주택가격함수 추정의 방법론 비교에 관한 연구 : 특성가격모델과 위계선형모델을 중심으로

김주영,윤동건 한국부동산연구원 2004 부동산연구 Vol.14 No.1

1990년대 들어 특성가격함수를 이용한 주택가격 평가연구가 본격적으로 시작되었으며 많은 연구들이 이 방법론을 적용해서 주택가격의 결정요인을 분석하고 있다. 그러나, 특성가격함수는 추정된 계수값이 지역에 관계없이 일정하다는 비현실적인 가정을 전제로 하고 있어서 그동안 많은 비판을 받아 왔다. 본 연구에서는 주택가격함수 추정에서 일반적으로 휠용되고 있는 특성가격함수를 대체할 수 있는 새로운 방법론으로 위계적선형모델을 소개하고 있다. 또한, 서울과 경기도 지역의 공동주택가격자료를 활용해서 각각의 주택가격함수를 추정하고 모델의 예측력을 비교하였다. 실증분석 결과 위계선형모델은 특성가격함수에 비해서 보다 나은 예측력을 보여주고 있는 것으로 나타났으며 이것은 위계선형모델이 지역특성에 따라서 추정계수값이 차등적으로 산정된 결과로 생각할 수 있다. 합리적인 주택가격함수 추정모델은 감정평가 분야에서 가장 큰 비중을 차지하고 있는 부동산의 담보가치 평가의 기준으로 활용될 수 있을 것이다. This study focus on the comparison of two housing price functions: hedonic price model and hierarchy linear model. Hedonic price model has been used broadly in housing economics and urban studies literature. Although a lot of researches use hedonic price functions, unrealistic assumptions of that model has been criticized. Hedonic price model assumes “parameter fix” of structural attributes. Compared with hedonic price model, hierarchy linear model allows parameter drift in its model and this is a main difference to hedonic price model. In this study hierarchy linear model was compared with hodonic price model in terms of theory, estimation method, and predictive performance using empirical study. The result of empirical study shows that hierarchy linear model shows more stable predictive power somewhat compared with those of hedonic price model.

위계적 선형모델을 이용한 주택가격 함수 측정

김주영 대한국토·도시계획학회 2003 國土計劃 Vol.38 No.7

Hedonic price model is now widely used in its determination of housing price analysis and a lot of researches was conducted in this field. However hedonic price model has a fundamental problems in estimating housing price function like the fixed effect of coefficients, spatial autocorrelation and heterogeniety. So, in this study hierarchy linear model was used in estimating housing price function and the concept of that model was introduced in detail. Housing price model was constructed in order to compare the results of two models. The estimated coefficients of two model was represented somewhat different from its size and statistical significance. According to the comparison of two model, hierarchy linear model was better performance than hedoinc model in terms of its predictive power.

해도닉 모형을 이용한 아파트매매차액 결정요인

천인호(Cheon In Ho) 한국부동산학회 2008 不動産學報 Vol.32 No.-

  1. CONTENTS<BR>  (1) RESEARCH OBJECTIVES<BR>  In Korea real estate becomes a useful asset for investment. Investment is to obtain net gain of the transaction. Net gain of the transaction is the price difference between sale and purchase. In order for an apartment to be considered as investment target, the net gain should be high. Such a net gain in the transaction may be determined by various characteristics of the houses. Until now, transaction price is used as dependent variable in the studies on price determination principle of houses. But this study is to study the principles determining the net gain of the house transaction.<BR>  (2) RESEARCH METHOD<BR>  empirical analysis : Hedonic Model, Liner model, Semi-logarithm model, Inversed semi-Iogarithm model, Double logarithm model<BR>  (3) RESEARCH RESULTS<BR>  In Busan. 5,570 houses were discretionarily selected as sample and various functional forms including linear model, semi-logarithm model, inversed semi-logarithm model and double logarithm model were applied to estimate the model of transaction price and the model of net gain of transaction. Of the functional forms estimated, the best model was determined to be double-logarithm model by AIC and SC standard.<BR>  2. RESULTS<BR>  In case of the model of net transaction gain, the independent variables which were estimated to have a positive effect on the price are Door location, direction to the south, fine view, apartment brand, parking capacity, number of years since construction, number of households, education and regional dummy variable. The independent variables which were estimated to have a negative effect on the price are size, noise, apartment accommodating commercial areas, elementary school, subway station, large-scale discount store and distance to city centre.<BR>  The size variable showed a positive sign in the transaction price model, whereas it became negative in the net gain model. The sign of dummy variable which indicates the apartment accommodating commercial areas was positive in the transaction price model, but it showed a negative sign in the net gain model. The distance to the city centre had a positive effect on the transaction price, but it had a negative effect on the net transaction gain.

변동모수모형을 이용한 아파트가격지수 추정에 관한 연구

권재욱(Kwon Jae Wook),김호철(Kim Ho Cheol) 한국도시행정학회 2006 도시 행정 학보 Vol.19 No.1

This study attempts to examine the price index theory by using the real estate price model and to analyze apartment price index with various pricing models in order to figure out the index producing method fitted for Korean real estate market. For this study, the index of median model, hedonic price model and varying parameter model were compared to the sale price of apartment in Seoul from 1999 to 2004. The index calculated by hedonic price model was lower than that calculated by varying parameter model and Korean housing price model. It increased unusually in contrast to the decline of varying parameter model and Korean housing price index in 2004 when diverse policy was executed to control the overheated speculation in real estate market. According to the research output showing similar fluctuation to Korean housing price index and high sensitivity to price, it is argued that varying parameter model is the most effective method. Moreover, this study estimated the signal/noise ratio to find out the most appropriate index by examining the portion of explainable and unexplainable parts. This result presents that varying parameter model index explaines more effectively than hedonic price model index in estimating apartment market.

석탄화력발전소의 사회적 비용 추정 연구 : 주택시장 영향을 중심으로

박주영,전호철,류소현 한국환경연구원 2021 기본연구보고서 Vol.2021 No.-

Ⅰ. 서 론 1. 연구의 배경 및 필요성 □ 지구온난화 현상이 심각해지면서 기후변화 문제를 해결하기 위한 국제사회의 노력이 탄소중립(Net Zero) 선언을 통하여 뚜렷하게 나타남 ㅇ EU는 2030년까지 온실가스 배출량을 55% 감축하고 2050년까지 탄소중립을 달성할 것을 선언한 바 있음 ㅇ 미국은 조 바이든 대통령 취임 직후 파리협정에 재가입하였고 2050년까지 탄소중립을 이루겠다고 선언함 ㅇ 일본은 2050년까지, 중국은 2060년까지 탄소중립을 달성한다는 목표를 수립함 ㅇ 주요 국가의 탄소중립 전략을 살펴보면, 탈석탄 정책을 기반으로 한 에너지 전환이 핵심을 이루고 있음 □ 우리나라도 2020년 12월, 2050년까지 탄소중립을 달성할 것을 선언하였고 「기후위기 대응을 위한 탄소중립·녹색성장 기본법」을 통해 법제화하였음 ㅇ ‘2050 탄소중립 추진전략’(관계부처합동, 2020)은 우리나라 탄소중립 달성을 위해 마련한 방안으로 경제구조 저탄소화, 저탄소 산업 생태계 조성, 탄소중립 사회로의 공정전환, 탄소중립 제도적 기반 강화라는 주요 전략을 담고 있음 ㅇ 또 하나의 기후변화 정책 화두인 그린뉴딜도 국내 에너지 전환에 대한 내용을 담고 있음 □ 우리나라의 탈석탄 에너지 전환 중심의 기후변화 대응은 국제사회의 흐름에 맞춰 바람직하게 이루어지고 있는 반면, 현재 국내 에너지 발전 현황을 살펴보면 개선의 여지가 많음 2. 연구의 목적 □ 기존 연구와 차별화된 석탄화력발전의 사회적 비용 추정에 대한 연구가 반드시 필요하며, 국외에서 활발히 연구되고 있는 헤도닉 가격 모형을 적용한 국내 연구의 필요성이 제기되고 있음 ㅇ 탈석탄화력발전은 탄소중립 및 그린뉴딜의 핵심적인 사안임에도 불구하고, 그간 화석연료의 사회적 비용 추정은 대기오염물질 배출로 인한 건강 영향, 특히 극단적 경우인 조기 사망에 주로 집중되어 왔음 ㅇ 이는 석탄화력발전 등 화석연료의 사회적 비용을 과소 추정하게 되는 원인으로 작용함 □ 본 연구에서 도출된 사회적 비용은 에너지 전환 정책의 경제적 비용편익분석을 위한 기초자료로 사용될 수 있을 것이며, 탄소중립 및 에너지 전환 정책에 대한 국민 의식제고를 위한 근거 자료로 제시될 수 있음 Ⅱ. 국내외 석탄화력발전 현황 1. 국내 석탄화력발전 현황 □ 기후변화와 미세먼지 문제의 주요 원인으로 거론됨에도 불구하고 석탄화력발전은 아직 우리나라의 주요 전력 발전원임 ㅇ 2019년 기준, 석탄화력발전은 국내 설비별 발전 전력량 기준 전체의 38.9%를 차지하고 있음 ㅇ 국내 원별 발전량의 40%를 차지하고 있으며, 특히 전력소비량이 급증하는 여름철에는 석탄화력발전소의 가동률과 발전량도 증가하는 추세를 보임 □ 2021년 12월 기준, 총 57기의 석탄화력발전기가 운전 중이며 4기가 추가 건설 중임 ㅇ 충청남도에 29기, 경상남도에 14기, 강원도와 인천시에 6기, 전라남도에 2기가 위치하고 있으며, 신규 발전기 역시 기존에 발전기들이 집중되어 강원 지역에 건설될 예정임 ㅇ 발전기가 집중되어 있는 일부 지역은 그렇지 않은 지역보다 발전 사업으로 인한 건강 및 환경 피해를 볼 가능성이 큼 2. 국내외 에너지 전환 정책 동향 □ 선진국을 중심으로 석탄화력발전에 대한 의존도를 낮추고자 하는 노력이 이루어지고 있음 ㅇ 미국의 석탄화력발전량 규모는 2007년 최고점을 달성한 후 점차 감소하는 추세에 있으며 지난 2020년의 석탄화력발전량은 2007년 대비 약 38% 수준으로 감소함 ㅇ 유럽 국가들은 기후변화 대응 정책의 일환으로 강력하게 탈석탄을 추진해 왔음 ㅇ 세계 최대 온실가스 배출국인 중국도 과거 온실가스 감축에 소극적이던 태도를 바꿔 2060 탄소중립 달성을 선언하며 저탄소 산업을 통해 새로운 산업 동력을 얻으려는 행보를 보이고 있음 □ 우리나라의 경우 최근 발표되는 여러 정책에서 노후 석탄화력발전소를 폐지 또는 가동 중단하는 등 탈석탄 에너지 전환 목표 달성을 위한 전략을 제시함 Ⅲ. 석탄화력발전의 환경 및 건강 영향 1. 분석 모형 □ 본 장에서는 장기간(1972~2019년)에 걸쳐 석탄화력발전 과정에서 발생되는 대기오염물질의 환경 및 건강 영향을 추정하기 위하여 영향경로분석(impact pathway analysis)을 사용함 ㅇ 영향경로분석은 대기오염물질이 배출되는 지점에서부터 수용체까지 미치는 영향을 경로에 따라 분석하는 상향식 접근 방법의 하나임 ㅇ 배출량 자료, 대기질 모사 모형의 종류, 시간 및 공간적 범위 등 많은 불확실성이 존재하는 것이 본 분석 방법의 한계점일 수 있음 2. 분석 결과 □ 1972~2019년까지 석탄화력발전으로 인한 환경적 피해는 약 23조 9,000억 원에 이르는 것으로 나타났음 ㅇ 이는 국내에서 발전 단가를 낮추기 위해 1970년대 석탄화력발전 비중을 급격히 늘린것의 영향이며, 더불어 경제성장에 따른 지불의사액의 증가와 인구의 증가로 인한 피해 대상의 확대에 기인한 것으로 평가할 수 있음 ㅇ 본 연구의 건강 영향 추정 결과는 향후 탄소중립 및 에너지 전환을 위한 발전원별 비용-편익 산정에 있어 외부비용 추정을 위한 기초자료로서 활용될 수 있을 것으로 기대함 Ⅳ. 석탄화력발전의 주택가격에 대한 영향 1. 분석 모형 □ 본 연구에서는 석탄화력발전소의 주택시장에 대한 영향을 헤도닉 가격 모형(hedonic price model)을 사용하여 분석함 ㅇ 헤도닉 가격 모형이란 시장이 명시적으로 존재하지 않는 환경재에 대한 가치를 다른 재화의 대체 시장을 이용하여 추정하는 방법임 ㅇ 환경 요소의 주택시장에 대한 영향 분석은 여러 국외 선행연구(Currie et al., 2015; Davis, 2011; Chay and Greenstone, 2005 등)에서 수행된 바 있지만 국내 연구에서는 쉽게 찾아볼 수 없음 ㅇ 발전소 주변 주택을 표본으로 고려하였을 때, 그중에서도 상대적으로 발전소에 아주 근접하게 위치한 주택가격의 변화를 추정하고자 하였고 발전소 건설 계획, 착공, 상업운전 개시에 따른 가격 변화를 추정함 2. 분석 결과 □ 환경·건강 위험 요소에 더 노출된 근접 지역의 아파트는 발전소의 경제적 영향보다 환경적 위험 요소에 더 영향을 많이 받는 것으로 분석됨 ㅇ 신규 발전소가 건설되거나 기존 발전소에 추가적으로 발전기가 건설될 때, 주변 아파트 가격은 상대적으로 하락하는 것으로 확인됨 ㅇ 계획 당시에는 주변 지역 주택가격의 하락을 유발하지만 상업운전이 시작되는 시점에는 발전소로부터 가까운 지역에서도 아파트 가격이 상승하는 점을 확인함 ㅇ 반대로 노후 발전기 폐지로 인하여 주변 아파트 가격이 상승하는 것으로 나타남 Ⅴ. 결론 및 학술적 성과 1. 결론 □ 본 연구에서는 국내외 석탄화력발전 및 에너지 전환 정책의 현황을 살펴보았으며, 석탄화력발전의 외부효과 중 가장 직접적으로 나타나는 건강 영향을 분석하여 건강에 대한 피해 비용을 산정하였고, 간접적으로 주택시장에서 발생한 석탄화력발전의 사회적 비용을 추정하였음 2. 학술적 성과 □ 건강 영향 분석의 경우, OECD 등 국제기구에서 추진 중인 환경계정의 구축을 위한 대기오염 또는 발전 부문의 총외부피해를 산정하는 데 있어 연구의 결과 및 방법론 모두 유용한 참고 자료로 사용될 수 있을 것이라 판단됨 □ 본 연구는 국내에서 처음으로 주택시장이라는 대체 시장을 사용하여 석탄화력발전의 사회적 비용을 추정하였으며, 기존 사회적 비용 추정치와 다른 측면의 비용을 제시하였다는 점에서 의미가 큼 □ 주택시장에 대한 영향 분석 방법의 경우, 아파트 단지-고정효과 모형을 사용함으로써 실증 미시 분석의 고질적인 문제인 누락변수편향문제에 대하여 부분적으로 대처하였다고 판단됨 □ 본 연구의 분석 결과는 탄소중립 및 에너지 전환 관련 정책에도 활용이 가능할 것으로 기대함 Ⅰ. Introduction 1. Background □ Due to the severity of global warming, the international society has declared net-zero goals as an active response to environmental issues. ㅇ The EU made a declaration to reduce greenhouse gas emissions by 55% by 2030 and achieve net-zero carbon emissions by 2050. ㅇ In the case of the United States, president Biden declared that they will rejoin the Paris Agreement and achieve carbon neutrality by 2050. ㅇ Japan and China declared that they will achieve carbon neutrality by 2050 and 2060, respectively. □ Korea also declared that they will achieve carbon neutrality by 2050, which has been legislated into the “Net-Zero and Green Growth Act Against Climate Crisis”. ㅇ The Net-zero 2050 Strategy (Related ministries, 2020) provides necessary strategies for South Korea to achieve carbon neutrality, including transitioning to the low-carbon economic structure and creating the industrial eco-system, making a just transition towards carbon neutrality, and establishing an institutional base for carbon neutrality. ㅇ The importance and urgency of the matter are also highlighted in South Korea’s Green New Deal. □ Although Korea’s movement towards coal phase-out and energy transition in accordance with the international trend is desirable, Korea’s current dependence on coal-fired power plants leaves room for improvement. 2. Research goals □ While past research focused on health-related social costs of coal-fired power plants, this study aims to present the social cost focusing on the housing market, which is quite a new approach in Korea’s environmental economics research. ㅇ Although the transition from coals is a major issue in net-zero and green new deal agendas, the cost estimations have focused on health costs due to air pollution, especially the costs of premature deaths. ㅇ Such tendency is likely to result in the underestimation of the social costs associated with coal power plants. Ⅱ. Coal-fired Power Plants in Korea and Abroad 1. Coal power plants in Korea □ Although coal power plants are a major cause of climate change and atmospheric aerosols, South Korea is still heavily dependent on coal power plants for its energy generation. ㅇ As of 2019, coal power plants comprised 38.9% of domestic electricity generation measured by the amount of electricity generated by facility. ㅇ Coal power plants comprise 40% of domestic electricity generation measured by source, and the dependency tends to grow during the summer months. □ As of December 2021, a total of 57 generators were operating and four generators were under construction. ㅇ There are 29 generators in South Chungcheong Province, 14 in South Gyungsang Province, six each in Gangwon Province and Incheon, and two in South Jeolla Province; additional generators are to be constructed in these regions. ㅇ Naturally, regions in which the generators are concentrated are likely to be more vulnerable to health and environmental damage from coal power plants. 2. Energy transition in Korea and Abroad □ Efforts to reduce dependence on coal power plants can be observed in many parts of the world, especially in advanced economies. ㅇ The US’s coal power generation capacity reached its maximum in 2007 and gradually decreased from then on, reaching approximately 38% of the total capacity of 2007 in 2020. ㅇ Coal phase-out is a major part of climate change policies of European countries. ㅇ China, the largest emitter of greenhouse gas emissions, is trying to reshape itself into a low-carbon economy. □ In the case of South Korea, many government agendas now include closure of aged coal power plants. Ⅲ. The Health Effects of Coal-fired Power Plants 1. Model □ This chapter analyzes the environmental and health effects of air pollutants from coal power plants during the period from 1972 to 2019, using the impact pathway analysis model. ㅇ Impact pathway analysis is one of bottom-up analytical tools by which we identify the effects of emission sources on the environment and the receptor’s health. ㅇ Possible limitations are as follows: the uncertainties pertaining to the usability of the emission data, the model used to simulate air pollutants’ travel paths, the spatial and temporal scope of the study, and so on. 2. Result □ The health cost associated with coal power generation is estimated to be approximately 23 trillion KRW. ㅇ The cost is estimated taking into account the fact that 1) there was a rapid increase in coal power plants in 1970s to lower the generation cost, 2) the amount people are willing to pay increased due to economic growth, and 3) more people became subject to damage due to population increase. ㅇ The result of this chapter may be utilized in the cost-benefit analysis of the energy transition policies and as a reference data for measuring external costs of coal power plants. Ⅳ. Impacts of Coal-fired Power Plants on Housing Prices 1. Model □ This chapter estimates the effect of coal power plants on housing prices using a hedonic price model. ㅇ The hedonic price model is defined as an analytical tool by which we measure the value of environmental amenities or disamenities. ㅇ The effects of environmental factors on property values have been analyzed in multiple international studies (Curriet et al., 2015; Davis, 2011; Chay and Greenstone, 2005, etc.), but there has been little research in Korea. ㅇ This study compares the prices of apartment complexes located in the 0 to 10-km and 10 to 20-km-radius, before and after the announcement of the newly opening plants, the construction of the plants, and the start of operation. 2. Result □ The prices of the apartment complexes that are located in closer proximity to the power plants are affected by information on nearby power plants. ㅇ When new coal power plants open and additional generators are built in the existing power plants, the prices of nearby apartment complexes fall. ㅇ The prices fall at the time of announcement, but they rebound after the plants begin operation. ㅇ On the contrary, the closure of aged generators increases the prices of nearby houses. Ⅴ. Conclusion and Academic Contribution 1. Conclusion □ This study summarizes the up-to-date information regarding the use of coal power plants and the energy transition polices in Korea and abroad, analyzes the heath costs associated with coal power plants, and, finally, estimates the effects of coal power plants on housing price. 2. Academic contribution □ In the case of the analysis on health effects, both the methodology and outcome may be a useful source for measuring external costs of coal power plants. □ This is the first study that used a hedonic price model to estimate the external costs of coal power plants focusing on the housing market in the Korean context and it provides cost estimations that are differentiated from those of the past literature. □ For impact analysis of the housing market, this study aimed to address the problem of omitted-variable bias which is prevalent in empirical microeconomics research, especially in the hedonic pricing research, by using the apartment complex-fixed effects model. □ The outcome of this study may be useful in the cost-benefit analysis of policies regarding net-zero and energy transition.

특성가격함수를 이용한 주택가격지수 개발에 관한 연구 -시간변동계수모형에 의한 연쇄지수

이용만 ( Young Man Lee ) 한국부동산분석학회 2007 不動産學硏究 Vol.13 No.1

This paper is addressed a method for constructing house price indexes using transaction prices. Laspeyres index, which is made of appraisal prices of sample houses, can`t be adapted as a method for transaction-based indexes. The method for transaction-based indexes must have abilities to control the difference of house attributes and the change of their intrinsic values over time. And indexes must not be revised when new transaction information is arrived. This paper adapts the time varying parameter model, one of hedonic price indexes. The model has advantages to get over the problems. It consider the regional effect on hedonic prices and the spatial auto-correlation in error term. The model is applied from Dec. 1999 to Jun 2006. The data is obtained from an information company so called `r114`. And this paper produces a repeat sale price index to compare with the hedonic price index. The hedonic price index by the time varying parameter model appears to be more stable than the Laspeyres index which `r114` has made. And the change of the hedonic price index is similar to that of the repeat sale price index.

중고 벌크선의 가격결정요인 선정에 관한 연구

양윤옥(Yun Ok Yang) 한국항해항만학회 2017 한국항해항만학회지 Vol.41 No.4

기존 선박매매시장에서 선박가격은 최근 거래되는 비슷한 유형의 선박가격을 기반으로 산정되었다. 하지만 2008년 금융위기 이후 선박가격 변동이 심해지면서 선박 내재적 가치를 산정할 수 있는 선박가격평가기준이 필요하다. 본 연구에서는 선박의 내재된 요소를 추정하기 위해 헤도닉가격모형을 사용하였다. 이에 본 연구는 헤도닉가격모형을 이용하여 선박가격에 미치는 영향을 각 특성별 가치를 분석하고 추정모형을 도출하였다. 헤도닉가격모형에서 제시된 4가지 모형들 중에 분산확대인자와 단계선택방식으로 최적의 모형을 선정하였다. 이를 위해 실제 거래된 선박과 특성자료를 활용하여 선박가격에 미치는 결정변수들의 영향력 정도를 분석하였다. 최종 선정된 모형은 Log-Line모형으로 회귀분석결과 DWT, Age, Market Value, Short-Term Charter, Long-Term Charter, Enbloc, Special Survey Due, Builder 8개의 변수가 선박가격모형에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 제시한 선박가격모형은 선박가격을 평가할 때 객관적이고 균형있는 의사결정을 하는데 도움이 될 것이다. In the existing ship sales market, prices determined based on the prices of similar ship types that recently traded. ince the 2008 financial crisis, ship prices have fluctuated, and ship price criteria have become ever more necessary to the imminent value of the ship. Therefore, this research used the hedonic price model to estimate imminent values of ships. In this study, the influence on ship prices was analyzed by the value of each characteristic and an estimated functional formula was . Out of the four models suggested by the hedonic price model, an optimal model was selected with variance inflation factors and a stepwise selection. For this, the influence of determinants of ship prices was analyzed based on actually traded ships and characteristic data. The selected model s the Log-Line model; as a result of regression analysis, eight variables, including DWT, Age, Market Value, Short-Term Charter, Long-Term Charter, Enbloc, Special Survey Due and Builder were to affect the ship price model. This model is expected to be useful for objective and balanced ship price evaluation.

표준지 공시지가 영향요인 분석 및 적정성 검증 연구 : 서울시를 중심으로

정성욱(Jeong, Seong Uk),이훈(Lee, Hoon),이영민(Lee, Young Min),이주아(Lee, Joo-Ah) 도시정책학회 2020 도시부동산연구 Vol.11 No.3

This study is based on the assumption that the hedonic price model can be applied to the calculation of the public land price of the standard site. This study is based on the 17,264 sites. A multiple regression analysis was carried out for each parcel, and a price model was derived and the appropriate price of each parcel was calculated. As a result, it was confirmed that accessibility factors have a more significant effect on public announcement price in addition to existing disclosure items as a result of analyzing influential factor of standard site announcement price.In the process of hedonic price model analysis as described above, there were a considerable number of parcels those do not meet the criteria of Ministry of Land, Transport and Maritime Affairs. This is because, although there are many limitations in estimating the actual price, establishing the fair price system by applying the hedonic price model that provides objective and quantified data is a way to improve the standard public land price system. In addition, the introduction and settlement of the hedonic price model in the official price list is the end of this study which is incomplete in several aspects such as the number of sites, independent variable, period.

대형복합쇼핑센터의 개장과 거리가 아파트 가격에 미치는 영향 : 서울롯데월드타워를 대상으로

전영훈(Jeon, Young-Hoon),박세운(Park, Sae-Woon) 한국산업경제학회 2020 산업경제연구 Vol.33 No.1

본 연구에서는 대형복합쇼핑센터 개장과 아파트와의 거리가 아파트 가격에 미치는 영향을 우리나라의 대표적 대형복합쇼핑센터인 잠실 롯데월드타워의 착공 이전, 공사 중 기간, 그리고 개점 이후의 3개 기간으로 구분하여 분석하였다. 분석대상은 롯데월드타워 반경 7.65km이내의 송파구 및 강남구의 아파트이다. 이 기간 중 거래된 실거래 44,185 건 중 11,046건을 분석대상 표본으로 사용하였다. 분석 방법으로는 롯데월드타워 3개 기간 동안의 가격변동을 분석하기 위하여 이중차분법(difference in difference method)을 사용하였다. 분석모형으로는 아파트가격에 영향을 주는 헤도닉 가격모형을 통한 전통적 회귀분석과 아파트 가격의 공간적 의존성을 반영한 공간시차모형(Spatial Lag Model)과 공간오차모형(Spatial Error Model)을 이용하였다. 실질매매가격의 로그값을 종속변수로 한 분석 결과에서는 공사기간 후의 가격이 공사 기간 전에 비하여 하락하여 롯데월트타워의 입점이 아파트 가격에 부(-)의 영향을 준 것으로 나타났다. 롯데월드타워와의 접근성의 아파트가격에 미치는 영향을 보면 모든 모형에서 500m이내 위치한 아파트가 가격이 가장 낮은 것으로 나타났다. 전통적 회귀분석 모형과 공간시차모형에서는 500m이상 1km이내가 가격이 가장 높은 것으로 나타났다. 공간오차모형에서는 4km이상-5km미만에서 가격이 가장 높은 것으로 나타났다. 모든 모형에서 4km이상-5km미만의 거리에 있는 아파트 가격이 상당히 높은 것으로 나타났는데, 이 거리 영역 대에는 한강 조망이 가능한 압구정동의 아파트와 삼성동 무역센터의 쇼핑센터 인근 아파트와 같은 강남구 고가 아파트가 위치하기 때문으로 추정된다. This study examines the effect of the opening of Lotte World Tower and the distance to it on the price of the apartment located in Songpa-gu and Gangnam-gu within a 7.65 kilometer radius of Lotte World Tower. The analysis period was divided into three sections: before the start of construction, during construction, and after the grand opening. Of 44,185 actual transactions during the period, only 11,046 transactions were effective and thus used as the sample. The ‘difference in difference’ method was used to analyze price changes over the three section periods. For the dependent variable, the log value of real transaction price was used. As for the methodology, this study employs the spatial lag model and the spatial error model considering spatial dependence as well as the traditional regression of hedonic price model. The empirical results showed that after the opening of Lotte World Tower, the price declined compared to before the construction. Looking at the impact of accessibility to Lotte World Tower on the price of the apartment, apartments located within 500 meters showed the lowest price in all models, while having the highest price within 500 meters to 1 kilometer distance in traditional regression models and spacial lag models. In the spacial error model, however, the price was the highest within the distance of 4 km to 5 km. In all models, the prices appeared to rise considerably in apartments located within 4 to 5 km. This may be because there are many such high priced apartments located within this distance as ones with view of the Han River.

우리나라 아파트의 특성과 아파트 가격

김진희(Jin-Hee Kim) 한국산업경제학회 2014 산업경제연구 Vol.27 No.1

본 연구의 목적은 우리나라 전체의 아파트를 대상으로 아파트 특성이 아파트 가격에 미치는 효과를 분위회귀분석을 통해 살펴보는 데 있다. 기존의 아파트 가격 결정요인 연구들은 대부분이 헤도닉 모형을 통해 아파트 가격과 아파트 특성의 관계를 연구하고 있다. 또한 연구의 범위에 있어서도 서울시나 부산시 또는 신도시와 같이 일부 지역으로 국한하여 연구해오고 있다. 본 연구는 헤도닉 모형을 보완하는 분위회귀모형을 이용하여 전국 아파트의 가격과 그 특성을 살펴보았다. 연구결과 헤도닉 모형의 경우 모든 특성변수가 아파트 가격에 유의하게 영향을 미쳤다. 그러나 분위회귀모형의 경우 아파트 가격의 분위별로 서로 다른 아파트 특성들이 영향을 미치고 그 효과의 크기도 분위별로 달랐다. 고가의 아파트 일수록 전용면적, 아파트동수, 주차장 요인에 따라 가격 프리미엄 효과가 있었다. 또한 방의 개수, 욕실의 수, 세대수, 층수, 편의시설 수는 고가의 아파트 일수록 그 영향이 줄어들었다. 아파트 연령은 고가의 아파트 일수록 음의 효과가 감소하였고, 아파트 브랜드는 양극단 분위를 제외하고 양의 효과가 점점 감소하였다. 교육시설의 경우 양의 효과가 하위 3분위와 상위 3분위에서만 나타나고 중앙분위에서는 나타나지 않았다. 현관구조, 난방방식, 사용연료에 대해서도 분위회귀분석을 수행하였다. 연구결과 헤도닉 모형은 아파트 가격에 대한 아파트 특성의 평균적 영향만을 나타내주었다. 따라서 아파트 특성이 아파트 가격에 미치는 영향은 그 분위별로 나누어 파악해야 전체적인 아파트 특성의 효과를 파악할 수 있다. The purpose of this study is to investigate the valuation effects of housing attributes in Korea using a quantile regression analysis. Prior housing pricing studies have examined the relationship between housing attributes and housing price mostly using a hedonic model with ordinary least square method. The variables and subjects employed in prior studies have also limited to a subset of house attributes and to specific areas such as Seoul, Busan, or New Towns. However, a hedonic model cannot not explain the distribution of the house price at any point, but explain the mean of the house price. Moreover, the limited variables and subjects could bring a sample bias and the issue of omitted variables. This study complements a hedonic model using a quantile regression by employing a comprehensive determinants of house price as well as all the apartments in Korea. The result shows that the signs of the estimates using a hedonic model are the same with the estimates using a quantile analysis. However, the magnitudes and attributes of the estimates with a quantile analysis are different from the results of a hedonic model. The high pricing houses have a price premium on the housing attributes such as area, building, and parking variables. On the contrary, the effects of room, bathroom, household, convenience variables have gradually reduced to the high pricing houses. The age variable has a negative relationship with housing price, but its effect has reduced to the high pricing houses. The education variable only shows the effect at the range of 0.1 to 0.3 and 0.6 to 0.9 percentiles. The empirical results show that most housing attributes generally require different prices according to different quantiles, and thus a quantile analysis help researchers understand the effects of price determinants over the distribution of housing prices.