재건축부담금 배분을 위한 지자체 평가기준 연구

김주진,송영현,Kim, Joo-Jin,Song, Young-Hyun 한국토지주택공사 토지주택연구원 2011 LHI journal of land, housing, and urban affairs Vol.2 No.1

재건축초과이익 환수에 관한 법률은 국가로 환수된 재건축부담금을 일정 평가를 거쳐 지방자치단체에 배분하도록 규정하고 있다. 그러나 배분방향의 미설정, 세부 평가기준 미비 등의 문제로 재건축부담금 제도의 원활한 시행이 담보되지 않고 있다. 이에 본 연구는 현행 제도의 미비 규정을 보완하기 위한 근거자료로서 지자체 평가를 위한 세부 지표 선정 및 지표별 가중치를 분석코자 하였다. 아울러 가중치 분석 결과를 토대로 지자체 모의평가를 실시함으로써 평가기준안으로서의 활용 가능성을 검토하고자 하였다. 지표별 가중치를 도출하기 위해 전문가 설문조사를 실시하고, 계층분석법으로 가중치를 분석한 결과, 지자체 상위 평가항목 중 '주거복지 증진노력' 항목의 가중치가 전체의 25.1%로 가장 높게 나타났다. 그 뒤를 이어 '주거복지실태 평가결과(22.7%)', '주거기반시설 설치수준(22.5%)', '재건축부담금의 활용실적 및 운용계획(15.8%)', '보금자리주택 등 주택사업실적(13.9%)' 등의 평가항목 순으로 가중치가 높게 나타났다. 5개 상위 평가가항목에 대한 총 16개의 하위 평가지표 중에서는 '최저주거기준 미달가구 비율(11.5%)', '장기공공임대주택 공급실적(8.9%)', '재건축부담금 집행실적(8.3%)', '재건축부담금 운용계획 수립 제출여부(7.5%)', '상 하수도보급률(6.3%)' 등의 평가지표 순으로 가중치가 높게 나타났다. 분석결과를 토대로 할 때, 시행령 상 '보금자리주택 등 주택사업실적' 평가항목의 가중치는 현행 30%에서 약 14%로 하향조정하고, 나머지 평가항목에 대해서는 다소 상향조정이 필요함을 알 수 있다. 지자체 모의평가 결과에서는 전북, 경북, 전남, 제주, 경기지역 순으로 종합 평가점수가 높게 나타났으며, 대전, 서울, 인천, 대구, 광주 등 상대적으로 주거여건이 양호한 광역시 특별시의 종합 평가점수는 낮게 나타났다. 이러한 분석 결과는 재건축부담금의 배분 방향과 부합한 것으로서, 본 연구에서 적용한 평가기준안의 적정성 및 활용 가능성을 확인할 수 있다. This paper aims at examining the indices and their weights for the evaluation of local government to allocate reconstruction charge and reviewing the availability of them simulating local governments' evaluation. There has been no specific evaluation criteria existed, while central government has to allocate the reconstruction charge to local governments by the provision 3 of Restitution of Housing Reconstruction Gains Act. The results as follows : According to a survey on evaluation indices weight and AHP analysis, the weight of 'the housing welfare improve effort' is the highest with 25.1% among 5 upper-classification indices. Following this, each weight of 'housing welfare conditions(22.7%)', 'housing SOC establishment(22.5%)', 'the achievement and planning on reconstruction charge use(15.8%)', and 'housing sector achievement such as Bogeumjari(13.9%)' are ranked. Meanwhile, Among 16 lower-classification indices, 'the rate of minimum housing standard households(11.5%)', 'public rental housing supply(8.9%)', 'reconstruction charge use achievement(8.3%)', 'reconstruction charge use planning submit(7.5%)', and 'rate of water and sewage(6.3%)' hold high rank. The analysis results show the weight of 'housing sector achievement such as Bogeumjari' on the existing provisions should be decreased(30%${\rightarrow}$13.9%) as others' weight has to be slightly increased. According to the result of the simulation, Jeonbuk, Gyeongbuk, Jeonnam, Jeju, Gyeonggi received higher scores in the comprehensive evaluation, while Daejeon, Seoul, Incheon, Daegu and Gwangju, where the housing conditions are relatively good, received lower scores. These results of the analysis correspond with the direction of reconstruction charges allocation and indicate that the evaluation criteria used in this simulation is acceptable.

서울시 50년 공공임대주택이 주변 주택가격에 미치는 영향

김주진(Kim Joo-Jin),최막중(Choi Mack-Joong) 대한국토·도시계획학회 2009 國土計劃 Vol.44 No.1

주거환경개선사업의 원주민 주거안정방안 적용 실태와 정책적 시사점

김주진(Kim, Joo-Jin),김홍주(Kim, Hong-Joo),송선영(Song, Sun-Young) 한국지역개발학회 2013 한국지역개발학회 세미나 논문집 Vol.2013 No.1

This study aims to analyze the resettlement programs on 45 Residential Environment Improvement Projects(REIPs) and to elicit policy implications. LH have supplied public rental housing located near each project as a temporary resettlement program during construction period. But we can find some limitations of it. Most of all, the main policy target is restricted to the residents who will have resettle to the project site. The temporary rent conditions depends on the type and the size of the rental housing which public implementor can supply at the site and the time . It is difficult to timely supply sufficient public rental housing. The accessibility of resettlement housing is an important to determine apply temporary resettlement program whether or not. On the base of case analysis, policy implications are as follows. First, the range of resettlement policy target has to be expanded to include the vulnerable. Second, the provision for the vulnerable groups as policy target is needed considering income, jobs, and age etc. Third, after resettlement additional support is needed to cover various cost increase due to resettlement. And the last, it is needed to consider private housing rent-supply method as one of resettlement programs beside public rental housing.

정비사업의 현금청산 판례분석을 통한 법적 주요 쟁점과 정책적 시사점

김주진(Kim, Joo-Jin),김옥연(Kim, Ok-Yeon),정경석(Jeong, Gyeong-Seok) 한국지역개발학회 2013 韓國地域開發學會誌 Vol.25 No.2

This paper aims to analyze the main legal issues of cash settlement on redevelopment projects and to elicit policy implications considering the housing market conditions have been changed. There are few articles regarding cash settlement on the "Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents" and the articles are insufficient and incomplete to deal with conflicts. As a result, it is inevitable to be arbitrated by the court judgement for an each lawsuit. The results based on the analysis of 26 legal cases regarding cash settlement are as follows. The main legal issues can be classified to 5 categories: 1) qualified subjects for cash settlement, 2) estimation guidelines, 3) the relation between cash settlement and ownership transfer or deprivation of member"s qualification, 4) the duties of implementor, and 5) the etc. Among 26 cases, 50 percents(the 13 cases) are related to the 3rd category issue. It means that the absence of the article ruled the relation between cash settlement and ownership transfer or deprivation of member"s qualification is the most important background of conflicts. The point of the 2nd category issue are the date of estimation, the inclusion of residential compensation, and the deduction of the project cost. It needs to provide additional articles on the Act and to reform the institutions for coping with cash settlement process.

주거환경개선사업으로 인한 거주자들의 주거안정 변화

김홍주(Hong-Joo Kim),김주진(Joo-Jin Kim) 한국지역개발학회 2014 한국지역개발학회 세미나 논문집 Vol.2014 No.1

Residential Environment Improvement Project(REIP) which has started in 1989 and continued with 3rd government-supporting project in 2013 has lots of policy changes and related studies. However, the related researches have focused on residents resettlement into the project site, this paper is more interested in the residents stability than residents resettlement. So, this paper analyzes the changes of residents stability on the site of REIPs(with 3 groups of dwellers, removers and newcomers). We survey about understanding of that projects, each interior physical housing characters, housing cost, outside settlement characters. On the base of case analysis, we can conclude as follows: first, the residents are more young, higher educated, and higher income but not alter to household, barrier, occupation. Second, REIPs have some positive influences on physical conditions of housing and outside characters but negative impacts on housing cost. In case of newcomers, there are no changes of housing size and room numbers but higher housing cost, better outside settlement conditions.

주거환경개선사업으로 인한 거주자들의 주거안정 변화: 공동주택건설방식을 중심으로

김홍주,김주진,Kim, Hong-Joo,Kim, Joo-Jin 한국토지주택공사 토지주택연구원 2014 LHI journal of land, housing, and urban affairs Vol.5 No.2

본 연구는 주거환경개선사업의 원주민 재정착보다 포괄적인 사업의 공공성 측면인 주거안정에 초점을 둔 것으로, 주거환경개선사업이 사업 전 후시점의 거주자(지구거주자, 재입주자, 신규입주자)의 주거안정에 어떠한 영향을 주었는지를 분석하였다. 분석을 위해 주거환경개선사업의 시행이전 지구, 시행완료된 준공지구에서 각각 다른 유형의 거주자들을 대상으로 설문조사를 실시하였다. 조사항목은 주거환경개선사업에 대한 주민인식과 주거안정 관련한 개별주택 내부의 물리적 환경 측면, 주거비용측면, 개별주택의 외부 주거환경 측면을 조사하였다. 주요 연구결과를 보면, 첫째, 주거환경개선 사업으로 인해 입주자들은 보다 젊은 층, 고학력, 고소득계층으로 변화하지만 가구구성과 장애여부, 직업구성에는 큰 변화가 없었다. 둘째, 주거환경 개선사업이 주거안정에 미친 영향을 보면 지구거자는 향후 주택의 물리적 여건과 주거외부환경은 양호해지나 주거비용에 대한 부담을 많이 호소하였다. 재입주자의 경우 주택면적과 방수는 증가하여 물리적 여건은 양호해지고 주거비용측면에서 비용증가, 주거외부환경은 양호해지는 형태를 보였다. 신규입주자는 주택의 물리적 여건인 주택면적이나 방수의 변화는 차이가 없고 주거비용은 상승, 외부환경은 양호해지는 형태를 보였다. Residential Environment Improvement Project (REIP) which has started in 1989 and continued with 3rd government-supporting project in 2013 has lots of policy changes and related studies. However, the related researches have focused on residents resettlement into the project site, this paper is more interested in the residents stability than residents resettlement. So, this paper analyzes the changes of residents stability on the site of REIPs (with 3 groups of dwellers, removers and newcomers). We survey about understanding of those projects, each interior physical housing characters, housing cost, outside settlement characters. On the base of case analysis, we can conclude as follows: firstly, the residents are more young, higher educated, and higher income but not alter to household, barrier, occupation. Secondly, REIPs have some positive influences on physical conditions of housing and outside characters but negative impacts on housing cost. In case of newcomers, there are no changes of housing size and room numbers but higher housing cost, better outside settlement conditions.

기성시가지 정비를 위한 도시개발사업의 입체환지 효과 분석

김옥연(Kim, Ok-Yeon),김주진(Kim, Joo-Jin),이영은(Lee, Young-Eun) 한국도시설계학회 2011 도시설계 : 한국도시설계학회지 Vol.12 No.5

본 연구는 기성시가지 도시개발사업의 새로운 사업방식으로서 입체환지의 적용가능성을 타진하고, 다른 사업방식과의 차이점과 그 효과 등을 비교분석하기 위한 시뮬레이션 연구이다. 입체환지 적용을 위해 도시개발법상의 규정을 개선하여 환지설계 기준을 수립하고, 사업성 분석 기준 등을 가정하여 특정지구의 시나리오(사업방식)별 시뮬레이션을 수행하였다. 시뮬레이션 결과, 권리관계가 복잡하고 주민참여가 요구되는 기성시가지 도시개발사업 방식으로 입체환지방식이 타당한 것으로 나타났다. 기존의 수용이나 평면환지 방식에 비해 입체환지방식은 초기 사업비용이 경감되어 공공시행자의 재무적 부담이 없으며, 적절한 환지설계로 원주민에게는 일정부분 개발이익을 발생시키고 청산금도 축소된다. 단, 부동산 시장이 침체될 경우에는 현금청산비율 증가와 분양가가 인하될 가능성이 있어 사업추진에 한계가 있을 수 있다. 본 연구의 시뮬레이션에도 불구하고, 입체환지방식을 현실에 적용하기 위해서는 평가식과 개발이익 배분 등 사업과정에서 고려해야 할 사항과 관련 세부 규정이 많으므로 입체환지방식을 위한 세부 업무매뉴얼 개발이 필요하다. This study aims to examine the possibility of applying multi-level replotting method as a new business model to urban development projects (UDPs) and compare the differences and effects among other implementation methods through simulation. We established the replotting design criteria through revising the articles of "Urban Development Act’ to carry out the scenario-based simulation on a specific rearrangement zone under the assumed business feasibility criteria. As simulation results, multi-level replotting method was verified as a new appropriate implementation method for UDPs in inner city where proprietary rights are complicated and residents’ participation is more required. Comparing with the existing expropriation and flat replotting method, the multi-level replotting method may reduce financial burden of public agent due to low initial cost and provide some development benefits to the land or building owners and reduce liquidation price. in case of a stagnant real estate market, the multi-level replotting method may have some business limitation to proceed because of the possibilities of cash-liquidation increase and low housing sale price. Despite the simulation results, it needs to develop more detailed business manual to actually apply multi-level replotting method to UDPs in built-up area because there are many business points and related stipulations to be considered in the business process such as properties appraisal and development benefits allocation etc.

지역전략산업 육성 사례 분석을 통한 지역주도의 도시경제기반형 도시재생 추진 방안

류동주,김주진,Ryu, Dong-Ju,Kim, Joo-Jin 한국토지주택공사 토지주택연구원 2016 LHI journal of land, housing, and urban affairs Vol.7 No.4

본 연구는 지역 주도의 도시경제기반형 도시재생사업 추진 전략에 대한 시사점을 도출하는 것을 목적으로 한다. 이를 위해, 성남시와 고양시의 지역전략산업 육성 정책 사례를 지역산업 정책방향, 제도적 기반 구축, 전문 전담 조직의 관점에서 분석하였다. 연구의 주요 결과는 다음과 같다. 첫째, 도시경제기반형 도시재생사업의 추진에 있어 최우선 과제는 전략산업을 선정하고 어떻게 육성할 것인지, 사업성과의 확산을 위한 핵심사업의 추진방향과 공간적 기능적 연계방안에 대한 마련 등 명확한 정책방향을 세우는 일이다. 이를 통해 정책의 신뢰성을 제고하여 경제활동주체들을 유인, 지역산업기반을 강화함으로써 지역 주도의 경제활성화 정책 추진 가능성을 제고하여야 한다. 둘째, 제도의 실효성과 다양성이 담보되어야 한다. 경제기반 강화를 위한 지원정책을 안정적으로 추진하기 위해 지자체 조례, 규칙 등을 통한 제도적 기반을 구축할 필요가 있고 중앙부처 등과의 연계를 통해 지원정책의 스펙트럼을 넓히는 것도 필요하다. 민간부문이 공공이 의도하는 정책에 참여토록 유도하기 위한 지자체의 민관협력 방안이 강구될 필요도 있다. 셋째, 정책의 효과성과 기업지원서비스의 전문성 제고를 위해 정책 연구 및 기획, 사업관리, 경제주체 간의 네트워크 촉진 등을 전담하는 조직을 도입하는 것이 필요하다. This study aims to find implications for urban economic regeneration strategies of local initiative by analyzing of promoting regional strategic industries, both Seongnam and Goyang in terms of regional industrial policy, institution and specialized service agency. The main results based on the case studies are as follows. First, It is a top priority to formulate the policy direction, such as selecting strategic industries and prepare means for improving it. It should keep reliability and continuity for inducing economic units. Second, It is necessary to consider the effectiveness and diversity of institutions. The institutions to be formalized by municipal ordinance and rules for making the successful implementing system of policies. It is necessary to implement strategic industry policy linked with the central government or public organizations for expanding of a diversity of policies. It is necessary to change in viewpoint on the deregulation and tax break for the private sectors as inducements to achieve the regional economy activation. Third, It is necessary to introduce the specialized service agency to improve an effectiveness and efficiency of institutions and accelerate a network within economic units.

개별단위사업방식 재개발의 구조와 그 고착화 요인

주관수(Joo Kwan Soo),김주진(Kim Joo Jin) 한국도시행정학회 2004 도시 행정 학보 Vol.17 No.2

Korea has peculiar redevelopment system. In this system, the redevelopment is planed and moved forward and the profit is created on the base of one unit redevelopment district throughly. The current redevelopment method has contributed a lot to supply of new housing in the big cites which have severe problem of lack of housing with a dynamic driving force but caused a lot of problems to cities. There are several reasons of public field, market field and citizen society field in that redevelopment project give the first consideration individual unit redevelopment method. This thesis analyses the Korean redevelopment system and why the current redevelopment method of individual unit redevelopment must be continued despite of criticism.

해외 부동산 개발형 도시재생사업의 사업구조 분석

조승연,주관수,김옥연,김주진,Cho, Seung-Yeoun,Joo, Kwan-Soo,Kim, Ok-Yeon,Kim, Joo-Jin 한국토지주택공사 토지주택연구원 2014 LHI journal of land, housing, and urban affairs Vol.5 No.4

본 연구는 영국과 일본의 부동산 개발형 도시재생사업의 사업구조에 대한 비교분석을 통해 국내 경제기반형 도시재생사업에의 시사점을 도출하는 것을 목적으로 한 연구이다. 부동산 개발형 도시재생사업은 1980년대의 신자유주의의 영향에 따라 등장한 사업수법으로 규제완화 및 공공지원과 민간주도의 거점 개발방식을 통해, 지역경제 활성화 등의 효과를 도모하고자 하는 방식이다. 특히 2000년대에 진행되고 있는 부동산 개발형 도시재생사업으로 영국의 스트라트포드 및 킹스 크로스, 일본 오오테마치와 시노노메 지구의 사례를 통해 국내에의 시사점을 도출하고자 하였다. 사례별 도시재생사업의 추진체계, 참여 주체별 역할, 공공의 지원 등에 대한 비교분석을 통해 다음과 같은 시사점을 도출할 수 있었다. 사업방식 측면에서는 국가적 대원칙에 따른 '선택과 집중'을 통한 국가적 자원의 효율적 배분, 추진체계 측면에서 토지 소유자등 직접적인 이해당사자 외에도 공공개발기관, 민간개발업체, 지자체, 국가, 관계기관 등 다양한 이해당사자가 참여하는 거버넌스 체계의 구축, 기반시설 정비에 대한 공공의 지원이 공통적 특징으로 나타나고 있었다. 이상의 부동산 개발형 도시재생사업에서 공공의 직접적인 사업시행은 감소하였으나 규제완화를 통한 민간자본 유치, 지역의 경제적 성장, 고용창출 등의 측면에서 효과적인 수법으로 평가받고 있다. 특히 경제기반형 도시재생사업의 성공적인 수행을 위해서는 공공시행자 및 지방정부의 역량강화에 주목할 필요가 있을 것으로 판단된다. This comparative analysis on the project scheme of property-led regeneration of UK and Japan aimed to suggest the implications for economy-based urban regeneration of Korea. Property-led regeneration attract private capital by deregulation and public investment since 1980s' neoliberalism. Its effectiveness for creating job and economic growth is demonstrated through last decades. The cases of property-led urban regeneration of 2000s, such as Stratford, King's Cross, Otemach and Shinonome, show decrease of public direct investment, promoting deregulation. It also proved that property-led urban regeneration has a great ripple effect to local economy. And the partnership among central and local governments, public development corporations, private developers and other local interest groups is emphasized for delivering successful urban regeneration. Especially, human empowerment of local government and responsibility of public organization are also required to deliver urban regeneration.