주택재개발사업 초기단계에서 비례율 적용에 의한 수익성 예측모델

국문 초록 (Abstract)

주택재개발사업 초기단계에서 수익성의 예측을 소홀히 하고 추진할 경우 결과적으로 많은 리스크를 내포하는 결정을 수행하는 경우가 많다. 대부분 중간단계인 사업시행인가 후 관리처분단계에서 판단되고 있으며, 이는 사업 중단시 막대한 경제적 손실을 초래하게 된다. 따라서 주택재개발사업의 초기단계에서 사업추진여부의 결정을 위한 합리적인 수익성 예측방법이 요구된다.

기존의 수익성에 관한 연구는 크게 3가지로 분류할 수 있다. 첫째 일반적인 경제성에 관한 연구, 둘째 무상지분에 관한 민감도 분석에 관한 연구, 셋째 타당성분석 시스템으로 사업초기단계에서의 수익성 예측에 대한 연구가 부족한 실정이다.

설문 결과, 주택재개발사업의 중단 원인이 사업초기 부담금에 대한 설명 부족, 부담금의 증가 및 그로 인한 조합과 조합원의 갈등 등으로 조사되어 이에 대한 대책이 필요한 것으로 분석되었다. 이에 본 연구에서는 사업초기단계인 정비계획수립 시점에서 올바른 의사결정을 지원하기 위한 수익성 예측을 위한 수리모델을 제시하였다.

현재가치 비례율은 총 수입과 총 지출의 차를 가 산정평가액으로 나누어 산출할 수 있다. 여기서, 총 수입은 예상 분양가를 말하며, 총 지출은 정부에서 고시한 표준건축비와 조합운영비, 설계비, 감리비 등 간접비를 말한다. 또한 가 산정평가액은 개별공시지가와 시세의 차이에 대한 비율을 개별공시지가에 곱하여 산출한다.

미래가치 비례율은 현재가치에서 산출된 비례율을 기준으로 하며, 총 수입, 총 지출, 가 산정평가액에 변동율을 적용하여 산출한다. 여기서 변동율은 토지의 개별공시지가, 표준건축비, 조합운영비, 설계비, 감리비 등 간접비의 변동율을 의미한다.

본 연구의 정합성 및 타당성 검증을 위해 국내 3개 사업장에 적용한 결과, 인천광역시 사업장의 경우 현재가치 비례율은 108.36%, 미래가치 비례율은 125.94%로 분석되었다. 원주시 사업장은 현재가치 비례율 108.36%, 미래가치 비례율 125.94%로 분석되었다. 또한 서울특별시 사업장의 경우 관리처분단계의 실제 비례율은 90.47%로 제시 되었지만, 본 연구에서 제시한 수익성 예측모델 적용한 결과 현재가치 비례율이 90.97%, 미래가치 비례율은 100.98%로 분석되었다. 현재 및 미래가치 비례율은 약 +10.51%의 차이를 보여, 자산가치의 증가가 예측되었다.

사업초기단계에 본 연구의 수익성 예측모델을 적용할 경우, 사업추진여부에 대해 의사결정이 용이해 질 것으로 사료된다. 또한 수익성이 없다고 판단될 경우 추진위원회 구성을 하지 않기 때문에 추진비용을 절약 할 수 있으며, 나아가 주택재개발사업 시 경제적 위험을 줄일 수 있을 것으로 판단된다. 본 연구의 수익성 예측모델은 정상적인 부동산의 흐름에 대한 예측으로서, 부동산 가치가 등락할 경우 미래가치의 수익성을 예측하는 것은 한계가 있기 때문에, 민감도 분석 등 추가 연구가 필요하다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서 론 1
• 1.1 연구의 배경 1
• 1.2 연구의 목적과 범위 1
• 1.3 연구의 방법 2
• Ⅱ. 예비적 고찰 6
• 2.1 정비사업의 일반적 고찰 6
• 2.1.1 정비사업의 개념 6
• 2.1.2 정비사업의 종류와 절차 6
• 2.1.3 정비사업의 필요성 8
• 2.2 주택재개발사업 9
• 2.2.1 국내 관련제도 9
• 2.2.2 해외 관련제도 10
• 2.2.3 사업 기간 11
• 2.3 주택재개발사업 추진현황 12
• 2.3.1 서울특별시 12
• 2.3.2 경기도 13
• 2.3.3 기타지역 14
• 2.4 주택재개발사업의 문제점 14
• 2.5 기존 연구 고찰 17
• 2.6 기존 수익성 예측모델 고찰 20
• 2.7 소결 25
• Ⅲ. 수익성 예측관련 설문조사 및 요인분석 26
• 3.1 수익성예측 설문조사 26
• 3.1.1 설문조사 개요 26
• 3.1.2 교차분석 28
• 3.2 수익성예측 요인분석 31
• 3.2.1 설문조사 분석요약 31
• 3.2.2 단계별 수익성의 인식 32
• 3.3 초기단계 예측의 필요성 33
• 3.3.1 기존 수익성평가단계 33
• 3.3.2 예측 시점제안 34
• 3.4 초기단계 기존 예측모델 활용 36
• 3.4.1 초기단계 적용대안 36
• 3.4.2 초기단계 적용효과 37
• 3.5 소결 38
• Ⅳ. 수익성 예측모델 39
• 4.1 수익성 예측관리 39
• 4.1.1 필요성 및 적용 39
• 4.1.2 단계별 수익성 예측관리 40
• 4.1.3 예측관리 대안 41
• 4.2 수익성예측 관리방안 41
• 4.3 수익성예측의 기준 42
• 4.4 수익성예측 비례율 적용모델 구축 45
• 4.4.1 기존 비례율방식의 적용분석 45
• 4.4.2 기존 비례율방식의 모델분석 46
• 4.5 현재가치 제안모델 48
• 4.6 미래가치 제안모델 49
• 4.7 소결 56
• Ⅴ. 수익성 예측모델 적용사례 57
• 5.1 적용사례 대상선정 및 분석 프로세스 57
• 5.2 인천광역시 00사례 58
• 5.2.1 사업장 개요 58
• 5.2.2 수익성 예측모델 사례분석 61
• 5.3 원주시 00사례 68
• 5.3.1 사업장 개요 68
• 5.3.2 수익성 예측모델 사례분석 69
• 5.4 서울특별시 00사례 78
• 5.4.1 사업장 개요 78
• 5.4.2 수익성 예측모델 사례분석 81
• 5.5 사례분석 종합 87
• 5.5.1 인천광역시 00사례 87
• 5.5.2 원주시 00사례 88
• 5.5.3 서울특별시 00사례 89
• 5.6 소결 91
• 5.7 수익성예측 종합 92
• Ⅵ . 결론 93
• 6.1 연구 결과 93
• 6.2 연구 기여도 94
• 6.3 향후 연구 95
• 참고문헌 96
• <부록> 목차 98
• <부록-1> 용어 해설 99
• <부록-2> 정비사업 단계별 주요업무 100
• <부록-3> 주택재개발 절차도 102
• <부록-4> 서울특별시 정비사업 현황 103
• <부록-5> 자금운용계획서 104
• <부록-6> 설문조사 106
• <부록-7> 설문조사통계 116
• <부록-8> 기본형건축비 세부 공시내역 128