감정평가사 2차시험의 출제경향 분석 : 1990~2014

서경규 ( Kyung Kyu Seo ) 한국감정평가학회 2015 감정평가학논집 Vol.14 No.2

1990년 이후 25회 이상 시행된 감정평가사 2차시험의 출제경향을 분석하여 중요한 수험 정보를 제공하고 제도개선의 기초자료로 활용할 필요가 있다. 본 연구는 감정평가사 2차시험의 출제경향을 분석하는 것이 목적이며, 연구결과는 다음과 같다. 첫째, 과목별로 출제빈도가 높은 분야가 도출되었다. 둘째, 문제유형에 있어 설명형의 문제가 30% 이상 출제되는 것으로 나타났다. 셋째, 감정평가실무의 경우 물건별로는 토지 분야가 약 80%를 차지하며 매회 출제되는 것으로 나타났다. 넷째, 감정평가이론의 경우 매년출제위원에 따라 매우 다른 분야의 문제가 출제되었음을 알 수 있었다. 다섯째, 감정평가법규의 경우 출제 영역이 2개 법규로만 구성되어 출제에 어려움이 있는 것으로 판단된다. 여섯째, 과목별로 매년 세부 문항수, 문항별 배점 부여 여부 등에 일관성이 부족했다. Appraisers can apply development method in order to value the larger land parcels under many assumptions and conditions of the projects. Appraiser exams have been conducted over 25 times since 1990. It is needed to analyze examination question trends to provide important information on the test and to make use of basic materials for the system improvement. The purpose of this study is to analyze question trends of the second-round exams. The results of the study are as follows: First, the high-frequency fields were discovered in each subject. Second, there were over 30% explanation questions. Third, when analysing the problems appraisal practices according to the objects, land field was over 80%. Fourth, in case of appraisal theory, the exam field was very different from year to year. Fifth, it is appeared to have difficulty in setting problems of appraisal law, because the law consists of only two. Sixth, the number of questions in each subject lacks coherence.

「감정평가에 관한 규칙」 전부 개정의 의의와 과제

서경규 ( Kyung Kyu Seo ) 한국감정평가학회 2012 감정평가학논집 Vol.11 No.2

그동안 도시화ㆍ정보화ㆍ세계화 등 사회 환경이 급속히 변화했음에도 불구하고 감정평가 관련이론과 제도의 발전은 매우 미진하였다. 이는 당초 일본의 제도를 모방하여 법령을 제정한 것이 주요원인이지만 관련 연구가 미흡한 것도 원인의 하나이다. 2012년 국토해양부가 전부 개정한 「감정평가규칙」의 시행을 계기로 그 의의를 분석하고 과제를 도출하는 것이 필요한 실정이다. 연구방법은 문헌연구와 면담조사이며, 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 규칙의 위상을 강화하고 체계와 구성을 풍부하게 하여야 한다. 구체적이고 상세한 통일적인기준이 필요하다. 둘째, 관련 용어를 정비하여야 한다. 감정평가, 가치, 가격, 공시지가기준법 등의 정비가 필요하다. 셋째, 내용이 불합리한 것은 재검토가 필요하다. 시장가치, 과수원의 감정평가방법 등의 재검토가 요구된다. 넷째, 관련 법령의 정비가 함께 이루어져야 한다. 이번 전부개정을 계기로 「부동산감정평가법」, 「공익사업법」 등 관련 법령이 통일적으로 개정되어야 할 것이다. 연구의 결과는 「감정평가규칙」을 해석ㆍ적용하거나 법령을 정비하는데 기초자료로 활용될 수 있을것이다. Despite the rapid changes in social environment like urbanization, informatization and globalization, the development on appraisal theory and system was not sufficient. The main cause is that the system was made in imitation of the Japanese system. A lack of research about the theory and the system is one of the causes as well. With the enforcement on the whole amendment of「the rules on appraisal practice」by the Ministry of Land, Transport and Maritime Affairs in 2012, it is needed to analyze the significances and to discuss the tasks about the whole amendment. The results of this study can be used as the basic material to interpret, apply and readjust the laws and legislations. The method of the study was literature researches and interviews. The results of the study are as follows: First, the status and the contents of the rule has to be reinforced. Specific and unified norms are needed. Second, relevant terms such as appraisal, value, price and the comparison approach of the official land price have to be modified. Third, the contents about market value, appraisal method of orchard, etc. have to be reviewed. Fourth, relevant laws and legislations have to be modified as well. With the whole amendment. the Act of Real Estate Appraisal and the Act of Public Works have to be revised, too.

연구논문 : 건설시장의 환경변화에 대한 대구,경북지역 건설업체의 대응방안

서경규 ( Kyung Kyu Seo ) 영남대학교 한국균형발전연구소 (구 영남대학교 영남지역발전연구소) 2008 한국지역혁신논집 Vol.3 No.2

최근 건설자재 가격 상승, 금리 상승, 건설업체의 증가 등 공급측면 뿐 아니라 미분양주택의 급증, 주택보급률의 증가, 인구구조의 변화 등 수요측면에서도 건설시장의 환경이 악화되어 대구경북지역 건설업체의 경영에 어려움이 많다. 지역경제의 활성화를 위해서는 우선 지역 건설업체의 경쟁력 확보를 통한 건설업의 성장이 무엇보다 절실하다. 본 연구는 최근의 건설시장 환경변화에 대한 대구경북지역 건설업체의 현실적 대응방안을 모색하는 것이 목적이다. 연구결과 공급측면의 대응방안으로는 관련업체간 협력체제 구축, 기술혁신과 경영혁신, 토지개발사업의 활성화가 필요하며, 수요측면의 대응방안으로 는 다양한 판매활동의 전개, 주택사업의 비중 축소, 주택사업의 위험요인 제거가 필요한 것으로 나타났다. Lately, the constrcuction companies are being challenged not only in supply aspects such as soaring prices of construction materials, interest rising , increase of constrcuction companies ,but also in demand aspects like the rapid increase of unsold houses, the expansion of diffusion (rate) of houses, the change of population formation and aggravation of the environment of construction market. It is crucial that local construction companies have to be developed by being guaranteed competitive power in revitalizing local economy. The purpose of this study is to search realistic ways of coping with late environment changes of construction market. The results are listed below. First, in supply aspects, it is needed to build corporation system between Daegu and Kyungbook construction companies, to renovate technology and management, and to revitalize land development business. Secondly, in demand aspects, it is needed to develope various marketing activities, to reduce housing business, and to eliminate unsafe elements in housing business.

대구도시철도 3호선 건설이 주변지역 아파트가격에 미치는 영향

서경규 ( Kyung Kyu Seo ),김은지 ( Eun Jee Kim ),이규태 ( Kyu Tai Lee ) 한국감정평가학회 2016 감정평가학논집 Vol.15 No.1

본 연구는 2006년부터 2015년까지 진행된 대구도시철도 3호선의 건설단계를 총 4개의 시점(정책발표, 착공, 시운전, 개통)으로 구분하여 북구와 수성구의 3호선 주변지역(역 반경 750m 이내)에 위치한 아파트를 대상으로 도시철도 건설로 인한 아파트가격의 변화를 실증적으로 분석하였다. 특히, 건설단계별로 도시철도의 영향력 변화를 알아보기 위해 역과의 거리별(0∼250m, 250∼500m, 500∼750m), 규모별(소형, 중소형, 중대형, 대형)로 구분하여 분석하였다. 분석결과 첫째, 건설단계별로는 모든 시점에서 양(+)의 값을 띄는 것으로 나타났다. 특히 도시철도 건설사업이 진행될수록 아파트가격의 상승폭이 중가하였다. 둘째, 구별로는 북구가 수성구보다 더 민감하게 반응했고, 규모별로는 중소형 이하의 아파트가 중대형 이상의 아파트 보다 더 영향력이 컸다. 셋째, 거리별로는 역 반경750m 이내에 위치한 모든 아파트가격에 정(+)의 영향을 주는 것으로 분석되었으며, 특히 500∼750m 구간에 위치한 아파트의 가격상승폭이 큰 것으로 나타났다. 연구의 결과는 도시철도 건설로 인한 주변지역 아파트가격의 변화를 분석하는데 기초자료로 활용할 수 있으며, 아파트개발사업의 타당성을 분석하는데 참고자료로 활용 할 수 있을 것이다. The objective of this study is to analyze the change of apartment prices due to Daegu Metro Line 3 construction. In this study, construction stages were divided into 4 (project announcement, ground breaking, pre-test of operation, opening of train service) and the spatial range of study was Buk-gu and Suseong-gu. Especially, to analyze the change of apartment prices by metro construction stages, the distance from station and the sizes of apartments were considered. The results of the study are as follows: First, the more construction project has been in progress, the increase of apartment prices has been expanded. Second, in the change of apartment price, the range of the change was bigger in Buk-gu than Suseong-gu and the apartments below small-medium sized were more influenced than over medium-large sized. Third, apartments which are located on 500∼700m from the station were influenced more than the ones within 500m. The results of this study can be used as basic materials in analyzing the change of apartment prices according to metro construction.

공익사업에 있어 감정평가업자 선정제도와 정당보상

서경규(Seo, Kyung Kyu) 한국부동산정책학회 2019 不動産政策硏究 Vol.20 No.1

The recommend system of appraisal business entity by a landowner, which was introduced in the name of just compensation in the enactment of the act for public works projects, has problems that undermine the fairness and efficiency of appraisals. The purpose of this study is to analyze the problem with the recommend system of appraisal business entity under the act for public works projects and to find the direction of just compensation through adjustment of public and private interests. The research suggests that the method of selecting appraisal business entity should be reformed by selecting them from a third institution. The Improvements of the relevant system for just compensation are as follows: ① organization and operation of the committee on public works projects, ② improvement of the accuracy of land and goods protocols, ③ expansion and standardization of living compensation, ④ reinforcement of application for adjudication, ⑤ return on requirements of re-appraisal, ⑥ incentive payment for the persons who agree on compensation, etc.

고압 가공송전선이 선하지의 가치에 미치는 영향

서경규 ( Kyung Kyu Seo ) 한국감정평가학회 2014 감정평가학논집 Vol.13 No.2

고압 가공송전선 건설과 관련하여 갈등이 빈번한 상황에서 선하지의 정당한 보상과 관련하여 현재법규가 미흡하고 연구도 미진한 실정이다. 선하지에 관한 적정한 보상을 통해 주민의 갈등을 해소하고 공익사업을 원활히 시행하기 위해서는 먼저 선하지의 감가에 대한 구체적인 연구가 시급하다. 본 연구는 고압 가공송전선이 선하지의 가치에 미치는 영향을 분석하는 것이 목적이다. 연구방법은 문헌연구와 실증분석이며, 연구결과를 요약하면 다음과 같다. 먼저, 분석변수 중 회선수, 송전선 높이, 지세는 무의미한 변수로 나타났다. 따라서「선하지평가지침」에서 추가보정률 산정기준으로 제시한 송전선의 높이 등은 재검토를 요한다. 둘째, 전압별로 감가율의 차이가 있었다. 또한, 유의미한 변수도 차이가 있었고, 동일한 변수라도 전압별로 상대적 중요도가 다르게 나타났다. 이는 보정률 산정기준을 전압별로 달리해야 함을 시사한다. 셋째, 평균감가율이 765kV: 36.94%, 345kV: 29.74%, 154kV: 26.30%로 나타났다. 이는 「선하지평가지침」에서 제시한 보정률 산정기준 보다 높으므로 .선하지평가지침. 개정시 상향조정이 필요하다. 넷째, 용도별 감가율을 보면 모든 전압에서 주거용 > 농지 > 임야의 순으로 감가율이 나타났다. 또한, 공업용은 주거용이나 상업용에 비해 감가율이 훨씬 낮게 나타났다. Even though the conflicts related to the construction of overhead transmission lines are arising, existing laws about proper compensation on the land under power lines are inadequate to deal with these problems. There is also a lack of research on the decreasing value of the land under power lines. The purpose of this study is to analyze the effect of high-voltage overhead transmission lines on the value of land under power lines. Literature studies and empirical analysis were used for this study. The results are as follows: First, the number of lines, the height of the transmission lines and topography are found to be insignificant. Second, the decreasing value rate and meaningful variable was different in each voltage. Third, average decreasing value rate is 765kV: 36.94%, 345kV: 29.74%, 154kV: 26.30%. It is higher than a calculation standard presented in「Assessment Guidelines on the Land Under Power Lines」 Forth, The decreasing value rate according to land usage was different. Residential land is the first followed by farming land and woodland. The decreasing value rate of Industrial land was much lower than that of residential and commercial.

부동산 감정평가서제도의 발전방안

서경규 ( Seo Kyung Kyu ) 한국감정평가학회 2019 감정평가학논집 Vol.18 No.1

감정평가서는 감정평가의 결과를 기재한 문서이자 감정평가업자의 책임여부를 판단하는 토대로서 매우 중요한 효력을 가진다. 본 논문은 제도적 측면에서 부동산 감정평가서의 문제점과 발전방안에 대해 분석하고자 연구되었다. 연구결과 부동산 감정평가서제도의 문제점은 적정성 심사제도의 불합리, 심사자등의 전문성ㆍ독립성 부족, 감정평가서 서식의 경직성, 필수적 기재사항의 재검토 등이 도출되었으며, 제안된 발전방안은 다음과 같다. 먼저, 감정평가서의 신뢰성 확보를 위해 적정성 심사제도를 개편할 필요가 있다. 둘째, 심사자등의 전문성ㆍ독립성 확보를 위해 인증제를 도입하여야 한다. 셋째, 의뢰인의 다양한 욕구를 충족하기 위해 약식 감정평가서제도의 도입이 필요하다. 넷째, 감정평가서의 질적 향상을 위해 필수적 기재사항을 개선하여야 한다. 감정평가서제도에 관한 연구가 미진한 상태에서 본 논문이 관련 연구를 활성화하는데 기여하고 나아가 관련제도 개선을 위한 기초자료로 활용되기를 기대한다. The appraisal report has a very important effect as a document that record the results of the appraisal and as a basis for determining whether the appraisal business entities are responsible. The purpose of this study is to analyze the problems and improvements to the appraisal report in terms of system. The problems in the appraisal report system are as follows: ① unreasonable examination of adequacy system, ② the lack of expertise and independence of reviewers etc., ③ rigidity on the form of the appraisal report, ④ the review of essentially required records. The improvements of the appraisal report system are as follows: ① reform on examination of adequacy system, ② the establishment of certification system of the reviewers etc., ③ the introduction of a simple appraisal report system ④ the developments on essentially required records. In the absence of researches on the appraisal report system, I hope that this article will contribute to revitalizing the related research and be used as a basic source for the improvements of the relevant system.

지하공간의 사용에 따른 보상기준

서경규(Seo Kyung Kyu) 한국토지공법학회 2017 土地公法硏究 Vol.79 No.-

사회환경의 변화에 따라 지하공간의 사용에 의한 공익사업이 증가하고 있으나, 보상기준이 미비하거나 불합리하여 많은 갈등과 혼란이 야기되고 있다. 본 연구는 지하공간의 사용에 따른 보상기준에 대해 문제점을 분석하고 개선방안을 제시하는 것이 목적이다. 보상기준의 문제점으로는 ① 법률적 근거 미약, ② 보상기준의 미비, ③ 권리구제의 미흡, ④ 보상기준의 경직성, ⑤ 협의보상장려제도의 불비, ⑥ 용어의 혼란, ⑦ 산정기준의 복잡･불합리, ⑧ 입체이용률･입체이용저해율의 문제, ⑨ 노후율 반영의 문제, ⑩ 한계심도의 부적정 등이 분석되었다. 개선방안으로는 ① 특별법의 제정, ② 보상기준의 구체화, ③ 보상기준의 유연성 제고, ④ 협의보상자의 우대, ⑤ 관련 용어의 통일, ⑥ 산정산식의 개선, ⑦ 합리성･효율성 제고, ⑧ 한계심도의 확대 등이 제시되었다. 토지의 입체공간 활용에 대한 논의가 활발한 상태에서 본 논문이 입체공간의 사용에 따른 보상기준의 연구를 활성화하는데 기여하고 나아가 제도 개선의 기초자료로 활용되기를 기대한다. Due to the change in social environment, the public works by the use of underground space is increasing. However, insufficient or unreasonable compensation standard of these public works is causing numerous conflicts and confusion. The purpose of this study is to analyze the problems of these compensation standards and to suggest ways to improve the compensation standards for underground space use. Problems of the standard include ① insufficiency of legal basis, ② imperfectness of the compensation standard, ③ insufficiency of right relief, ④ rigidity of the compensation standard, ⑤ deficiency of conference compensation promotion system, ⑥ confusion of related terms, ⑦ complexity and unreasonableness of calculation standards, ⑧ the problem of the rate of multi-dimensional use and the hinderance rate of multi-dimensional use, ⑨ the problem of reflecting the aging rate, and ⑩ the inadequacy of depth limits. For its improvements, it has been suggested to ① enact special laws regarding this problem, ② elaborate the standard, ③ improve the flexibility of the standard, ④ give preference to the recipient by agreement, ⑤ unify related terms, ⑥ improve the calculation formula, ⑦ enhance rationality and efficiency, ⑧ enlarge depth limits. In the state of active discussions on the utilization of multi-dimensional space, it is expected that this paper contributes to the activation of the study of the compensation standard for the use of multi-dimensional space. and be used as the base data for system improvement.

대구·경북지역 최고지가필지의 입지 및 지가형성요인 분석

서경규(Seo, Kyung Kyu),김은지(Kim, Eun Jee),이규태(Lee, Kyu Tai) 한국부동산학회 2016 不動産學報 Vol.64 No.-

본 연구는 대구·경북지역 31개 시·군·구의 최고지가필지를 대상으로 입지 분석과 지가형성요인 분석을 하였다. 입지 분석의 결과, 복합형이 12개로 가장 많고 그 다음으로 유통중심지형 11개, 교통 중심지형 7개, 관광중심지형 1개로 나타났다. 또한, 최고지가필지의 업종은 의복소매업 7개, 의약품 소매업 6개, 기타음식점업 3개의 순이었다. 지가형성요인 분석결과, 모형 1에서는 1인당 지방세 부담액의 VIP 값이 1.561로 가장 높았고, 택지지역 면적비율(1.474), 도로 접면 수(1.389), 1인당 GRDP(1.257)의 순으로 높은 중요도를 보였다. 모형 2에서는 1인당 지방세 부담액의 VIP 값이 1.853으로 가장 높았고, 1인당 GRDP(1.736), 택지지역 면적비율(1.206)의 순으로 높은 중요도를 보였다. 마지막으로 모형 3에서는 1만 명당 사업체수의 VIP 값이 1.654로 가장 높게 나타났고, 도시화율(1.503), 인구밀도(1.302)의 순으로 높은 중요도를 보였다. 연구결과, 최고지가필지의 입지는 교통시설이나 유통시설에 크게 영향을 받으며, 그 지가는 개별요인 보다 지역요인에 더 크게 영향을 받음을 보여준다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES The objective of this study is to analyze location and forces influencing the land value of the highest land value lots in Daegu and Gyungbuk. (2) RESEARCH METHOD The method consists of following two major parts: the frequency analysis on location and PLS regression analysis on forces influencing the land value. (3) RESEARCH FINDINGS The study results show that the location of the highest land value lots are considerably influenced by transportation facilities or distribution facilities, and land value is more influenced by regional factors than individual factors. 2. RESULTS According to the analysis on location, there are 12 complex hub type, 11 circulation hub type, 7 transportation hub type and 1 tourism hub type can mostly influence the value of the land. The business types of the highest land value lots were 7 clothing retail business, 6 medicine retail business and 3 other eatery business. The results of PLS regression analysis for forces influencing the land value are as follows: local tax burden per person, GRDP per person, urbanization rate, the number of business per 10,000 people, and population density.

축사와 축사부지 관련 제도 및 감정평가의 재검토

서경규(Seo, Kyung-Kyu) 한국토지공법학회 2018 土地公法硏究 Vol.84 No.-

축사와 축사부지는 관련 제도상 많은 특례가 인정되고 있어 이를 정확하게 이해하는 데 많은 어려움이 있다. 또한, 농지의 범위, 지목의 분류 및 개방형 축사의 등기능력 등과 관련하여 부동산활동에서 혼란이 많다. 본 논문은 축사와 축사부지에 관련된 제도와 감정평가에 대한 현황과 문제점을 분석하고 개선방안 및 유의사항을 도출할 목적으로 연구하였다. 연구결과 개선방안 및 유의사항을 요약하면 다음과 같다. 먼저, 축사와 관련하여 ① 건물과 건축물의 요건 통일, ② 무허가 건축물의 보상 제외, ③ 건축물대장 이외에 등기사항증명서나 가설건축물관리대장의 추가 확인, ④ 부합물과 종물의 정확한 판정을 제시하였다. 다음으로 축사부지와 관련하여 ① 축사부지에 대한 농지 포함여부 재검토, ② 축사부지의 감정평가시 지목에 대한 조사, ③ 축사부지의 감정평가시 대지면적 확인, ④ 표준지공시지가 감정평가시 이용상황 기재의 재검토 등을 제시하였다. It is difficult to understand exactly the system related to Stable and Stable site because there are many exceptions in the system. There is also a lot of confusion in real estate activity regarding the scope of agricultural land, the classification of land category, and the ability to register open stable. The purpose of this study is to draw improvement plan and considerations, analyzing the current status and issues in the system and appraisal related to stable and stable site. The results of the study are as follows: In related to Stable, ① It is needed to unify the requirements of buildings and structures. ② It is needed to exclude unauthorized buildings from compensation. ③ In addition to the building register, it is necessary to confirm the certificate of registration or the management ledger of temporary building. ④ It is required to determine adjunct and appurtenance accurately. In related to stable site, ① It is needed to review whether stable is farmland or not. ② It is needed to investigate the land category of stable in appraisal. ③ It is needed to confirm the site area of Stable in appraisal. ④ It is needed to review the statement of usage situation in appraising officially assessed reference land price.