젠트리피케이션 지역의 상생을 위한 중요요인 연구 = A study on the important factors for coexistence of gentrification areas

국문 초록 (Abstract)

지금 우리가 살고 있는 도시의 상업지역은 빠르게 변화하고 그 중심에 독특한 문화자본을 지닌 상가임차인이 존재한다. 이들이 만들어 낸 문화 상업가로가 핫한 공간으로 주목받으며 다양한 소비자를 유입시켜 상권이 활성화되고 있다. 이러한 상권의 번영은 임차인에게 임대료 급등과 함께 그들이 만들어 놓은 문화자산의 소실을 의미한다. 높아진 임대료로 경제적 약자인 임차인이 퇴출되기 때문이다. 결국 도시의 문화소비 공간으로 성장 가능한 지역이 자본의 탐욕 앞에 사라지는 것이다.
이러한 문제에도 불구하고 지금까지 진행된 젠트리피케이션 관련 연구는 특정지역의 물리적 현상변화와 실태파악에 그치고 있으며 상가임차인 보호에 관한 연구는 단순 나열식의 제도개선 방안을 제시하고 있다.
이에 본 연구는 선행연구와 FGI를 실시하여 젠트리피케이션 지역의 상생을 위한 중요요인 9개를 특성요인으로 정리하여 구축하였다. 실증분석을 위해 전문가 AHP 분석을 진행한 후 젠트리피케이션 발생지역인 홍대, 연남동, 망원동과 압구정, 신사동, 가로수길 일대의 임차인을 대상으로 SPSS 18.0 통계패키지를 이용하여 다중회귀분석을 실시하였다.
본 연구의 주요 분석결과를 요약하면 다음과 같다.
첫째, 젠트리피케이션 지역 상생을 위해 상가건물임대차보호법의 개정이 필요하다. 현행 상가건물임대차보호법은 제도적 불비로 인하여 임차인들의 비자발적 이주현상이 지속적으로 나타나고 있다.
이러한 현상을 해결하고 젠트리피케이션 지역의 상생을 위해 상가건물임대차보호법의 적용범위확대, 임대료의 인상률의 제한, 계약갱신청구권 연장, 권리금의 안정성 확보 등의 개정이 필요하다.
둘째, 젠트리피케이션 지역의 상생을 위해 중앙행정 개선이 필요하다. 젠트리피케이션 현상은 빠르게 진행되는 반면 상가건물임대차보호법의 개정에는 많은 시간이 소요된다. 그렇기에 법률 개정 이전에 즉각적으로 실행이 가능한 행정적인 제도 개선과 시행이 필요하다. 젠트리피케이션 지역의 상생을 위한 제도적인 지원 방안으로 특별구역 지정, 예산지원 및 혜택, 세제지원이 필요하다.
셋째, 젠트리피케이션 지역의 상생을 위해 임대인의 협력이 필요하다. 젠트리피케이션이 발생하는 상업가로는 다양한 이해관계와 외부효과가 얽혀 각각의 권리가 서로 상충된다. 상충된 권리관계로 임대인의 이익은 임차인의 손실을 야기 시킨다. 이를 방지하고 지역 상생을 위해 건물관리 및 신속한 유지보수, 임대료의 적정수준유지, 초기임차인의 장기임대차허용, 무분별한 임대의 제한, 신축 및 개축 자제 등 임대인의 협력이 필요하다.
이상의 연구 결과를 통해 젠트리피케이션을 예방하고 지역상생을 위해 우선적으로 시행해야할 중요요인을 도출하였다. 또한 전문가와 젠트리피케이션의 지역 내 임차인을 대상으로 기초 정책 방향을 제시할 수 있는 대안들을 도출하였다는 점에서 학술적 의의를 찾을 수 있다. 우리나라의 경우 아직 젠트리피케이션에 관한 종합적인 정책과 제도 수립을 위한 기초조사가 이뤄지지 않고 있다. 따라서 더욱 현실적인 대안 도출을 위해 전면적인 실태조사가 이뤄져야 할 것으로 보인다. 본 연구는 제한된 지역을 공간적 범위로 설정하였다는 점에서 연구의 한계를 갖고 있다.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 표 목차 iv
• 그림 목차 vi
• 논문 개요 vii
• Ⅰ. 서 론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 3
• 3. 연구의 내용 및 구성 4
• Ⅱ. 이론적 고찰 6
• 1. 젠트리피케이션의 개념 및 현황 6
• 가. 젠트리피케이션 개념 6
• 나. 젠트리피케이션 현황 8
• 2. 젠트리피케이션 현상에 대한 대응방안 21
• 가. 국내 대응사례 21
• 나. 해외 대응사례 26
• 3. 젠트리피케이션 지역 상생방안 32
• 가. 상생을 위한 제도적 방안 32
• 나. 상생을 위한 조례 현황 33
• 4. 선행연구 고찰 및 본 연구의 차별성 35
• 가. 젠트리피케이션 관련 연구 35
• 나. 상가임차인 보호 관련 연구 46
• 다. 본 연구의 차별성 50
• Ⅲ. 연구설계 51
• 1. 분석의 틀 51
• 2. 변수 선정 및 조작적 정의 53
• 가. 변수 선정의 프로세스 53
• 나. 선행연구 고찰을 통한 주요변수 정리 54
• 다. 최종변수 선정 및 조작적 정의 60
• 3. 연구모형 및 가설설정 62
• 가. 연구모형 62
• 나. 연구가설 63
• 4. 조사설계 및 분석방법 67
• 가. 설문조사설계 67
• 나. 분석방법 72
• Ⅳ. 실증분석 73
• 1. 전문가 AHP 분석 73
• 가. 표본의 인구통계학적 특성 73
• 나. 젠트리피케이션 지역의 상생을 위한 중요요인 74
• 다. 소결 80
• 2. 임차인 분석 81
• 가. 설문 응답자 일반적 특성 81
• 나. 응답자 특성별 교차분석 및 평균차이 분석 88
• 다. 소결 116
• 3. 변수선정의 타당성 분석 117
• 가. 탐색적 요인분석 및 신뢰도 분석 117
• 나. 상관관계분석 122
• 4. 연구모형 및 가설의 검증 124
• 가. 연구모형의 적합도 검증 124
• 나. 연구가설의 검증 125
• 다. 연구결과의 해석 128
• 라. 점포이전 경험에 따른 영향관계 차이 검증 137
• 마. 전문가그룹과 임차인그룹의 영향력 순위 비교 140
• 바. 점포 운영지역에 따른 영향관계 차이 검증 141
• 사. 운영 업종에 따른 영향관계 차이 검증 144
• Ⅴ. 결론 147
• 1. 연구의 요약 및 시사점 147
• 2. 연구의 한계 및 향후 연구과제 150
• 참고문헌 151
• ABSTRACT 160
• [부록1] FGI 분석 개요 164
• [부록2] 설문지(AHP 전문가용) 167
• [부록3] 설문지(임차인 회귀분석용) 178

참고문헌 (Reference)

1. , 서울시, 서울시 젠트리피케이션 종합대책, , 2015

2. 도시의 발견, 정 석, 메디치미디어, , 2016

3. SPSS 18.0 매뉴얼, 이학식, 임지훈, 집현재, , 2015

4. 도시의 재구성, 음성원, 이데아, , 2017

5. 장소의 재탄생, 박상훈, 장동련, 디자인하우스, , 2009

6. 젠트리피케이션, 서정렬, 김현아, 커뮤니케이션북스, 커뮤니케이션북스, , 2016

7. 경제진흥본부 소식지, 서울시, 경제통통 p60, , 2016

8. 토지문제와 지대이론, 김준보, 한길사, , 1998

9. 의사결정계층(AHP) 분석방법, 김병욱, 킴스정보전략연구소, 킴스정보전략연구소, , 2015

10. 젠트리피케이션과 문화운동, 이종임, 커뮤니케이션북스, 커뮤니케이션북스, , 2017

11. 도시의 역설, 젠트리피케이션, 정원오, 후마니타스, 후마니타스, , 2016

12. 소공인의 활력저해 요인과 대책, 전인우, 중소기업연구원, , 2016

13. 젠트리피케이션의 올바른 이해와 접근, 조명래, LH토지주택연구원, , 2016

14. 서울시 우리동네 특화업종 생태계 연구, 금기용, 반정화, 김묵한, 서울연구원, , 2012

15. 「도시재생의 활성화 방안에 관한 연구」, 김병준, 단국대학교 대학원, 단국대학교 박 사학위 논문, , 2010

16. 부산 원도심 젠트리피케이션 현황과 대책, 김형균, 부산발전연 구원, , 2016

17. 해외 젠트리피케이션 대응 사례와 시사점, 맹다미, 서울연구원, , 2015

18. 권리금에 대한 상가건물임차인의 행태분석, 권영수, 강원대학 교 박사학위 논문, , 2008

19. 신사동‘가로수길’의 장소성에 관한 연구, 이양희, 석사학위 논문, 서울대학교, , 2009

20. 상가권리금의 결정요인에 관한 실증적 연구, 박준모, 박사학위 논문, 서울벤처 대학원대학교, , 2013

21. 상가임차인의 권리금 보장에 관한 법적 연구, 강석점, 동아대 학교 박사학위 논문, , 2016

22. 상가건물임대차보호법상 권리금에 관한 연구, 이정화, 건국대 학교 박사학위 논문, , 2016

23. 상가건물임대차보호법상 권리금에 관한 연구, 조현제, 동아대 학교 박사학위 논문, , 2016

24. “서울시 상업가로의 변천과정에 관한 연구”, 허자연, 서울대학교 대학원, 서울대학교 박사학위 논문, , 2015

25. 골목상권의 정체성 유지를 위한 도시정책방향, 박재홍, 도시정책학회, 도시정책학회, 6(2), 35-46, 도시정 책연구, , 2015

26. 서울시 문화지구 활성화를 위한 제 도 개선방안, 오찬섭, 이정현, 라도삼, 서울연구원, 서울연구원, , 2016

27. 서울시 상업젠트리피케이션 실태와 정책적 쟁점, 허자연, 김상일, 서울연구원, 서울연구원, , 2016

28. 쇠퇴상권 재활성화를 위한 도시재생 계획요소 연구, 손용만, 광운대학교 박사학위 논문, , 2016

29. 도심재개발지역 상가임차인의 법적 보호에 관한 연구, 이의공, 건국대학교 박사학위 논문, , 2010

30. 1990년대 중반 이후 일본의 도심회귀와 젠트리피케이션, 김은혜, 지역사회학회, 지역사회학, 17(3), 5-30, 한국연구재단, , 2016

31. 지속가능한 상권 활성화를 위한 커뮤니티 비즈니스 연구, 박승제, 동아대학교 박사학위 논문, , 2012

32. 상가건물임대차보호법의 문제점과 개선방향에 관한 연구, 정수경, 부산대학교 박사학위 논문, , 2009

33. 상가건물임대차보호법의 문제점과 개선방향에 관한 연구, 최창훈, 영남대학교 대학원, 영남대학교 박사학위 논문, , 2016

34. 홍대 문화소비공간의 확장과 경계부 주거지역의 변화특성, 이한울, 서울대학교 대학원, 서울대학교 박사학위 논문, , 2016

35. 시장이해관계에 기초한 상가권리 금의 재해석과 실증 분석, 경국현, 한성대학교 박사학위 논문, , 2015

36. 젠트리피케이션 대응을 위한 지역 토지자산 공유방안 연구, 최명식, 국토연구원, , 2016

37. 도시재생사업 활성화를 위한 공공시설물의 지역자산 화 방안 연구, 한승욱, 부산발전연구원, , 2016

38. 상업용도 변화 측면에서 본 서울시의 사업 젠트리피케이션 속도 연구, 박진아, 윤윤채, 서울도시연구, 17(4), 17-32, , 2016

39. 젠트리피케이션 효과-홍대지역 문화유민의 흐름과 대 안적 장소의 형성, 이기웅, 도시사학회, 도시연구, 14, 43-85, , 2015

40. 서울시 도심부 재개발 공동주택의 젠트리피케이션 효 과에 관한 실증분석, 최병현, 광운대학교 박사학위 논문, , 2012

41. 상업가로의 젠트리피케이션 과정 및 임대료 영향요인 분석-경리단길을 사례로, 박아름, 한양대학교 석사학위 논문, , 2016

42. 문화지역의 상업화 과정과 정소성 인식 변화-삼청동 과 신사동의 가로를 사례로, 김희진, 서울대학교 박사학위 논문, , 2015

43. 상가건물임대차에 관한 연구 상가건물임대차보호법의 입법적 개선안을 중심으로, 민선찬, 가천대학교 박사학위 논문, , 2014

44. “상업공간의 젠트리피케이션 과정 및 사업자 변화에 관한 연구: 경리단길 사례”, 허자연, 서울연구원, 서울도시연구, 16(2), 19 - 33, , 2015

45. 서울의 젠트리피케이션과 도시 재생 혹은 개 발주의 이후 도시 공간의 모순과 경합, 김지윤, 신현준, 한국연구재단, , 2007

46. “예술, 행동주의 그리고 도시: 테이크아웃드로잉의 젠트리피케 이션 저항을 중심으로”, 한윤애, 이선영, 한국도시지리학회, 한국도시지리학회, 19(2), 17-28, , 2016

47. 젠트리피이케션 관련 연구동향과 이해당사자 내용분석-KCI 등재 및 등재후보지를 중심으로, 안덕초, 김용근, 대한연구재단, 문화컨텐츠연구, 9., , 2016

48. 홍대앞 주거지의 상업화 과정 및 특성에 관한 분석 : 문 화주도적 젠트리피케이션 관점에서, 전창종, 홍익대학교 석사학위 논문, , 2013

49. 삼청동길 상업가로 장소성 변화요인으로서 프 랜차이즈 상점 입점현황 고찰 및 개선방안 연구, 박진아, 정윤주, 대한건축학회, 29(5), 215-223, 대한건축학 회논문집, , 2013

50. 문화주도적 젠트리피이션 현상 분석을 통한 도시재생 정책 연구-홍대 앞 문화예술생태계를 중심으로, 박재은, 중앙대학교 석사학위 논문, , 2015

51. 젠트리피케이션의 부작용 방지를 위한 영국 Localism Act의 역할에 관한 연구-지역공동체 입찰권리를 중심으로, 박수빈, 서 울시립대학교 석사학위 논문, , 2015

52. 문화주도적 젠트리피케이션 현상에 의한 장소성 변화 연구-홍대, 이태원, 신사동 지역에 대한 소셜미디어 빅데이터 분석을 중심을, 황준기, 서울시립대학교 석사학위 논문, , 2015