不動産 間接投資 制度의 改善方案 硏究 : 리츠(REITs)와 不動産 펀드를 중심으로 = A study on the improvement of real estate indirect investment system

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 부동산 간접투자 제도를 통해서 부동산 간접투자 시장을 활성화하고 투자자들이 부동산시장에 원활히 참가할 수 있도록 제도에 대한 전반적인 문제점을 도출하고 해결방안과 활성화를 위한 정책을 제언하기 위한 것이다. 부동산 간접투자의 본질은 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 등에 투자하여 그 수익을 투자자에게 돌려주는 투자수단이다. 또한, 부동산 간접투자는 직접투자의 위험에서 보호하고 일반 투자자들에게 투자기회를 제공하고, 안정적인 수익구조와 세제상 혜택도 주어진다. 부동산 간접투자 제도의 도입과정을 보면, 1997년 IMF 외환위기 극복 차원에서 국토교통부에서 회사형 리츠 제도를 도입하고, 이후 2003년 금감위(현재의 금융위)가 신탁형 부동산 펀드를 도입하였다. 결과적으로 부동산 간접투자 제도는 모두 모습을 갖추었으나, 우리나라는 두 개의 제도로 운용되고 있다.
본 연구는 우리나라의 리츠와 부동산 펀드 제도가 활성화되지 못한 원인이 무엇인지 실증연구를 통해서 규명하기로 하였다. 이를 위해 리츠와 부동산 펀드의 도입부터 현재까지 전체기간에 대해 관련 문헌과 이론검토를 통해서 분석하고, 연구모형 설정의 기반을 구축하였다. 또한, 실증연구를 위해 전문가 등을 대상으로 설문 조사를 하는 등 다양한 연구방법을 활용하여 문제점을 조사하였다. 수집된 설문은 탐색적 요인 분석과 신뢰도 분석 및 상관 관계분석을 하였으며, 분석된 자료를 이용하여 가설검증을 위한 다중회귀분석을 하였다. 분석된 가설은 4개의 요인으로 분류하였으며, 추출된 문제점은 첫째, 부동산 간접투자 인식에 대해 문제점으로 우리나라는 리츠와 부동산 펀드의 이원화된 명칭을 사용하고 있으며, 이는 인식의 문제점으로 지적되고 있다. 둘째, 부동산 간접투자 법제의 문제점으로 관리·감독의 이원화, 사모펀드의 예외조항 등이 문제점으로 지적되고 있으며, 셋째, 부동산 간접투자 규제 완화의 문제점으로 리츠의 제도 진입, 경영 건전성 및 최저자본금 등이 문제점으로 지적되고 있다. 넷째, 부동산 간접투자 활성화의 문제점으로 세제 혜택, 공모 활성화, 등이 발견되었다. 이상의 문제점을 근거로 개선방안을 연구하였으며, 그 결과 부동산 간접투자 제도의 개선방안을 아래와 같이 제시하였다.
첫째, 부동산 간접투자 인식의 개선에 대한 실증연구 결과는 두 개로 분리된 제도명칭의 통합에 대한 가설은 기각되었다.
둘째, 법제 개선 방안은 관리·감독의 일원화에 대한 가설은 채택되었다. 법제 개선에 대한 세부사항은 두 기관에 대한 관리·감독을 하나의 감독기관으로 통합하는 것이 바람직하다. 사모펀드의 규제 예외조항에 대한 가설이 채택되었다. 사모펀드에 대한 실태조사 후 조세원칙에 합당한지 검토한다.
셋째, 규제 완화에 대한 가설이 채택되었다. 규제 완화에 대한 세부사항은 리츠 제도 진입을 영업인가제를 등록 또는, 신고제로 전환해야 하며, 경영 건전성 및 최저자본금은 자기관리 부동산투자회사 70억 원에서 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사와 같이 50억 원으로 완화해야 하며, 위탁관리리츠의 발전과 자율성 강화 측면에서 주식 소유 제한을 적정한 선으로 완화해야 한다. 또한, 「부동산투자회사법」상자산의 구성제한은 법이 정하는 최고한도까지 허용해야 한다.
넷째, 활성화에 대한 가설은 채택되었다. 활성화에 대한 세부사항은 세제 혜택이 필요하며, 법인세·등록세 감면이 필요하다. 자기관리 리츠의 법인등록세 3배 중과는 배제되어야 한다. 종합부동산세 분리과세는 리츠가 보유한 부동산은 종합부동산세를 분리과세 하도록 하여야 한다. 양도소득세는 업-리츠 제도를 도입하여 개선하여야 한다. 공모 활성화는 리츠의 공모를 시장 자율에 맡겨야 한다. 마지막으로 부동산 간접투자와 관련하여 제도 및 사회간접자본의 선진화 등을 통한 대규모 리츠의 설립을 위한 상황의 뒷받침이 필요하다.
본 연구는 부동산 간접투자 제도가 직면한 문제점과 이에 대응하는 개선방안을 제시하여 부동산 간접투자제도의 선진화를 지원하고자 한다. 아울러 부동산 간접투자 제도가 도입목적에 충분히 부응할 수 있도록 관련 각 분야의 담당자 및 정부와 입법기관의 세심한 관심을 촉구한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study is intended to stimulate the real estate indirect investment market through the real estate indirect investment system, to identify the overall problems of the system and to suggest solutions and policies for the activation to enable investors to participate in the real estate market smoothly. The essence of indirect real estate investment is the means of investing money from a large number of investors in real estate and then returning the profits to the investors. In addition, real estate indirect investment protects against the risks of direct investment, provides investment opportunities for general investors, and provides a stable profit structure and tax benefits. When it comes to the introduction of real estate indirect investment system, in order to overcome the 1997 IMF financial crisis, the Ministry of Land, Infrastructure and Transport introduced the Company's REITs and the Financial Supervisory Commission introduced the Trust Fund in 2003. As a result, the real estate indirect investment system was all established, but Korea operates with two systems.
The study is aimed at identifying the reasons why Korea`s REITs and real estate funds have failed to revive. To accomplish it, related literature and theoretical reviews during all over the period from the introduction of REITs and real estate funds to the present were analyzed and the basis for setting up research models was established. In addition, various research methods were used to investigate problems, such as surveys by experts, for empirical studies. The collected questionnaires were used for exploratory factor analysis, reliability analyses and correlation analyses, and multiple regression analyses were made for testing hypothesis using the analyzed data. The analyzed hypothesis was classified into four factors, and the first one of the extracted problems was the perception of real estate indirect investment, which is that Korea uses dualistic names that are REITs and real estate funds. The second one is the legal problem, which are the dualization of management and supervision and exception clause of private equity funds, and the third one is the problem of the mitigation of regulations on real estate indirect investment where the institutionalization of REITS, the soundness of management and minimum capital are adopted as an issue. The fourth one is the problem of the activation of indirect real estate investment in that tax benefits, and the activation of public offering were discovered as a problem. Improvement measures were studied on the basis of the above problems, and as a result, the improvement measures of the real estate indirect investment system were proposed as follows.
First, the empirical study on the improvement of the perception of real estate indirect investment shows that the results are divided into two different systems
First, an empirical study on the improvement in the perception of indirect investment in real estate found that the hypothesis about the integration of the two separate system names were rejected.
Second, the hypothesis of a unification of management and supervision was adopted as a measure to improve legislation. For details on the improvement of the legal system, it is desirable to integrate management and supervision of the two agencies into one supervisory institution. To accomplish it, it is desirable to organize a System Improvement Committee (tentative name) composed of related experts to discuss about the integrity of the management and supervision before deciding. A hypothesis was adopted about the regulatory exceptions of private equity funds. After investigating the actual condition of private equity funds, consideration if it complies with the tax principle is done.
Third, the hypothesis of deregulation was adopted. As for the details of deregulation, approval system should be replaced by registration or report system and the management and ownership limit of its minimum capital should be adjusted from 7 billion won from self –administered real estate investment companies to 5 billion won from contract-managed real estate investment company and corporate restructuring company of real estate investment. In addition, the " Real Estate Investment Company Act " should allow the limitation of the composition of assets to the maximum limit set by law.
Fourth, the hypothesis of activation was adopted. Details of activation need tax benefits and tax reduction on corporate tax and registration tax. It should be excluded to impose three times bigger corporate registration tax for self-management REITs. When it comes to the separate taxation on comprehensive real estate tax, comprehensive real estate tax should be imposed separately on the properties held by the REITs. The transfer income tax should be improved by introducing the up-rich system. To enlivening the competition, the market should be allowed to freely engage with the REITs. Finally, the government needs to support the basic conditions for the establishment of a large-scale REITs through the advancement of the system and social overhead capital related to indirect real estate investment.
This study aims to support the advancement of the real estate indirect investment system by presenting the problems that the real estate indirect investment system is facing and responding improvement measures. In addition, it calls for careful attention by those in charge of each sector, government and legislative bodies to ensure that the real estate indirect investment system fully meets the purpose of its introduction.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제1항 연구의 배경 1
• 제2항 연구의 목적 4
• 제2절 선행연구 검토 6
• 제1항 선행연구 6
• 제2항 연구의 차별성 14
• 제3절 연구의 범위 및 방법 15
• 제1항 연구의 범위 15
• 제2항 연구의 방법 16
• 제3항 연구의 구성과 흐름 17
• 제2장 부동산 간접투자 이론 고찰 20
• 제1절 부동산 간접투자 제도 20
• 제1항 개념 및 연혁 20
• 제2항 종류 23
• 제2절 리츠와 부동산 펀드 제도 비교 34
• 제1항 도입 배경 34
• 제2항 특성과 유형 36
• 제3항 종류와 현황 43
• 제4항 시사점 54
• 제5항 판례 55
• 제3절 외국의 리츠 제도 63
• 제1항 미국 63
• 제2항 일본 69
• 제3항 싱가포르 74
• 제4항 호주 77
• 제5항 시사점 80
• 제4절 외국의 집합투자 법제 81
• 제1항 미국 81
• 제2항 영국 84
• 제3항 일본 88
• 제4항 시사점 91
• 제5절 부동산 간접투자의 문제점 93
• 제1항 인식 93
• 제2항 법제 94
• 제3항 규제 완화 96
• 제4항 활성화 103
• 제3장 실증분석 및 가설검증 108
• 제1절 모형설정 및 요인선정 108
• 제1항 모형(model) 설정 108
• 제2항 요인 설정 111
• 제2절 연구가설 및 가설 검증방법 113
• 제1항 연구가설 113
• 제2항 가설 117
• 제3절 조사의 설계 및 측정 도구 118
• 제1항 조사의 설계 118
• 제2항 측정 도구 구성 119
• 제3항 분석 방법 120
• 제4절 실증분석 122
• 제1항 설문 응답자 기초통계량 122
• 제2항 측정모형의 신뢰성 및 타당성 검정 124
• 제3 항 상관관계 분석 138
• 제4항 연구가설의 검증 145
• 제5항 연구조사 결과 요약 152
• 제4장 부동산 간접투자 제도 개선 방안 156
• 제1절 인식 156
• 제2절 법제 157
• 제1항 관리·감독 중복 157
• 제2항 사모펀드 예외조항 159
• 제3절 규제 완화 160
• 제1항 규제의 균등 160
• 제2항 다른 기구들과 상장 형평성 166
• 제4절 활성화 168
• 제1항 세제 혜택 168
• 제2항 공모 활성화 173
• 제5장 결론 176
• 1. 연구 결과의 요약 및 시사점 176
• 2. 연구의 한계 및 향후 연구 제안 179
• 참고문헌 181

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