지방도시의 정비사업 특성 및 주택재개발사업의 유형화를 통한 수법 개발 = Characteristics of redevelopment projects in provincial cities and the development of housing redevelopment methods through typology

국문 초록 (Abstract)

현행 도시정비사업제도에서는 지방도시는 사업성이 매우 낮아 경제적 관점에 따라 민간부분이 주도하는 정비사업 본래의 목적을 달성하기에는 큰 한계를 지니고 있다. 수도권에서는 주택재개발사업과 주택재건축사업에 많은 비중을 두고 있었으며, 비수도권에서는 주택재개발사업과 주거환경개선사업에 많은 비중을 두고 있었다. 그러나 주거환경개선사업의 정비방식인 현지개량방식은 도시기반시설(주차장, 도로 등)만 정비되어도 사업이 완료되기 때문에 정비사업에 대한 착공율은 수도권에 비하여 비수도권이 월등히 높게 나타났다. 하지만 비수도권에서는 주거환경개선사업으로 인한 착공율만 높게 나타났을뿐, 실질적인 개선효과는 미흡한 수준이며, 주택재개발사업과 주택재건축사업은 미미하게 시행되는 것을 알 수 있다.
본 연구에서는 지방도시 중 경상남도를 대상으로 인구 50만 이상 지역을 제외한 통영시와 거제시, 양산시의 정비사업 현황과 주민대상 설문조사를 바탕으로 주민들의 찬성의사에 어떠한 영향을 미치는지를 파악하였다. 또한 경상남도 인근에 위치하고, 비수도권 중 주택재개발사업이 가장 많이 시행되고 있는 부산광역시를 대상으로 주거환경 유형화를 통한 활성화 수법을 도출하였다.
첫째, 통영시 북신지구의 주택재개발사업은 도심지에 입지하고 있어 접근성과 편의성이 높으며, 사업에 대한 찬반의사를 묻는 설문에는 약 41%가 반대하는 성향으로 조사되었다. 사업에 불만족하는 이유는 복잡한 추진과정과 사업추진지원의 미흡에 불만족한다는 답변이 가장 많은 것으로 나타났다. 원주민 찬성의사에 가장 크게 영향을 미치는 것은 추진과정으로 분석되었으며, 다음으로 이익여부, 사업추진지원 순으로 나타났다.
둘째, 거제시 옥포주공아파트 주택재건축사업은 대우조선해양 배후주거지이며, 거제시 최초의 주택재건축사업으로 향후 발전가치가 매우 높은 지역이다. 사업에 대한 찬반의사를 묻는 설문에는 약 40%가 반대하는 성향으로 조사되었으며, 사업에 불만족하는 이유는 주민의견 고려 미흡, 사업추진 지원 미흡, 기존 주민과의 관계파괴, 사업 완료 후 이익여부의 불확실성에 대하여 불만족한다는 답변이 도출되었다. 원주민의 찬성의사에 가장 크게 영향을 미치는 것은 기존 주민과의 관계파괴로 분석되었으며, 다음으로 사업추진지원, 주민의견고려 순으로 나타났다.
셋째, 양산시 물금서부지구의 주거환경개선사업은 인근에 물금읍사무소를 비롯한 신도시 지역이 있으나, 신도시 편입대상에서 제외되어 각종 기반시설의 부족과 함께 민원이 끊이질 않아 주거환경개선지구로 채택되었다. 생활환경이 아주 열악하고, 거주환경에 대해서도 많은 불만이 발생하였으며, 사업이 적극 필요하다고 응답하고 있다. 하지만 주민의식조사와 주민 및 행정기관 인터뷰를 통한 내용에서는 보상비만 받고 이주하는 것이 더 이익이라 생각하는 경향을 많이 가지고 있어 재정착률이 매우 낮게 나타났다.
또한 경상남도 인근에 위치하고 있는 대도시 중 주택재개발사업이 가장 많이 시행되고 있는 부산시의 주택재개발사업 구역을 대상으로 「2010 부산광역시 도시 및 주거환경정비기본계획」에 근거한 29개의 지표 중 뚜렷한 특성이 없는 지표를 제외한 15개의 지표를 활용하여 유형화를 실시하였다. 총 139개소의 주택재개발사업 구역 중 해제구역 및 지표 누락으로 인한 구역을 제외, 113개소에 대하여 요인분석, 군집분석과 상관분석을 활용하였다.
분석 결과 총 4개의 특성으로 분류되었으며, 1요인은 호수밀도, 건물밀도, 기존건폐율, 과소필지비율이 포함된 물리적 특성, 2요인은 면적, 가구 수, 도로면적이 포함된 경제적 특성이 높은 것으로 분석되었다. 3요인은 노후불량률, 역세권거리, 기존용적률, 간선도로거리가 포함된 지리적 특성, 4요인은 표고, 경사도, 해안선거리, 무허가비율이 포함된 입지적 특성이 높은 것으로 분석되었다. 또한 이러한 특성에 해당하는 변수들 간 상관관계를 파악하였고, 각각의 변수는 0.01과 0.05 수준에서 유의한 것으로 정(+)과 음(-)의 상호 연관성을 가지고 있는 것으로 나타났다.
요인분석 결과를 바탕으로 군집분석을 활용하여 유형화한 결과, 1유형은 3요인의 지리적 특성이 강하고, 남구, 사하구 영도구에 총 5개소의 주택재개발사업이 분포되어 있으며, 연계구축형 주택재개발사업 구역으로 정의하였다. 제2유형은 1요인의 물리적 특성이 강하고, 부산진구, 사상구, 서구 등에 총 64개소의 주택재개발사업이 분포되어 있으며, 낙후주거형 주택재개발사업 구역으로 정의하였다. 제3유형은 2요인의 경제적 특성이 강하고, 남구, 동래구, 연제구에 총 5개소의 주택재개발사업이 분포되어 있으며, 잠재발전형 주택재개발사업 구역으로 정의하였다. 제4유형은 4요인의 입지적 특성이 강하고, 부산진구, 남구, 북구 등에 총 39개소의 주택재개발사업이 분포되어 있으며, 지형특성형 주택재개발사업 구역으로 정의하였다.
대부분의 주택재개발사업은 제2유형과 제4유형에 90% 이상을 차지하고 있었으며, 이는 부산시의 지형적인 특성 상 많은 구역이 포함된 것을 알 수 있다. 유형별 주택재개발사업의 활성화 수법으로는 정비구역 지정 시 실질적인 기초조사를 통한 사전 검토를 파악하고, 현재 주택의 패러다임 변화(Paradigm Shift)와 함께 종합화하여 정비구역의 종합적 관리, 공공의 역할 확대, 부족한 사업여건 개선과 같이 3개의 수법으로 구분하였다. 따라서 이러한 수법을 바탕으로 구역 내 주택재개발사업에 대한 체계적인 활성화와 부산시 정비사업의 정상화에 기여하고자 한다.
본 연구의 결과 다음과 같은 시사점을 제시하였다.
첫째, 효율적인 주택재개발사업의 사업진행을 위하여 각 구역 지정단계부터 명확한 기초조사를 통한 현실적인 사업시행이 가능하도록 시행한다. 둘째, 지방도시의 특성에 적합한 현황 조사체계를 마련하고, 이는 노후 주거지의 입지여건, 현황, 주변 현황 등에 대한 DB를 구축하여 정비사업의 구역 지정 기준을 설정하도록 한다. 셋째, 주택 수급 전망에 기초한 계획 수립을 통하여 주택 수요와 공급을 일치시키기 위한 노력이 필요하며, 지역개발사업과 연계를 통한 파급효과를 창출할 수 있는 구역지정, 사업시기를 조정하도록 한다. 넷째, 공공관리제의 대체방안으로 전문가 코디네이터를 육성하여 조합 및 주민의 요구를 직접적으로 수용 가능하도록 조정하고, 매몰비용에 대한 지원 기준을 제시함으로서 정비구역을 해제할 시 적정한 지원이 가능하도록 한다. 다섯째, 사업 진행 시 여러 항목들이 단일 항목으로 계약이 되고 있어 이를 위한 회계처리 기준이 제시되어야 하며, 해당 단계에 사업이 순조롭게 진행되도록 조정한다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 3
• 2. 연구의 범위 및 방법 6
• 제2장 이론적 고찰 9
• 1. 용어 정의 11
• 1) 중소도시의 개념 11
• 2) 주거환경의 개념 12
• 3) 정비사업의 개념 12
• 4) 정비사업의 유형 14
• 2. 사업유형별 관련법규 고찰 22
• 1) 「도시 및 주거환경정비법」 제정 이전 22
• 2) 「도시 및 주거환경정비법」 제정 이후 27
• 3) 도시 및 주거환경정비법 개정내용 32
• 4) 정비사업 해제 관련 법규 35
• 3. 선행연구 고찰 38
• 제3장 전국 및 지방도시의 정비사업 현황 47
• 1. 전국 정비사업 추진 현황 49
• 1) 전국 주택재개발사업 추진 현황 49
• 2) 전국 주택재건축사업 추진 현황 51
• 3) 전국 주거환경개선사업 추진 현황 54
• 4) 전국 도시환경정비사업 추진 현황 56
• 5) 전국 주거환경관리사업 및 가로주택정비사업 추진 현황 57
• 2. 경상남도 정비사업 추진 현황 59
• 1) 경상남도 주택재개발사업 추진 현황 59
• 2) 경상남도 주택재건축사업 추진 현황 60
• 3) 경상남도 주거환경개선사업 추진 현황 61
• 4) 경상남도 도시환경정비사업 추진 현황 62
• 3. 부산광역시 정비사업 추진 현황 64
• 1) 부산광역시 주택재개발사업 추진 현황 64
• 2) 부산광역시 주택재건축사업 추진 현황 65
• 3) 부산광역시 주거환경개선사업 추진 현황 66
• 4) 부산광역시 도시환경정비사업 추진 현황 67
• 제4장 지방도시의 정비사업 특성 69
• 1. 분석의 개요 71
• 2. 경상남도 정비사업 특성 74
• 1) 대상지 선정 74
• 2) 통영시 북신지구 주택재개발사업 76
• 3) 거제시 옥포주공아파트 주택재건축사업 93
• 4) 양산시 물금서부지구 주거환경개선사업 106
• 3. 부산광역시 주택재개발사업 특성 123
• 1) 주거환경 지표 설정 123
• 2) 구역별 주거환경 특성 127
• 제5장 지방도시의 주거환경별 유형화 149
• 1. 분석의 개요 151
• 1) 요인분석 151
• 2) 군집분석 152
• 3) 상관분석 153
• 2. 주거환경별 유형화 155
• 1) 주거환경 요인분석 및 군집분석 155
• 2) K-평균 군집분석을 활용한 주택재개발사업 구역 160
• 3) 요인별 상관관계 161
• 3. 지방도시의 유형별 특성 169
• 1) 제1유형의 정의 169
• 2) 제2유형의 정의 173
• 3) 제3유형의 정의 177
• 4) 제4유형의 정의 181
• 5) 유형별 종합 185
• 제6장 지방도시의 주거환경별 활성화 수법 189
• 1. 정비사업의 활성화 수법 191
• 1) 경제적 측면에서 정비구역의 종합적 관리 191
• 2) 사회적 측면에서 공공의 역할 확대 195
• 3) 제도적 측면에서 부족한 사업여건 개선 199
• 2. 정책적 개선방안 제시 202
• 제7장 결 론 205
• □ 참고문헌
• □ Abstract
• □ 감사의 글
• □ 부록

참고문헌 (Reference)

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78. 재정비촉진사업에 있어 원주민 재정착을 위한 계획적 정비방안 연구, 한국부동산분석학회, 강우원, 부동산학연구 제13집 제3호, pp. 65-87, , 2007

79. 주택재개발사업의 추진 및 해제 의사결정에 영향을 미치는 특성에 대한 전문가와 주민의 차이 분석, 현수현(Hyun, Su-Hyun), 이승주(Lee, Seung-Joo), 한국도시행정학회, 한국도시행정학회 도시행정학보 Vol. 27 No. 3, pp. 143-165, , 2014

80. 주택재개발사업에서 관리처분계획 변경이 조합원의 청산금 변화에 미치는 영향 분석, 도시행정학회, 이승주, 도시행정학보 제26집 제1호, pp. 143-171, , 2013

81. 지속가능성을 고려한 도시 주거환경개선계획에 관한 연구 : 전주시 주거환경개선사업 지구를 중심으로, 김인순, 전북대학교 대학원 박사학위논문, , 2000

82. 주거환경개선사업 현기재량방식에서 코디네이터 조직의 필요성 및 기능에 관한 연구, 한국도시설계학회, 이영환, 한국도시설계학회지 제15권 제2호 통권 제62호, pp. 27-40, , 2014

83. 뉴타운사업 내 재개발구역의 주체별 개발이익 비교분석 : 길음 뉴타운 2, 4구역을 중심으로, 한국주거학회, 김아름, 한국주거학회 논문집 제20권 제5호, pp. 103-112, , 2009

84. 주택재개발사업의 개발이익에 영향을 미치는 계획요소의 분석: 서울특별시를 중심으로, 한국도시행정학회, 한창섭, 도시행정학보 제24집 제3호, pp. 217-241, , 2009

85. 주택재개발구역의 개발밀도와 계획특성에 관한 고찰 : 광주광역시 주택재개발구역을 대상으로, 대한건축학회, 정학균, Journal of Architectural Institute of Korea Vol. 14 No. 1, pp. 179-190, , 2012

86. 커뮤니티의 상호활동적 특성을 고려한 주거환경개선사업 평가에 관한 연구 : 중소도시 군산, 마산을 중심으로, 김현진, 한양대학교 대학원 박사학위논문, , 2010

87. 도시재생사업을 위한 공공의 사업비용 조달방법 연구 : 미국 TIF의 운용과 분쟁 실태를 중심으로, 대한국토계획학회, 남진, 국토계획 제45권 제7호, pp. 47-65, , 2010

88. 주택재건축사업의 기부채납 개선방안에 관한 연구 : 서울특별시 강남 강동구 아파트재건축사업의 공원을 중심으로, 조기태, 수원대학교 대학원 박사학위논문, , 2013

89. 주거환경개선사업의 평가와 개선방향 3 : 시민단체 빈민단체의 입장에서 본 문제점과 개선방향, 대한지방행정공제회, 김영준, 도시문제 388, pp. 57-68, , 2001

90. 가로주택정비사업 및 주거환경관리사업 시행방안 마련 : 「도시 및 주거환경정비법」시행령 시행규칙 개정안 입법예고, 박승기, 국토교통부, , 2012

91. 도시 및 주거환경정비사업의 업무분석을 통한 문제점과 개선 사항 : 조합설립추진위원회와 조합설립 업무를 중심으로, 한국건축시공학회, 류한국, 한국건축시공학회지 제10권 제3호 통권. pp. 39-47, , 2010

92. 재개발구역 해제 등에 대한 법적 검토 : 도시 및 주거환경정비법 및 도시재정비 촉진을 위한 특별법 개정법률을 중심으로, 한국토지공법학회, 최승필, 토지공법연구 제58집, pp. 131-160, 2012, , 2012

93. 전국 도시재정비사업 추진실태 분석을 통한 개선방안 고찰 : 주택재개발사업 및 주택재건축사업을 중심으로, 한국토지주택공사 토지주택연구원, 임정민, LHI Jounal Vol 4. No. 4, pp. 333-348, , 2013