는 시스템 운영 지원, 기초정부는 실행으로 그 기능을 분배하며, 외부 전문기관을 활용하되, 기초정부에 부동산평가업무 담당 부서를 설치할 것을 제시함.

서울시 아파트 가격분위별 가격결정요인의 변동 추이에 관한 연구

임재만 국토연구원 2010 국토연구 Vol.67 No.-

This article is written from idea that determinants of house prices are different across distribution of house prices. Ordinary least squares method, which estimates conditional mean function, and quantile regression method, estimated for each quantile of conditional distribution of house prices, are used to estimate hedonic price model. The results show that buyers of higher-priced homes value certain housing characteristics differently from customers of lower-priced homes. For Example, the age of house is negative to house prices below 50% quantiles, however positive above 60% quantiles of house price distribution. Hedonic price models are estimated on the data from year 2000 to year 2009 of apartment sales prices in Seoul, Korea, the magnitude and importance of regression coefficients vary with the cycles of general and housing business. Trends of coefficients of two estimation methods show some similarities and differences, especially redevelopment and residential-commercial complex are differ across quantiles of house prices. 본 논문은 주택가격에 영향을 미치는 요인이 주택가격에 영향을 미치는 크기나 방향이 주택가격 분포의 위치에 따라 특정 주택특성의 잠재가격은 다를 것이라는 의문에서 출발했다. 기존의 통상최소자승법에 의한 추정은 주택가격 분포의 조건부 평균만 고려하기 때문에 주택가격의 조건부 분포의 특성을 알려줄 수 있는 분위회귀접근법으로 특성가격모형을 추정했다. 서울시 아파트 매매가격자료를 이용한 실증결과는 고가주택 수요자는 특정 주택특성에 대해 저가주택 수요자와 다른 잠재가격을 지니고 있음을 확인했다. 예를 들면 경과연수는 주택가격 분포의 50%분위까지는 주택가격에 부의 영향을 미쳤으나, 60%분위부터는 정의 영향을 미쳤다. 2000년부터 2009년까지 매 연도 말의 특성가격모형에서 각 주택특성의 회귀계수는 주택경기변동에 따라 그 크기와 중요도가 달라지고 있다. 분위회귀접근법 추정결과는 대체로 통상최소자승법 추정결과와 유사한 변동 추이를 보였으나, 재건축과 주상복합여부는 주택가격 분위에 따라 다른 변동 추세를 보였다.

미국 지방정부 재정파산의 원인 분석 -파산승인 도시를 중심으로-

임재영(林栽永) 한국지방자치학회 2019 韓國地方自治學會報 Vol.31 No.2

최근의 경기침체로 인한 여러 지방정부의 재정부실 문제로 지방파산제에 대한 대중의 관심이 높아졌다. 박근혜 정부 또한 지방파산제 도입을 고려하면서 정치권의 관심 또한 높아졌다. 이에 맞춰 지방파산제를 둘러싼 쟁점을 논의하고자 하는 학계의 다양한 시도도 전개되었다. 특히 미국의 지방파산제를 이해하려는 노력이 많았고, 따라서 주로 제도의 역사와 절차에 주목했다. 이러한 노력에도 불구하고, 아직까지 왜 미국의 일부 지방정부가 재정파산을 했는지에 대한 체계적인 학술적 논의는 진행되지 않았다. 본 논문은 대공황을 기점으로 2008년에서 2017년 사이 재정파산한 미국의 지방정부 사례를 살펴보고, 나아가 파산원인을 도출하였다. 이는 향후 파산제 도입 시 고려되어야 할 사항을 사전에 점검하고, 나아가 한국의 적용 가능성을 파악하는 데 유용한 시사점을 제공할 것이다. 또한 한국정부에서 파산제를 도입하지 않더라도, 지방 재정위기의 원인을 파악하는데 용이할 것이며, 이는 궁극적으로 지방경쟁력을 강화하는데 기여할 것이다. The Great Recession reawakened the public"s interest in fiscal distress of local governments and local bankruptcy. The central government in Korea also tried to introduce local bankruptcy in Korea. Several studies have explored issues surrounding local bankruptcy, In particular, they focused mainly on American local bankruptcy, its history, and procedures. Still, there are few studies examining what causes some local governments to declare bankruptcy, based on several cases. This articles examines American local governments that have had court-approved bankruptcy between 2008 and 2017, with the exception to Orange County having unique causes of bankruptcy. In doing so, the study will help policymakers further their understanding of local bankruptcy as an institution. Even if Korea may not adopt the system, the study"s findings will be still beneficial for those that want to avoid fiscal malpractices and improve their fiscal shape. Ultimately, the study will offer lessons for local governments in their pursuit of strengthening competitiveness.

깃을 부비던 괭이갈매기 반겨 날고, 인천(仁川)

임재천(任在天) 새얼문화재단 2011 황해문화 Vol.71 No.-

고가 주택 · 다주택자 보유세 강화는 정당한가?

임재만 한국사회과학연구회 2021 동향과 전망 Vol.- No.111

The theory of reinforcement and easing of the home property tax is in conflict. Korea has experienced housing inequality and continued rise in house prices. Home property tax policies have focused on stabilizing the house market rather than just the price of public services. Despite the universal reinforcement theory, the possession tax structure in Korea is divided into property tax, which is a local tax, and comprehensive real estate tax, which is a national tax, and is designed as a rapid progressive tax structure that is strong only for high-priced houses and houses of multi-owners. This paper looks for the roots of the political choice of strengthening the possession tax for high-priced houses and multi-housing owners in the history of possession tax in Korea. The history of property tax, starting with land surplus tax and comprehensive land tax to comprehensive real estate tax, shows that the focus was on high-priced and multi-house owners’ house. This punitive property tax system is not sustainable. It has shown a path of strengthening, easing and re-strengthening in the event of government change and market conditions. Therefore, in order to establish the new norm of strengthening the universal property tax system in the ‘one-house for one-family’ frame, rather than raising the tax rate or the fair market price ratio, I present a proposal to solve the equity problem between housing types by realizing the lower tax base first. 주택 보유세에 대한 강화론과 완화론이 대립한다. 주택 소유의 편중과 주택 가격의 지속적인 상승을 경험하고 있는 우리나라는 주택 시장 안정과 주택이 받는 공공서비스에 정당한 대가를 환수하기 위한 보편적 강화론이 우위를 차지한다. 우리나라의 보유세 구조는 지방세인 재산세와 국세인 종합부동산세로 이원화되어 있으며, 고가 주택과 다주택자에게만 강력한 급격한 누진세 구조로 설계되어 있다. 이논문은 이러한 고가 주택과 다주택자에 대한 보유세 강화라는 정치적 선택의 뿌리를 우리나라 보유세 역사에서 찾아보았다. 박정희 시대의 토지과다보유세, 종합토지세에서 시작하여 종합부동산세에 이르기까지 보유세 역사는 고가 주택과 다주택자에게 집중되었음을 보여 준다. 최근의 종합부동산세 강화에 대한 논란은 이러한 역사의 정점을 보여 준다. 고가 주택과 다주택자에 대한 징벌적 보유세 강화는지속할 수 없다. 정부의 고체와 시장 상황에 따라서 보유세 체계는 강화, 완화, 재강화의 경로를 보여 왔다. 따라서 1주택 프레임에서 벗어나 보편적 보유 세제라는새로운 규범을 세우기 위해서는 세율이나 공정시장가액비율 상향보다는 우선 낮은 과표를 현실화하면서 주택 유형 간 형평성 문제를 해소하는 방안을 제안한다.

중등학교 예비교사 학교현장실습 사례 연구

임재민(林在敏) 한국중국어교육학회 2021 중국어교육과연구 Vol.- No.35

부동산포트폴리오 분산투자방법에 관한 고찰

임재만 한국부동산분석학회 1999 不動産學硏究 Vol.5 No.1

중국어교육 구성요소 학습과 발달 과정 연구

임재민(林在敏) 한국중국어교육학회 2020 중국어교육과연구 Vol.0 No.31

4차산업혁명과 감정평가

임재만 한국감정평가학회 2018 감정평가학논집 Vol.17 No.3

異質株主結合型會社에서의 資本多數決에 의한 會社支配

林載鎬(임재호) 부산대학교 법학연구소 1999 법학연구 Vol.40 No.1