다세대주택의 재건축에 대한 경제성 분석 연구 : 광명시의 사례를 중심으로 Focused on case studies of Gwang-myeong city

유진호,이만구,김용수 中央大學校 建設環境硏究所 2002 環境科學硏究 Vol.13 No.2

본 연구는 아파트 중심의 재건축 사업의 문제점에 대하여 그 대안으로서 제시되고 있는 다세대 주택을 대상으로 경제적 타당성 분석을 목적으로 하였다. 이를 위해서 경기도 광명시의 다세대 주택 재건축 사례를 유형별로 분류하고 일반 건설회사에서 사용하는 수익성 분석방법을 통하여 경제성을 분석·비교하였다. 본 사례 연구의 결과를 요약하면 다음과 같다. 1) 단독형 다세대는 기존 용적률121%에서 198%로 증가(+77%)되었고 평당이익은 111만원으로 분석되었다. 2) 연립형 다세대는 단독형 보다 2%적은 75%의 용적률 증가가 있었으며 평당이익은 단독형 보다 58만원 많은 169만원으로 분석되었다. 3) 변화형 다세대의 경우는 용적률이 64%증가되었고 평당이익은 세 가지 유형 중 가장 많은 213만원으로 분석되었다. 상기의 세 가지 유형 중 변화형 다세대 주택 유형이 가장 경제적으로 우수한 것으로 분석되었으며, 효과적 재건축 개발방안으로서 리모델링 사업의 선택적 적용과 인센티브제의 확대 적용이 필요할 것으로 판단된다. The purpose of this study is to analyze economic feasibility in the multi-family house reconstruction. The method of this study includes cases studies for multi-family houses in gwang-myeong city. The results of this study are as follows : 1)the single multi-family house is analyzed as follows : the floor area ratio is increased at 77% and the profit of one pyong(3.3㎡) is 1,110,000 won, 2) the duplex multi-family house : the floor area ratio is increased at 75% and the profit of one pyong(3.3㎡) is 1,690,000 won and 3) the varied multi-family house : the floor area ratio is increased at 64% and the profit of one pyong(3.3㎡) is 2,130,000 won. Therefore, the varied multi-family house of the three types is analyzed to be the most economical type.

다세대주택 구매선택요인에 관한 연구

이영미(Lee, Young Mi),서진형(Seo, Jin Hyeong),이춘원(Lee, Choon Won) 대한부동산학회 2019 大韓不動産學會誌 Vol.37 No.1

국내 경기 악화와 급등하는 아파트 가격은 서민들의 주거생활안정에 많은 영향을 주고 있다. 이로 인해 주거비에 부담을 느낀 서민들은 주거비가 저렴한 다세대주택을 찾게 되는 계기가 되고 있다. 이에 본 연구는 다세대주택 거주자들을 상대로 그들의 일반적인 특성과 다세대 주택을 선택했을 때 어떤 요인들을 우선으로 선택해 살고 있는지와 거주하면서 느끼는 주거 만족도는 어떠한지 그 요인들이 구매선택요인에 어떻게 영향을 미치는지 실증분석을 통해 알아보았다. 실증분석결과 다세대주택 거주자의 주거만족도는 사회·경제적요인의 만족도가 가장 높았고, 거주기간이 짧을수록 주거만족도가 높았으며 고학력일수록 내부적 요인에 대한 만족도가 높았는데 이는 다세대주택의 내부적 요인이 개선됨에 따라 학력에 구분없이 생활안정을 우선하는 것으로 나타났다. 또한 거주기간이 짧을수록 외부적 요인에 대한 만족도도 높았으며 남 성보다 여성이 사회·경제적 요인에서 높은 만족도를 보였다. 다세대주택의 주거만족도는 사회·경제적요인, 외부적요인, 내부적요인 순으로 만족도가 높은 것으로 조사되었다. 따라서 사회·경제적요인의 가격, 위치, 관리비 저렴, 직장과의 거리·교통, 생활안정 등은 주택수요자들이 다세대주택을 구매할 때 중요한 구매선택요인으로 작용한다는 것을 알 수 있었다. The domestic economic downturn and rapidly rising apartment price are enormously influencing the stabilization of the housing for the ordinary people and have become the reason the ordinary people, who feel burdened by the housing price, look for inexpensive multiplex housing. This study examined the general characteristics of the residents of multiplex housing, the factors that primarily concerned them when they chose multiplex housing, the housing satisfaction they feel while living in the multiplex housing, and how such factors influenced the determination factor for the purchase of the multiplex housing through empirical analysis. The empirical analysis showed that the residents of multiplex housing were most satisfied with the socioeconomic factors, more satisfied when the period of living was shorter, and more satisfied with the internal factors when the residents had higher education, and this indicated the tendency of giving priority to stable living alongside the improvement of internal factors of the multiplex housing regardless of the educational background. The satisfaction with external factors was higher when the period of living was shorter and women showed higher satisfaction than men with socioeconomic factors. The residents of multiplex housing were the most satisfied with socioeconomic factors followed by external factors and internal factors, in respective order. Therefore, it is deemed that the socioeconomic factors such as the price, location, low maintenance fee, distance to work, transportation, and stable living act as important determination factors for consumers when they are purchasing the multiplex housing.

다세대주택의 효율적 관리방안

이영미 한국부동산법학회 2023 不動産法學 Vol.27 No.3

주택관리가 잘 되느냐에 따라 그 안에서 거주하는 입주자의 삶의 질이 달라질 수 있다. 다세대주택은 주로 저소득가구, 노인가구, 젊은 세대가 분양 또는 주거사다리로 거주한다. 그러나 의무관리대상 공동주택처럼 주택관리 관련 법률이 정립되어 있지 않다. 따라서 주거환경이 불량할 수 있고, 곧 노후화를 촉진하게 하여 입주자의 주거안정에 부정적인 영향을 줄 수 있다. 이에 반해 일정 규모 이상의 의무관리대상 공동주택은 공동주택관리법에 따라 의무적으로 관리를 강제하기 때문에 그에 따른 관리기구와 관리체계에 따라 전문적・체계적・효율적인 관리가 된다. 따라서 주거환경이 쾌적할 뿐 아니라 노후화를 지연시키고 자산으로서 역할 또한 상당하다. 이는 주택수요자의 대부분이 의무관리대상 공동주택인 아파트 거주를 선호하게 하는 이유가 되고, 구도심 주택들이 아파트로 전환되는 이유가 되게 하며 저소득가구가 외곽지역으로 내몰리는 요인이 된다. 그러므로 다세대주택도 의무관리대상 공동주택처럼 전문적・체계적・효율적 관리로 입주자의 주거안정과 그들의 자산을 보전함은 물론 주택의 장수명을 위하여 다세대주택 관리를 조속히 정립하여 제도화시켜야 한다. 이에 본 연구에서는 다세대주택 관리 관련 법・제도적 측면과 입주자 관리의식 측면에 관한 문제점과 그에 따른 개선방안을 도출하여 다세대주택 등 소규모 공동주택의 효율적 관리방안을 제안하고자 한다. The quality of life of residents living in the house may vary depending on whether housing management is well managed. Multi-family houses are mainly inhabited by low-income households, elderly households, and young households by sale or residential ladders. However, there are no laws related to housing management like apartment houses subject to mandatory management. Therefore, the residential environment may be poor, and it may soon promote aging, which may negatively affect the residential stability of residents. On the other hand, apartment houses of a certain size or larger are required to be managed in accordance with the Apartment Housing Management Act, so they are professionally, systematically, and efficiently managed according to the management organization and management system. Therefore, not only is the residential environment pleasant, but it also delays aging and plays a significant role as an asset. This is the reason why most housing consumers prefer to live in apartments, which are apartment houses subject to mandatory management, and the reason why old city houses are converted into apartments, and low-income households are driven to the outskirts. Therefore, multi-family housing, like apartment houses subject to mandatory management, should not only preserve residents’ housing stability and their assets, but also establish and institutionalize multi-family housing management as soon as possible for the long life of the house. Therefore, in this study, we would like to propose efficient management measures for small apartment houses such as multi-family houses by deriving problems related to legal and institutional aspects related to multi-family housing management and tenant management consciousness.

도시형생활주택 유형별 거주만족도 비교 분석: 화성시 병점역주변 원룸형과 단지형다세대를 중심으로

권춘동,박태원 한국부동산분석학회 2017 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2017 No.-

도시 내 소규모 주택 공급 활성화를 위해 도입된 도시형생활주택은 공급측면에서 주거불안정 해소에 부분적으로 기여 하였다는 긍정적 평가를 받고 있다. 하지만 한편으로는 초소형위주의 공급과 건설기준 완화에 따른 주거 및 생활환경 악화로 거주자들의 만족도를 떨어뜨리고 있다는 지적을 동시에 받고 있다. 이에 본 연구는 수도권 중 경기 남부권에 위치한 화성시 병점역주변 도시형생활주택 거주자들을 대상으로 거주 만족도를 분석함으로써 주거환경 개선대책 수립을 위한 자료를 도출하는데 목적이 있다. 이를 위해 선행연구를 검토하고 분포비율이 높은 원룸형과 단지형다세대 거주자들을 대상으로 설문을 실시한 후 독립표본 T-검정으로 분석을 실시하였다. 분석결과 첫째 방의 크기와 같은 구조 요인과 실내 환경 요인 그리고 주거안전 및 생활환경 요인에서 단지형 다세대 거주자의 만족도가 높게 나타났다. 둘째 관리 요인과 경제적 요인에서도 단지형 다세대 거주자의 만족도가 높게 나타났다. 셋째 주차장등의 부대시설 요인과 대중교통 요인에서는 원룸형 거주자들의 만족도가 높게 나타났다. 연구 결과 병점역 주변 도시형생활주택 원룸형과 단지형 다세대의 거주만족도는 원룸형에 비해 전반적으로 단지형 다세대에서 높게 나타남을 알 수 있었다. 이 자료를 토대로 거주만족도 비교에 대한 심도 있는 연구가 이뤄진다면 도시형생활주택 거주자들의 거주 만족도 향상에 기여할 수 있을 것이라 판단되어진다. Urban residential houses introduced for the activation of supply of small - scale housing in the city have received a positive evaluation that they partially contributed to the resilience of the housing instability in terms of supply. On the other hand, it is pointed out that the satisfaction of residents is being lowered due to deterioration of housing and living environment caused by the provision of ultra-small-scale supply and the relaxation of construction standards. The purpose of this study is to find out the data for establishing measures to improve the residential environment by analyzing the residents` satisfaction of residents living in the urban residential areas around the Byeongjeom Station in the southern part of Gyeonggi province in the metropolitan area. To do this, we conducted a preliminary study and conducted a questionnaire survey on multi-family residents of one-room type and multi-family complex with high distribution ratios and conducted an independent sample T-test. The results showed that the satisfaction of multi - family residents of the complex type was higher in the first room, such as the structural factors, indoor environment factors, and residential safety and living environment factors. Secondly, the satisfaction of multi - family residents of the complex type is high even in the management factors and economic factors. Third, the satisfaction of the one - room type residents was high in the auxiliary facilities such as the parking lot and the public transportation factors. The results showed that the residential satisfaction of the one - room type and the complex type multi - family around the bottleneck station was higher in the multi - family complex than the one - room type. Based on these data, it can be concluded that the in - depth study on the comparison of residence satisfaction can contribute to the improvement of residents` satisfaction of residents living in urban living.

서울시 다세대 주택의 분양가격 결정요인 분석

김남현(Nam-hyun Kim),오세준(Sae-joon Oh) 건국대학교 부동산도시연구원 2017 부동산 도시연구 Vol.10 No.1

다세대주택은 아파트 가격의 상승, 1~2인가구의 증가 등과 더불어 양적으로 크게 증가하고 있는 추세이다. 1990년 11만5천호에 불과했던 다세대주택이 2015년에는 약 190만호까지 늘어났으며, 이는 전체 주택 유형 중 11.6%에 달하는 수치이다. 하지만 주택관련 연구는 아파트에 편중되어 왔으며 다세대주택을 대상으로 하는 연구는 그 양과 다양성 측면에서 저조한 것이 사실이다. 본 연구에서는 가격결정 요인들의 영향에 대해 규명하고자 하였으며 이를 통해 향후 다세대주택 관련 정책 및 서민주거환경 개선에 기여하고자 하였다. 서울시내 12개 구 26개 동에서 분양 된 다세대주태 자료를 구득하여 실증분석한 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 주택가격이 높게 형성된 지역일수록 다세대주택의 분양가도 높게 형성되었다. 입지적, 주거 편의적 측면에서 유리할수록 분양가격에 양(+)의 영향을 미치고 있음을 확인하였다. 둘째, 건물특성에서는 주차공간의 확충이 가격에 유리한 영향을 미치며, 세대수가 많을수록, 보안이 강화될수록, 경과년수가 짧을수록, 접면 도로폭이 넓을수록 분양가격에 긍정적으로 영향을 주었다. 셋째, 주호특성으로는 저층보다는 중고층이, 화장실수가 많을수록, 복층일수록, 전용면적이 작을수록 가격에 긍정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이를 통해 사생활보장, 보안, 일조권 측면에서 저층보다 고층일수록 유리하기 때문에 분양가격에 긍정적인 영향을 미친다는 것을 확인할 수 있었다. 본 연구는 1~2인 가구 및 서민을 위한 주거지로서 공급이 활발하게 이루어지고 있지만 그동안 연구가 활발하게 진행되지 않았던 다세대주택 분야를 대상으로 실증분석을 진행하였다는 점에서 의의가 있다. Multiplex housing has been increasing in quantity due to the rise of apartment prices and the increase of single unit households. The number of multiplex housing units, which amounted to only 115,000 in 1990, increased to about 1.9 million in 2015, which 11.6% of all types of housing. However, the majority of residential housing research focuses on apartments, and researches on multiplex houses are scanty. This study aims to measure the effects of factors determining the sales price of multiplex housing and to contribute to the improvement of future housing policies. The main results are as follows: First, if housing prices are high in an area, the price of multiplex housing is high as well. Second, expansion of parking space has a positive effect on price. The more the number of households, the higher the safety, the shorter the building age, and the wider the road, the higher the selling price. Third, in terms of unit characteristics, price is higher if there are more bathrooms and less exclusive use space. This study carries significance in that it analyzes the market for multiplex housing which is the major type of housing for single households and low-income households.

다세대주택의 실내공기환경 개선에 관한 연구 : 반 지하세대를 중심으로 Underground Units of Multi-Family Residential Houses

박진철,이언구 한국건축설비학회 1999 건축 설비 Vol.2 No.2

본 연구는 국내의 다세대주택의 반지하세대를 대상으로 공기환경의 현장측정을 실시하여 문제점을 파악한 후, 그 개선방안을 제시하기 위하여 환기량에 따른 실내공기오염농도 감소효과를 실험용기측정과 컴퓨터 시뮬레이션을 실시하였다 연구 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 서울과 경기지역을 중심으로 중간기와 하절기 동안 다세대주택 반지하세대 15개소를 선정하여 실내공기환경(IAQ)의 현장실태 및 관찰조사 등을 실시한 결과, 환기부족현상이 심각할 정도로 나타났고, 특히 실내공기환경은 많은 오염물질이 기준치를 초과하는 등 열악한 환경으로 나타나 이에 대한 대책이 필요함을 알 수 있었다. 둘째, 다세대주택 반지하세대의 열악한 실내공기환경을 개선시킬 수 있는 방안으로 환기량의 변화에 따른 실내 오염농도 변화를 실험용기를 통한 실측과 컴퓨터시뮬레이숀을 실시한 결과, 국내 반지하 다세대주택인 경우 구조적으로 환기창 설치의 위치와 크기가 제약되어 있어 충분한 환기량을 확보하기가 어렵기 때문에, 컴퓨터시뮬레이숀을 통하여 환기량을 증가시켰을 경우라도 그 오염농도의 감소폭은 일반조건보다 작게 나타나고 있었다. 따라서, 국내 다세대주택 반지하세대의 실내공기환경을 개선하기 위해서는 첫째, 가급적 오염원이 적은 토양 및 건축재료 등을 선정함으로써 오염요소를 최대한 줄여나가야 한다. 또한 국내 다세대주택이 반지하세대에서는 토양의 라돈가스 등이 실내로 침투할 수 없도록 밀폐된 구조로 하거나, 건물기초와 토양사이에 차단층을 설치하도록 해야 한다. 둘째는 이미 오염원이 확산된 반지하세대에서의 공기 배출, 즉 환기를 시키는 것인데, 환기에 의하여 건물내의 오염농도를 초기 값의 약 30∼50%까지 낮출 수 있음을 감안할 때, 적절한 환기창을 계획하여 자연환기를 유도하거나, 구조적으로 환기량의 확보가 어려울 경우, 오염농도가 발생하는 곳에 국부환기 등의 기계적 환기방법을 병용하여, 특히 에너지소비를 충분히 고려한 보다 효과적인 환기방법을 강구해야 할 것이다. 세째는 실내공기환경에 관한 구체적인 기준치 설정이 시급히 이루어져야 한다. 즉, 지하공간환경에 대응할 수 있는 공기환경기준의 개선 및 재정립이 요구된다. 연구자는 건물의 실내공기환경(IAQ, Indoor Quality)에 관하여 남다른 관심을 가지고 지난 1993년부터 현재까지 계속된 연구를 수행해왔다. 주로 주거건물을 위주로 즉, 신축 및 기존공동주택을 포함하여 본 연구에서 언급되었듯이 다세대주택의 반지하세대의 실내공기환경실태를 측정·조사하여 그 오염실태를 밝혀내었다. 또한, 밀폐된 실험실 및 컴퓨터시뮬레이숀을 통하여 각종 건축재료(석고보드, 진흙, 페인트, 콘크리트 등)에서 발생되는 실내공기오염물질(라돈가스, 휘발성유기용제, 포름알데히드 등)의 방사량을 다양한 조건(온도, 습도 및 압력차)에서 측정 및 분석함으로써 건축재료에서 발생되는 오염원들을 밝혀내었다. 따라서, 이와같은 연구는 건물의 실내공기환경에 대한 선도적 역할을 하는 연구로서 다가오는 21세기에 건물의 쾌적한 실내공기환경을 제공하는 기초적연구 자료로서 활용될 수 있을 것으로 사료된다. This study aims to present fundamental strategies for improving IAQ in Semi-Underground Units of Multi-Family Residential Houses. The results of the study can be summarized as follows; according to the field measurement of 15 semi-underground units, ventilation rate was found to be improper condition and contaminants concentration exceeded the standards. The laboratory experiment of pollutant-emitting power of formaldehyde (from paint) according to ventilation showed that pollutant concentraton was much reduced. It indicates an appropriate ventilation proved to be effective measure to reduce the level of indoor air pollution. Therefore, to reduce the level of indoor air pollution in Semi-Underground Units of Multi-Family Residential Houses, appropriate strategies including the installation of radon-protection layer, provision of michanical ventilation, planning of openings for cross ventilation and the establishment of rational standards are required.

다세대 주택에 대한 부정적 긍정적 인식

박성용(Park Seong Yong),김형근(Kim Hyoung Geun) 한국상품학회 2017 商品學硏究 Vol.35 No.2

다세대 주택은 시민들의 거주 형태로서 아파트와 함께 많은 부분을 차지하고 있지만, 아파트에 비해 상대적으로 높은 부정적 인식을 가지고 있는 것이 사실이다. 이러한 부정적 인식은 가격이 저렴한 다세대 주택이 가지고 있는 요인들에 기인할 수도 있지만 소비자들의 인식, 경험의 차이에 의해 야기될 가능성도 존재한다. 특히 부정적 선입견 또는 경험을 가진 소비자들은 부정적인 측면을 강하게 평가하고, 긍정적인 측면을 약하게 평가할 가능성들이 존재하기 때문에 다세대 주택의 인식적인 측면의 제고는 쉽지 않다는 점이다. 이 연구에서는 부정적 인식을 가진 소비자와 긍정적 인식을 가진 소비자를 구분하고, 왜 소비자들이 부정적 , 긍정적 인식을 가지는 가를 고려하고, 부정적 인식을 가진 소비자들이 다세대 주택이 가지고 있는 부정적인 측면을 더 부정적으로 평가하고, 긍정적인 측면을 더 낮게 평가하는 지를 실증적으로 조사한다. “다세대주택에 대한 거주 경험이 있는 소비자들이 거주경험이 없는 소비자들에 비해 긍정적인 인식을 가지고 있을 것이다”와 “다세대 주택에 대한 거주 경험이 없는 소비자들이 거주 경험이 있는 소비자들에 비해 더 부정적인 인식을 가지고 있을 것이다”라는 연구문제를 설정하고 실증분석을 통해 검증해 본다. 응답자들을 부정적 인식과 긍정적 인식 집단으로 구분하고 각 집단이 왜 그런 인식을 보유하는 가를 살펴보고, 다세대 주택이 가지고 있는 장점에 대한 집단 비교를 실시하였다. 다세대 주택 장점에 대한 집단 비교는 사용 경험이 없었던 소비자들이 사용경험이 있는 소비자들에 비해 통계적으로 유의하게 낮은 평가를 보여준다. 긍정적 인식 집단과 부정적 인식집단은 현재 어디에 거주 하는 가에 따라 달라질 수 있으므로 아파트 거주자와 다세대 주택거주자들로 구분한 이후에 이들이 가지고 있는 다세대 주택에 대한 긍정적 인식과 부정적 인식에 대한 워드 클라우드 분석을 시도하였다. Multi-families home or Multi-plex homes comprise major portion of cities area along with apartment. In spite of these roles, public has very negative perceptions on mut-families home by focusing on the alternative, apartment. It is interesting to see why this phenomenon occurs and persists. In this study, we investigate positive aspects of themas well as negative aspects. In particular, the reasons for this under-estimation could be frommany different sources. We use brand preference differences and user experiences as theoretical constructs behind this phenomenon. If we consider user and non-user classification, there could be differences in perceptions as shown in the previous studies onmany different product categories. That is the reason that it is quite necessary to distinguish user and non-user. It is possible to induce users might have higher or better images than non-users. Furthermore, non-users might have lower or worse images and evaluate lower for the advantages of multi-families home and disadvantages of apartment. Using the word-cloud analysis shows the advantages and disadvantages of multi-families home. Images could be shown using the frequencies of words that describe the objects. This reverse halo effect explain the perception problems ofmulti-families home. Empirical investigation proves this phenomenon.

다세대주택 전세사고에 대한 소고

강구(Gu Kang),김재태(Jae Tae Kim) 한국부동산융복합학회 2023 부동산융복합연구 Vol.3 No.3

본 연구는 최근 서울시 다세대주택의 전세사고가 특정 자치구에 집중되어 있음에 초점을 두고 서울시 전체 다세대주택의 전세위주로 살펴보았다. 서울시 전체구에서 거래된 다세대주택의 매매와 전세가격 자료를 분석한 결과, 일부 자치구에서 매매가격 보다 전세가격이 더 높은 현상이 발생한 것을 알 수 있었다. 이는 곧바로 임대차기간이 종료되면 임차권등기를 발생하고 전세보증사고로 이어진 것으로 볼 수 있다. 특히 부동산금융시장에서 금리가 상승하고 주택가격이 하락하는 주택시장상황에서 현 전세보증반환보험에서 산정한 기준으로 인하여 전세보증사고는 증가하고, HUG는 부실화와 이를 기준으로 한 다른 주택의 깡통전세화가 더 가속화 될 우려도 있다. 따라서 가격적 측면에서의 검토를 위주로 보면 특히 주택가격이 불확실한 다세대주택의 경우 HUG의 전세보증금 반환보증보험의 주택가격 산정기준을 보수적으로 적용해야 하겠다. 본 연구의 결과는 정책당국자와 관계기관 및 임차인에게는 주택 임차에 관한 보다 합리적인 의사결정의 참고자료가 되는 등 전반적인 주거안정성의 질을 개선하는데 도움이 되었으면 한다. This study focused on the recent concentration of jeonse accidents in multi-family houses in Seoul in specific autonomous districts, focusing on jeonse for all multi-family houses in Seoul. As a result of analyzing the sales and lease price data of multi-family houses traded in all districts of Seoul, it was found that the lease price was higher than the sale price in some autonomous districts. This can be seen as causing lease registration when the lease period ends immediately and leading to a lease guarantee accident. In particular, in the housing market where interest rates rise and housing prices fall in the real estate finance market, jeonse guarantee accidents increase due to the criteria calculated by the current jeonse guarantee return insurance, and HUG is feared to further accelerate the insolvency and can charter of other houses. Therefore, focusing on the price review, HUG's housing price calculation standard for jeonse deposit return guarantee insurance should be conservatively applied, especially for multi-family houses with uncertain housing prices. It is hoped that the results of this study will help improve the overall quality of housing stability, such as serving as a reference for more reasonable decision-making on housing lease for policymakers, related agencies, and tenants.

다세대주택과 다가구주택의 세제상 문제점과 개선방안에 대한 연구 ― 양도소득 과세상 문제를 중심으로 ―

정현경,박정우 연세대학교 법학연구원 2024 法學硏究 Vol.34 No.1

최근 몇 년의 부동산 정책을 살펴보면 옥탑방을 중심으로 중과세율 적용 등으로 징벌적 규제를 실시하여 다가구주택 보유자들의 과도한 세 부담으로 사회적 혼란을 가져왔으며 특히 다가구주택의 저소득층의 세입자들의 불안은 더욱 크다고 할 수 있다. 이에 다세대주택과 다가구주택의 세법의 개념과 세법상 관련 규정 등을 검토함으로써 그 문제점을 알아보고 개선방안 등을 제안하고자 한다. 연구방법에 있어서는 질적 방법론인 문헌조사방법을 채택하였으며 연구발표서, 보고서 등을 참고하였다. 제1장 연구의 목적과 방법을 제시하고 제2장 다세대주택과 다가구주택 세법상의 규정과 세제 운영에 대해 살펴보고 제3장 외국의 주택 과세 제도에서 얻은 시사점을 바탕으로 제4장 다가구주택의 과세 제도에 대한 문제점과 개선방안을 제안하였다. 제5장 결론에서는 연구 내용의 요약하고 연구의 한계점과 앞으로의 연구 과제를 제시해 보았다. 첫째 건축법상 2³분의1로 규정은 옥탑에 물건을 적재할 수 있는 면적의 기준일 뿐이므로 별도의 주거용으로 판단하기 위해서는 최소한 최소한 2²분의 1이상으로 기준평수를 상향시키고 옥탑방 층에 대해서는 단일세율에 의한 분리과세 규정을 마련하는 것이다. 둘째 옥탑방 등의 원인으로 한 중과세를 바로 적용하는 것보다 과세 단계를 완화하여 1세대 2주택 개념을 차용하여 단계별로 과세하는 것이다. 이와는 별도로 다가구주택의 현실을 반영하여 장기보유특별공제 등 공제・감면 규정 등을 신설할 것을 제안하고자 한다. 셋째 다가구주택에서 저소득층의 세입자 임대보증금 보호와 전입신고 동시에 정액 보험에 가입할 수 있도록 임차인별 전입신고 확정일자 제도 및 공익보험 제도를 도입할 수 있도록 입법적으로 보완하는 것이다. 이러한 제안의 배경은 보통 1인 가구의 옥탑방의 임대료가 최저한의 임대료로서 저가이면서 대부분 독방으로써 저소득층에 안정적 주거지로 제공하고 있다는 긍정적인 측면과 옥탑방으로 인해 거액에 조세부담이 발생하여 저소득계층의 조세저항이 크기 때문에 이를 해소하는데 그 목적이 있다. 본 연구는 현행 세법이 다세대주택과 다가구주택의 현실을 반영하지 못하는 문제점이 있어 이를 개선하고자 하였으므로 앞으로 저 소득층의 주거안정의 기여도와 조세 부담의 완화도 등을 반영한 연구를 통해 신뢰받을 수 있는 조세 정책이 이루어지기를 바란다. According to real estate policies in recent years, punitive regulations such as the application of heavy tax rates have been implemented around the rooftop room, causing social confusion due to excessive tax burdens on multi-family homeowners, and in particular, low-income tenants of Multi-unit houses are more anxious. By reviewing the concept of tax laws and related regulations under the tax laws of Multi-Household Houses and Multi-unit houses, we intend to find out the problems and propose improvement measures. As for the research method, the literature research method, which is a qualitative methodology, was adopted, and research presentations and reports were referenced. The purpose and method of Chapter 1 study were presented, the regulations and tax operation of Chapter 2 Multi-Household housing and Multi-unit housing tax laws were examined, and based on the implications obtained from foreign housing taxation systems, Chapter 4 problems and improvement measures for the taxation system of Multi-unit housing were proposed. Chapter 5 summarizes the research contents and presents the limitations of the research and future research tasks. The first is to legislatively supplement the introduction of the date of confirmed move-in system and a public interest insurance system for each tenant so that low-income families can purchase flat-rate insurance at the same time as protecting the tenant's rental deposit and reporting their move-in in Multi-unit houses. Second, since the 1/2³ regulation under the Building Act is only the standard of the area where goods can be loaded on the rooftop, the “standard floor space” should be raised to at least 1/2² and the “separate taxation based on a single tax rate” regulation should be established for rooftop floors to determine separate residential use. Third, rather than immediately applying heavy taxation due to reasons such as rooftop rooms, the taxation stage is relaxed, borrowing the concept of one-family two-house and taxing it step by step. Separately, it is proposed to establish new deductions and reductions, such as the “Special Credit for Long-term Ownership”, reflecting the reality of Multi-unit housing. The background of this proposal is the positive aspect that the rent of a rooftop room of a single household is a low rent and is mostly solitary, providing a stable residence for low-income families, and the purpose is to resolve the tax resistance of low-income families due to the large tax burden caused by the rooftop room. As the current tax law does not reflect the reality of Multi-Household housing and Multi-unit housing, this study attempted to improve it, so it is hoped that reliable tax policies will be implemented through studies that reflect the degree of housing stability and easing the tax burden for low-income families.

부산광역시 주택유형별 에너지원단위 작성에 관한 연구

김승희,이정재 대한건축학회지회연합회 2014 대한건축학회연합논문집 Vol.16 No.4

본 연구에서는 부산광역시에 위치하는 단독주택, 다세대주택, 아파트를 대상으로 에너지원단위를 작성하여 연도별, 월별 변화추이를 검토하였다. 전력원단위는 단독주택과 다세대주택의 경우, 2003년부터 2006년까지 지속적으로 증가하는 양상을 보이고 있으며, 2006년 이후부터는 미세한 증감이 나타나긴 하지만 원단위의 변화가 크지 않은 것으로 나타났다. 아파트의 경우에도 2003년부터 2006년까지 미세한 증감이 나타나긴 하지만 원단위의 변화가 거의 없는 것으로 나타났다. 도시가스원단위는 단독주택의 경우, 2008년부터 2011년까지 증가하는 양상을 보이고 있으며, 2010년에는 2009년에 비해 11.8% 증가한 것으로 나타났다. 다세대주택과 아파트의 경우, 특별한 증감의 변화 없이 비슷한 양상을 보이는 것으로 나타났다. 에너지원단위는 단독주택의 경우, 2008년 263.29, 2009년 262.06, 2010년 285.20, 2011년 277.08Mcla/m2·yr, 다세대주택의 경우, 2008년 199.48, 2009년 190.92, 2010년 198.78, 2011년 192.13Mcla/m2·yr, 아파트의 경우 2008년 112.75, 2009년 110.00, 2010년 114.52, 2011년 110.80Mcla/m2·yr 로 나타났으며, 아파트의 에너지원단위를 기준으로 했을 때, 단독주택과 다세대주택이 각각 2008년 2.3, 1.8배, 2009년 2.4, 1.7배, 2010년과 2011년에는 2.5, 1.7배 높은 수치를 보이고 있다. This paper review the trend by monthly and yearly that calculated the energy consumption units targeting the detached house, multiplex house and apartment in Busan metropolitan city. In the detached house and multiplex house, the electricity consumption units appear consistently increasing aspect from 2003 to 2006. After 2006, the alteration of consumption units are small. The electricity consumption units of apartment are equal to detached house and multiplex house. The city gas consumption units of the detached house shows increasing aspect from 2008 to 2011. In 2010, the city gas consumption units increased by 11.8% in comparison with 2009. The detached house and apartment indicated similar aspect without particular alteration of increase and decrease. The energy consumption units of the detached house appeared as follows 263.29 Mcal/m2·yr in 2008, 262.06 Mcal/m2·yr in 2009, 285.20 Mcal/m2·yr in 2010, 277.08 Mcal/m2·yr in 2011. The multiplex house shows 199.48 Mcal/m2·yr in 2008, 190.92 Mcal/m2·yr in 2009, 198.78 Mcal/m2·yr in 2010, 192.13 Mcla/m2·yr in 2011. The apartment are 112.75 Mcal/m2·yr in 2008, 110.00 Mcal/m2·yr in 2009, 114.52 Mcal/m2·yr in 2010, 110.80Mcla/m2· yr in 2011. Also, in case of on the basis of the energy consumption units of apartment, the detached house are 2.3 times in 2008, 2.4 times in 2009, 2.5 times in 2010, 1.7 times increase in 2011. The multiplex house are 1.8 times in 2008, 1.7 times in 2009, 2.5 times in 2010, 1.7 times increase in 2011.