신제도주의 접근에 의한 부동산 중개윤리제도의 발전방안 연구

조덕훈(Cho, Deok-Hun) 한국공간환경학회 2011 공간과 사회 Vol.21 No.1

본 연구의 목적은 부동산 중개윤리제도의 문제가 부동산중개관련 사고의 빈발과 일반국민들의 부동산중개업 및 공인중개사에 대한 높은 부정적 인식이 나타나는 이유들 중의 하나임을 논리적으로 규명하고, 이에 대한 제도적 발전방안을 제시하는 것이다. 이를 위해 연구방법으로 신제도주의 이론 중에서 합리적 선택 신제도주의를 이용하여 논리적 · 연역적으로 부동산 중개윤리제도의 현황과 문제점을 분석하고 발전방안을 모색했다. 이러한 합리적 선택 신제도주의의 분석틀을 본 연구의 목적에 맞게 단순화하여 부동산 중개윤리제도의 공식적 제도로서 부동산중개업법률 중 중개윤리관련 규정을 살펴보고, 비공식적 제도로서 부동산중개업관련 협회의 윤리헌장 내용과 이것의 집행관리를 고찰했다. 연구결과, 공식 · 비공식 제도에서 문제점을 도출할 수 있었고, 이에 대한 발전방안을 제시했다. 이러한 제도적 발전방안을 통해, 합리적인 유인구조를 구축하고 합리적 행위자의 전략적 선택이 사회전체적으로 바람직한 성과로 이어지도록 유도할 필요가 있다. The objectives of this study are to identify logically that the institutional defect of real estate brokerage ethics is one of reasons those troubles related with real estate brokerage often happen and people’s perception to the job is very negative, and also to suggest institutional improvements of the real estate brokerage ethics. For this, the institutional fault of real estate brokerage ethics was analyzed and the institutional improvement of the ethics was presented by using new institutionalism, especially rational choice institutionalism. With a research framework of rational choice institutionalism, provisions related with brokerage ethics within the real estate brokerage law was scrutinized as a formal institution and ethics code of the real estate brokerage association was investigated as an informal one. As a result, this research could draw a few defects and improvements of the institution. It is needed that these institutional improvements make a rational incentive structure, and continuously induce desirable social outcomes by strategic choice of rational actors.

정보화에 따른 오프라인 서점의 입지변화 분석

조덕훈(Cho Deok Hun) 한국부동산학회 2015 不動産學報 Vol.61 No.-

본 연구는 정보화에 따른 오프라인 서점의 입지변화를 분석하기 위해 여러 분석지표를 활용하면서 정보화와 중심지이론의 논리를 적용하였다. 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 정보화가 진전됨에 따라 전국 시도별 오프라인 서점 수가 감소하였으며, 이는 단순회귀분석결과 통계적으로 유의미한 관계에 있었다. 둘째, 전국 시도별로 분포된 오프라인 서점 수가 감소함에 따라 서점 1개당 행정구역내 점유면적은 증가하였다. 셋째, 전국 시도에 걸쳐 매장면적별 오프라인 서점들의 수는 전용면적기준으로 100평(330㎡) 미만인 오프라인 서점 수의 감소와 100평 이상인 오프라인 서점 수의 증가로 나타났다. 넷째, 전국 시도별로 서점 1개당 평균 매장면적은 증가하는 것으로 나타났다. 이러한 현상은 정보화에 따른 물리적 거리에 대한 의존성 감소와 중심지이론의 최소요구치 및 중심지계층 개념으로 해석할 수 있었다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES The objective of this study is to analyze the locational change of offline bookstore as the degree of informatization goes up by the logic of that and central place theory. (2) RESEARCH METHOD As a whole, two kinds of method are used. First, simple regression is implemented between the internet use ratio as a proxy index of informatization and the change in numbers of offline bookstore. Data from 2003 to 2013 are analyzed by national provinces. Second, descriptive analysis is implemented to the locational changing-indexes such as number of offline bookstore, administrative area per offline bookstore, number of offline bookstore by sales area, and average sales area per offline bookstore. And also, data from 2003 to 2013 are analyzed by national provinces. (3) RESEARCH FINDINGS First, the number of offline bookstore has been decreased by national provinces as informatization proceeded. This finding was accepted statistically by simple regression. Second, administrative area per offline bookstore has been increased as the number of offline bookstore by national provinces decreased. Third, the number of offline bookstore by sales area showed nationally the decrease in number of offline bookstore under 330㎡ and the increase in number of that above 330㎡. Fourth, average sales area per offline bookstore has been increased by national provinces. 2. RESULTS The research findings could be interpreted by the reduction of dependence on physical distance as informatization proceeded and by the concepts such as threshold size and central place hierarchy of central place theory.

분양 및 임대 아파트컨셉을 기반으로 한 경제적 타당성 분석 연구

조덕훈(Cho, Deok Hun) 韓國不動産學會 2010 不動産學報 Vol.42 No.-

1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES The purpose of this research is to propose the economic feasibility study based on sale and rental apartment concepts. (2) RESEARCH METHOD The principal research method is a case study which includes participation in an actual apartment development business with real estate development company of the New York Metropolitan area. Through this case study this paper searched how the economic feasibility analysis was applied on the apartment development concepts. (3) RESEARCH FINDINGS Real estate development company of New York Metropolitan area does business flexibly considering the conditions of market and company with various apartment concepts. That is to say, the company applies economic feasibility analysis tools such as NPV, IRR, and Sensitivity Test based on the various apartment concepts of sale and rental apartment. 2. RESULTS This case study of USA real estate development company cast some implications to us. First, economic feasibility analysis must be used considering various apartment concepts to a development site. Secondly, economic feasibility analysis tools such as NPV, IRR, and Sensitivity Test are needed to be applied accurately step by step. Thirdly, a vitalization of private rental apartment development and institution like permanent loan is needed. Fourthly, real estate and construction companies must do business flexibly according to market cycle considering the conversion from sale to rental apartment and sale after some periods of rental use.

성장관리정책의 부동산개발에 대한 영향 연구 - 뉴욕시 스테이튼 아일랜드 자치구를 사례로

조덕훈(Cho Deok Hun) 한국부동산학회 2007 不動産學報 Vol.30 No.-

  1. CONTENTS<BR>  (1) RESEARCH OBJECTIVES<BR>  The purpose of this research is to study the impact of growth management policy on the real estate development with the case of Staten Island Borough in New York City. First, this paper is to study why and how New York City, which used zoning in 1916 and controlled urban problems by its continual revision, implemented growth management policy officially from Staten Island Borough in 2004. Secondly, it is to research the impact of growth management policy on the real estate development and to present its implication to Korea.<BR>  (2) RESEARCH METHOD<BR>  Descriptive case study by participant observation was used as a research method. And this research followed the case study protocol such as research design, data collection, analysis, and report writing.<BR>  (3) RESEARCH RESULTS<BR>  Uncontrolled development by rapid increase of population made Staten Island Borough in New York City implement the growth management policy in the residential and commercial area. After an introduction of that policy in 2004, the number of permits in new buildings has been decreasing dramatically.<BR>  2. RESULTS<BR>  Until now, the growth management policy of Staten Island Borough in New York City gives a desirable impact on the real estate development. This policy of Staten Island Borough casts some kinds of implications to Korea.

미국부동산 개발투자전략 수립을 위한 탐색적 연구

조덕훈(Cho, Deok Hun) 한국부동산학회 2011 不動産學報 Vol.46 No.-

1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES The purpose of this research is to establish the systematic strategy for domestic company to do successfully the real estate development and investment in U.S.A. (2) RESEARCH METHOD The principal research method is a case study. More specifically two cases of condominium development and investment were analyzed. Furthermore, six kinds of real estate development and investment strategies (ownership structure strategy, financial criteria structure, site strategy, feasibility strategy, product strategy, unique challenge strategy) were used as a case study framework. (3) RESEARCH FINDINGS Two condominium cases showed that they were in accord with the six kinds of real estate development and investment strategies by Zuckerman very well. By this, this research suggested the contents of real estate development and investment strategies in U.S.A 2. RESULTS Two successful condominium development and investment cases in U.S.A and research results by applying six strategies of Zuckerman will be helpful to many domestic companies practically and also be meaningful academically.

Infrastructure Free-Riding of Residential Development in Seoul Metropolitan Fringe

조덕훈(Cho Deok Hun) 한국부동산학회 2004 不動産學報 Vol.23 No.-

1. 내 용 (1) 연구목적 본 연구는 서울대도시 주변부의 비합리적 토지개발규제로 인해 주거지개발과정에서 기반시설 무임승차가 초래되었음을 생생하게 보여줌으로써 합리적인 토지개발규제의 필요성을 강조하는데 목적이 있다. 농촌적 토지이용에서 도시적 토지이용으로의 점이지대인 서울대도시 주변부는 주로 주거용 토지로 개발되어 왔으며, 이러한 현상은 산업화가 시작된 1960년대 이래 서울의 급격한 도시화와 교외화 때문이다. 1990년대 들어 서울대도시 주변부 주거지 개발은 이윤극대화를 추구하는 민간건설업체에 의해 주도되었다. 그러나 서울대도시 주변부의 토지개발규제는 개발과 동시에 적정 기반시설을 공급하는데 비효율적인 유클리드 용도지역제를 기반으로 하여왔다. 그 결과 서울대도시 주변부 주민들은 도로, 학교, 상하수도 등 기반시설측면에서 열악한 생활을 감내할 수밖에 없었다. 이러한 현상을 현실적이고 구체적으로 분석하기 위하여, 서울대도시 주변부의 대표적 난개발 도시인 용인시를 선택하였으며, 1991년에서 2000년까지를 분석기간으로 삼았다. (2) 연구방법 사례연구를 통한 기술적 분석 (3) 연구결과 서울대도시 주변부의 여타 도시들처럼 용인시의 토지개발규제도 유클리드 용도지역제의 한계를 지니고 있었다. 그 결과, 민간건설업체가 준농림지역 혹은 준도시지역에서 주거지 개발규제의 용도와 밀도요건을 충족시키면 적정 기반시설의 공급없이도 아파트를 개발할 수 있었다. 이러한 사실은 용인시의 거시적 분석에서 확인할 수 있었고, 특히 수지2 공영택지지구와 인근의 상현취락지구 및 11개 민간개발지구의 미시적 분석에서 명확하게 확인할 수 있었다. 2. 결 과 서울대도시 주변부내 용인시를 대상으로 사례연구결과, 유클리드 용도지역제는 수많은 민간개발지구들이 공영개발지구의 기반시설을 무임승차할 수 있도록 허용함을 알 수 있었다. 이러한 연구 결과는 서울대도시 주변부 주거지개발에서 적정 기반시설의 확충을 위해서는 합리적인 토지개발규제가 필수적임을 시사한다. 3. 주용어 기반시설 무임승차; 서울대도시 주변부; 토지개발규제; 주거지개발

역사적 제도주의 관점에서 부동산개발 금융시스템의 변화과정 분석

조덕훈(Cho, Deok Hun) 한국도시행정학회 2017 도시 행정 학보 Vol.30 No.1

본 연구는 부동산개발 금융시스템의 변화과정을 역사적 관점에서 좀 더 체계적으로 분석하고자 하였다. 구체적으로는 역사적 제도주의(Historical Institutionalism)의 접근방법을 사용하여 부동산개발금융시스템의 변화내용이 무엇이며, 이러한 변화는 역사적 제도주의에서 주장하는 제도변화의 유형중에서 어떠한 변화유형에 해당하는지를 분석하였다. 이를 위해, 주요 내외적 변화요인이 중첩된 1997년 말의 IMF외환위기와 2008년 글로벌 금융위기를 사용하여 크게 세 개의 시기로 구분할 수 있었으며, 시기별로 변화내용을 분석한 후, 어떠한 변화유형에 해당되는지를 살펴볼 수 있었다. 제1기(1945~1997)는 사실상 부동산개발 금융시스템의 부재기로서 부동산개발 자체의 사업성에 기반을 둔 부동산PF기법 등이 아직 도입되지 않았다. 제2기(1998~2007)는 부동산개발 금융시스템의 도입기로서, 기존의 선분양대금과 부동산신탁기법이외에 기업금융을 변형한 부동산PF기법과 유동화기법, 간접투자기법으로서 리츠와 부동산펀드, 공모형 PFV기법 등 새로운 기법들이 다량 도입되었다. 제3기(2008~2016 현재)는 부동산개발 금융시스템의 조정기로서 선분양대금의 역할이 여전히 중요한 가운데 기존의 부동산신탁기법과 부동산PF기법 및 유동화기법, 리츠와 부동산펀드, 공모형 PFV기법 등이 큰 변화없이 조정되고 시행되었다. 이러한 시기별 변화내용을 토대로 부동산개발 금융시스템의 변화유형을 역사적 제도주의의 제도변화유형에 의해 분류하면, 수많은 역사적 제도주의 연구와 마찬가지로 ‘적응을 통한 재생산유형’으로서 경로의존성을 보인다고 할 수 있다. 이에, 본 연구는 지금까지의 부동산개발 금융시스템이 좀 더 발전된 모습을 보이기 위해서는 몇 가지 개선을 통해 ‘완만한 변형 유형’으로 변화될 필요가 있음을 주장하였다. The purpose of this paper is to analyze the change process of financial system in real estate development systematically and historically. In detail, this paper analyzes the changing content and type of financial system in real estate development by using the approach of HI(historical institutionalism). As a result, three periods was divided by the 1998 IMF crisis and 2008 global financial crisis. The first period(1945~1997) can be called as one when the financial system in real estate development did not exist, the second period(1998~2007) as one when it was introduced, and the third period(2008~2016 present) as one when it is adjusted. If the changing type of financial system in real estate development is classified by HI, it falls under the ‘type of reproduction by adaptation’ having the characteristics of path dependence. It is because that the presale method of the first period still exists in the third period; the PF(project financing) method for installing SOC(social overhead capital) in the first period was introduced in the second period and is still used in the third period; and the concentration of development risk on construction company, short-term financing, low-input ratio of equity capital have been applied from the first period to the third one continuously. Therefore, this paper proposed that the present financial system in real estate development needs to be changed as a ‘type of gradual transformation’ by its improvement.

미국 샌디에이고시의 도심재생정책과 시사점

조덕훈(Cho, Deok Hun) 한국도시설계학회 2016 도시설계 : 한국도시설계학회지 Vol.17 No.2

본 연구의 목적은 미국 캘리포니아주 샌디에이고시의 도심재생정책을 사례로 추진배경과 내용 및 성과를 살펴보고, 주요 정책적 시사점을 큰 틀에서 제시하는 것이다. 이를 위하여 질적 현장 연구로서 사례연구를 주된 연구방법으로, 현창관찰연구를 보조적 연구방법으로 사용하였다. 아울러, 분석틀을 설정하여, 문제의 진단 및 목표설정, 계획수립, 집행방법 등의 측면에서 사례분석을 하고 시사점을 제시하였다. 연구결과, 주요 시사점으로서 문제의 진단 및 목표설정 측면에서는 원인요법과 성장관리를 목표로 하는 도심재생정책의 추진을 제시하였다. 계획수립 측면에서는 계획들 간 일관성 유지, 도심의 공간영역별로 단계적인 추진계획 수립, 계획수립 과정에 다양한 이해관계자들의 참여 촉진을 제안하였다. 집행방법 측면에서는 공공과 민간의 협력적 거버넌스 체계 구축, 다양한 성장관리기법의 개발과 적용, 재원조달의 다양화와 세제지원 등에 대한 실질적인 노력, 도심재생의 부작용 방지장치 구축, 철거ㆍ보존ㆍ복원 등 다양한 도심재생방식의 추진이 도출되었다. The purpose of this paper is to suggest the main implications of macro level policy based on a study of the background, contents, and performance of downtown regeneration policy in the City of San Diego, California. For this, this paper employed a qualitative methodology of a case study and field research. Based on the research framework, this paper performed a case study and identifies policy implications for the three aspects of problem diagnosis and goal setting, plan making, and operational methods. The paper’s main implication is the promotion of downtown regeneration policy to address causal treatment and the goal of smart growth in problem diagnosis and goal setting. For plan making, this research suggests three kinds of policy implications, including the consistency of plans. Finally, this study proposed five kinds of policy implications for operational methods, including the construction of a public-private collaborative governance system.

부동산중개업의 윤리수준에 대한 인식실태분석 및 중개윤리의 제고방안 연구

조덕훈 ( Deok Hun Cho ) 한국부동산분석학회 2010 不動産學硏究 Vol.16 No.4

The objectives of this paper are to analyze the actual cognition of the people to ethical level of real estate brokerage and to suggest the improvement methods of real estate brokerage ethics. For this purpose, this study analyzes the data of questionnaire and literature. Frequency and cross tabulation analysis by SPSS 12.0 is done and the improvement methods of real estate brokerage ethics by institutional analysis on regulations related to real estate brokerage are proposed. As a result, initial negative cognition of the people to ethical level of real estate brokerage still exists, and there is a difference of cognition between the people and real estate broker group. That is to say, the people are more negative than the real estate broker group. Therefore, it needs to change cognition of the people through the improvement of real estate brokerage ethics. For this, this paper proposes institutional improvements such as the legal regulation by the modification of real estate brokerage law and the self regulation by the Korea Association of Realtors.

내용분석을 통한 주택전세제도 변화전망의 유형분석

조덕훈(Cho, Deok Hun) 대한국토·도시계획학회 2014 國土計劃 Vol.49 No.6