도시재생 지역선정을 위한 평가요소 우선순위에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

도시재생 지역선정을 위한 평가요소 우선순위에 관한 연구

김 경 천

강원대학교 대학원 부동산학과

지난 50여년 동안 도시의 발달과 팽창으로 인해 주로 신도시 개발을 통한 주거지 공급을 해왔다. 이로 인해 구도심의 건축물과 기반시설 등 물리적 환경은 노후화되고, 실업률 증가, 지역경제 침체, 소득계층 및 생활패턴이 분화되면서 도시 커뮤니티가 약화되어 도심의 활력이 저하되었다. 이와 같은 도시문제를 해결하기 위해 그동안 기성 시가지의 노후 불량주택을 정비하고 부족한 기반시설을 공급하는 등 주거환경 개선을 위한 정책적 노력을 기하였지만 이러한 정비사업 들은 대부분 민간 중심의 물리적 개발에 치중, 사업 후 주택가격 상승 및 주거비 부담 가중을 초래하였다. 또한 원주민들의 재정착률 하락, 주민 간 갈등, 공동체 붕괴, 실업·독거노인·보육·건강·교육·범죄 등의 각종 사회·경제적 문제가 복합적으로 발생하는 등 도시쇠퇴의 해결방안으로서의 기존 정비 사업이 오히려 많은 문제를 유발시켰다. 기존 재건축·재개발사업 등 도시재개발·정비사업의 사업성에 대한 한계를 보완하고 도시재생에 필요한 각종 물리적·비물리적 지원을 통해 도시재생을 활성화하려는 입법 노력이 진행되었고, 그 결과 2013년 6월 4일 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」이 제정되었다. 그러나 도시재생 특별법에서 제시하고 있는 기준을 충족하는 지자체가 도시재생지역으로 지정신청을 할 경우 예산의 한계로 인해 동시에 모든 지역을 지원할 수 없으므로 변화된 사회적, 시장적인 상황들을 고려한 도시재생 지역선정 요소를 고찰할 필요가 있다. 도시재생 사업은 정부가 계획하여 시행하는 사업으로 공공성이 강한 사업이지만 사업추진 초기 단계부터 민간 사업자가 함께 시행하는 사업이므로 사업추진 시 기대하는 사업성, 수요, 총 투자비 회수 기간 등을 포함한 도시재생사업의 실현 가능성을 고려한 새로운 평가요소의 선정과 요소 간 중요도를 고찰할 필요가 있다.
본 연구의 목적은 도시재생 특별법에서 구분하고 있는 도시경제기반형과 근린재생형 등 두 가지 도시재생 사업 유형별 지역선정 평가요소 간 중요도의 차이를 제시함으로써 도시재생 사업유형의 목적에 따라 지역선정 평가요소의 중요도에 어떤 차이가 있는지를 규명하고자 한다. 이를 위하여 선행 연구 및 해외의 도시재생 지역선정 관련 요소를 추출하고, 이에 대한 요인분석 및 전문가들을 대상으로 AHP분석을 실시하였다. 연구 결과는 다음과 같다.
첫째, 요인분석 결과, 물리·환경 부문의 도시재생 지역선정 평가요소는 토지이용, 건축물 상태와 접근성·녹지비율로 분석되었다. 인구·사회 부문은 인구특성 요인을 제외하고 교육·문화·복지와 환경·위험·재해 요인으로 나타났다. 산업·경제 부문의 평가요인을 분석한 결과, 산업·노동, 총 사업비 회수기간, 수요, 사업 NPV 등을 포함하고 있는 사업추진 여건·기반시설과 재무성 및 부동산가치 등의 요소로 분석되었다.
둘째, ‘도시경제기반형’과 ‘근린재생형’ 등의 도시재생 유형에 따라 지역선정 요소의 중요도 분석 결과, 대분류(영역)의 경우 물리·환경영역의 가중치가 가장 높은 것에 대한 이견은 없었으나 경제기반형의 경우 산업·경제 영역이 인구·사회영역보다 가중치가 높은 것으로 분석된 반면 근린재생형의 경우 인구·사회 영역부문의 가중치가 산업·경제 영역의 가중치보다 높은 것으로 분석되었다.
중분류(항목)에 대한 분석결과, 경제기반형의 경우 건축물 상태, 접근성·녹지 비율, 교육·문화․복지, 환경·위험·재해, 산업·노동, 사업추진 여건․기반시설, 재무성 및 부동산가치, 토지이용 순으로 중요도가 분석되었다. 근린재생형의 경우 건축물 상태, 교육·문화·복지. 환경·위험·재해, 토지이용, 접근성·녹지 비율, 사업추진여건·기반시설, 재무성 및 부동산가치, 산업·노동의 순으로 중요도가 분석되었다.
셋째, 본 연구를 통해 밝혀진 사항 중 중요한 점으로는 산업․경제 영역에서 경제기반형은 산업·노동, 사업추진여건·기반시설, 재무성 및 부동산 가치 영역이 각각 0.344, 0.337, 0.319로 근소한 차이를 보이고 있고, 근린재생형에서는 오히려 재무성 및 부동산 가치가 0.336로 산업·노동(0.121)보다 훨씬 높게 나와 두 유형 모두 사업 NPV, 수요, 지가상승률 등과 같은 새로운 요소에 대한 중요도를 높게 인식하는 것으로 나타났다.
마지막으로, 경제기반형과 근린재생형 모두에서 주택가격변동률(0.210, 0.184), 지가상승률(0.203, 0.199) 보다 사업 NPV(0.342, 0.293), 수요(0.245, 0.324)가 상대적으로 중요한 요소로 나타난 것은 기존 선행연구에서 포함되지 않았던 요소들이 중요하게 인식되었다는 것은 유의미한 연구 결과라 하겠다.

목차 (Table of Contents)

• <목차>
• Ⅰ. 서론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 5
• 1) 연구의 범위 5
• 2) 연구의 방법 5
• Ⅱ. 도시재생의 이론적 고찰 9
• 1. 도시재생의 의의 9
• 1) 도시재생의 개념 9
• 2) 도시재생의 목적과 필요성 13
• 3) 도시재생 전략의 변천 20
• 2. 도시재생의 유형 23
• 1) 기능별 유형 23
• 2) 추진주체별 유형 29
• 3) 제도적 유형 32
• 3. 지역․지구 및 평가요소의 개념 41
• 1) 지역․지구의 개념 41
• 2) 평가 요소의 개념 및 기능 42
• 4. 선행연구 검토 44
• 1) 도시재생 관련 선행연구 44
• 2) 지표관련 선행연구 57
• 5. 연구의 차별성 68
• Ⅲ. 분석 모형 70
• 1. 분석 모형 70
• 2. 조사 설계 71
• 1) 요인분석 조사 설계 72
• 2) 중요도 분석 조사 설계 74
• 3) 사업 유형별 중요도 조사 설계 75
• 3. 분석 방법 78
• 1) 요인 분석 78
• 2) AHP 분석 79
• Ⅳ. 도시재생 평가요소 및 중요도 분석 81
• 1. 도시재생 지역선정 평가요소의 구성 81
• 1) 평가요소의 선정 기준 및 절차 81
• 2) 평가요소 선정 83
• 2. 평가요소의 타당성 검증 및 요인분석 결과 94
• 1) 물리·환경 부문 타당성 검증 및 요인분석 결과 96
• 2) 인구·사회 부문 타당성 검증 및 요인분석 결과 98
• 3) 산업·경제 부문 타당성 검증 및 요인분석 결과 100
• 3. 중요도 분석 결과 102
• 1) AHP 분석 결과 104
• 2) 전문가 직종별 중요도 분석 결과 106
• 4. 사업유형별 중요도 분석 결과 109
• 5. 분석 결과 및 시사점 119
• V. 결론 125
• 1. 연구의 요약 125
• 2. 연구의 한계 127
• <참고 문헌> 129
• <부록> 136
• 159

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