도시재생을 위한 재정비촉진사업의 활성화 방안에 관한 연구 = (A) study on the ways to activate the improvement project for the purpose of urban reorganization

국문 초록 (Abstract)

그동안 우리나라는 도시의 주택난을 해결하기 위하여 주택을 공급하는 과정에서 질적수준을 중요시 하기 보다는 량적 물량공급에 비중을 두어왔다. 그 결과 서울과 부산 등 대도시의 도심은 도시기반시설이 열악하고, 노후불량주택이 밀집한 곳이 많아 도시의 기능을 상실하고 슬럼화 되어가는 지역이 점차 늘어나고 있는 실정이다. 이에 행정청에서는 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도정법’이라한다)에 의한 정비사업구역을 지정하여 2011. 6. 현재 전국적으로 2,407곳에서 정비사업이 추진중에 있다. 이중 주택재개발정비사업이 1,028곳(서울 및 수도권 574곳), 주택재건축정비사업이 568곳(서울 및 수도권 282곳), 도시환경정비사업이 326곳(서울 및 수도권 249곳), 주거환경정비사업이 485곳(서울 및 수도권 78곳)이고, 그 중 2010년 12월을 기준으로 재개발·재건축정비사업의 약 38%가 사업이 중단 또는 지연되고 있는 실정이다.
그동안 추진해온 「도정법」에 의한 정비방식은 소규모단위로 정비사업구역이 지정되어 사업주체가 소규모 단위의 토지등소유자들이 설립한 조합이 되고, 이 조합이 사업시행자가 됨으로써 개발이익의 극대화에 초점을 맞춘 사업성 위주의 개발로 진행되어왔다. 이로인해 개발 후 주변의 공원, 도로, 학교 등 도시기반시설의 불균형과 아울러 개발의 시차에 따라 주변이 상호 연계되지 못하고 단절되어 도시재생의 효과가 반감 되었고, 이러한 문제점을 해결하기 위해서는 소규모단위의 개발방식에서 벗어나 광역단위의 개발방식으로 도시재생이 이루어질 수 있도록 제도적 뒷받침이 필요하였다. 이에 서울시에서 2002년부터 추진하던 뉴타운사업에 대한 법적 근거를 마련하여 효율적인 광역단위 개발을 위하여 2006년 7월「도시재정비촉진을 위한 특별법」(이하 ‘도촉법’이라한다)이 제정되었다. 도시재정비촉진사업은 도시기능이 쇠퇴한 기성시가지를 재정비하기 위하여 광역단위로 정비계획을 수립한 후, 각 개별법으로 시행하는 정비방식으로서 선계획 후개발 방식의 도시정비사업이라 할 수 있다.
광역단위로 지정되는 재정비촉진지구의 진행절차를 보면 계획·수립단계까지는 재정비촉진을 위한 특별법에 의하여 행정청에서 진행함으로 그 절차상 많은 시일이 소요되지 않는다. 그러나 지구 지정·고시 이후 시행단계부터는 개별법에 의해 사업경험이 없는 원주민이 설립한 조합이 정비사업을 직접 시행함에 따라 이해관계에 있는 주민들 간 불화, 인·허가의 까다로운 절차 등으로 인해 많은 시일이 소요되거나 중단되어 사업이 표류하게되고 이는 도시재생사업의 실패로 직결될 수 있다.
이에 본 연구에서는 도시재정비촉진사업이 원활히 추진되지 못하는 장애요인들을 제도적 장애요인, 내적인 장애요인, 외적인 장애요인으로 구분하여 살펴보고, 이를 바탕으로 활성화방안을 제시하였으며, 이러한 목적을 달성하기 위해 조합원, 조합이나 추진위 임원, 교수나 연구원 등 전문가, 관계공무원, 시공사나 정비사업전문관리업자 등 각 집단을 대상으로 설문조사를 통해 각 집단의 인식을 측정하고 각 집단 간의 인식의 차이를 분석하였다.
분석결과 제도적 장애요인에서는 행정청의 지원 미흡, 추진위 및 조합 임원의 비 전문성, 정비구역 지정 후 준공인가까지의 과도한 사업기간 등에서 각 집단 간 인식의 차이가 있었고, 내적인 장애요인에서는 미분양으로 인한 추가부담금의 우려와 원주민의 재입주 어려움에서 각 집단 간 인식의 차이가 있었으며, 외적인 장애요인에서는 집단 간 인식의 차이가 없었다. 이들 문제점을 토대로 살펴본 활성화 방안은 다음과 같다.
먼저 제도적 문제점에 대한 개선방안 중 동의서 징구요건 충족 개선 방안에서는 조합설립 인가 동의율 인하, 사업시행인가 신청 시 조합설립 비동의 조합원은 동의율에서 제외, 현금청산 대상자는 조합운영에서 제외하는 방안을 제시하였다. 행정청의 지원 방안에서는 기반시설부담금 지원, 조합원대상 정비 교육 실시, 조합(추진위)에 대한 관리 감독 철저 방안이, 임원의 전문성 향상 방안에서는 외부 전문가를 임원으로 영입하여 조합을 운영하는 방안이 각 집단 간 인식의 차이를 보였다.
다음으로 내적인 문제점 개선 방안에서는 조합원의 이해력 증진을 위한 외부전문가의 교육실시 방안이 각 집단 간 차이를 보였다. 끝으로 외적인 문제점 개선방안에서는 비상대책위원회 활동에 의한 조합원 상호불신 해소, 세입자 이주지연 극복을 위한 명도소송 활용, 현금청산자 이주지연 극복을 위한 명도소송 활용 방안이 각 집단 간의 인식차이를 보이는 가운데 해결방안으로 제시되었다.
본 연구는 재정비촉진사업을 추진함에 있어 이 사업을 진행할 때 발생하는 여러 가지 문제점과 이를 극복하여 사업 추진을 활성화 시킬 수 있는 방안을 제시함으로써 재정비 촉진사업을 시행하는 많은 지역에 기초자료로의 역할을 할 것으로 기대된다. 이는 도시재생건설지역을 중심으로 지역균형개발을 위한 국토의 공간재편작업이 본격적으로 이루어져 국토의 전 지역에 활력을 일으킬 수 있는 중요한 사업으로 그 역

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 4
• 제2절 연구의 범위 및 방법 5
• 1. 연구의 범위 5
• 2. 연구의 방법 6
• 제3절 연구의 구성과 흐름도 7
• 제2장 도시재생 및 도시재정비촉진사업의 이론적 고찰 11
• 제1절 도시재생사업 11
• 1. 도시재생사업의 이론 11
• 2. 도시재생사업 관련법의 연혁 18
• 3. 도시재생의 유형 24
• 제2절 도시재정비촉진사업 27
• 1. 도시재정비촉진사업의 이론 27
• 2. 도시재정비촉진사업의 법적인 고찰 29
• 3. 도시재정비사업의 변천과정 34
• 4. 재정비 촉진사업을 통한 도시재생의 효과 37
• 제3절 선행연구 고찰 38
• 1. 선행연구 38
• 2. 선행연구와의 차이점 54
• 제3장 재정비촉진사업의 장애요인 사례분석 56
• 제1절 재정비촉진사업의 현황 56
• 1. 서울시 재정비촉진지구 56
• 2. 부산시 재정비촉진지구 63
• 제2절 재정비촉진지구의 사례분석 69
• 1. 서울시 재정비촉진지구 69
• 2. 부산시 재정비촉진지구 76
• 3. 외국의 도시재생사업 85
• 4. 사례분석 소결 100
• 제4장 재정비촉진사업의 장애요인 실증분석 103
• 제1절 연구의 설계 및 모형 103
• 1. 조사 설계 및 조사방법 103
• 2. 조사대상자의 일반적 특성 105
• 제2절 재정비촉진사업의 장애요인 실증 분석 108
• 1. 제도적 장애요인에 따른 실증분석 108
• 2. 내적인 장애요인에 따른 실증분석 112
• 3. 외적인 장애요인에 따른 실증분석 115
• 제5장 재정비촉진사업의 활성화 방안 118
• 제1절 제도적 장애요인 개선방안 118
• 1. 각종 인가 시 동의서 징구요건 완화 118
• 2. 행정청의 지원 122
• 3. 임원의 전문성 향상 130
• 4. 사업시행 기간단축 133
• 제2절 내적인 장애요인 개선방안 136
• 1. 조합원 이해력 증진을 위한 교육 136
• 2. 미분양으로 인한 추가부담금 해소 137
• 3. 원주민의 재입주 어려움 해소 146
• 제3절 외적인 장애요인 개선방안 147
• 1. 비상대책위원회 활동에 의한 조합원 상호불신 해소 147
• 2. 세입자 이주지연 극복을 위한 명도소송 활용 148
• 3. 현금청산자 이주지연 극복을 위한 명도소송 활용 149
• 제6장 결론 154
• 제1절 연구의 요약 154
• 제2절 연구의 시사점 156
• 부록 158
• 참고문헌 164
• Abstract 169
• 감사의 글 173