아파트 분양제도 및 전매에 관한 연구 - 캐나다제도와 비교분석

방진원,김학환 한국부동산경영학회 2021 부동산경영 Vol.23 No.-

본 연구는 한국의 신규 아파트 분양과 전매제도의 고찰을 통하여 부족한 점을 도출하고 캐나다의 신규 주택 분양과 전매제도에 대한 비교 분석을 통하여 한국의 신규 아파트 분 양과 전매제도의 선진화를 지향 할 수 있도록 하였으며, 특히 신규주택에 대한 보증보험의 중요성에 대한 고찰을 하였다. 연구결과, 입주자모집공고는 각 국가별 사회 환경에 따라 다르지만 분양회사는 분양과 입주에 대한 책임과 의무가 있게 된다. 한국에서 전매는 주요도시에서 법적으로 금지되어 있다. 그러나 신규 아파트의 입주권 및 분양권의 전매는 여전히 존재하며 일부 부동산중개 인들은 불법 전매로 인해 검거되기도 한다. 전매는 적절한 절차에 따라 가능하도록 해야 하며, 분양회사가 준비한 전매계약서에 양도인과 양수인, 부동산중개사가 서명하고 분양회 사의 승인을 받도록 해야 한다. 이에 따라 전매차액은 양성화되고 특별소득세의 부과 대상 이 되어야 한다. 신규주택의 보증과 관련하여 보증회사는 일반인에게 신규주택 보증프로 그램에 포함된 구성요소와 각 세부작업을 검토하고 이해할 수 있도록 상세 지침 책자를 배포할 수 있어야 한다. This study aims to derive the shortcomings and to enhance the pre-construction apartment sales and assignment system in Korea through a comparative analysis of the Canadian system. In particular, all the element of the new home warranty insurance should be in the arms reach of the public and be detailed. As a result, the recruitment advertizement differs depending on the social environment of each country. The developers have responsibilities and obligations to recruit, but the assignment is legally prohibited in Korea. The resale of the right to occupancy or move-in the pre-construction apartment still exists and some of real estate agents were said to be arrested because of the illegal assignments. It needs that the assignment be allowed with the proper procedure including the Agreement form be prepared by the company and be signed by both the assignor and assignee and the real estate agents(if needs) as well, and to be approved by the developer. The gain shall be exposed and subjected to the special income tax. With respect to the new home warranty, the warranty company should prepare guideline booklets in order for the ordinary people can review and understand what components and works are included in the new home warranty programs.

부동산거래의 종결단계에 관한 연구 : 캐나다의 온타리오주 사례를 중심으로

방진원,백성준 한국부동산연구원 2020 부동산연구 Vol.30 No.1

Real estate transactions can be largely divided into two stages: (1) the process of identifying, marketing, searching, etc. by the real estate agents; and (2) the closing stage. At the closing stage in the South Korean system, the tax and registration services are completed by the cooperative experts, but in Ontario State, Canada (including the eastern part of the U.S.), the real estate lawyers are the ones who complete the closing stage. Most of the preceding researches were on the introduction of the Escrow system. This system is used in the western part of the U.S., including the state of California, where more than one million Korean residents live, and it makes access to information and data easier. In South Korea, real estate can be divided into “land” and “building,” separately. Thus, the real estate owners may be different from the real estate occupiers. Further, the transaction amount passes directly to the sellers without trust until the end of the “closing stage.” In this paper, the Ontario State, Canada (or eastern part of the U.S.) real estate transaction closing system is introduced, and the real estate lawyers benefit from taking over the closing stage, such as by expanding their public confidence in registering, preventing document forgery, preventing double contracts, securing the safety of the transaction amount, disclosure of and fairness in tax payment, and securing the stability of buyers on the listed debt obligations. 부동산거래 단계는 크게 두 개의 단계로 분류 될 수 있다. 첫째는 공인중개사의 단독업무에 의한 중개과정이다. 이 과정은 고객으로서 매도인 또는 매수인과 만남을 시작으로 매매대상 부동산의 확인, 마케팅, 검색, 등의 과정을 통하여 결국 매매계약을 성사시키는 과정이다. 두 번째는 종결단계이다. 한국의 제도는 이 단계에서 공인중개사가 기타 전문가의 협업과정을 통하여 세무 및 등기관련 업무를 완성하게 된다. 한편 캐나다(미국 동부 포함) 제도는 부동산중개사가 부동산전문변호사와 협업과정을 통하여 업무를 위임하는 것이다. 부동산중개사는 매매계약의 완성 시 까지만 철저한 책임과 권리가 주어진다. 결국 종결단계는 양 국가 모두 기타 전문가와 협업함을 보여주고 있다. 대부분의 선행연구에서는 한국 교민의 거주가 가장 많고 따라서 정보나 자료의 접근이 보다 용이한 미국 캘리포니아 주가 속해있는 서부지역의 에스크로우제도의 도입에 대하여 연구가 진행되어왔다. 한편 미국 동부지역에서는 부동산전문변호사가 종결단계를 주관하고 있다. 캐나다의 중재제도 또한 미국의 동부지역의 중개제도와 동일하다. 종결단계의 요소로는 에스크로우와 권원(보험포함)이 있다. 한국의 부동산 특징은 토지와 건물의 소유자나 점유자 등이 서로 다를 수 있고 또한 ‘거래대금 등’이 발생 될 때마다 안전장치 없이 매도인에게 직접 전달되는 제도이므로 미국의 에스크로우제도가 도입되어도 국내에서 성공적으로 정착하기 어려운 환경에 놓여있다. 본 연구에서는 캐나다 온타리오주(미국동부) 부동산 종결단계의 주체로 부동산전문변호사에 업무를 위임하는 모형을 도입하고자 한다. 사회적 이점으로는 등기의 공신력 확대, 문서위조 방지, 이중계약 방지, 거래대금의 안전성 확보, 세금납부의 공평성, 부동산중개제도 및 공인중개사의 신뢰도 향상 등이 사회적으로 정착되리라 기대한다.

한국의 부동산거래 안전성 확보를 위한 공인중개사와 변호사들의 협업에 관한 연구

방진원,백성준 한국부동산연구원 2016 부동산연구 Vol.26 No.3

The research to secure the safety of the real estate transaction has been mainly focused on the introduction of the escrow system from the developed countries. However, the costs involved in the introduction, setup, and maintenance of the new system may be higher, and may take longer than expected. Furthermore, it puts burden on the persons involved in the real estate transaction to pay an extra fee for the use of the new system. In this thesis, the co-operation of the lawyers and real estate agents is described for the safety of the real estate transaction by authorizing the lawyers the closing steps, including the escrow for the balance of the transaction. By doing this, the additional financial burden can be minimized, and decrease the uncertainty on the people which may occur from the new system introduced, a Real Estate Escrow, even though this system is well established in the developed countries. Especially England and America are the world’s top transparent countries in the real estate transaction and introducing this system to the country where the transparency is too low such as Korea may not guaranty successful establishment. And the co-operation between real estate agents and lawyers helps promote protection from socially widespread crimes, such as downsizing contracts, double contracts, and document forgeries, and so on. Therefore, this co-operation may be named a “dual safety system” in the real estate transaction, which combines real estate agents and lawyers. 부동산거래의 안전성을 확보하기 위한 지금까지의 연구는 주로 선진국으로부터 에스크로우제도를 도입하는 데 중점을 두고 있다. 그러나 이러한 새로운 시스템이 도입되어서 정착되고 유지되기 위한 사회적 비용은 기대보다 더 크고, 기간 또한 예상보다 길어질 수 있다. 또한 거래 당사자에게도 이러한 새로운 시스템을 사용하는 데 따른 추가적인 비용적 지출이 발생되어 부담을 줄 수 있다. 본 논문에서의 변호사와 부동산중개사 간의 협업 모형은 잔금을 에스크로우 하는 것을 포함한 클로징 단계를 변호사에게 위임하는 모형이다. 그렇게 함으로써 부동산거래의 안전성을 확보하는 데에 주요 관점을 두고 있다. 변호사와 공인중개사 간에 협업방식을 도입함으로써 부동산 에스크로우라는 또 하나의 새로운 제도의 도입에 의해 발생될 수 있는 국민의 추가적인 비용부담을 최소화할 수 있다. 특히, 영국과 미국처럼 세계에서 부동산거래의 투명성이 가장 높은 나라들에서 적용된 시스템을 투명도가 낮은 우리나라에 도입할 경우 성공적인 정착을 보장할 수 없다는 위험을 피할 수 있을 것이다. 이와 함께 공인중개사와 변호사의 협업이 이루어지게 되면 지금까지 사회적으로 광범위하게 만연되어 왔던 다운계약, 이중계약, 각종 문서위조 등의 많은 부동산중개 사고를 미연에 방지할 수 있음을 보였다. 이러한 협업은 공인중개사와 변호사들로 이루어진 부동산거래에 있어서 “이중적인 안전장치” 역할을 할 수 있을 것으로 기대된다.

인공창의적 인공지능 회화 연구

방진원 한국미학예술학회 2020 美學·藝術學硏究 Vol.61 No.-

4차 산업을 주도하고 있는 인공지능(AI)은 딥러닝을 통해 인간이 창조성을 발휘하는 예술세계를 넘나들며 기계의 영역을 넓히고 있다. 이미지 생성분야에서 탁월한 성과를 발휘하는 인공지능은 화가의 면모를 지니고 있어, 21세기의 회화는 새로운 국면을 맞이하게 되었다. 이전에는 없었던 기술혁신을 통해 사진예술이 창조되었듯이 오늘날의 회화는 변혁을 통해 새로운 세계를 열었다. 차세대 표현도구로 예술적 영감을 주는 인공지능은 다양한 이미지 생성기술을 통해 기존의 예술을 새롭게 변화시키고 다채로운 형식의 신예술을 창출하고 있다. 이에 본고는 예술 창의에 영감을 주는 인공지능이 지닌 예술적 의미와 가치에 대해 다양한 시각으로 고찰하고자 한다. 이를 위해 인공지능의 체계와 구조에 대해 살펴보고, 이를 활용하여 표현되고 있는 딥러닝 기반의 AI 회화에 대해 논의하겠다. Artificial Intelligence (AI), the leading element of the 4thindustrial revolution, has made inroads into the art world as deep learning broadened the influence of robotics and machinery in a field generally reserved for human creativity. Art in the 21st century has already entered a new phase of existence with AI being successfully implemented in image synthesis. Similar to how fine-art photography was born via technological advancements never seen prior to 1827, which is a good example of how constant evolutionshaped modern art as we know now, AI has expanded the confines of today’s art through various techniques in image synthesis. And by doing so, AI has emerged as atool of artistic expression, inspiring a new form of art to the general public. As such, I will examine the merit of AI as a tool of artistic expression, as well as the effective utilization of AI in different aspects of society. To do so, I will research the various types of paintings developed with AI, and discuss the creation of artistic algorism provided by collaboration between man and machine.

공인중개사 제도평가 및 직무환경 만족도에 관한 연구

방진원(Bang, Jin Won),백성준(Baek SungJoon) 한국부동산연구원 2021 부동산연구 Vol.31 No.1

2020년 7월 21일 통계청에서 발표한 ‘2019년 국민대차대조표 결과(잠정)’에 따르면 비금융자산 중 주거용 부동산이 차지하는 자산은 토지와 건물자산을 포함하여 5,000조원이 넘는 것으로 나타났다. 이러한 부동산의 거래 중심에는 공인중개사가 있다. 그러나 한국의 공인중개사는 신뢰도가 대체로 낮고 문제가 발생할 경우 대부분은 개인의 윤리부족과 부도덕성 및 직무유기 등으로 치부되어 왔다. 그런데 선행연구 결과, 신뢰도에 영향을 주는 주요 요인 중 하나는 직무만족으로 나타났다. 본 연구는 한국의 공인중개사 신뢰도를 높이는 방안을 직무환경 만족도와 연관하여 고찰하고자 한다. 이를 위하여 캐나다의 부동산중개 제도를 기본 모형으로 하여 공인중개사의 직무에 유기적으로 영향을 주는 실무환경, 관리환경 및 교육환경의 주요 요소들에 대한 선행연구를 고찰하고, 한국 공인중개사의 직무 만족도 등을 측정하였다. 캐나다 모형에 따른 한국의 공인중개사 만족도 실증분석결과, 실무환경과 교육환경에 대한 만족도가 높을수록 직무만족이 증가하고, 관리환경은 직무만족에 직접적인 영향을 주지 않지만 실무환경과 교육환경을 통하여 간접적으로 공인중개사의 직무만족에 영향을 주는 것으로 나타났다. 따라서 단기적으로는 실무환경과 교육환경에 대한 만족도를 높여줄 수 있도록 하고, 장기적으로는 선진국과 같이 별도의 공인중개사 관리감독기구를 통하여 중개사의 관리주체를 법률이 아닌 실질적인 주관기구의 설립이 필요한 것을 시사점으로 도출하였다. National Statistical Office released the “2019 National Balance Sheet Results (Estimation)” on July 21, 2020, which showed that residential real estate assets amounted to 5,000 trillion won and real estate agents are at the center of the transaction. However, most real estate agents have been accused of lack of reliability, personal ethics, immorality, and dereliction of duty if problems arise. Advance research has revealed that reliability is influenced by job satisfaction. To enhance the reliability of real estate agents in Korea, Canada’s real estate system is introduced. In addition, job satisfaction is measured in three ways under the working, management, and educational environment, with four major factors each to determine which environment and what factors affect job satisfaction. The findings of this study reveal that the higher the satisfaction level of the practical and the educational environment, the higher is the agent job satisfaction. In the long term, a practical supervising organization, not a law, must be established by a separate authorized brokerage management and supervision organization, such as in Canada and USA.

유희적 예술로서의 인공지능 회화에 대한 융합적 연구

방진원(Bang, Jin Won),김선영(Kim, Sun Young) 한국전시산업융합연구원 2021 한국과학예술융합학회 Vol.39 No.3

인공지능의 기술은 21세기의 삶과 예술을 변화시키고, 예술적 의미를 지닌 인공지능 회화는 플랫폼을 통해 예술로 창작되고 예술로 체험된다. 본 연구는 인공지능 회화에 대한 다양한 관점의 논의가 필요하다는 생각에서 시작되었다. 인공지능 회화는 심미적 경험을 제공하며 모두의 예술로 경험될 수 있기에 21세기 기술을 기반으로 하는 유희적 인공지능 회화에 대한 연구가 필요하다. 본 연구의 목적은 인공지능 회화에 대한 연구를 통해 인공지능 회화의 유희적 가치를 도출하는 것이다. 따라서 본 논문은 인공지능의 기술이 유희적 예술로 경험되는 인공지능 회화에 대해 탐구하기 위해 칸트, 쉴러 등의 유희 이론을 토대로 아트 스타일 트랜스퍼(Art style transfer)와 아트 스케치 애플리케이션(Art sketch application), 그리고 아트 포토 앱(Art photo apps) 등에 대한 다학제 간 연구를 시도하였다. 연구결과 및 내용은 다음과 같다. 첫째, 예술과 기술이 융합된 인공지능은 온라인 플랫폼을 통해 이미지 제작 알고리즘을 제공하고. 둘째, 회화적 인공지능 알고리즘은 사용자의 선택에 따라 무궁무진한 이미지를 산출할 수 있음을 확인하였다. 셋째 인공지능 기술로 인해 예술은 더 이상 ‘감성적 이념의 능력’과 ‘예술에 규칙을 부여하는 재능’을 지닌 천재만의 것이 아니라는 것을 알 수 있었다. 새로운 매체예술인 유희적 인공지능 회화는 우리가 미처 인지하지 못한 미적 취향을 이끌어내어 누구나 화가가 될 수 있도록 예술창의를 도와주며 심미적 세계를 확장시키고 있었다. 유희적 인공지능 회화에 대한 연구 결과를 바탕으로 시공간을 자유롭게 넘나드는 인공지능회화에 대한 또 다른 가능성이 도출되는 계기가 되기를 기대한다. Artificial intelligence technology changes life and art in the 21st century, and artificial intelligence painting with artistic meaning is created and experienced as art through the platform. This study began with the idea that various perspectives on artificial intelligence painting are needed. Artificial intelligence painting provides aesthetic experiences and can be experienced as everyone"s art, so research on Playful artificial intelligence painting based on 21st century technology is needed. The purpose of this study is to derive the play value of artificial intelligence conversation through the study of artificial intelligence painting. Thus, this paper attempts a multidisciplinary study of Artstyle transfer, Art sketch applications, and Art Photo apps, based on the theory of artificial intelligence painting in which artificial intelligence technology is experienced as a Playful art. The results and contents of the study are as follows: First, artificial intelligence, which combines art and technology, provides an image production algorithm through an online platform. Second, we confirm that artificial intelligence algorithms can yield endless images depending on the user"s choice. Third, artificial intelligence technology has shown that art is no longer just a genius with the ability to "emotional ideology" and the talent to give rules to art." The new media art, Playful artificial intelligence painting, was expanding the aesthetic world by helping anyone to create art by drawing aesthetic tastes that we had not yet recognized. Based on the results of research on Playful artificial intelligence painting, we hope that it will serve as an opportunity for another possibility for artificial intelligence painting that freely crosses time and space.

부동산 중개서비스의 품질과 보수에 관한 연구 - 캐나다와 한국의 제도비교를 중심으로 -

방진원 ( Jinwon Bang ),김현영 ( Hyun Young Kim ),백성준 ( Sungjoon Baek ) 한국건설경제산업학회 2023 건설경제산업연구 Vol.9 No.1

본 연구에서는 한국과 캐나다의 부동산중개 보수 및 중개서비스 품질을 제도적으로 비교 연구함으로써 한국의 중개수수료 제도의 문제점을 도출하고 개선방향을 제시하였다. 한국의 부동산중개 보수는 다른 나라의 수준에 비해 낮은 요율체계의 적용을 받고 있다. 낮은 부동산중개 보수는 공인중개사의 직무의욕을 상실시키고 직무만족에 부정적인 영향을 미치게 된다. 또한 제공되는 서비스 품질을 저하시키고 결국 공인중개사의 신뢰성에도 치명적인 영향을 줄 수밖에 없다. 먼저 한국의 부동산중개 보수가 과다·과소한 편인지 확인하기 위하여 각 국가의 중개보수율을 비교하였으며 선행연구 고찰을 통하여 중개보수의 근본적인 생성요인들을 살펴보았다. 그리고 캐나다의 중개보수와 비교하기 위해, 중개사의 직무환경에 따른 각종 서비스 품질 요인들을 도출하고 양 국가 간 다양한 부동산 중개서비스의 품질에 대하여 살펴보았다. 연구 결과, 한국의 중개 보수료 수준을 높이기 위하여 위하여 부동산거래의 투명성을 확립하고, 보증보험을 현 시세에 맞추어야 하며, 전속중개제도 등을 확립해야 하는 것으로 나타났다. Services are intangible and compensation in return is highly subjective an d depends on satisfaction with the quality of service offered. Low real estate brokerage compensation causes real estate agents to lose their motivation to work and has a negative impact on their job satisfaction. In addition, it inevitably lowers the quality of services provided and ultimately has a fatal impact on the credibility of real estate agents. In this study, we first compared the brokerage remuneration rates of each country to determine whether Korea's real estate brokerage remuneration was excessive or too small, and looked into the fundamental factors that created the intermediary remuneration through a review of previous research. In order to compare brokerage fees in Canada, we derived various service quality factors according to the job environment of brokers and examined the quality of various real estate brokerage services between the two countries. As a result, it was found that in order to increase the level of real estate commission in Korea, transparency in real estate transactions must be established, professional liability insurance must be adjusted up to the current market price, and an exclusive brokerage system must be established, and so on.

NFT미술에 나타난 슘페터의 창조적 파괴

방진원(Bang Jinwon),김선영(Kim Sunyoung) 한국문화융합학회 2021 문화와 융합 Vol.43 No.8

과학기술과 예술이 융합을 이룬 NFT미술은 디지털 자산이 되어 새로운 창작자와 미술품 수집가를 미술시장으로 유입시키고 있다. 이에 본 연구는 슘페터의 경제발전의 이론에 따라 21세기 미학을 표현하는 NFT미술의 혁신성을 분석하고자 하였다. 본 논문은 슘페터의 혁신경제 5가지 요소를 기반으로 연구한다. 슘페터 혁신의 제1개념을 NFT미술 확장의 기폭제 역할을 한 <Everydays>와 <WarNymph>, 디지털 하우스인 <Mars House>를 통해 연구하고, 제2개념으로자기복제를 하는 <Replicator>와 애니매이션 NFT에 대해 분석한다. 제3개념으로 온라인 NFT미술 경매시장을 살펴보고, 제4개념을 기존의 작품을 21세기 미학으로 새롭게 표현하는 NFT작품을 통해 논의한다. 마지막으로 제5개념에 대해서는 NFT미술을 선호하는 새로운 창작자들과 컬렉터 등에 대해 검토한다. 연구결과, 첫째 NFT미술은 유일성과 소유권을 지닌 디지털 파일이 되어 경제적 가치를 지닌 새로운 예술상품이되고 있다. 둘째, 민팅을 통해 생명체처럼 진화하거나 애니메이션 NFT로 창출되는 등 새로운 생산방식을 사용한다. 셋째, 창작자에게 작품을 창작하여 직접 미술시장에 올리고 판매할 수 있는 길을 열어주었고, NFT미술을 소유하고자 하는 컬렉터에게 투명한 미술 플랫폼을 제공하는 등 새로운 시장을 개척하고 있다. 넷째, 기존의 작품을디지털 파일로 변환하여 NFT로 결합하는 한편 유명화가의 작품을 디지털 아우라를 지닌 NFT작품으로 재탄생시키는 등 새로운 원자재를 발굴하고 있다. 다섯째, 기존 주요 경매사와 더불어 새로운 NFT미술 플랫폼이 등장하고메타버스 예술을 선호하는 MZ세대 중심의 신규고객이 중심이 되는 새로운 시장조직으로 변화하고 있다. 본 연구가 향후 NFT미술에 대한 학문적 논의를 촉진하고, NFT미술의 혁신성에 대한 실무적 접근의 계기가 될 수 있기를기대한다 NFT art, which combines science and technology, art, and the economy, has become a digital asset and is bringing new creators and art collectors into the art market. Therefore, this study aims to analyze the innovation of NFT art that expresses 21st century aesthetics in accordance with Schumpeter s theory of economic development. This paper is based on five elements of Schumpeter’s innovative economy. The first concept of Schumpeter’s innovation is studied through “Everydays” and “WarNymph” and “Mars House,” a digital house, and analyzes “Replicator” and “animation” NFT, which self-replicate the second concept. It examines the online NFT art auction market as a third concept and the fourth concept discusses NFT works that express the existing works as 21st-century aesthetics. And we look at the fifth concept of NFT art with new creators and collectors who preferring NFT art. As a result of research, First, NFT art has become a digital file with uniqueness and ownership, becoming a new art product with economic value. Second, it uses a new method of production, such as evolving like life through minting or creating an animated NFT. Third, it is paving the way for creators to create, upload and sell their own works in the art market, and provide a transparent art platform to collectors who want to own NFT art. Fourth, it is discovering new raw materials such as converting existing works into digital files and combining them into NFT and recreating famous artists’ works into NFT with digital aura. Fifth, along with major existing auction houses, a new NFT art platform has emerged and is changing to a new market organization centered on MZ generation-oriented new customers who prefer Metabus art. We hope that this study will facilitate academic discussions on NFT art in the future and serve as an opportunity for a practical approach to the innovation of NFT art.

공인중개사와 변호사의 부동산거래 협업에 관한 연구

방진원(Bang, Jinwon),백성준(Baek, Sung Joon) 도시정책학회 2020 도시부동산연구 Vol.11 No.3

In this paper, the Canada s real estate transaction system is introduced, which has similar to that of in the eastern United States. In other words, the real estate agents cooperate with the real estate lawyers at the closing process. In Korea, the real estate agents normally collaborative with other experts such as judicial scriveners and accountants at the closing process. Thus, the collaboration with the real estate lawyers may be easier than introducing a new system, the Escrow. In Korea, unlike to the Unite State, the real estate can be divided into building and land, and the rights over the real estate are not as simple as that of in the United State. Therefore, the cooperation between real estate agents and lawyers helps protect the socially widespread crimes, i.e. downsizing contracts, document forgeries, double contracts, and so on. Therefore, the collaboration with the real estate lawyers at the closing process may contribute the real estate transaction system more safer and increase reliability.

부동산 전속중개제도 정착에 관한 연구

방진원(Bang, Jinwon),김상휘(Kim, SangHwi) 한국부동산산업학회 2020 부동산산업연구 Vol.3 No.2

안전한 부동산거래 문화를 이루기 위한 가장 기본이 되는 필수적인 단계는 의뢰인과 중개사 쌍방 간의 중개계약이다. 하지만 국내에서 현재 관행적으로 퍼져있는 중개계약은 서면 중개계약을 회피하고 의뢰인들이 단지 구두 또는 전화상으로만 다수의 중개사에게 동일한 매물을 의뢰함으로써, 고객관계에 대한 신뢰성이 낮아지고 따라서 개업공인중개사들의 사기도 저하될 수 밖에 없는 구조이다. 결국은 이러한 후진적인 중개계약 제도로 인하여 발생되는 모든 문제점은 저 품질의 서비스와 나쁜 판매 및 구매 등의 형태로 소비자인 중개의뢰인에게 그대로 전가될 수밖에 없다. 따라서 현재의 부동산중개계약의 관행적인 형태가 근본적으로 변하지 않는 한, 선진국 같은 투명하고 안전한 부동산 중개문화가 정착되기는 쉽지 않다. 본 연구에서는 현 부동산중개계약의 낙후성을 벗어나 제도의 선진화를 지향할 목적으로 전속(또는 독점) 공인중개사 제도를 검토하고 활성화하는 방안을 제시하였다. 먼저 민법 및 부동산중개사법상 명시된 부동산중개계약에 관련된 조항을 분석하여 문제점을 파악하였다. 또한 부동산계약관련 법률의 계층구조에 있어서 최상위에 중개계약서를 위치시켜봄 으로써 관련된 법 조항들 보다는 오히려 더욱 상세히 기술될 중개계약서의 중요성을 고려하였다. 구두계약의 폐단을 차단하고, 일반중개계약과 전속중개계약의 지위를 동일하게 부여함으로써 중개의뢰인들이 두 가지 중개계약 중 반드시 한 가지를 정하고 한 명의 특정 개업공인중개사를 선택할 수 있는 방안을 모색하였다. In this study, the exclusive agency system was proposed for the advancement of the real estate transaction system in Korea. First, the problems were identified by analyzing the provisions related to the real estate contract specified in the Civil Law and the Real Estate Agent Law. In addition, by placing real estate agency contract at the top of the hierarchy of laws, the importance of agency contract to be described in more detail on the agreement rather than related legal provisions. By blocking the abolition of the oral contract and by giving the equal status to the general agency contract and the exclusive agency contract, the clients may choose one of the two agency contracts. And eventually, the option may allow the clients to select only one specific real estate agent.