주택재개발사업에서의 공공조합원 참여 제도의 비용-효과분석

이지현(Lee, Ji-Hyeon),남진(Nam, Jin) 한국부동산학회 2015 不動産學報 Vol.63 No.-

공공조합원 참여 제도란 공유재산 소유자인 지자체가 그 재산을 조합 등에게 매각하지 않고 그 지분에 해당하는 임대주택을 분양받아 구역 내 저소득층 및 세입자의 주거안정을 위하여 활용하는 제도이다. 그러나 공공조합원이 실제로 주택재개발사업에 참여할 때 사업성에 미치는 영향에 대한 실증적 검증이 동반되지 않은 채, 제도화를 위한 법안이 폐기되었다. 따라서 이 연구는 공공이 공유지를 지분으로 주택재개발사업에 참여할 경우 조합과 공공 각각에게 어떠한 비용과 효과가, 그리고 얼마나 발생할 것인지를 실증 분석하는 것을 목적으로 한다. 서울시 8개 주택재개발사업구역을 대상으로 분석한 결과, 공공조합원 참여 제도는 구역의 특성에 따라 효과발생의 여부가 달라지고 또한 경중에 차이가 있을 뿐 지자체의 재정에 영향을 미치는 것이 불가피한 것으로 나타났다. 따라서 공공조합원의 참여에 따라 어떠한 효과 및 비용의 변동이 발생할것인가에 대한 예측 시스템을 구축하고, 이를 바탕으로 제도가 선별적으로 적용되어야 한다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES The object for this study is to analyze the cost-effectiveness of Public Participation as Partners by local government and association. (2) RESEARCH METHOD Cost-effectiveness analysis is performed with Management and Disposition Plan of 8 redevelopment association in Seoul. (3) RESEARCH FINDINGS The results show that it is effective for the districts where its extent of public owned land which is bought by the redevelopment association is under 5%. And all the governments that use this scheme would undergo the decrease of Consolidated Central Government Balance Rate slightly. 2. RESULTS This result indicates that Public Participation as Partners should be applied selectively because it can be cause financial aggravation of local government. But considering the expansion of public housing and reduction of the public finance expenses, Public Participation as Partners would be a measure to coexist with public and private in housing redevelopment project.

공공재재발사업의 저해요인에 관한 연구 - 서울특별시를 중심으로 -

모정환(Junghwan Mo),권대중(Daejung Kwon) 한국부동산융복합학회 2021 부동산융복합연구 Vol.1 No.4

본 연구에서는 공공재개발사업이 추진될 경우에 문제점을 어떻게 인식하는지 살펴보고그 개선 방안은 무엇인지 공공재개발사업의 저해요인에 대한 인식조사를 실시하고 분석한 결과 다음과 같은 결론을 얻을 수 있었다. 첫째, 공공재개발사업을 추진함에 있어서 이해당사자간의 소통과 투명성 제고, 조합원 등의 갈등을 개선할 수 있는 제도적 장치가 마련, 재개발에 관한 교육프로그램 운영 등이 필요한 것으로 인식되었다. 둘째, 조합원과 이해관계기관의 갈등에서 행정기관은 행정력지원 및 관리감독강화가 필요하며 공공재개발사업 조합과 공공기관에 갈등관리는 조합과 행정기관의 유기적 소통이 27)필요하다. 공공이 시행하는 재개발사업에서 수용 방식은 구역민에 이해도가 부족하므로 이에대한 적합성과 설득이 필요한 것으로 인식되었다. 셋째, 낮은 공사비로 공공재개발 사업에 시공사 유입이 어려운 점에 따른 개선 방안은 현실적인 공사비를 보장해야 한다는 것으로 인식되었고, 공공재개발 공모시 최초 주민동의율(10%) 기준이 낮아서 본 동의서 징구 시에 주민갈등이 촉발된다는 점에 대해 공공재개발 사업에 적합성을 검토하고 주민설명회를 수회 개최하여 주민을 설득해야 한다고 인식되었다. 넷째, 공공재개발 사업지에 투기세력 유입으로 주민정착률이 낮은 것에 대해 조합원분양가와 일반분양가의 차이를 높여 조합원부담금 최소화가 되어야 한다고 인식되었고, 공공재개발사업에 있어서 용적률 상향분에 대한 50%를 임대아파트를 지어야 하는 비율이 너무 높아이는 조정되어야 한다는 것에 대해 필요하다고 인식되었다. 다섯째, 공공재개발사업에서 사업성이 낮은 구역은 공공재개발사업지로 선정되지 못하는것에 따른 정책적 개선 방안이 필요하다고 인식되었고, 서울시 재개발구역 해제지(2015 년~2019년) 114곳은 공공재개발사업지 선정에서 제외되는 점에 대해 지구단위계획수립으로종 상향을 선행해야 한다는 해결방안을 제시하였다. 따라서 위와 같이 본 연구를 통해 공공이 재개발사업을 진행함에 있어 공공재개발 사업에 저해요인을 분석하고 한계와 변화양상을 살펴보고 이에 대한 종합적인 개선 방향을 제시하고자 한다. Therefore, in this study, the following conclusions were drawn as a result of a survey on the perceptions of the obstacles to public redevelopment projects, which problems are the most serious when public redevelopment projects are promoted in this environment. First, it was recognized that in promoting public redevelopment projects, it was necessary to improve communication and transparency between stakeholders, establish institutional mechanisms to improve conflicts among union members, and operate educational programs on redevelopment. Second, in conflict between union members and interested institutions, administrative agencies need administrative support and supervision, and conflict management between public redevelopment project associations and public institutions requires organic communication between unions and administrative agencies. In redevelopment projects implemented by the public, the acceptance method lacked understanding, so it was recognized that detailed explanation and persuasion were necessary. Third, it was recognized that the improvement plan due to the difficulty of inflow of construction into public redevelopment projects due to low construction costs should be guaranteed, and that the residents' consent rate (10%) was low. Fourth, it was recognized that the low resident settlement rate due to the influx of speculative forces into public redevelopment projects should be minimized by increasing the difference between the unit sale price and the general sale price. Fifth, it was recognized that areas with low business feasibility in public redevelopment projects needed improvement measures due to failure to be selected as public redevelopment sites, and 114 redevelopment zones (2015-2019) in Seoul should be excluded from the selection of public redevelopment sites.

정비사업 관련 취득세 과세체계에 관한 연구

오승규,안소진 한국지방세연구원 2021 한국지방세연구원 기획보고서 Vol.2021 No.16

□ 연구목적 ○본 연구는 주택개발사업 중 개별사업의 종류가 다양하고, 절차가 복잡하며 감면특례가 많은 정비사업을 중심으로 취득세의 과세체계를 분석하여 그 내용을 정리하고 문제점을 찾아내어 개선방안을 제시하고자 함 □ 주요내용 ○정비사업은 「도시정비법」이 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위해 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 사업임 ○정비사업의 유형에는 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업이 있음 - 주거환경개선사업은 도시 저소득 주민이 집단 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거 환경을 보전·정비·개량하기 위한 사업임 - 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권 활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업임 - 재건축사업은 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업임 ○정비사업의 시행자는 사업에 따라 다양함 - 재개발사업과 재건축사업의 일반적 시행자는 조합이고, 공동으로 할 수도 있음 - 특별한 경우에는 시장·군수 등 공공이 직접 시행하거나 사업시행자를 지정하는 지정개발을 할 수도 있으며, 여기에 신탁업자가 2016년 이후 추가되었음 - 주거환경개선사업은 토지 소유자가 스스로 시행하거나 공공이 직접 또는 시행자를 지정하여 시행함 - 장기간 사업 지연 또는 조합원 요청 시 시장·군수 등이 직접 시행하거나 사업대행자를 지정하여 시행할 수 있음 ○정비사업의 시행방식은 사업별로 다양한데, 공통으로 채택 가능한 관리처분 방식은 정비사업의 가장 주된 방식이며, 권리변동 시점에 특별한 효과를 가져옴 - 관리처분방식은 도시개발사업의 입체환지와 같이 사업 완료 후 종전 토지 소유자의 신청을 받아 토지 대신 새로 건축되는 건축물 일부와 그 부지의 공유지분을 이전하는 방식으로 강학상 공용환권에 해당함 - 재개발사업은 명시적으로 도시개발사업의 환지를 준용하여 토지 소유권을 사업 기간 중에는 변동 없이 유지하고, 사업 완료 후 변환할 수 있음 - 결국 관리처분 방식과 환지 방식을 사용하는 경우 사업 기간 내 토지 소유권 변화 없이 준공 후 이전고시를 통해 소유권이 변동됨 - 수용, 매도청구 등 현금청산을 하는 경우는 착공 이전에 소유권이 사업시행자에게로 이전되는 변동이 발생함 ○정비사업의 진행절차 중 관리처분계획 인가·고시(환지 방식에서는 환지계획의 인가·고시) 단계에서 분양대상자, 추가부담금 등 토지 등 소유자의 권리·의무에 관한 사항이 확정됨 ○정비사업 관련 취득세의 납세의무자는 사업의 각 단계에서 부동산을 취득한 자임 - 과세대상 물건인 부동산은 토지와 건축물임 - 취득세의 과세대상 행위인 취득은 원시취득(수용재결로 취득한 경우 등 과세대상이 이미 존재하는 상태에서 취득하는 경우는 제외), 승계취득 또는 유상·무상의 모든 취득이며, 지목변경 등 간주취득도 있음 ○정비사업에서는 사업시행자와 토지 등 소유자(조합원) 및 일반 수분양자(비조합원)가 부동산을 취득하여 취득세의 납세의무자가 될 수 있음 - 사업시행자는 사업시행을 위해 조합원으로부터 출자 또는 신탁을 받거나 미동의 토지등 소유자로부터 현금청산(수용, 매도청구)함으로써 사업구역 내 부동산을 취득할 수 있음 - 사업시행자는 공사완료 후 조성된 부동산을 형식적으로 취득하는 외관을 보이는데, 이에 대한 법적 성격이 문제 됨 · 사업시행자의 이름으로 허가를 받아 공사를 진행한 결과 취득하는 부동산이므로 건축주인 사업시행자가 취득하는 것으로 보일 수 있으나, 당초 분양을 목적으로 건축한 것이므로 분양을 받는 사람이 취득한 것으로 볼 수도 있어 이에 대한 판단을 요함 - 일반적인 사업시행 방식에 따라 조합원인 토지 등 소유자는 공사 완료 후 새로운 건축물과 그 부속토지를 취득함 - 조합원이 아닌 일반 수분양자는 배정된 부동산을 취득함 ○「지방세법」 제7조 제8항은 ‘주택조합등’이 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산은 그 조합원이 취득한 것으로 보는 것으로 규정함으로써 ‘주택조합등’에 관한 특칙을 두고 있음 - ‘주택조합등’은 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산에 대하여 납세의무를 부담하지 아니함 - 따라서 정비사업 중 재건축조합의 조합원용 부동산에 대한 취득세는 당해 부동산을 취득한 조합원에게 과세되고, 비조합원용 부동산 취득에 대해서는 조합에게 과세됨 ○취득시기는 「지방세법 시행령」 제20조에서 규정하고 있음 - 건축물을 건축 또는 개수하여 취득하는 경우 사용승인서를 내주는 날과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 하는데, 사용승인서에 정비사업의 준공인가증이 포함됨 - ‘주택조합등’의 비조합원용 토지의 취득시기에 대하여, 주택조합은 사용검사일, 재건축 조합 및 소규모재건축조합은 소유권 이전 고시일의 다음 날을 취득일로 함 - 토지의 지목변경에 따른 취득은 토지의 지목이 사실상 변경된 날과 공부상 변경된 날중 빠른 날을 취득일로 함 ○원칙적으로 「지방세법」상 취득세 법리에 따른 과세표준 및 세율을 적용함 - ‘주택조합등’이 일반분양분(비조합원용) 부동산을 취득하는 경우에는 공사도급금액을 면적별로 안분한 가액을 과세표준으로 하며, 원시취득에 따른 보존등기를 하고 2.8%의 취득세율을 적용함 - 조합원이 취득하는 건물은 건물총공사비용을 조합원분양연면적으로 나누어 산출된 조합원 세대당 공사비를 과세표준으로 하여 2.8%의 세율을 적용함 - 예외적으로 「지방세특례제한법」에서 불입청산금과 증환지 초과액을 과세표준으로 하도록 규정하고 있음 ○「지방세법」에 따른 납세의무 불성립 또는 비과세에 해당하지 않는 경우에는 「지방세특례제한법」 제74조에서 감면 특례를 두고 있음 - 감면은 사업시행자(조합)에 대한 감면과 토지 등 소유자(조합원)에 대한 감면으로 분류됨 - 감면의 정도는 주거환경개선사업이 가장 높고, 재건축사업에 대하여는 없음 ○위와 같은 법리를 바탕으로 정비사업의 사업유형별로 사업시행자와 토지 등 소유자에 대한 취득세 과세체계를 정리할 수 있음 ○정비사업 관련 취득세 과세체계의 문제점으로는 과세요건의 문제와 감면의 문제를 지적할 수 있음 - 과세요건의 문제로는 환지계획 및 입체환지로 취득 시 토지 취득시기, 환지계획 및 입체환지로 취득 시 토지 취득세의 세율, 청산금 및 초과액 과세 시 건물과 토지의 과세표준 안분 문제가 있는데, 명확한 기준이 없음 - 감면의 문제로는 사업 간 조세 불평등 초래, 감면규정 간 충돌 및 원조합원과 승계조합원 판단 시기가 중복되는 문제가 있음 ○정비사업 관련 취득세 과세체계의 개선방안은 문제점인 과세요건의 문제와 감면의 문제에 대응하여 제시할 수 있음 □ 정책제언 ○취득시기에 대해서는 정비사업 절차로 진행되는 재건축사업과 재개발사업에 대하여 명문으로 취득시기를 일관되게 규정하는 것이 바람직하고, 취득세 납세의 무 성립과 연결되는 취득시기는 「지방세법」에 직접 규정하여야 체계적이고 타당하므로 지방세법 제20조 7항의 개정을 제안함 ○과세표준의 문제에 대해서는 차익에 대해 과세하는 불입청산금과 증환지의 경우 부과 여부 및 과세표준을 「지방세법」이 아니라 각각 「지방세특례제한법」과 「지방세특례제한법시행령」에 규정하고 있는 것도 법체계성에 문제가 있으므로 「지방세법」에 흡수하는 입법 방안을 검토해야 하고, 적용 방안으로 청산금이나 초과액의 경우 토지와 건축물의 가액이 구분 없이 포함되어 있어 등기시기가 각각 다를 경우에는 관리처분계획서상에 아파트 총 분양금액에 대한 토지·건물가액이 나타나므로 이를 기준으로 안분하는 것이 바람직함 ○사업간 형평성 개선을 위해서는 재건축사업에 대한 공법적 통제를 강화하는 한편 재개발 사업의 시행자와 토지소유자 등에 대한 취득세 감면을 축소하고 궁극적으로는 폐지하는 것이 타당함 ○조세 지원이 필요한 자율주택정비사업(소규모주택정비사업)도 감면대상에 포함될 수 있도록 「지방세특례제한법」을 개정할 것을 제안함 ○원조합원 판단 기준을 정비구역지정고시일로 통일함

일본 시가지재개발사업에서 공공의 역할에 관한 연구 - UR 참가조합원 제도를 중심으로 -

조필규,임정민 한국주거환경학회 2023 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.21 No.1

본 연구는 국내 재개발사업에서 공공조합원 제도 도입을 위해 일본 시가지 재개발사업 및 UR 참가조합원 제도의 특징 등을 분석했다. 연구 결과, 다음과 같은 결론을 얻을 수 있었다. 첫째, 한국보다 높은 일본의 사업 동의요건이다. 일본은 개인, 조합, 지자체, UR 등 한국과 같은 사업시행자가 참여하지만, 주민 동의요건의 토지면적이 한국보다 더욱 강화되어 있다. 둘째, 추진위원회 단계에서 참가조합원을 선정하고 있다. 사업 초기 단계에 UR 등이 사업에 필요한 재정지원과 함께 안정적인 사업이 추진될 수 있도록 사업의 파트너로서 민간이 참여하지 않는 곳에 주민 요청이 있는 경우에만 참여하고 있다. 셋째, 사업추진을 위한 주민조직 형태의 다양성이다. 일본은 재개발사업 추진과정에서 주민들이 의사결정을 하는데, 지자체, 코디네이터, 컨설턴트 등이 주민조직을 지원하고 있다. 넷째, 관계자 협의 조정과 코디네이터 역할이다. 일본 재개발사업에서 코디네이터는 전문분야의 컨설턴트와 함께 사업계획 입안을 주도하기 위해 주민, 조합, 지자체, 사업자 등의 업무를 종합적으로 조정하고 있다. 다섯째, 제도적으로 운영되고 있는 UR 참가조합원이다. 2003년부터 약 20년간 운영되면서 참가조합원은 재개발사업의 촉매제로서 자리 잡게 되었다.

공공조합원 제도의 도입이 임대주택 확보에 미치는 영향 분석

이승주(Lee, Seung Joo) 도시정책학회 2017 도시부동산연구 Vol.8 No.1

The purpose of this study is to analyze that characteristic elements of Housing Redevelopment Projects(HRP) about the additional rental housing by public participation as union members. For this purpose, multiple regression analysis was performed by setting that the dependent variable is the number of additional rental housing and the independent variables are characteristic elements of HRP. As results of this analysis, the study shows that the determinant variables of the number of additional rental housing are ; the area of the HRP union members’s land, the area of public-owned land purchased by HRP union, the proportion to disposal of property for HRP, the gap between HRP association members s and for-sale housing prices per ㎡, the difference between the actual price and the appraised price for public-owned land purchased by HRP union per ㎡. This result implies that (Regression Equation) can be estimated to the number of additional rental housing and we should consider characteristic elements of HRP on applying public participation as union members in HRP.

공공기관 노조조합원의 호전성과 노조몰입에 관한 연구

윤재복,하재룡 한국인사행정학회 2021 한국인사행정학회보 Vol.20 No.4

본 연구는 노조가 설립되어 있는 공공기관에서 일하는 근로자들을 대상으로 노사관계에서 호전성을 결정하는 요인들이 무엇인가를 통합적 시각에서 실증적으로 분석하고자 하였다. 또한 매개변수로서 노조몰입이 호전성에 미치는 영향을 함께 분석하고자 하였다. 이를 위해 공공기관 종사자를 대상으로 설문조사를 실시하였으며 수집된 자료를 토대로 요인분석, 상관관계분석, 다중회귀분석 등의 통계분석을 시행하였다. 우선 인구 사회적 배경 요인 등의 몇 가지 설명변수들이 종속변수인 호전성에 미치는 통계적 유의성을 파악하기 위하여 T-test 및 ANOVA 테스트를 실시하였다. 분석결과 성별, 기관별, 자녀유무, 근속년수 등 대부분의 결과치에서 통계적 유의성이 없었으며, 비율척도의 경우 샘플수의 제약으로 인한 정규성 문제로 생략하였다. 다음으로 인구 사회적 배경 요인, 경제적 요인, 불인치 요인, 정치적 요인 등 4가지 영향요인으로 단계별 상관관계 분석을 하였으며, 상관관계가 높은 불일치 요인을 제거하고 교호작용 변수인 경제적x정치적 요인을 추가하여 4가지 영향요인으로 단계별 다중회귀 모형을 적용하였다. 분석방법은 1단계로 독립변수가 매개변수인 노조몰입에 미치는 영향을 분석하였고, 2단계로 독립변수가 종속변수인 호전성에 미치는 영향을 분석하였으며, 3단계로 독립변수와 매개변수 모두가 종속변수인 호전성에 미치는 영향정도를 분석하였다. 1단계 분석 결과 4가지 독립변수 중 인구 사회적 배경 요인과 정치적 요인이 매개변수인 노조몰입에 정(+)의 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 2단계 분석 결과 4가지 독립변수는 모두 종속변수인 호전성에 유의미한 영향을 미치지 않는 것으로 분석되었다. 3단계로 4가지 독립변수와 매개변수인 노조몰입도가 호전성에 미치는 관계를 분석한 결과 설명력과 모형 측면에서 유의미한 상관성이 있는 것으로 나타났다. 분석결과 독립변수인 4가지 영향변수와 종속변수인 호전성 간에는 노조몰입이라는 매개효과가 작용하는 완전매개모형이 성립됨을 확인할 수 있었다. 요약하면, 본 연구에서 설정한 인구 사회적 배경 요인, 정치적 요인, 경제적 요인, 정치적x경제적 변수는 노조몰입도에 의해 매개되어 호전성에 매우 유의미한 효과를 미치는 완전매개(complete mediation)의 관계를 가지는 것으로 분석되었다.

[특집] 살림의료복지사회적협동조합의 조합원 참여 경영

우미숙 모심과살림연구소 2016 모심과 살림 Vol.- No.8

주택재개발사업의 개발이익에 영향을 미치는 계획요소의 분석

한창섭(Han, Chang-sup),김호철(Kim, Ho-cheol) 한국도시행정학회 2011 도시 행정 학보 Vol.24 No.3

This research analyzes theoretically the elements of planning that affect the development profits, in effort to redefine the roles of the developing parties in the housing redevelopment projects. To do this, elements of planning associated with development profits were first identified through precedent research, collected data as well as the contents of the plan for management and disposal. Then basic analysis, correlation analysis, T-Test, and analysis of variance were executed to single out those with high interrelationship with development profits, with which multiple regression analysis was implemented. The result illustrates that the gross development profit and the profit of the members of the development association are affected by degree of private land ownership, infrastructure liability, housing price, construction cost and difference in purchasing cost of government and public-owned lands, whereas the development profit of the public sector depends on infrastructure liability, purchasing cost of government and public-owned lands, and etc. To ensure uninterrupted implementation of housing redevelopment projects, the public sector will need to utilize infrastructure and FAR incentive policies and to provide government and public-owned lands at reasonable prices, making simultaneously policy reformations such as adjustment of requirements for development association membership and liberalization of sales price. In addition, analysis of valid elements of planning can be applied to the process of assuring business profitability and policy making. This research is an initial attempt at discovering the interrelationship between development profits and elements of project planning, which will contribute significantly to establishment of policies and plans for housing redevelopment projects.