임대주택사업의 사업모형 분석과 정책방안에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

본연구의 목적은 사업의 부실화와 주택보급률이 낮은 곳에 공급이 부족한 임대주택공급의 문제점을 인식하고 정책의 효율을 개선하기 위해 임대주택지원정책의 수용자인 민간사업자의 손익을 중심으로한 사업결정과정을 사업성 평가모형을 작성하여 사례분석을 실시하고 설문조사를 통해 이를 검증한 뒤에 이를 바탕으로 임대주택과 관련한 정책자원의 효율을 제고할 수 있는 정책적 방안을 제시하는 데 있다.
선행연구에서 임대주택의 필요성과 임대주택공급에 대한 지원부족, 임대사업자의 수익부족으로 인한 공급의 회피등의 문제가 지적 되었고 이러한 연구들의 결론으로 임대주택공급 확대의 필요성, 임대사업자들에 대한 규제 완화, 임대주택 입주자격의 관리, 정부 지원의 핵심인 기금융자의 비율조정, 임대기간별 차등지원, 임대료 상승에 대한 규제 폐지등이 주장되었다.
그러나 민간업체의 임대주택사업의 투자결정시 가장 중요한 점은 해당 임대사업의 사업성이 아니라 여러 선택 가능한 대안 중에서 가장 수익을 극대화 할 수 있는 안을 결정한다는 점을 고려할 때 기존의 연구에서는 첫째 구체적으로 임대사업정책에 의한 지원제도가 실제 지원의 대상인 민간기업에 어느 정도 혜택이 제공되고 있는지 다루어지지 않았고 둘째 영리를 추구하는 민간기업의 입장에서 사업의 선택시 당연히 고려되는 대안사업들과의 손익비교도 연구되지 않았으며 셋째 현실적으로 임대주택이 격오지에 주로 공급되고 있으며 왜 부실사업이 다수 발생하는지에 대한 내용도 부족했다.
따라서 본연구는 기업의 의사결정에 있어 중요한 기준이 되는 사업성 평가모형을 일반 기업의 사업성 평가방식에 따라서 작성하고 이를 기반으로 현재의 정책상황하에서 기업의 사업성을 검토하여 이를 유형별 임대사업의 손익을 추정하고 임대주택사업의 대안사업인 일반분양사업의 손익과 비교 하였다.
사업손익의 비교는 현재 민간기업에 의해 대규모 공급이 가능한 공동주택사업위주로 실시하였으며 임대주택사업 사업성 평가모형의 사업유형은 민간임대, 5년 기금임대, 중형임대, 국민임대, 50년 기금임대이며 민간기업의 대안평가와 관련하여 동일 사업계획안(설계안)을 기준으로 일반분양 사업의 사업성 평가모형을 추가했다.
사업성 평가는 지역별 대표성과 주택보급률을 기준으로 선정하여 서울 강남북(삼성동, 중계동), 수도권(하남시, 안산시), 광역시(부산광역시, 대구광역시), 외곽 소도시(원주시, 군산시)를 대상으로 사례분석을 실시하였으며 설계안에 따른 결과 편차를 막기 위하여 동일한 사업계획안을 기준으로 평가를 실시하였다.
사업성평가 결과 평균적으로 일반분양사업에 비하여 민간분양은 -269%, 5년 기금임대는 -187%, 5년 중형기금임대는 -476%, 국민임대는 -95%, 50년임대는 -11868% 손익이 열악한 것으로 나타났다.
평가모형을 통한 사업성 검토결과 임대사업은 필연적으로 임대개시시 기 투입자본과 기금을 포함한 회수자본간의 과부족이 발생할 수 밖에 없고 이는 금융비용을 발생시켜 사업손익을 악화시키는 주 요인이 된다.
뿐만 아니라 관리상의 어려움, 장기사업으로 인한 경제환경변동등의 위험부담, 민원의 소지등 부수적인 어려움이 있으므로 민간기업이 일반분양사업이 가능한 상황에서 임대주택사업을 선택하는 것은 부지가격과 공사비가 현저히 낮은 경우를 제외하고는 매우 어려운 것으로 나타났다.
평가모형분석을 통하여 얻은 결과를 검증하기 위하여 민간기업의 개발업무와 관련한 전문가를 대상으로 설문조사를 실시하였으며 그 주요한 결과를 동일한 수익이 기대되는 경우 90%의 전문가가 일반분양사업을 선택하겠다고 응답하는 등 본고의 논지에 부합하는 응답결과를 얻을 수 있었다.
이상의 내용을 볼 때 민간기업의 참여 확대는 지원을 대폭 확대하여 민간기업의 손익을 일반분양수준 까지 개선해야 가능한데 그 경우 정책자원의 효율이 떨어지므로 중앙정부가 단일주체로 자원을 통합하여 공적인 책임을 지고 투자를 집행하고 민간과 지자체는 정부에 협조하여 정부의 정책자원집행과정에 참여해야 한다고 생각한다.
정부기구 역시 보유 정책자원의 효율을 제고하기 위하여 민간기업의 평가모형과 유사한 평가모형을 통하여 사업전에 사업효율을 평가하여야 하며 이 경우 평가시 여러 기준들을 사회적 합의 속에서 투명하게 검증하여 사업의 효율과 형평성을 동시에 달성하도록 해야 할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경과 목적 1
• 제2절 연구의 내용 6
• 제3절 연구의 방법과 범위 8
• 제2장 이론적 배경 10
• 제1절 임대주택관련 연구이론 10
• 1. 시장모형 10
• 2. 사회민주적 모형 13
• 3. 사회주의적 사상 15
• 제2절 주택시장에서 공공과 민간의 역할 17
• 1. 주택시장의 실패와 공공부문의 개입 필요성 17
• 2. 주택시장에 대한 공공부문의 개입에 대한 시각 21
• 3. 주택시장에서 공공과 민간의 역할 27
• 제3절 임대주택의 도입배경과 개념 31
• 1. 임대주택의 도입배경 31
• 2. 임대주택의 개념 33
• 제4절 선행연구의 검토 36
• 1. 임대주택의 제도개선에 관한 연구 36
• 2. 민간 임대주택의 수익성 제고에 관한 연구 40
• 제3장 국내.외의 임대주택현황과 관련제도 44
• 제1절 우리 나라 임대주택제도 44
• 1. 제도의 개관 44
• 2. 관련 제도 50
• 제2절 우리 나라 임대주택정책의 변천과 현황 56
• 1. 임대주택정책의 변천과정 56
• 2. 임대주택의 현황 62
• 제3절 외국의 임대주택 68
• 1. 영국 68
• 2. 일본 71
• 3. 프랑스 76
• 4. 미국 79
• 제4절 국내외 사례 및 현황분석의 시사점 86
• 1. 외국사례분석의 시사점 86
• 2. 우리 나라 임대주택제도의 문제점 90
• 제 4 장 사업성 분석모형과 사례분석 102
• 제 1 절 사업성 검토 평가모형을 통한 사업성 검토의 의의 102
• 1. 임대주택 지원제도와 사업자 102
• 2. 민간기업의 사업성 검토 103
• 제 2 절 주택사업과 임대사업 104
• 1. 주택사업의 사업형태와 사업성 평가 104
• 2. 임대사업의 사업형태와 사업성 평가 109
• 제3절 사업성 분석의 내용 111
• 1. 일반분양 112
• 2. 민간임대 118
• 3. 5년 기금임대 125
• 4. 중형임대 130
• 5. 국민임대주택 133
• 6. 50년 임대 136
• 제4절 손익검토 138
• 1. 사업성 검토 가준 138
• 2. 사업기준 사업개요 139
• 3. 사업성 검토 결과 141
• 제5절 설문조사를 통한 임대주택사업분석 155
• 1. 조사의 개요 155
• 2. 조사결과분석 157
• 3. 조사결과의 시사점 172
• 제6절 분석결과의 종합과 시사점 173
• 1. 임대사업과 분양사업과의 비교 173
• 2. 임대주택사업의 부실화 우려 175
• 3. 정책적 시사점 177
• 제5장 정책방안 179
• 제1절 기본방향 179
• 1. 공공과 민간부문간의 역할분담의 명확화 179
• 2. 중앙정부와 지방자치단체간의 역할분담 181
• 3. 장기적 차원의 중앙정부, 지자체, 민간부문의 역할분담방안 182
• 제2절 현행 제도의 개선 185
• 1. 임대주택 공급주체의 개선 185
• 2. 단일주체에 의한 규모의 경제도모 187
• 3. 부지매입 관련 제도의 개선 188
• 4. 자본이득의 제한 188
• 5. 임대주택 수요자에 대한 지원도입 179
• 제 3절 정부가 사업자인 경우 사업모형의 정립 190
• 제6장 결론 및 정책제언 195
• 제1절 요약 및 결론 195
• 제2절 연구의 의의 및 한계 197
• 참고문헌 200
• ABSTRACT 205