서울시 상업가로의 변천과정에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

서울 골목상권들의 동태적 변화는 유사한 패턴을 보인다. 특정 공간이 상권으로서 주목받고 입소문을 타면 대기업의 체인점이 입지하기 시작하고, 단기간에 비슷한 모습으로 변모한다. 상권 변화 속도 또한 가속화된다. 서양에서는 20년 걸리는 상업화가 서울에서는 2년 만에 이뤄진다. 급격한 상업화 이면에는 임대료의 급등과 주거환경의 변질로 인해 밀려나는 거주민들과 소자본 창업자들이 존재한다. 고질적이고 구조적인 이러한 문제는 반복적으로 나타나고 있다.
상업가로 활성화와 관련된 국내 연구들은 부르디외의 문화자본론에 바탕을 두고 소비자주권이론 관점에서 접근한 논의가 대부분이다. 그러나 상업가로의 변천은 다양한 주체와 이익집단이 관여하는 복합적 현상이다. 이를 고찰한 국내 연구는 찾아보기 어렵고, 서울시 상업가로들의 변천요인에 관한 학문적 연구도 미진한 상황이다.
이에 본 연구는 서울시 상업가로 변천의 구조화를 시도하며 그 과정을 단계별로 고찰했다. 그와 더불어 상업가로 변천 기제를 규명해 급변하는 상업환경에서 수반되는 고질적 문제들에 해법의 실마리를 제공하고, ‘명소길’을 위한 정책 대안 마련에 학술적 판단 근거를 제시하고자 했다. 본 연구의 주요 결과는 다음과 같다.
첫째, 서울시 상업공간들은 각각 그 태생적 성향과 배경이 상이하나 시대적 패러다임과 초국가적 다양성이 공통적으로 나타난다. 또 조밀한 도시조직을 가진 주거지역 내 골목상권에 형성돼 ‘부티킹’이 가능하다는 유사성도 보였다. 이 같은 특징에 바탕을 두고 젠트리피케이션에 국한된 상업가로 변천과정을 일반화 및 모형화 할 수 있는 가능성을 발견했다.
둘째, 상업가로의 변천구조는 소비자, 업주, 건물주를 변천 주체로 상품 및 상업공간에 대한 수요?공급의 동역학으로 설명할 수 있다. 상업가로 형성 초기에는 지대격차와 소비자의 ‘구별짓기’가 유의미한 영향을 미친다. 활성화 단계에서는 소비자의 공통소비군과 과시적 정보 공유가, 활성화 이후에는 지대 변화가 상업가로 변천 기제로 작용함을 파악했다. 이는 상업가로의 단계별 변천 과정에서 변화 통제가 가능한 주체를 파악했다는 점에서 주목할 만하다.
셋째, 소비자와 업주의 ‘구별짓기’가 신규 상업가로에서 업종의 차별화와 미디어를 이용한 구전의 형태로 상권 형성과 활성화를 견인했다. 공통소비군에 해당하는 업종들이 구색을 갖추면서 소비자의 상업가로 방문 선택에 ‘부티킹’이라는 체험적 소구가 유의미한 영향을 미침을 설문조사를 활용해 확인했다. 이는 기존의 단순한 사업체 수에 한정해 살펴보던 상권 활성화를 유연적 축적에 의한 다양화로 측정지표를 확장했다는 데 의미가 있다.
넷째, 인근상권 지대 상승으로 발생하는 지대격차가 신규 상업가로에 진입하고자 하는 입지 선택에 영향을 미침을 업주 설문조사에서 확인했다. 이와 더불어 압구정로데오거리, 신사동 가로수길, 경리단길의 지대와 업태별 음식점 수 변화 추이, 가로수길의 패션 및 식음 관련 업종 분포 변화로 지대 상승은 업종을 선택적으로 이동하게 하거나, 진입하게 하는 유인임을 밝혔다. 이를 통해 상업가로의 변천에서 소비자를 주체로 한 소비경관 변화에 국한된 논의를 지대를 매개로 한 상업공간 수요?공급의 동역학으로 그 범위를 확장했다는 데 연구의 가치가 있다.
다섯째, 기 활성화된 상업가로는 위험회피적 대자본이 프랜차이즈 업종과 건축물 매수 형태로 진입한다. 이는 기존의 동네상점과 거주민을 구축하는 외부효과를 야기함을 가로수길 및 경리단길의 업종별 사업체 수 추이와 분포변화, 이태원2동 주민등록인구 변화추이로 확인했다. 이로써 상업가로의 변천에서 고질적으로 나타나는 구조적 문제를 재조명하고 인과관계를 규명하고자 했다.
마지막으로 경리단길 및 성수동수제화거리의 업주 면담에서 진입 업주의 성향이 변천의 단계별로 상이함을 발견했다. 기존 동네상점들의 변화에 대한 무기력함과 초기 창업자들의 적극적이지만 급격한 임대료 상승에 대한 반감, 후발 창업자들의 무임승차 의지와 의제자본 형성 여부를 확인할 수 있었다. 또 업주 조직에서도 상업화 초기에는 시민권력 단계 네트워크가 자생적으로 생성됐다가 활성화 이후에는 명목적 참여단계 네트워크로 대체되는 현상을 경리단길, 가로수길, 압구정로데오거리의 업주 조직 인터뷰로 확인했다. 상업가로 변천을 통제하는 수단으로 지역공동체와 업주 네트워크를 활용할 수 있는 가능성을 확인했다.
본 연구는 개발근간의 신자유주의적 입장에서 연구돼 오던 상업가로의 활성화를 상업공간과 재화 및 서비스의 소비자 및 공급자 관점을 도입, 구조화를 시도한 논문이다. 이와 더불어 변천단계별 진입자 특성과 변천기제를 규명하고자 한 연구다. 상업가로 형성과 관련한 기존 논의의 범위를 확장시켰으며, 도시의 자생에너지를 이해하고자 했다는 데 그 의의가 있다. 그러나 상권의 변천에 거시경제적 요인을 반영하지 못했다는 점과 한정적인 분석자료가 서울시 상업가로 변천의 전 과정을 설명하지 못한다는 한계가 존재한다. 따라서 향후 연구에서는 본 연구를 기초연구로 삼아 정교한 실증연구를 추가적으로 수행함으로써 이를 ‘명소길’ 조성과 관리를 위한 정책 도출 근거로 활용할 것을 기대해본다.

목차 (Table of Contents)

• 1. 서 론 1
• 1.1 연구의 배경 및 목적 1
• 1.1.1 연구의 배경 1
• 1.1.2 연구의 목적 3
• 1.2 연구의 범위 및 구성 5
• 1.2.1 연구의 범위 5
• 1.2.2 연구의 구성 10
• 2. 문헌연구 13
• 2.1 상업가로 변화의 주체 13
• 2.1.1 소비자 중심의 변화 13
• 2.1.2 생산자 중심의 변화 19
• 2.2 상권과 도시공간의 변화 25
• 2.2.1 구조적 변화 25
• 2.2.2 상권의 변화 27
• 2.3 소결 33
• 3. 서울시의 상업공간 35
• 3.1 서울시 상업공간 35
• 3.1.1 서울의 시대별 대표 상권 35
• 3.1.2 연구 대상지의 변천과정 41
• 3.2 서울시 상업공간의 특징 47
• 3.2.1 명소길 47
• 3.2.2 부티킹(Boutiquing) 49
• 3.2.3 다양성을 위한 보행환경 51
• 3.2.4 저렴한 임대료 56
• 4. 서울시 상업가로의 변천구조 탐색 59
• 4.1 상업가로 변천의 구조 59
• 4.2 연구의 가설 64
• 4.3 연구의 방법 및 내용 73
• 4.3.1 연구의 흐름 73
• 4.3.2 면접조사 74
• 4.3.3 설문조사 76
• 4.4 자료의 구축 77
• 5. 상품의 수요와 공급 81
• 5.1 구별짓기 81
• 5.1.1 상품과 가격의 차별화 81
• 5.1.2 미디어를 통한 구전효과 84
• 5.2 부티킹 89
• 5.2.1 공통소비군과 업태의 다양성 89
• 5.2.2 보행환경 92
• 5.3 소비자 설문조사 96
• 5.3.1 기초통계 96
• 5.3.2 분석모형 98
• 6. 상점의 수요와 공급 101
• 6.1 지대격차의 형성 : 인근 상권의 범람 101
• 6.1.1 혼잡효과 101
• 6.1.2 비용의 최소화 : 업주설문조사 103
• 6.2 지대변화 : 업종선택성 108
• 6.2.1 업종의 변화 108
• 6.2.2 업종과 상업경관의 변화 111
• 6.3 지대상승 : 대자본 유입 및 소자본의 탈각 117
• 6.3.1 대자본의 유입과 프랜차이즈의 진입 117
• 6.3.2 지대상승에 의한 업종 및 거주민 변화 122
• 6.4 업주 면접 131
• 6.4.1 업주 및 건물주 면접 131
• 7. 결론 141
• 7.1 주요 연구결과 141
• 7.2 연구의 의의 및 시사점 143
• 7.3 연구의 한계 및 향후 연구과제 145
• 참고문헌 147
• 부록 161
• Abstract 181

참고문헌 (Reference)

1. (http://www, 이노버, innover.co.kr/),

2. 신촌문화, 김혜숙, 철학문화연구소, 철학문화연구소: 89-93, , 1997

3. 권두논문., 강홍빈, 공간과 사회 21(단일호): 8-22, , 2004

4. 「도시경제」, 김경환, 홍문사, 弘文社, , 1999

5. 禪定羅漢圖像硏究., 신광희, 문화사학(27): 925-951, , 2007

6. 상처받지 않을 권리, 강신주, 프로네시스, , 2009

7. 「公共選擇의 政治經濟學」, 소병희, 서울, 博英社, , 1993

8. 도시생태학과 도시공간구조, 황희연, 서울, 보성각, , 2002

9. 상업공간으로서의 서울의 길, 한진아, 박희석, 서울경제 생생리포트 서울연구원 pp.29-42, , 2010

10. 「인문학은 언어에서 태어났다」, 강준만, 인물과사상사, , 2014

11. 맛집 열풍의 감정동학과 사회동학, 박형신, 사회와 이론 -(18):283-314, , 2011

12. [Space/공간/신사동 가로수길] 거리에서., 유다연, 미술세계: 64-69, , 2007

13. 서울 신사동 가로수길의 소비문화 경관, 이나영 , 안재섭, 한국사진지리학회, 한국사진지리학회지 22(3): 199-216, , 2012

14. 보행도시: 좋은 보행환경의 12 가지 조건, 오성훈, 남궁지희, 도시건축공간연구소, , 2011

15. 서울시 보행 편의성 지수 측정과 정책과제, 강창덕, 서울도시연구14(4): 1-25, , 2013

16. 지는게임_자본과 문화의 쫓고 쫓기는 관계, 김남균, 미술세계: 108-111, , 2012

17. 현대 상업건축의 키치적 외형에 대한 연구, 이홍규, 박정란, 동정근, 한국실내디자인학회, 한국실내디자인학회 논문집 16(4): 12-20▒, , 2007

18. 논문 : 젠트리피케이션의 쟁점과 연구동향., 김걸, 남영우, 대한국토도시계획학회지(국토계획) 33(5): 83-97, , 1998

19. 혼종공간으로서 카페와 유목민의 문화풍경., 이수안, 한국문화사회학회, 문화와 사회 10:34-66, , 2011

20. (역) , 「도시와 창조계급」. 푸른길. (Florida R, 이원호, Cities andthe Creative Class, 2005), , 2008

21. (역) 「유한계급론」, 우물이 있는 집. (Veblen T, 김성균, The Theoryof the Leisure Class, 1899), , 2005

22. [두 도시 이야기Ⅵ] 간판과 건물, 그리고 키치, 이문재, 인천문화재단, 인천문화재단:80-84, , 2014

23. 해방기 ‘전위시인’의 탈식민주의 성향 연구, 이민호, 우리말글 37:365-390, , 2006

24. (역) 「장소와 장소상실」. 서울, 논형.(Relph, E. C, 심승희, Placeand Placelessness, 1976), , 2005

25. 문화특화지역 형성요인 및 실태에 관한 연구. 서울, 이정현, 라도삼 , 서울시정개발연구원, , 2010

26. 신사동 가로수 길과 삼청동 길의 활성화 요인 연구, 김흥순, 대한건축학회 논문집-계획계 26(5): 325-334, , 2010

27. 문화상업가로 활성화 과정에서의 건축물 용도변화., 배재흠, 이인성, 한국도시설계학회, 한국도시설계학회지 14(5): 127-140, , 2013

28. 장소성의 형성요인과 경제적 가치에 관한 실증분석, 김미옥(Kim Mi-Ok), 최막중(Choi, Mack Joong), 대한국토·도시계획학회, 국토계획 36(2): 153-162, , 2001

29. 점포 밀집도가 상가 권리금 및 임대료에 미치는 영향, 이채욱, 서울대학교 대학원, 서울대학교 대학원 석사학위논문 p.43, , 2013

30. 현대 소비사회의 이해를 통한 패스트 패션 현상 연구, 윤태영, 소비자학연구 25(4): 229-251, , 2014

31. 서울시 사업진흥지구(BID) 적용방안에 관한 연구. 서울, 인규리, 윤형호, 서울시정개발연구원, , 2012

32. 논문 : 서울시 젠트리피케이션의 발생원인과 설명요인., 김걸, 한국도시지리학회지 10(1): 37-49, , 2007

33. 보행량이 소매업 매출에 미치는 영향에 관한 실증분석., 최막중, 신선미, 대한국토·도시계획학회, 국토계획 36(2): 75-83, , 2001

34. 주제가로의 장소성 형성요인이 장소선택에 미치는 영향., 홍경구, 대한건축학회, 대한건축학회 논문집-계획계 25(1): 255-262, , 2009

35. ‘경리단길 창조계급의 유입과정과 문화경관 형성요인’, Son, Yong-Hoon, 양희은, 손용훈, Yang, Hee eun, 한국조경학회, 한국조경학회지 41(6): 158-170, , 2013

36. 이종 소매업종간 집적효과에 따른 점포 군집에 관한 연구, 이경민, 국토계획 49(1): 111-125, , 2014

37. 삼청동길의 젠트리피케이션 현상에 대한 상업화 특성분석, 김봉원, 한국지역경제연구 15(-): 83-102, , 2010

38. “국내 스마트폰 가입자 성장세 반토막... 시장 포화됐나”, 경향비즈, 라이프, 년 10월 20일자, , 2013

39. 상업지역의 가로환경이 보행자의 구매 활동에 미치는 영향., 이경환(Lee Kyung-Hwan), 안건혁(Ahn Kun-Hyuck), 홍성조, 대한건축학회, 대한건축학회 논문집 - 계획계 26(8): 229-236, , 2010

40. [플립조이즈] 와 [비오는 클리브랜드] 에 나타난 탈장소의 미학., 기현주, 한국현대영미드라마학회, 현대영미드라마 22(2): 5-38, , 2009

41. 공공재 공급분석에 관한 비판적 연구. 서울, 서울대학교 대학원, 김소영, 석사학위논문, , 1995

42. 연구논문 : GIS를 이용한 소매업종 상권 반경과 중심지 이동분석., 신우진, 부동산학연구 8(1): 1-11, , 2002

43. “뜨는 상권 투자시 "위장 임차인 시간대별 인구유동성 살펴야"”, 조선비즈, 년 7월 27일자, , 2015

44. 노베르그-슐츠 (C. Norberg-Schulz) 의'장소성'이론에대한 비판적 고찰., 이동언, 이승헌, 한국건축역사학회, 건축역사연구 12(3): 151-152, , 2003

45. 미국 커뮤니티 개발기구(CDCs)의 저소득층 주택공급 활동과 시사점, 박미선, 국토연구원: 1-8, , 2013

46. "재정비촉진사업에 있어 자영업자의 재정착을 위한 정비방안 연구, 강우원(Kang Woo-Won), 한국주거환경학회, 주거환경 (한국주거환경학회논문집) 9(2): 1-14▒, , 2011

47. 근린의 보행 환경이 지역 주민의 커뮤니티 의식 형성에 미치는영향., 이경환, 대한건축학회, 대한건축학회 논문집 - 계획계 25(7): 203-210, , 2009

48. 도시 공업지역의 문화활동 형성과 변화, 서울시립대학교 일반대학원, 이한나, 석사학위논문, , 2014

49. (역) (Harvey, 「자본의 한계」, 한울아카데미.(Harvey D., TheLimits to Captital, 최병두, Basil Blackwell Oxford, 1982), , 1995

50. 도시공간의 장소특성에 관한 연구. 서울, 연세대학교 생활환경대학원, 박진호, 석사학위논문, , 2010

51. 문화 예술시설 입지에 기반한 서울시 삼청동길의 가치상향적상업화., 정지희, 서울大學校 社會科學大學 地理學科, 地理學論叢50(-): 91-116, , 2007

52. “‘경리단길’ 핫플레이스 등극, 무한도전ㆍ조인성도 찾아…어떤 곳?”, 이투데이, 년 10월 25일자, , 2014

53. 프랜차이즈 고성장기업과 저성장 기업간의 성과요인에대한 탐색적 연구., 박주영, 양덕모, 한국유통학회, 2011 년 한국유통학회 동계학술대회 발표논문집: 103-123, , 2011

54. 주택재개발에 따른 비자발적 주거이동이 세입자에게 미치는 심리적 영향., 권은선, 김광중, 서울시정개발연구원, 서울도시연구 12(2): 41-60, , 2011

55. 신사동 ‘가로수길’의 장소성에 관한 연구. 서울, 서울대학교 환경대학원, 이양희, 석사학위논문, , 2009

56. 강남구 청담 압구정 패션특구 형성 요인에 관한 연구. 서울, 서울시립대학교, 김소연, 석사학위논문, , 2009

57. 홍대앞 주거지의 상업화 과정 및 특성에 관한 분석. 서울, 홍익대학교 대학원, 진창종, 석사학위논문, , 2013

58. 상가구조의 변화와 선형 최근인 분석 연구-서울 신촌지역의 상가를 중심으로., 최진석, 국토지리학회지 13(단일호): 1-16, , 1988

59. 음식점 지수를 적용한 상업가로 인지도 변화 단계 분석. 서울,서울시립대학교, 염지혜, 석사학위논문, , 2015

60. 상업가로로서 신사동 가로수길의 활성화 요인에 관한 연구. 서울, 서울시립대학교, 이상훈, 석사학위논문, , 2010

61. (역) 「사회조사방법론」, 서울, Cenagage Learning. (Babbie, E. R., The Practice of Social Research, 고성호, Cengage Learning, 2007), , 2013

62. “상업공간의 젠트피리케이션 과정 및 사업자 변화에 관한 연구: 경리단길 사례.”, 허자연, 서울도시연구 16(2): 19-33, , 2015

63. 상업가로에서 인터넷사진과 보행량의 상관관계연구. 서울, 서울시립대학교 대학원, 김선호, 석사학위논문, , 2012

64. 서울 서교동 주거지의 상업화와 건축물 변화 연구. 서울, 서울시립대학교 일반대학원, 김예지, 석사학위논문, , 2013

65. ?박영민(역) 「포스트모더니티의 조건」, 한울아카데미.(HarveyD., The Condition of Postmodernity, 구동회, New York: Blackwell, 1989), , 2005

66. 문화소비공간의 확산에 따른 저층주거지의 변화 특성연구. 서울,서울대학교 환경대학원, 김신성, 석사학위논문, , 2013

67. (역) 「부르디외의 사회학 입문」, 동문선.(Bonnewitz P.,Premieres lecons sur La sociologie de P. Bourdieu, 문경자, Paris: PressesUniversitaires de France, 1997), , 2000

68. 근린환경이 사회적 다양성과 동네 사회자본 형성에 미치는 영향. 서울, 서울대학교 대학원, 고은정, 박사학위논문, , 2014

69. 도시 공간 특성에 따른 장소성 형성에 관한 연구. 서울, 서울시립대학교 디자인전문대학원, 현우정, 석사학위논문, , 2010

70. 도심재활성화(Gentrification)와 소비공간의 사회적 생산에 관한연구. 서울, 중앙대학교 대학원, 한정훈, 석사학위논문, , 2010

71. “상업가로 활성화 요소와 계획방향 : 기성시가지의 활성화 요소추출과 신시가지 계획방향”, 정은옥, p.11, , 2002

72. 블로그 매체 분석을 통한 현대 소비문화의 공간적 특성에 관한연구. 서울, 서울대학교 대학원, 이형엽, 석사학위논문, , 2012

73. (역) 「구별짓기; 문화와 취향의 사회학」, 새물결.(BourdieuP., La Distinction ? Critique sociale du jugement, 최종철, Paris: Les Editions deMinuit, 1979), , 2006

74. 상업 업종별 매출액을 결정하는 입지특성 및 보행량에 관한 연구. 서울, 한양대학교 도시대학원, 김수현, 국내석사학위논문, , 2014

75. (역) 「建築의 外部空間」, 서울, 기문당. (Yoshinibu Ashihara,Exterior Desing in Architecture, Von Nostrand Reinhold, 김정동, New York, 1981), , 1984

76. 부르디외의 문화자본론을 적용한 도시여가공간의 소비에 관한 연구. 성남, 가천대학교 일반대학원, 박가람, 석사학위논문, , 2013

77. 디자인서울거리의 가로특성별 유형에 따른 평가지표 설정에 관한연구. 서울, 한양대학교 도시대학원, 이소민, 석사학위논문, , 2010

78. 도심 구시가지 소조직의 문화소비장소로의 변화 요인에 관한 연구. 서울, 서울시립대학교 일반대학원, 송미경, 석사학위논문, , 2008

79. 연구논문 (硏究論文): 서울 주요 패션상권의 가두점 분포 현황분석: 2007-2014 년의 변화추이를 중심으로., 장은영, 패션비즈니스 19(1): 34-46, , 2015

80. 외식 프랜차이즈 시스템에서 브랜드 이미지가 충성도에 미치는 영향:긍정적 감정과 관계품질의 매개적 역할, 박노현, 전태유, 상품학연구 28(2):17-29, , 2010

81. 상업가로의 활성화 요인 특성에 관한 연구 : 압구정동, 명동의소가로를 대상으로. 서울, 서울대학교 환경대학원, 김수정, 석사학위논문, , 1997

82. (역) (Baudrilard, 「소비의 사회 : 그 신화와 구조」, 서울, 文藝出版社.(Baudrillard, J. Societe de consommation: Ses mythes, ses structures, 이상률, Paris; Editions Denoel, 1790), , 1992

83. (역) 「공간적 접근법을 이용한 도시 및 지역경제학」, 시그마프레스, 서울. (McCann, Urban and regional economics, Oxford University press, 최병호, London, 2001), , 2006