니케아-콘스탄티노폴리스 신경에 나타난 "하나"에 대한 고찰 : 한 분이신 삼위일체 하느님, 하나되는 그리스도인의 고백

이진원 인천가톨릭대학교 2019 국내석사

In today's modern society, the only absolute faith in God is threatened. The 'atheism' and the 'Mammonism' emerged by Marx rejected only one absolute value and replaced it with 'material' which is a variable and finite value. But any worldly values ​​can not exceed the ultimate value that lies at the base. Because all the diversity comes from some simple thing, the 'Unum'. This was a very obvious truth from the past. So many have tried to find a single source that is constant in a changing, finite world. The only God of Israel, 'the one' of ancient Greek philosophers, was such. And this was too much truth for the Christians of the early Church founded after Jesus Christ. The Nicene-Constantinople creed, especially the Christian faith standard, reveal faith in this single ultimate value. The creed that begins with "I believe" presents the object of Christian faith. At the same time, the word ‘One(Unum)’ is used in front of the objects of faith. In particular, the word ‘Unum’ was used four times in the creed. And the phrase that ‘Unum’ is used are "I believe in one God," "One Lord Jesus Christ," "One Church" , "The only baptism". However, it is worth noting that there is a difference between the confessions of the preceding two verses and the confession of the latter two verses. The Confession of Faith ("Credo") of the former "One God" and "One Lord Jesus Christ" is a faith that originated from the personal dimension of 'I'. And this means making God the Father and the Son Jesus the purpose of faith itself. On the other hand, "Confiteor" of the latter "one church" and "The only baptism" (Confiteor) means that faith starting from the personal level of the former now becomes faith of community. And this is the belief that accepts the grace given by the Father, the Son, even more the Holy Sprit. In other words, the latter is closer to the level of 'understanding' and 'recognition'. In the end, the Nicene-Constantinople creed tells 'the fides quae' and 'the fides qua' through a only one confession of truth. Therefore, a confession of faith about a single immutable value appears four times in the creed. And the word ‘One’ penetrates the whole of the Creed and links the each confession of faith. That is, the belief in God and Jesus Christ encompasses the faith of the church and its members, Christians. However, there is still uncertainty about this link. That is, ‘how can a confession of faith about God the Father and the Son Jesus be made connect by the profession of faith for the Church and Sacrament?’ And the answer is that can find it by looking for understanding the one, but the Trinity God with three persons. The confession of "one God" and "one Lord Jesus Christ" confessed by the creed is, in the end, the only faith in the Father, the Son, and the Holy Spirit. And in the confession of faith of the Trinity God, we can find the relationship of love of three persons. In other words, 'the One' used in the Nicene-Constantinople creed not only notifies the aspect of the existence of the Trinity God and the mystery of His love, but also goes beyond the believer's belief that the Christian community. It is an important step to tell about life and attitude. Therefore, the term 'Unum' is not merely buried in itself, but it continually expands itself toward the world. 'Unum' is not simply ordinal or modifier, but paradoxically, it aims for the 'Trinity God'. And this is the core of the Christian faith. For the Christian is a person who believes in the Trinity God, and lives in the mystery of love He showed, in other words, living trinitarian life. In the end, the living God is the goal of the journey of the life of man, and the goal of the theological work. Therefore, all Christians must grasp the unity of love that this triune God has shown as an example and the world must respond the invitation of mystery of that love. As a basis for this, the unity and triplicity of the Trinity God is examined. And then trinitarianism of contemporary theologians Hans Urs von Balthasar, Joseph Ratzinger, and Walter Kasper is examined, who were influenced by the theology of Augustin and Thomas Aquinas who developed trinitarianism under the relationship of love. The purpose of this study was to examine the process by which the Christian faith is transferred to the Christian existence by examining the existential problems of the Trinity and the Christian on the basis of their theology. 오늘날 현대 사회에서 유일하고도 절대적인 하느님께 대한 신앙은 위협을 받고 있다. 마르크스에 의해 등장한 ‘무신론’과 ‘물질 만능주의’는 단 하나뿐인 절대적 가치를 거부하고, 그 자리를 다양하고 유한한 가치인 ‘물질’로 대체하였다. 그러나 그 어떤 세상적인 가치들도 그 기저에 놓인 단 하나의 궁극적인 가치를 넘어설 수 없다. 왜냐하면 모든 다양한 것은 어떤 단순한 것, 곧 ‘하나(Unum)’에서 나오기 때문이다. 이것은 예로부터 너무나도 자명한 진리였다. 따라서 많은 이들이 변하고 유한한 세상 속에서 불변하는 단 하나의 근원을 찾고자 노력했다. 이스라엘의 유일신, 고대 그리스 철학자들의 ‘하나’가 그러하였다. 그리고 이것은 예수 그리스도 사후 설립된 초대 교회의 그리스도인들에게 있어서 너무나도 당연한 진리였다. 특별히 그리스도교의 신앙 규범인 니케아-콘스탄티노폴리스 신경은 이러한 단 하나의 궁극적 가치에 대한 신앙을 잘 드러내 준다. “저는 믿나이다.”라고 시작되는 신경은 그리스도인들의 신앙의 대상을 제시한다. 그러면서 동시에 그 신앙의 대상 앞에 ‘하나(Unum)’라는 단어를 사용하고 있다. 특히 이 ‘하나(Unum)’란 단어는 신경에서 총 4번 사용되었는데, 이것이 사용된 구절은 “한 분이신 하느님을 저는 믿나이다.”, “한 분이신 주 예수 그리스도”, “하나인 교회”, “유일한 세례”이다. 그런데 여기서 주목할 점은 앞선 두 구절의 신앙 고백과 뒤의 두 구절의 신앙 고백은 차이가 있다는 점이다. 전자의 “한 분이신 하느님”과 “한 분이신 주 예수 그리스도”께 대한 신앙 고백(Credo)은 ‘나’라는 개인적 차원에서 출발한 신앙이다. 그리고 이것은 성부 하느님과 성자 예수를 신앙의 목적 그 자체로 삼는 것을 의미한다. 반면 후자의 “하나인 교회”와 “유일한 세례”에 대한 신앙 고백(Confiteor)은 전자의 개인적 차원에서 출발한 신앙이 이제 공동체성을 띄게 되었음을 의미한다. 그리고 이것은 성부와 성자, 그리고 더 나아가 성령 하느님께서 주신 은총을 받아들인다는 믿음이다. 즉 후자는 ‘이해’와 ‘인정’의 차원에 더 가깝다고 할 수 있다. 결국 니케아-콘스탄티노폴리스 신경은 단 하나의 유일한 진리에 대한 고백을 통하여 믿음의 내용(fides quae)과 믿는 이의 태도(fides qua)까지 알려주고 있는 것이다. 그러므로 단 하나의 불변하는 가치에 대한 신앙 고백은 신경에 총 4번에 걸쳐 등장하고 신경의 전체를 관통하고 있는 ‘하나’라는 단어를 통하여 각 신앙 고백문 간의 연결고리가 생긴다. 즉 하느님과 예수 그리스도께 대한 믿음은 교회와 그 구성원인 그리스도교 신자들의 신앙까지 아우르고 있는 것이다. 그러나 아직 이 연결고리에 대해서 불확실한 점이 있다. 그것은 바로 ‘어떻게 성부 하느님과 성자 예수에 대한 신앙 고백이 교회와 성사에 대한 신앙 고백으로 구체적으로 이어질 수 있는가?’이다. 그리고 그 해답은 바로 한 분이시지만 세 가지 위격을 지닌 삼위일체 하느님에 대한 이해를 찾으면서 발견할 수 있다. 신경이 고백한 “한 분이신 하느님”과 “한 분이신 주 예수 그리스도”에 대한 고백은 결국 성부, 성자, 성령께 대한 단 하나의 믿음이다. 그리고 그 삼위일체 하느님께 대한 신앙 고백문 안에는 세 위격이 지니는 사랑의 관계성을 찾아볼 수가 있다. 즉 니케아-콘스탄티노폴리스 신경에 사용된 ‘하나’는 삼위일체이신 하느님의 존재 양상과 그분의 사랑의 신비를 알려줄 뿐만 아니라, 좀 더 나아가 그 사랑의 신비를 통하여 그분을 믿고 따르는 그리스도교 공동체가 지녀야 할 신앙인의 삶과 태도를 알려주는 중요한 단초가 된다. 따라서 ‘하나(Unum)’란 용어는 단순히 그 자신 안으로 매몰되지 않고, 세상을 향하여 자신을 끊임없이 확장해 나간다. ‘하나(Unum)’는 단순히 서수나 수식어로서의 위치에서만 머무는 것이 아니라, 역설적으로 ‘삼위일체 하느님’을 지향한다. 그리고 이는 그리스도교 신앙의 핵심이다. 왜냐하면 그리스도인이란 삼위일체이신 하느님을 믿고, 그분이 보여주신 사랑의 신비를 살아가는 사람으로서, 다시 말해 삼위일체적 삶을 살아가는 사람들이기 때문이다. 결국 살아계신 하느님은 인간이 걷는 삶의 목표이자, 신학적 작업의 목표이다. 그러므로 모든 그리스도인들은 이 삼위일체이신 하느님이 모범으로서 보여주신 사랑의 일치된 관계성을 파악하고, 세상은 그 사랑의 신비로 초대하시는 하느님께 응답해야 한다. 그러므로 이에 대한 근거로써 삼위일체 하느님의 단일성과 삼중성에 대해 살펴보았다. 그리고 나서 또한 사랑의 관계성 아래서 삼위일체론을 전개한 아우구스티누스와 토마스 아퀴나스의 신학에 많은 영향을 받은 오늘날의 현대 신학자인 한스 우르스 폰 발타살과 요셉 라칭거, 그리고 발터 카스퍼의 ‘하나(삼위일체론)’을 바라보았다. 그리고 그들의 신학을 바탕으로 삼위일체론과 그리스도인의 실존적 문제를 고찰함으로써 그리스도인의 신앙이 그리스도인의 실존으로 넘어가는 과정을 살펴보는 것을 본고의 목표로 삼았다.

주택 임대차 중개사고 예방을 위한 방안연구

송영갑 서울벤처대학원대학교 2024 국내박사

주택임대차 계약 과정에서 발생할 수 있는 중개사고는 임차인과 임 대인 모두에게 심각한 경제적 피해를 초래할 수 있으며 이는 부동산 시장의 신뢰성 저하로 이어질 위험이 있다. 특히 고의적인 보증금 미반 환과 같은 전세 사기는 임차인의 주거 안정성을 위협하는 주요 문제로 대두되고 있다. 이러한 사고를 예방하기 위해서는 법적·제도적 장치의 강화가 필수적이지만 그것만으로는 한계가 존재하며 현장에서 발생하 는 중개사고를 예방할 수 있는 체계적인 대응이 필요하다. 본 연구는 주택임대차 계약 시 발생할 수 있는 다양한 중개사고를 체계적으로 분석하고 이를 예방할 수 있는 핵심 요인을 도출하는 것을 목적으로 한다. 이를 위해 전문가 집단을 대상으로 AHP(Analytic Hierarchy Process)를 시행하여 중개사고 예방을 위한 주요 요인의 상 대적 우선순위를 분석하고, 추가로 수도권 지역 개업공인중개사 집단을 대상으로 조사를 한 후 회귀분석을 실시하여 현장에 적합한 예방책을 제시하고자 한다. AHP 분석 결과 전문가 집단은 중개사고 예방을 위한 주요 요인으 로 공인중개사의 권한 강화를 최우선으로 상대 평가하였으며 그다음으 로 중개대상물의 투명성, 임차인의 권리보호, 전문성 및 책임성, 신뢰성 순으로 중요하게 생각하는 것으로 나타났다. 한편 수도권 지역 개업공 인중개사를 대상으로 한 회귀분석에서도 공인중개사의 권한 강화를 1 순위로 평가하고 그다음으로 전문성, 신뢰성, 중개대상물의 투명성, 책 임성 순으로 나타났다. 특히 개업공인중개사 집단은 임차인의 권리보 호를 상대적으로 덜 중요한 요인으로 간주한 것으로 나타났으며 이는 실무 현장에서 공인중개사들이 직면하는 현실적인 제약과 우선순위를 반영한 결과로 해석된다. 이러한 분석을 바탕으로 본 연구는 중개사고 예방을 위한 구체적인 방안을 제안한다. 첫째, 공인중개사에게 다가구 주택의 선순위 보증금 및 전입세대 확정일자 정보를 조사하고 확인할 수 있도록 권한을 부여 하면 임차인의 보증금 보호와 분쟁 예방을 도모할 수 있다. 둘째, 공인 중개사에게 임대인의 납세증명서를 조사·확인할 수 있는 권한을 부여 하면 임차인이 임대인의 재정적 위험을 사전에 파악하고 예상치 못한 재정적 손해를 방지할 수 있다. 셋째, 공인중개사에게 거래 대상 부동 산의 공적 장부와 실제 현황의 일치 여부를 확인할 수 있는 권한을 부 여하면 거래 오류를 사전에 방지하고 계약 후 발생할 수 있는 법적 분 쟁을 최소화할 수 있다. 본 연구에서 제안한 방안들은 중개사고 예방 및 주택 임대차 시장 의 투명성과 신뢰성 강화를 위해 실질적으로 기여할 수 있을 것으로 기대된다. 공인중개사의 권한 강화를 통해 중개 과정에서 발생할 수 있 는 정보 비대칭 문제를 완화하고 임대인과 임차인의 권익을 균형 있게 보호할 수 있다. 또한 이러한 노력을 통해 주택 임대차 시장의 안정성 을 강화하고 주택 임대차 계약에서 발생할 수 있는 다양한 위험을 효 과적으로 관리할 수 있는 체계를 구축할 수 있다. 이와 같은 실질적인 방안들이 정책적으로 실현되고 현장에 적용된 다면 주택임대차 계약의 투명성과 신뢰성을 높이는 데 이바지할 뿐만 아니라 부동산거래 환경의 안정성을 강화하고 임대인과 임차인 모두에 게 안전한 거래 환경을 제공하는 데 중요한 역할을 할 것이다. 주제어: 주택 임대차, 주택 임대차 중개사고, 전세 사기

회원제 골프장의 대중제 전환유인과 재방문의도에 관한 실증연구

구본승 서울벤처대학원대학교 2018 국내박사

본 연구는 과도한 세금 규제와 공급과잉 등의 문제로 골프장 경영악화가 지속되고 있는 문제점을 개선하기 위한 대안으로서 골프 산업 전체의 이슈인 회원제 골프장의 대중제 전환에 대한 중요성을 인식하는 것에서 출발하였다. 공익적 기능이 매우 큰 골프장이 경영난으로 인해 폐업하게 되는 경우 해당지역에는 지역경제 침체, 일자리 감소, 세수 감소 등 상당한 타격을 입게 된다. 이미 준공되어 운영되고 있는 골프장의 경우에는 골프장이 지속적으로 운영될 수 있도록 유지하고 활성화하는 것이 중요하다. 또한 기업회생 절차가 진행되는 경우에는 기존 회원이나 소액 권리자들에 대한 보호가 제대로 이루어지지 않는 문제가 있다. 골프 산업 시장에서는 이와 같은 상황을 해결하기 위한 대안으로서 회원제 골프장의 대중제 전환 추진이 여러 곳에서 추진되고 있다. 본 연구는 이러한 골프 산업 상황을 인식함과 함께 골프장의 기능과 역할의 중요성을 확인하고 골프장 경영난 개선을 통해 골프장의 지속적인 운영 및 활성화를 도모할 수 있으며, 경영개선 효과가 입증 된 회원제 골프장의 대중제 전환과 관련한 연구를 진행하고자 하였으며, 관련 연구가 없다는 점에서 연구의 의미를 찾을 수 있다. 본 연구를 위하여 회원제에서 대중제로 전환한 골프장 전체를 연구대상으로 선정하여 진행하는 것이 가장 좋은 방법이지만 골프장 특성상 본 연구와 같은 목적으로 골프장에 방문하는 것도 쉽지 않고, 설문조사 진행도 현실적으로 어렵다는 것을 확인하였다. 이에 본 연구에서는 회원제에서 대중제로 전환한 골프장 중에서 지역적 조건이 전국을 기준으로 중앙에 위치한 충청북도 C 골프장을 선택하여 연구를 진행하였다. 본 연구는 소비자행동론에 근거하여 연구를 진행하고자 하였으며 AHP 분석을 통해 회원제 골프장의 대중제 전환유인을 위해 필요한 중요요인을 도출하고, 다중회귀분석을 통해 대중제 전환 후 골프장 경영개선을 위해 준비해야하는 부분과 강화해야하는 부분을 고객 재방문의도 영향요인을 파악하여 도출하고자 하였다. 전문가 AHP 분석 결과를 통해 도출 된 대중제 전환유인 시 필요한 중요요인은 회원권 보증금 반환을 위한 자금조달 확보가 가장 중요한 요인으로 도출되었고, 골프장 품질 경쟁력 확보를 위한 골프코스 잔디관리, 대중제 골프장으로서 가격 경쟁력 확보가 중요한 요인으로 도출되어 이와 관련한 준비와 계획의 필요성을 확인하였다. 소비자행동론에 근거한 충청북도 C 골프장 이용객의 재방문의도에 영향을 미치는 요인을 도출하기 위한 회귀분석 결과에서는 회원제와 대중제 선호 고객에 따른 차이가 뚜렷하게 나타났다. 회원제 골프장 선호 고객의 재방문의도 영향력 순위는 시설, 코스, 직원, 입지, 가격요인 순서로 나타났고, 대중제 골프장 선호 고객의 재방문의도 영향력 순위는 가격, 운영, 입지, 코스, 직원, 시설요인 순서로 나타났다. 본 연구는 골프 산업에서 이슈가 되고 있는 회원제 골프장의 대중제 전환과 관련한 연구를 진행하였다는 점에서 골프장 관련 연구의 다양성 측면 및 시사성 측면에서 연구의 의미가 있다.

부동산 유튜브 채널의 서비스 품질이 재시청의도에 미치는 영향에 관한 연구

박창호 서울벤처대학원대학교 2021 국내박사

비주거용 집합부동산의 과세 형평성과 조세부담에 관한 연구

임동혁 서울벤처대학원대학교 2018 국내박사

논 문 개 요 정부는 토지에 대해서는 1989년 지가 공시제도를, 주택에 대해서는 2005년 주택가격 공시제도를 도입한 바 있다. 그러나 비주거용 부동산은 가격공시제도를 도입하지 않아 토지·주택·비주거용 부동산간의 과세 형평성 문제가 계속해서 제기되어 오고 있다. 이에 따라, 정부는 비주거용 부동산을 소유하고 있는 기업과 개인에 대한 과세 형평성 문제를 해결하기 위해 비주거용 부동산 가격공시제도를 2016년 입법화하였으나, 강행규정이 아닌 임의규정 형식으로 입법화되어 구체적인 도입시기·방식 등에 대해서는 확정되지 않았다. 토지와 주택에 대해서는 과세 형평성 연구가 많이 이루어졌으나 비주거용 집합부동산의 과세 형평성 연구는 많이 이루어지지 않는 편이다. 특히, 국세청 기준시가와 행정안전부 시가표준액의 실제로 부과되는 과표를 사용한 과세 형평성 비교연구는 거의 전무하다 하겠다. 더불어, 비주거용 부동산 가격공시제도 도입시 변화하는 과표 및 증가하는 보유세 부담 변화 연구 또한 국토교통부 연구용역을 제외하고는 거의 이루어지고 있지 않았다. 따라서, 본 연구의 목적은 수도권과 5대광역시 소재 비주거용 집합부동산의 국세청 기준시가와 행정안전부 시가표준액의 과세 형평성을 비교해 보고 이를 다시 공동주택인 아파트 공동주택가격과의 과세 형평성 상호비교에 있다. 더불어, 비주거용 부동산 가격공시제도 도입시 변화하는 과표 및 증가하는 보유세 변화를 살펴보는데 있다. 이에 따른 본 연구의 연구결과는 다음과 같다. 첫째, 비주거용 집합부동산의 과표현실화율의 지역별 격차는 행정안전부 시가표준액 26.6%, 국세청 기준시가 23.1%로 아파트의 공동주택가격 과표현실화율 3.3%과 비교하여 현저하게 높게 나타났다. 이는 비주거용 집합부동산이 건축물과 토지를 각각 분리하여 시가가 아닌 원가 방식이 적용된 평가방식을 적용하여 아파트의 가격공시가 실거래가를 반영하는 것과 비교하면 시시각각 변화하는 시세 가치를 반영하지 못하여 비주거용 집합부동산 과표가 활성화된 상권지역에서는 낮게 책정되고, 침체 상권지역에서는 상대적으로 과표가 높게 책정되는 경향을 반영한 것으로 보인다. 둘째, 비주거용 집합부동산의 분산계수(COD)는 시가표준액 34.2 및 기준시가 21.0으로 아파트 공동주택가격 6.4에 비하면 수평적 불형평성이 큰 것으로 확인되였다. 이는 비주거용 집합부동산이 시가가 높은 지역(서울 강남권 등)이나, 시가가 낮은 지역(서울 강북권 등)이나 동일한 시가표준액으로 과세되기 때문에 동일 규모․동일 용도의 비주거용 집합부동산 과세에 있어서 시가를 반영하는 아파트의 과세보다 수평적 불형평성을 심화시키는 결과로 이어진 것으로 보인다. 셋째, 비주거용 집합부동산의 국세청 기준시가는 가격격차비율(PRD)이 0.96으로 수평적 불형평성은 물론 누진적 수직적 불형평성이 있음이 확인되였다. 이는 고가 부동산 자산에 대하여 고평가됨을 설명한다 하겠다. 따라서, 비주거용 집합부동산의 지역별 과표현실화율(AR)의 큰 격차 해소 및 수평적 불평형성의 완화를 위해서는 주택가격공시와 마찬가지로 토지와 건물을 합산하여 시가를 반영하여 평가하는 비주거용 부동산 가격공시제도의 조속한 실시가 필요하다고 판단된다. 넷째, 비주거용 집합부동산 가격공시제도 도입시 예견되는 바와 같이 재산세 과표는 1.70배 높아지고 재산세 부담은 1.67배 크게 증가하는 것으로 확인되었다. 이와 같은 재산세 과표와 재산세의 급격한 증가의 완충 장치로 공정시장가액비율 70%와 세부담상한제 150% 적용시는 재산세 부담이 1.14배 증가하고, 공정시장가액비율 70%와 세부담상한제 130% 적용시는 재산세 부담이 1.07배 소폭 상승되어 공정시장가액비율과 세부담상한제를 동시에 적용시 보유세 부담(실효세율)이 완화됨을 확인하였다. 위와 같은 결론을 종합해 보면, 비주거용 부동산 가격공시제도 도입시 예견되는 급격한 과표 상승을 방지하기 위하여는 공정시장가액비율의 적용이 필요하다 하겠다. 더불어, 토지와 건물을 분리하여 시가를 반영하지 못하는 시가표준액 평가 방식에 의하여 상권이 활성화되어 있어 시세가치보다 시가표준액이 저평가되어 있는 비주거용 집합부동산의 급격한 보유세 부담 상승의 문제점을 해결하기 위해서는 세액상한선 제도의 도입도 필요하다 할 것이다. 본 연구는 정부가 고액 자산을 소유하고 있는 기업과 개인에 대한 조세부담의 형평성 문제를 해결하기 위해 비주거용 부동산 가격공시제도를 입법화한 시점에서 비주거용 집합부동산 과세표준 평가를 토지와 건물을 분리하여 원가법으로 평가하기 때문에 발생되는 과세 불형평성 문제점을 확인해 보고, 비주거용 부동산의 실거래기반 가격공시제도로의 전환시 예견되는 급격히 증가하는 보유세 과표와 부담세액의 완화 방안 등의 정책운영 방향에 대한 시사점을 제시하여 제도개선에 기여하고자 한다. 향후, 연구과제로는 비주거용 일반부동산을 포함하여 전국을 대상으로 하여 시세가치를 감정평가액이 아닌 실거래가액을 대상으로 하고 과세 형평성 연구도 회귀분석 등의 다양한 분석방법으로 실증분석이 필요하다 하겠다. 더불어, 비주거용 부동산 가격공시제도 도입을 전제로 예상되는 급격한 과표와 보유세 부담 인상에 대한 공정시장가액비율, 세부담상한제, 변동세율 등을 복합적으로 적용한 비주거용 부동산 과세 형평성과 조세부담의 다양한 연구가 필요할 것으로 판단된다. ABSTRACT A Study on the Taxation Equity and Tax Burden of Non-Residential Aggregate Real Estate Im, Dong Heok Department of Real Estate, The Graduate School ofSeoul Venture UniversitySeoul, Korea (Supervised by professor Choi, Min Seub) The government introduced the officially announced land price system for land in 1989 and the officially announced housing price system for houses in 2005. There is no officially announced price system for non-residential real estate, which has raised a problem with taxation equity among land, housing, and non-residential real estate. The government legalized an officially announced price system for non-residential real estate in 2016 to solve the taxation equity problem for companies and individuals in ownership of non-residential real estate, but it is not certain when it will be introduced since it was legalized as a non-mandatory provision instead of a mandatory one. There have been many researches on taxation equity for land and housing, but it is not the same with taxation equity for non-residential aggregate buildings. There are not many studies on the changing standards of assessment and increasing possession taxes after the introduction of an officially announced price system for non-residential real estate. There are almost no comparative researches on taxation equity based on the standard market prices announced by the National Tax Service and the standards of assessment for the current price base announced by the Ministry of Public Administration and Security. This study thus set out to compare the standard market prices of the National Tax Service and the current price base of the Ministry of Public Administration and Security in terms of taxation equity for non-residential aggregate real estate in the Seoul metropolitan region and the five major metropolitan cities and also compare them with the officially announced prices of apartments under the category of multi-unit dwelling in terms of taxation equity. It also aimed to examine changes to the standards of assessment and possession taxes after the introduction of an officially announced price system for non-residential real estate. The findings were as follows: First, the actualization rate of assessment standards for non-residential aggregate real estate by the region was 26.6% for the standard market prices announced by the Ministry of Public Administration and Security and 23.1% for the standard market prices announced by the National Tax Service. It was 3.3% for the officially announced prices for apartments, and it was considerably lower than those two. These findings reflect the fact that non-residential aggregate real estate distinguishes buildings from land, applies an evaluation method based on cost prices instead of market prices, and thus fails to reflect constantly changing market value unlike the officially announced apartment prices reflecting the actual transaction prices. There is a tendency that the standards of assessment for non-residential aggregate buildings are set lower for active business areas and relatively higher for stagnant business areas. Second, the coefficient of dispersion(COD) of non-residential aggregate real estate shows that its standard market prices(34.2) and standard market value(21.0) were lower than those(6.4) of apartments, which suggests deteriorating horizontal inequity. The same standard market prices are used to impose taxes on non-residential aggregate real estate between the areas of high market prices(e.g., Gangnam, Seoul) and the areas of low market prices(e.g., Gangbuk, Seoul), which means horizontal inequity has become worse in taxation between non-residential aggregate real estate and apartments of the same size and purpose since apartments reflect market prices. Third, there was cumulative vertical inequity as well as horizontal inequity in non-residential aggregate real estate whose standard market value set by the National Tax Service was 0.96 in price-related differential(PRD). This explains the overvaluation of high-priced real estate assets. It is thus needed to implement an officially announced price system for non-residential real estate as soon as possible to reflect the market prices by combining land and building just like the officially announced housing prices so that it can help to narrow the huge gap in the actualization rate(AR) of assessment standards by the region and mitigate horizontal inequity for non-residential aggregate buildings. Finally, it is predicted that the introduction of an officially announced price system for non-residential aggregate buildings will lead to an increase to the standards of assessment by 1.7 times and the burden of property taxes by 1.67 times. When the fair market value rate of 70% is applied along with the tax cap of 150% is applied, the burden of property tax will increase by 1.14 times. When the tax cap of 130% is applied, the burden of property tax will increase by 1.07 times. These predictions indicate that the burden of possession tax will be reduced after the application of both the fair market value rate and the tax cap. It is thus necessary to apply the fair market value rate to prevent the rapid rise of assessment standards that is predicted in the case of introducing an officially announced price system for non-residential real estate. It is also needed to introduce a tax cap system to solve the problems with the rapid increase of possession tax burden for non-residential aggregate real estate, whose standard market prices are undervalued than the market value in active business areas due to the standard market price evaluation method reflecting no market prices of land and buildings separately. At a time when the government legalized the officially announced price system for non-residential real estate to solve the taxation equity problem for corporations and individuals in ownership of high-priced assets, the present study checked problems with taxation equity due to the standards of taxation for non-residential aggregate buildings to distinguish land from buildings and assess based on the cost price method and provided implications for policy management directions including mitigating rapid changes to the standard and burden of possession tax predicted after a real transaction price-based officially announced price system was introduced for non-residential real estate, thus contributing to policy improvement. Future research tasks include conducting empirical analysis of taxation equity based on real transaction prices instead of appraisal value for the entire nation including general non-residential real estate according to various analysis methods including regression analysis and making various research efforts for the taxation equity of non-residential real estate by applying the fair market price rate, tax cap, and changing tax rates in a complex manner based on the introduction of an officially announced price system for non-residential real estate. Keywords : non-residential aggregate real estate, taxation equity, standard market price, standard market value, officially announced land price, housing price, possession tax, effective tax rate, property tax, comprehensive real estate holding tax

도시정비사업 사업성 지표에 관한 연구

강현귀 서울벤처대학원대학교 2018 국내박사

The urban renewal project aims to improve the living environment underdeveloped by dilapidated buildings, to revitalize the regional economy, to restore the urban city function, and to improve residents' quality of life. Failure to improve the underdeveloped living environment cannot avoid leading to ghettoization and deterioration of the urban city due to the increase in the dilapidated buildings. Underdevelopment of the urban city causes many problems in terms of both the physical environment and the socioeconomic aspects such as poverty and unemployment. One of the methods to improve the underdeveloped urban city is the urban renewal project. The urban renewal project has the structure of the zero-sum game that the project cost and the value of the output are the same. It is the structure that the association member would either share or receive the residual project cost or the surplus income after the incomes coming from the sale to the third person such as income from general sales are deducted from the total project cost. Most of the association members use the proportional rate as the economic feasibility indicator but the proportional rate has some limitation that alloted charges for the association members cannot be calculated. This study was conducted from a perspective of what is the economic feasibility indicator of the urban renewal project. In particular, it is intended to understand the problem of the proportional rate recognized as the general project indicator in the urban renewal project and to suggest a new economic feasibility indicator. For this purpose, this study first examined the problem of the proportional rate through the review of previous studies and the theoretical investigation of the urban renewal project, and proved the zero-sum game. Second, it tested the limitation of the proportional rate and the need for the new economic feasibility indicator through in-depth interview and depth interview with the experts. Third, it attempted to grasp the relationship between the proportional rate and the alloted charges of the association member through the case study of management disposal plans in the Seoul area and consequently, could find out influencing factors on the project. Finally, it analyzed the correlation between the project cost and diverse factors affecting the incomes from sale and examined a new economic feasibility indicator. Direct and indirect factors such as project delay, changes in expenditures, changes in incomes and so on would bring out complex correlation affecting the economic feasibility of the urban renewal project. These influencing factors act as the determining factors of the association member's alloted charges for move-in. Therefore, it can come to a conclusion that the economic feasibility indicator of the urban renewal project is valid as the indicator to judge the association member's alloted charges. This study presented the 'self-allotment calculation formula' to calculate the association member's alloted charges without the proportional rate. This is the product that the urban renewal project proved to be the project structure based on the zero-sum game. Also, it suggested the following new economic feasibility indicators: ① Redevelopment Benefit Cost Ratio(RBCR), ② Urban Cost Index(UCI), ③ Urban Cost Point(UCP). Redevelopment Benefit Cost Ratio(RBCR) enables people to know the benefit-cost of the competent renewal district and the Urban Cost Index(UCI) enables people to confirm the size of the average alloted charges for the association member. The Urban Cost Point(UCP) index enables people to confirm the level of average costs borne by the association member. Thus, it is expected that the self-allotment calculation formula and the new economic feasibility indicator suggested in this study will contribute to renewing the declining old downtown area and providing new vitality for the regional economy. 도시정비사업은 건물 노후화로 열악해진 생활환경을 개선하고, 지역경제 활성화 및 도시의 기능 회복과 거주자들의 삶의 질을 향상 시키는 것을 목적으로 한다. 만일 열악한 주거환경을 개선하지 못한다면 노후불량건축물 증가로 인한 도시 슬럼화와 쇠퇴 현상을 피할 수 없다. 도시의 쇠퇴는 물리적인 환경뿐만 아니라 빈곤과 실업 등 사회경제적인 측면에서도 많은 문제들을 유발하게 된다. 이 같은 도시쇠퇴 현상을 개선하기 위한 방법 중 하나가 도시정비사업이다. 도시정비사업은 일반적으로 토지등소유자가 조합을 구성하여 시행하게 된다. 대부분의 조합들은 도시정비사업에 대한 전문성 부족과 복잡한 행정절차 등으로 외부 의존적인 관계를 형성하게 된다. 여기에 조합의 신용만으로는 사업비 조달이 불가능한 특징 때문에 시공사에 의존하는 자금조달 구조를 가지고 있다. 이러한 자금조달 구조로 인해 시공사의 공사단가 부풀리기가 관행처럼 반복되고 있다. 설상가상으로 경기가 침체될 경우, 주택가격이 하락하게 되고, 이는 다시 조합원 분담금 상승으로 이어진다. 또 시공사가 경기침체에 따른 미분양 위험성을 전적으로 부담하기 때문에 건축공사비가 상승하는 악순환 고리가 형성된다. 결국 건축공사비, 분양가격, 현금청산율 등에 대한 불확실성은 조합원 분담금 변동성을 야기하고, 조합에 대한 불신을 증폭시키는 작용을 한다. 만일 도시정비사업의 사업성에 영향을 미치는 요인들이 변화할 때마다 조합원 분담금 규모를 파악할 수 있는 체계가 갖춰져 있다면, 부족한 사업성을 개선할 수 있는 적절한 대안을 마련할 수 있을 것이다. 도시정비사업은 사업비와 수입의 결과 값이 동일한 제로섬게임(Zero-Sum Game)의 구조를 가지고 있다. 총 사업비에서 일반분양수입 등 제3자에게 매각하여 얻게 되는 수입을 제외한 잔여 사업비 또는 잉여 수입을 조합원들이 분담하거거나 배분받는 구조이다. 대부분의 조합들은 비례율을 사업성 지표로 이용하고 있지만, 비례율만으로는 조합원 분담금을 확인할 수 없다. 본 연구는 도시정비사업의 사업성 지표가 무엇인가에 대한 관점에서 시작되었다. 특히 도시정비사업에서 일반적인 사업성 지표로 인식되고 있는 비례율에 대한 문제점을 파악하고, 새로운 사업성 지표를 제시하는데 목적이 있다. 이러한 목적을 달성하기 위해 첫째, 도시정비사업에 대한 선행연구 및 이론적 고찰을 통해 비례율의 문제점을 검토하였으며, 제로섬게임을 입증하였다. 둘째, 전문가 심층면접조사(In-Depth Interview) 및 인식조사(Depth Interview)를 통해 비례율의 한계점과 새로운 사업성 지표에 대한 필요성을 검증하였다. 셋째, 서울지역 관리처분계획 사례조사를 통해 비례율과 조합원 분담금의 관계를 파악하고, 사업성에 영향을 미치는 영향요인을 확인하였다. 마지막으로 모형분석을 통해 사업비와 분양수입에 영향을 미치는 다양한 요인들에 대한 상관관계를 검증하고, 새로운 사업성 지표를 검토하였다. 도시정비사업의 사업성은 사업지연, 지출변동, 수입변동 등 직·간접적인 영향요인들이 복합적으로 작용하여 영향을 미치게 된다. 이러한 영향요인들은 조합원의 입주분담금을 결정하는 요인으로 작용한다. 결국 도시정비사업의 사업성은 조합원 분담금으로 귀결된다. 본 연구에서는 비례율을 이용하지 않고 조합원 평균 분담금을 산정할 수 있는 ‘자기분담금 산정식’을 제시하였다. 이는 도시정비사업이 제로섬게임에 바탕을 둔 사업구조임을 입증한 결과물이다. 또한 새로운 사업성 지표로 ① 수정된 비용편익률(RBCR; Redevelopment Benefit Cost Ratio), ② 조합원 분담금 지수(UCI; Urban Cost Index), ③ 조합원 비용분담 지수(UCP; Urban of Cost Point)를 제시하였다. RBCR은 해당 정비구역의 비용편익을 알 수 있으며, UCI 지수는 조합원 평균 분담금 규모를 확인할 수 있다. UCP 지수는 조합원 평균 비용분담 수준을 확인할 수 있다. 본 연구 결과로 제시된 자기분담금 산정식과 새로운 사업성 지표가 노후하고 낙후된 구도심을 재정비하고, 지역경제에 새로운 활력을 제공하는데 기여할 수 있기를 기대해 본다.

주거급여제도 수급권자의 거주유형별 주거만족도 차이에 관한 실증연구

함성근 서울벤처대학원대학교 2018 국내박사

논 문 개 요 저소득층의 주거안정을 위한 주택정책으로 주거비 지원을 통해 주거생활에 도움이 될 수 있도록 지원하는 주거급여제도는 2015년 7월부터 ⌜주거급여법⌟과 ⌜국민기초생활보장법⌟을 근거로 통합급여 형식에서 맞춤형 급여체계로 개편 운영되고 있다. 하지만 임차거주 유형에 따른 수급권자의 유형을 살펴보면 공공임대주택에 거주하는 사람은 1차적으로 주택공급 지원을 받고 있으면서 주거급여제도 지원을 받는 반면, 민간임대주택에 거주하는 사람은 주거급여제도만 지원을 받고 있는 상황이 나타나고 있다. 이는 현행 제도에서는 이러한 지원형태를 중복지원으로 보지 않고 있지만, 현실적으로는 주거복지의 형평성 문제가 있다고 지적되어 왔다. 본 연구는 이러한 주거복지 형평성에 대한 문제가 공공임대주택 거주자와 민간임대주택 거주자에의 실질적인 주거안정 및 주거정착에 영향을 미치고 있는 것을 인식하는 것에서 출발하게 되었다. 특히 민간임대주택 거주자의 경우 민간임대주택 시장의 주거비 상승에 비해 주거급여 지원 수준이 낮아 주거급여제도 시행의 목적인 주거안정과 주거상향이 되지 못하고, 오히려 하향 주거이동이 나타나고 있는 상황으로 파악되고 있다. 이에 본 연구에서는 주거급여 제도의 현황 및 실태를 확인하고 주거급여 지원이 수급권자의 주거생활에 미치는 영향정도를 분석하고자 하였으며 주거급여 제도의 효과 및 문제점을 찾고자 하였다. 이를 위해 수급권자를 임차거주 유형에 따라 공공임대주택 거주자와 민간임대주택 거주자로 구분하고, 주거급여제도가 수급권자의 주거만족도에 미치는 영향을 파악하는 연구를 진행하고자 하였다. 본 연구는 2017년 6월 19일부터 8월 25일까지 총 68일 동안 주거급여제도 수급권자 773명을 대상으로 설문조사를 진행하여 실증분석 데이터를 구축하였으며, 최종 691부를 유효표본으로 선정하였다. 실증분석은 빈도분석, 교차분석, t-검정, 분산분석, 회귀분석을 수행하였으며, 다음과 같은 의미 있는 결과를 확인하였다. 첫째, 주거정착 기회가 공공임대주택 및 민간임대주택 거주자의 주거만족도에 가장 큰 영향력을 미치는 것으로 나타났다. 둘째, 주택입지는 공공임대주택, 주택시설은 민간임대주택 거주자의 주거만족도에 미치는 영향력이 높은 것으로 나타났다. 셋째, 주거급여제도는 공공임대주택 및 민간임대주택 거주자의 주거만족도에 미치는 영향력에 차이가 존재하였다. 이러한 실증분석 결과를 통해 공공임대주택 거주자와 민간임대주택 거주자의 거주특성 및 주거만족도 영향력 차이를 확인하였고, 주거만족도에 가장 중요한 요인은 주거정착 기회로서 공공임대주택 거주에 대한 문제인 것으로 확인되었다. 본 연구는 2015년 7월 주거급여제도 제도개선 시행 이후, 주거급여제도 수급권자를 대상으로 제도개선에 대한 최초의 실증연구라는 점에서 학문적 의의를 찾을 수 있다. 실제 공공임대주택과 민간임대주택에 거주하는 주거급여제도 수급권자들을 대상으로 설문조사를 통해 확인된 거주특성 및 주거만족도 수준을 토대로, 향후 저소득층 주거안정과 주거수준향상을 위한 정책목표에 시사점을 제시하였다는 점에서도 연구의 의의를 갖는다.

제주 게스트하우스의 서비스품질이 재방문의도에 미치는 영향에 관한 연구

이명석 서울벤처대학원대학교 2018 국내박사

제주도에서 게스트하우스는 숙박시설 유형 중의 하나로 인기가 높지만 농어촌 민박업으로 신고만 하면 누구나 운영이 가능하기 때문에 현재 제주도 게스트하우스는 공급과잉에 따른 운영의 어려움이 많은 상황이다. 이에 본 연구는 제주도 내에서 나타나고 있는 게스트하우스의 문제점을 인식하고 제주도 관광산업 발전을 위한 노력의 일환으로 게스트하우스의 특성 및 경쟁력 확보를 위한 실질적인 개선방안을 제시하고자 연구를 진행하게 되었다. 이를 위해 게스트하우스 서비스품질로서 6개의 독립변수를 설정하고, 매개변수와 종속변수로서 이용만족도와 재방문의도를 설정하여 구조방정식 분석을 이용하여 변수간 영향관계를 밝히고자 하였다. 본 연구의 실증분석은 설문조사기법을 이용하여 데이터를 구축하였다. 설문조사는 2017년 7월 1일부터 8월 25일까지 약 8주 동안 진행하였으며, 최종 413부를 유효표본으로 선정하였다. 본 연구의 실증분석 결과를 통해 도출 된 게스트하우스의 서비스품질이 이용만족도와 재방문의도에 미치는 영향관계의 주요 내용은 다음과 같다. 첫째, 게스트하우스 운영 경쟁력을 높이기 위해서는 게스트하우스 운영의 대응성과 신뢰성을 높이는 것이 중요하다. 따라서 게스트하우스 재방문율을 높이기 위한 주인이나 직원의 노력 중의 하나로 친절한 태도는 중요하다고 할 수 있다. 또한 직원은 고객에 대한 신뢰성을 높이기 위한 노력이 필요하다. 둘째, 게스트하우스 운영 경쟁력을 높이기 위해서는 가격 대비 게스트하우스 시설수준을 높이는 것이 중요하다. 이는 게스트하우스 운영 경쟁력을 확보하기 위해서는 무조건 저렴한 숙박요금을 운영하기 보다는 가성비에 대한 부분에서 고객이 만족할 수 있도록 내부시설 수준을 높이고 지속적이 유지관리를 통해 게스트하우스를 이용하는 동안에 고객이 내부시설에 대한 만족도를 높일 수 있는 노력이 필요함을 의미한다. 마지막으로 게스트하우스 개발 시 적정 입지를 선택하는 것이 중요하다. 대안모형 결과를 살펴보면 주변환경 특성이 좋으면 재방문율이 낮아지는 결과가 도출되었다. 이는 주변 관광지와 인접하거나 관광단지 내에 위치하는 경우 게스트하우스 가격이 높아지기 때문이다. 게스트하우스는 가격에 대한 부분이 가장 강점인 숙박시설이다. 따라서 고객들이 가성비를 중요하게 생각하는 것이다. 그런데 좋은 입지에 위치하여 가격이 높아지면 게스트하우스가 아닌 다른 숙박시설로 고객이 이탈할 가능성도 배제할 수 없다. 따라서 게스트하우스 개발 시에는 입지선택을 가격경쟁력을 고려하여 판단하는 것이 중요한 부분이다. 본 연구는 제주도 숙박시설 유형의 하나로 게스트하우스의 중요성을 인식하고 서비스품질을 중심으로 게스트하우스의 이용만족도와 재방문의도와의 영향관계를 파악하는 실증연구를 진행하였다는 점에서 학문적 의의가 있다. 또한 제주 게스트하우스가 앞으로 운영 경쟁력을 높이기 위하여 게스트하우스 운영자들이 실질적으로 무엇을 강화하고 노력해야 하는지를 제시하였다는 점에서 실무적 의의를 찾을 수 있다.

아파트 주거만족도에 영향을 미치는 관리 서비스 요인에 관한 연구

김경근 서울벤처대학원대학교 2024 국내박사

본 연구는 수도권 내 300세대 이상 규모의 아파트에 거주하고 있는 만 20세 이상의 성인 남녀를 대상으로 주거만족도에 영향을 미치는 아파트 관리 서비스 중요 영향요인을 도출하고 주거만족도 향상을 위해 필요한 아파트 관리 서비스 개선의 시사점을 제시하는 데 목적이 있다. 이를 위해 설문조사를 통해 918명의 유효표본 데이터를 구축하고 유효표본 전체, 세대별, 커뮤니티시설 서비스 유무별에 대한 실증분석을 진행하였다. 먼저 응답자 특성을 유효표본 전체, 세대별(MZ세대, X세대, 베이비부머세대)을 자가 거주자와 임차 거주자, 커뮤니티시설 서비스 유무 그룹으로 구분하여 살펴본 아파트 관리 서비스 인식 및 평가차이 분석의 주요 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 전체, 세대별(자가), 세대별(임차), 커뮤니티시설 서비스 유무 그룹 모두에서 새로운 관리 트렌드 미흡이 현재 거주하는 아파트 관리 서비스 중 가장 문제가 크다고 생각하였다. 둘째, 새로운 관리 트렌드 대응을 위해 가장 필요한 서비스에 대해 전체, 세대별(자가), 세대별(임차), 커뮤니티시설 서비스 유무 그룹에 따라 차이가 있었으나 차별화된 커뮤니티시설 도입에 대한 필요성이 높은 것으로 나타났다. 다음으로 아파트 관리 서비스가 주거만족도에 미치는 영향에 대한 유효표본 전체 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 운영관리 서비스가 주거만족도에 미치는 영향이 가장 큰 것으로 나타났다. 둘째, 새로운 관리 트렌드 대응 서비스가 주거만족도에 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다. 셋째, 생활환경관리 서비스가 주거만족도에 영향이 큰 것으로 나타났다. 넷째, 시설유지관리 서비스와 입주자 지원 및 응대 서비스는 주거만족도에 미치는 영향이 크지 않은 것으로 나타났다. 그리고 세대별(자가), 세대별(임차), 커뮤니티시설 서비스 유무에 따른 주거만족도 영향요인 비교ㆍ분석 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, MZ 세대에서는 자가는 운영관리 서비스, 임차는 시설유지관리 서비스가 주거만족에 가장 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다. 둘째, X 세대에서는 자가는 운영관리 서비스, 임차는 새로운 관리 트렌드 대응 서비스가 주거만족에 가장 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다. 셋째, 베이비부머 세대에서는 자가는 생활환경관리 서비스, 임차는 새로운 관리 트렌드 대응 서비스가 주거만족에 가장 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다. 넷째, 커뮤니티시설 서비스 유무에 따라서는 운영관리 서비스가 두 그룹 모두에서 가장 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이상의 연구결과를 통해 수도권 내 300세대 규모 이상의 아파트 거주자들이 아파트 관리 서비스에 대한 인식과 주거만족에 큰 영향을 미치는 중요 영향요인을 확인할 수 있었다. 특히 세대별에 따른 분석과 커뮤니티시설 서비스 유무에 따른 분석 결과에서도 전체 결과와 동일하게 운영관리 서비스와 새로운 트렌드 대응 서비스가 주거만족에 미치는 영향이 큰 관리 서비스 변수임을 확인하였다. 다음에서는 연구결과 요약을 통해 확인한 의미있는 결과를 토대로 주거만족도를 향상시키기 위해 필요한 아파트 관리 서비스 개선에 대해 실무적 시사점과 정책적 시사점을 제언하였다. 먼저 아파트 관리업계를 위한 실무적 시사점은 다음과 같다. 첫째, 아파트 운영 및 관리비와 관련한 부분을 모바일 등을 통하여 주민들이 언제 어디서나 실시간으로 확인할 수 있으며, 운영에도 적극적으로 참여할 수 있는 첨단 주거관리 서비스 기능을 확대, 강화하여야 한다. 둘째, 새로운 관리 트렌드에 따른 커뮤니티 시설 등의 서비스를 아파트 상황에 맞추어 적극적으로 도입해 나가는 것이 필요하다. 다음으로 정책적 시사점으로서 아파트 관리 트렌드 변화에 따라 관리 서비스 내용과 수준이 높아질 것을 감안할 때 공동주택관리법의 내용에 커뮤니티 시설 등의 운영관리와 관련된 부분을 추가하여 개정하는 것을 고려해야 한다. 본 연구는 지금까지 아파트 단지의 유지관리 수준에 머물러온 아파트 관리 서비스가 새로운 관리 트렌드 변화에 따라 더욱 다양하고 고급화된 관리업무로 발전해야 하는 시기에 수도권 내 300세대 이상 규모의 아파트를 대상으로 주거만족도에 영향을 미치는 아파트 관리 서비스 요인에 대해 심도있게 살펴보고 이에 따른 실무적, 정책적 시사점을 제시하였다는 점에서 연구의 의미를 찾을 수 있다.

젠트리피케이션 지역의 상생을 위한 중요요인 연구

김정훈 서울벤처대학원대학교 2018 국내박사

지금 우리가 살고 있는 도시의 상업지역은 빠르게 변화하고 그 중심에 독특한 문화자본을 지닌 상가임차인이 존재한다. 이들이 만들어 낸 문화 상업가로가 핫한 공간으로 주목받으며 다양한 소비자를 유입시켜 상권이 활성화되고 있다. 이러한 상권의 번영은 임차인에게 임대료 급등과 함께 그들이 만들어 놓은 문화자산의 소실을 의미한다. 높아진 임대료로 경제적 약자인 임차인이 퇴출되기 때문이다. 결국 도시의 문화소비 공간으로 성장 가능한 지역이 자본의 탐욕 앞에 사라지는 것이다. 이러한 문제에도 불구하고 지금까지 진행된 젠트리피케이션 관련 연구는 특정지역의 물리적 현상변화와 실태파악에 그치고 있으며 상가임차인 보호에 관한 연구는 단순 나열식의 제도개선 방안을 제시하고 있다. 이에 본 연구는 선행연구와 FGI를 실시하여 젠트리피케이션 지역의 상생을 위한 중요요인 9개를 특성요인으로 정리하여 구축하였다. 실증분석을 위해 전문가 AHP 분석을 진행한 후 젠트리피케이션 발생지역인 홍대, 연남동, 망원동과 압구정, 신사동, 가로수길 일대의 임차인을 대상으로 SPSS 18.0 통계패키지를 이용하여 다중회귀분석을 실시하였다. 본 연구의 주요 분석결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 젠트리피케이션 지역 상생을 위해 상가건물임대차보호법의 개정이 필요하다. 현행 상가건물임대차보호법은 제도적 불비로 인하여 임차인들의 비자발적 이주현상이 지속적으로 나타나고 있다. 이러한 현상을 해결하고 젠트리피케이션 지역의 상생을 위해 상가건물임대차보호법의 적용범위확대, 임대료의 인상률의 제한, 계약갱신청구권 연장, 권리금의 안정성 확보 등의 개정이 필요하다. 둘째, 젠트리피케이션 지역의 상생을 위해 중앙행정 개선이 필요하다. 젠트리피케이션 현상은 빠르게 진행되는 반면 상가건물임대차보호법의 개정에는 많은 시간이 소요된다. 그렇기에 법률 개정 이전에 즉각적으로 실행이 가능한 행정적인 제도 개선과 시행이 필요하다. 젠트리피케이션 지역의 상생을 위한 제도적인 지원 방안으로 특별구역 지정, 예산지원 및 혜택, 세제지원이 필요하다. 셋째, 젠트리피케이션 지역의 상생을 위해 임대인의 협력이 필요하다. 젠트리피케이션이 발생하는 상업가로는 다양한 이해관계와 외부효과가 얽혀 각각의 권리가 서로 상충된다. 상충된 권리관계로 임대인의 이익은 임차인의 손실을 야기 시킨다. 이를 방지하고 지역 상생을 위해 건물관리 및 신속한 유지보수, 임대료의 적정수준유지, 초기임차인의 장기임대차허용, 무분별한 임대의 제한, 신축 및 개축 자제 등 임대인의 협력이 필요하다. 이상의 연구 결과를 통해 젠트리피케이션을 예방하고 지역상생을 위해 우선적으로 시행해야할 중요요인을 도출하였다. 또한 전문가와 젠트리피케이션의 지역 내 임차인을 대상으로 기초 정책 방향을 제시할 수 있는 대안들을 도출하였다는 점에서 학술적 의의를 찾을 수 있다. 우리나라의 경우 아직 젠트리피케이션에 관한 종합적인 정책과 제도 수립을 위한 기초조사가 이뤄지지 않고 있다. 따라서 더욱 현실적인 대안 도출을 위해 전면적인 실태조사가 이뤄져야 할 것으로 보인다. 본 연구는 제한된 지역을 공간적 범위로 설정하였다는 점에서 연구의 한계를 갖고 있다.