정자와 수정란의 동결이 ICSI 시술에서 수정, 발생 및 임신에 미치는 영향

민성훈,박용수,박영식,Min Sung-Hun,Park Yong-Soo,Park Young-Sok 한국동물번식학회 2005 Reproductive & developmental biology Vol.29 No.3

인간의 불임을 극복하기 위한 번식공학 기술의 효율성을 증가시키기 위해 성세포의 동결이 널리 수행되고 있으나 동결 기술의 효율성에 있어서 논란의 여지가 있다. 본 연구에서는 체외수정란을 생산하기 위한 난자세포질내 정자미세주입(ICSI) 시술에 사용되는 정자와 이들 기술을 이용 생산한 체외수정란의 동결이 배 발생 및 임신에 미치는 효과를 조사하였다. ICSI방법으로 체외수정란을 생산하는 경우 정자의 동결이 체외수정, 발생 및 임신에 영향을 미치지 않았으며, 특히 동결융해한 사출 및 정소정자에 의한 체외수정율과 발생율 및 임신율도 차이가 없었다. 한편 체외수정란을 동결하는 경우 완만동결과 초자화동결에 의한 체외수정란의 생존율과 임신율은 차이가 없었으나, 동결수정란은 신선수정란에 비하여 임신율이 유의하게 낮았다(p<0.05). 결론적으로 ICSI에 사용되는 정자와 달리 ICSI에 의해 생산된 수정란을 동결하는 경우 임신율을 저하시킬 수 있다. The cryopreservation of germ cells, sperm and embryos, has been largely used to increase the effect of artificial reproductive techniques for human infertility, but the efficiency of germ cell cryopreservation has been conkoversial till now. Thus, the effect of the cryopreservation of human sperm used for ICSI and the effect of the cryopreservation of embryos produced by ICSI on fertilizatiof development and pregnancy were investigated. Sperm freezing did not affect fertilizatiort development and pregnancy rates. Also, there was no significant difference between ejaculated and testicular sperm in ferclizatiort development and pregnancy. Embryo freezing methods, slow freezing and vitrificatior did not differ each other in viability and pregnncy rates. However, ICSI embryo freezing significantly decreased pregnancy rate compared to fresh embryos freezing (p<0.05). In conclusiof this result suggested that cryopreservation of sperm for ICSI did not affect on the resulted embryo development and pregnancy, but ICSI embryo cryopreservation would significantly inhibit pregnancy.

포트폴리오이론에 근거한 임대보증금에 대한 운용소득가설의 재해석

민성훈(Min, Seonghun) 대한국토·도시계획학회 2014 國土計劃 Vol.49 No.3

취득원가 기준 부동산펀드의 수익률지수에 관한 연구

민성훈(Min, Seonghun) 대한부동산학회 2018 大韓不動産學會誌 Vol.36 No.4

펀드는 자본시장에서 대표적인 기관투자자 중 하나로 여겨진다. 그중 부동산펀드는 대부분 사모의 형태로 설정되는데, 이는 다른 자산에 투자하는 펀드에 비해 부동산펀드의 투명성을 낮추는 결과로 이어지고 있다. 특히 취득원가에 근거하여 기준가격과 수익률을 산출하는 우리나라 사모부동산펀드의 관행은 성과측정과 벤치마크의 작성을 어렵게 한다. 본 연구는 현행 취득원가 기준 수익률지수의 문제점을 살펴보고, 그 해결을 위한 대안적인 방법을 개발하는데 목적이 있다. 취득원가 수익률지수를 작성하여 검토한 결과 전반적으로 변동성이 크면서 누적수익률이 수직상승하는 현상이 다수 발견되어 벤치마크지수로 사용하기에 부적합한 것을 알 수 있었다. 이는 개별 펀드의 자본이득이 처분일에 일시 반영되기 때문인 것으로 판단된다. 이러한 문제를 해결하기 위해 본 연구는 자본이득을 운용기간에 배분하는 방법을 도입하였다. 구체적으로는 취득원가수익률 대신 기하평균수익률을 사용하는 방법, 자본이득을 실현일 이전 운용기간에 균등배분하는 방법, 일정한 규칙에 의거하여 시점별로 가중배분하는 방법 등을 적용하 였다. 그 결과 기하평균 수익률지수는 변동성이 지나치게 낮으면서 시장을 반영하지 못하고, 균등배분 수익률지수와 가중배분 수익률지수는 그 성능이 유사한 가운데, 가중배분 수익률지수가 시장의 변동에 좀 더 민감한 것을 알 수 있었다. The investment fund is one of the major institutional investors in the capital market. A distinctive feature of the real estate fund is that most funds are established by private placement, therefore the transparency is lower than other types of funds. Especially, the accounting practice of Korean private real estate funds, which is based on acquisition cost, makes it difficult to evaluate the performance and construct the benchmark index. This study aims to review the problems of current accounting practice and develop alternative methods of return indexing. From the return index constituted by acquisition cost data, we found steep steps and strong volatility, which show the return index is not useful as a benchmark index. The reason is the accounting practice recognizing the capital gains of funds at once on the disposition days. To resolve this problem, this study develops alternative return indices reflecting market condition through distributing the capital gains of the funds among operating period. Three methods were adopted; 1) using the geometric mean of acquisition cost based return, 2) distributing the capital gain equally, and 3) distributing the capital gain differently using weight. The result says that 1) geometric mean return index shows too low variance and fails to trace market movement, and 2) equal distribution return index and weighted distribution return index are similar, but the latter is more sensitive to the market movement.

기관투자자의 부동산 투자윤리에 대한 논의의 동향과 쟁점

민성훈(Seong hun Min) 건국대학교 부동산도시연구원 2016 부동산 도시연구 Vol.8 No.2

본 연구에서는 투자윤리에 관한 논의의 동향과 쟁점을 파악하고, 이러한 논의가 부동산 분야에서 어떻게 진행되고 있는지 살펴보았다. 먼저 논의의 동향은 윤리경영과 직업윤리 두 가지 차원에서 이루어지고 있었다. 윤리경영 차원의 부동산 투자윤리는 사회책임투자로 귀결되는데, 이를 달성하기 위해 사회적 스크린전략, 주주행동전략, 사회적 투자전략 등이 활용되고 있었다. 직업윤리 차원의 부동산 투자윤리는 신인의무로 귀결되는데, 이는 투자서비스 제공자가 선량한 관리자로서 충분한 주의와 전문성을 투입할 것을 요구하는 주의의무와 투자서비스 제공자가 고객의 이해를 대변하기 위해 이해상충방지와 정보공개에 유념할 것을 요구하는 충실의무로 구성된다. 신인의무는 법령에 의해 강제되며, 동시에 자율적인 윤리강령과 행위기준의 형태로도 요구되고 있었다. 한편 신인의무에 편향된 투자서비스 제공자의 태도는 사회책임투자를 방해하고 있었다. 투자자의 수익을 최우선으로 하는 신인의무는 ESG 이슈를 중시하는 사회책임투자와 상충될 수 있기 때문이다. 이를 해결하기 위한 노력은 법률적, 실증적, 제도적 측면에서 다양하게 이루어지고 있었다. 이상 국내외 동향의 검토를 통해 부동산 투자윤리에 있어서 가장 핵심적인 논의는 사회책임투자와 신인의무에 관한 것이며, 공교롭게도 그들 간에는 상충문제가 존재함을 알 수 있었다. 이러한 구도를 파악하는 것은 향후 부동산 투자윤리에 대한 구체적 사안을 연구함에 있어서 거시적인 틀로서 활용될 수 있을 것이다. This study reviews the trends and issues in the discussion about investment ethics and how they are applied to real estate market. The trends of discussion are composed of two aspects, ethical management and professional ethics. The former is related to SRI(Socially Responsible Investment) and various strategies such as social screening, shareholder activism and social investment are adopted to achieve it. The latter is related to fiduciary duty, which is composed of duty of care and duty of loyalty. Fiduciary duty is regulated by law in most countries as well as required by voluntary code of ethics and standard of professional conduct. However, the attitude of investment service provider which is strictly oriented to fiduciary duty would induce conflict with SRI. The fiduciary duty which emphasizes financial return of investor would not match with the activities pursuing social responsibility. Legal, empirical and regulative efforts are under progress to resolve this conflict between fiduciary duty and SRI.

균형임대료모형을 이용한 서울 오피스 공간시장의 평균회귀성향 분석

민성훈(Seong-Hun Min) 건국대학교 부동산도시연구원 2012 부동산 도시연구 Vol.5 No.1

본 연구에서는 Wheaton and Torto(1994)의 균형임대료모형을 이용하여 서울 오피스시장을 분석하였다. 공간시장의 평균회귀성향을 검증하는 데에는 자연공실률모형과 균형임대료모형이 많이 이용되는데, 그 중 균형임대료모형은 국내에서 아직 다룬 사례가 많지 않기 때문이다. 한편 최근 국내에서 오피스 임대료 조정과정에 대한 연구가 활발해지고 있는 것은 양질의 시계열자료가 축적된 것에 힘입은 바가 크다. 본 연구에서는 서울 3대 오피스권역에 소재하는 465개 오피스에 대해 36분기동안 조사된 패널자료를 이용함으로써 분석의 자료와 기법 면에서 차별화를 하였다. 먼저 시계열분석 결과에서는 명목임대료를 사용한 경우와 실질임대료를 사용한 경우에서 각기 다른 결과가 나타났다. 명목임대료를 사용한 분석에서는 전기의 흡수율, 공실률, 임대료에 의해 당기의 임대료변동액이 예상한 방향대로 유의하게 설명되었으나, 실질임대료를 사용한 분석에서는 그 결과가 유의하지 않았다. 이것은 서울 오피스 공간시장의 참여자들이 실질임대료보다는 눈에 보이는 명목임대료를 기준으로 행동한다는 짐작을 하게 하였다. 그러나 패널분석 결과에서는 명목임대료를 사용한 경우와 실질임대료를 사용한 경우 모두에서 예상한대로 유의한 결과를 얻을 수 있었다. 이는 패널분석에 의해 흡수율, 공실률, 임대료의 변화에 대한 개별 오피스의 반응이 포착되었기 때문인 것으로 판단된다. 즉 패널분석을 통해 서울 오피스 공간시장이 명목 뿐 아니라 실질임대료 기준으로도 균형임대료에 대해 평균회귀하려는 성향이 있다는 것을 확인할 수 있었다. There are two frequently used models for analysing the mean-reverting characteristics in space market, Natural Vacancy Model and Equilibrium Rent Model. This study conducts an analysis on the office market in Seoul using Equilibrium Rent Model of Wheaton and Torto(1994) which has not been applied to the region. The data used in this analysis is a panel set composed of 465 office buildings and 36 quarters. Through the time series analysis using nominal rent, the office space market in Seoul was revealed to be mean-reverting, but the result was not significant using real rent. Through the panel analysis, however, the mean-reverting hypothesis was accepted by both nominal and real rent with high significance. The difference between the time series and panel analyses is supposed to come from the ability to capture the difference among the individual office buildings.

부동산펀드 수익률의 시계열 특성과 유형간 동적 상호작용에 관한 연구

민성훈(Min, Seonghun) 한국주택학회 2020 주택연구 Vol.28 No.1

부동산펀드의 수익위험 특성과 유형간 상호작용에 대한 이해의 필요가 커지고 있다. 본 연구는 부동산펀드의 일간 수익률 및 순자산증가를 분석하여 다음과 같은 결과를 얻었다. 첫째, 수익위험은 해외형 > 임대형 > 대출형 순으로 큰 것으로 나타났는데, 이는 일반적인 기대와 일치한다. 수익률의 분기별 평균값을 분기별 표준편차로 회귀분석 한 결과 모든 유형에서 표준편차의 계수가 유의하여 부동산펀드가 위험에 상응하는 수익률을 제공하는 것도 알 수 있었다. 둘째, 그랜저인과관계분석과 VAR 모형을 적용한 결과 8분기 시차 이내에 유형간 상호작용이 존재하며, 임대형과 대출형 사이에는 경쟁관계가 형성된 것을 확인하였다. 특히 임대형이 대출형에 미치는 영향은 수익률 뿐 아니라 순자산증가에서도 유의하게 확인되었다. 본 연구를 통해 부동산펀드 유형별로 수익위험 특성에 차이가 있는 것과 대출형과 임대형 간에 경쟁관계가 형성되어 수익률과 순자산증가에 상호작용이 존재하는 것을 확인할 수 있었다. The growth of the real estate fund market requires investors who understand the time series characteristics and inter-category dynamics of the real estate fund return. This study analyzed the daily return and change of NAV (net asset value) of the three categories of debt, equity, and overseas funds in the real estate fund market. The empirical results of the study are as follows. First, the cumulative return and the dispersion of the daily return are high in the order of overseas, equity, and debt funds. This is the risk-return level order, which corresponds to the general belief. Moreover, the standard deviation of the quarterly return significantly explains the average return during the same period in all the categories. These results show that real estate funds compensate for their risk through returns. Second, the grander causality analysis of the return of the three categories showed that significant casualties exist within eight-quarter lags. Moreover, the VAR (vector auto-regressive) model states that debt and equity funds compete with each other in the investment market, so their returns and NAV changes affect each other.

부동산책임투자(RPI)의 배경과 발전방향

민성훈(Seong Hun Min) 건국대학교 부동산도시연구원 2016 부동산 도시연구 Vol.9 No.1

본 연구에서는 최근 선진국을 중심으로 활발한 연구가 이루어지고 있는 부동산책임투자에 대해 (1) 그 출현의 배경을 맥락적인 관점에서 알아보고, (2) UNEP FI PWG의 선진사례보고서 1편과 2편을 비교함으로써 부동산책임투자의 발전방향을 살펴보았다. 이를 통해 먼저 2006년 UNEP FI가 부동산책임투자의 개념을 소개하고 이를 위한 본격적인 연구에 착수하기 이전부터 ESG 이슈는 상당히 오랜 기간 국제사회의 관심을 받아왔음을 알 수 있었다. 공식적인 회의나 발표를 기준으로 하더라도 환경문제는 1972년 UNCHE, 사회문제는 2000년 밀레니엄정상회담, 지배구조문제는 90년대 우루과이라운드까지 그 출발이 거슬러 올라간다. 실제로 이러한 문제들이 논의의 대상이 된 것은 그보다 훨씬 이전임은 말할 필요도 없다. 그에 비해 ESG 이슈가 국제금융시장 특히 투자분야에서 진지하게 다루어진 것은 그리 오래되지 않았다. 1992년 UNCED에서 UNEP FI가 결성되기는 했으나, 책임투자를 위한 체계적, 실천적 방안인 책임투자원칙이 발표된 것은 2006년이다. 게다가 이는 주식 분야에 주로 해당되는 것으로서 ESG 이슈에 대한 노출이 큰 부동산 분야에 대해서는 그 해에 UNEP FI 산하에 PWG가 결성되어 연구가 시작된 것에 불과하였다. UNEP FI PWG가 부동산책임투자에 대한 연구성과를 내기 시작한 것은 비교적 최근인 2007년 이후이다. 한편 UNEP FI PWG의 부동산책임투자 선진사례보고서인 WLD 2007과 WLD 2012를 비교하여 5년간의 변화를 살펴보면 적지 않은 발전이 발견된다. 여기에는 (1) 환경문제의 구체적 사안으로 기후변화 강조, (2) ESG 이슈를 위험 뿐 아니라 기회로 포착하는 태도, (3) 지수, 모형 등 계량적인 수단의 발전, (4) 투자과정 전반에 대한 체계적인 접근, (5) 임차인 및 관련자와의 협력과 지식공유 강조 등이 포함된다. 이러한 발전은 부동산책임투자라는 움직임이 구호가 아니라 구체적인 실천방안으로 자리 잡고 있음을 보여준다. 또한 그것이 선진사회에 머무르지 않고 국내에도 파급될 것을 예상하게 한다. 비록 국내에서 부동산책임투자에 대한 연구가 매우 미진하기는 하지만, 국제사회에서 부동산책임투자가 본격적으로 논의되기 시작한 것이 2000년대 후반임을 고려할 때 국내 학계의 대응이 많이 늦었다고 보기는 어렵다. 게다가 국민연금기금과 같은 기관투자자들은 주식 분야를 중심으로 책임투자를 이미 적극적으로 도입하고 있다. 향후 부동산책임투자에 대한 보다 심도 있는 연구가 지속되어 그것으로부터 파생되는 위험과 기회를 적절히 활용할 수 있어야 할 것이다. This study reviews the background and development of RPI(Responsible Property Investment) focusing on the activity of UNEP FI PWG. The findings are as follows; The ESG Issues had gathered the attention of investors far before the appearance of PRI(Principles of Responsible Investment) in 2006. The environmental issue was raised by UNCHE in 1972, the social issue was integrated into global agenda by Millenium Summit in 2000 and governance issue was begun through UR in 1990s. However, the investment industry has treated those issues since 2006, when UNEP FI addressed PRI. Moreover, RPI was introduced in 2007 through the first report of UNEP FI PWG, ‘What the Leaders are Doing.’ Meanwhile, by comparing the report with the second edition which was published in 2012, we can find some developments in the practice of RPI. It includes all of the followings: (1) the emphasis on climate change as a specific item of environmental issues, (2) the attitude towards ESG issues as not only the risk but also the opportunity of investment, (3) the evolution of statistical technique such as index and model, (4) the systematic approach in respect of an overall investment process, (5) the importance of cooperating with tenant and other participants to integrate their knowledge.

상업용부동산의 투자위험 측정지표에 관한 연구

민성훈 ( Min Seonghun ) 한국부동산분석학회 2017 不動産學硏究 Vol.23 No.4

To examine the most useful investment risk measure of the commercial real estate, this study compares representative risk measures such as variance(total risk), semi-variance(downside risk) and betas(systemic risk) of the office market. For the systemic risk, this study adopts not only traditional CAPM but also Consumption based CAPM(CCAPM) and Production based CAPM(PCAPM). The result of empirical analysis says that 1) the systemic risk measures, except for the beta of PCAPM, are better than the total and downside risk measures in explaining the return of office. 2) the beta of CCAPM is most superior among systemic risk measures regarding goodness-to-fit and significance. 3) even though the beta of CCAPM is useful, the model itself is not enough to explain the asset price of office. The single variable CCAPM contains significant alpha or excessive return which is not explained by the beta.

부동산투자 관점에서 본 보증금의 투자기회선과 실효전환율

민성훈(Seong-hun Min) 한국주택학회 2014 주택연구 Vol.22 No.1

보증금은 우리나라 부동산시장을 이해하는데 있어서 중요한 키워드 중 하나이다. 따라서 그에 관한 연구도 활발히 이루어졌는데, 최근에는 레버리지가설에 기반을 두고 부동산투자의 위험을 분석하는 방향으로 발전하고 있다. 본 연구는 보증금에 따른 위험의 변화를 레버리지효과와 월세보증효과로 나누어 분석하는 최근의 연구경향을 받아들이고, 수익위험평면상의 투자기회선을 이용하여 재해석해보았다. 먼저 보증금에 따른 투자기회선을 도출한 결과는 다음과 같다. 첫째, 보증금의 레버리지효과는 일반적인 차입금과 동일하게 작용하지만, 임대보증효과는 투자기회선을 왼쪽으로 이동시켜 투자자의 기대효용을 증가시킨다. 즉 임대보증효과는 레버리지효과에 의한 위험의 증가를 둔화시킨다. 둘째, 시장에서 관찰되는 전환율은 진정한 자본비용인 실효전환율과 보증비용의 합이다. 실효전환율은 투자자가 선택한 투자기회선상의 한 점을 임대보증효과 없이 도달하기 위한 자본비용을 의미한다. 투자기회선과 실효전환율은 임대인의 보증금과 차입금 간 선택, 전월세 선택 등에 대해서도 다음과 같은 점을 시사한다. 첫째, 실효전환율보다 저렴한 자본조달대안이 있는 경우 임대인은 보증금을 선택하지 않을 것이다. 자본조달대안의 투자기회선이 보증금의 투자기회선보다 더 큰 기대효용을 제공하기 때문이다. 한편 임대보증대안도 있는 경우 임대인은 대안적인 보증비용과 자본비용의 합과 표면전환율을 비교하여 보증금 사용여부를 결정할 것이다. 만약 표면전환율이 더 크다면 투자자는 보증금을 선택하지 않을 것이다. 둘째, 무차별곡선이 주어졌을 때 투자기회선과의 접점 즉 월세대비 보증금비율은 투자기회선의 기울기에 따라 달라진다. 투자기회선의 기울기는 순수월세 수익률의 기댓값과 표준편차, 표면전환율의 크기, 순수월세 수익률의 표준편차에서 자산수익률의 표준편차가 차지하는 비율 등에 영향을 받는다. 이는 최근 전세대비 보증부월세의 비중이 커지고 있는 현상을 설명하는데 참고가 될 수 있을 것이다. A theoretical analysis on the risk-return structure of real estate investment in Korea is conducted in this study focused on the investment opportunity line and effective conversion rate of security deposit. The security deposit in Korea is regarded to have not only rent security effect but also leverage effect because the amount compared to monthly rent is much larger than those in other countries. This study develops an analysis model decomposing investment risk into three parts, income risk, price risk and their correlation, which makes it possible to decompose leverage effect and rent security effect of security deposit. The model gives some implication on the relationship between security deposit and risk return structure. Firstly, rent security effect slows down the increase of risk stemmed from leverage effect, so security deposit provides more utility than loan to investors. Secondly, conversion rate of security deposit observed from market is composed of rent security cost and effective conversion rate which is the real cost of capital to investors. Effective conversion rate which is derived from investment opportunity line provides some conditions of landlord's choice on security deposit versus loan selection and security deposit to monthly rent ratio.

주택시장에 대한 소비기반 자본자산 가격결정모형의 적용

민성훈(Seonghun Min) 서울연구원 2015 서울도시연구 Vol.16 No.1