Rent-utilization in a Plan-based Economy : the Case of China’s Auto Industry

Gao Jianyi 한국제도경제학회 2016 제도와 경제 Vol.10 No.2

중국 자동차 산업에서 나타난 지대추구 현상을 연구하였다. 통상적인 지대추구 연구에서는 ‘정부’를 한 단위로 이해했으나 중국 자동차 산업 사례에서 중앙정부와 지방정부는 갈등적 이익구조를 가지고 있었기 때문에 지방정부는 중앙정부를 수탈하는 지대추구 주체의 역할을 하였다. 지방정부가 가진 다차원적 맥락에서 본다면 종래의 지대추구를 ‘지대활용’이란 개념으로 확장하여 ‘지대창출-지대배분-지대추구’라는 세 기능으로 구분해서 이해할 필요가 있으며 이러한 모형이 중국의 자동차산업의 다층적 지대 경쟁을 더 잘 설명해준다. 지방정부는 중앙정부의 산업정책 집행의 충실한 환관이 아니라 자신의 이익을 적극적으로 추구하는 주체이다. 지방정부는 자동차 산업부문에서의 지대 활용전략으로 할인지대, 사업승인절차의 악용, 보조금 동원, 조세상 특혜 및 보호주의 전략을 주로 사용하였다. 지방정부는 자동차 산업에서 중앙정부 간에서는 M-형 계층구조, 분권화, 정보의 비대칭성, 지리적 이격성 때문에 ‘본인-대리인 구조’ 하에서 상당한 재량을 자동차 산업에서 가질 수 있었다. 일반적인 시장경제 하의 지대추구는 정부-민간기업 간에 지대추구가 나타나지만 중국자동차 산업의 경우에는 중앙정부-지방정부, 지방정부-공기업 간에 가장 선명하게 나타났다. 따라서 민간 기업이 없다는 것은 지대추구가 나타나지 않기 위한 충분조건이 아니다. 계획경제 하에서 정부의 권능 때문에 수많은 가격차별 및 특혜를 통해 자동차 산업을 육성하려 했지만 그 결과는 지대추구의 만연으로 귀착되고, 그 해결책을 요구하는 공공 압력에 대응하다 보니 자연스럽게 자동차 산업의 시장화로 나아가게 되었다. 즉, 계획경제는 지대추구를 낳았으나 그 지대추구는 다시 계획경제를 무너뜨리고 시장경제화로 나아가게 하는 의도하지 않은 결과를 낳았다. 시장경제와는 상당한 거리가 있는 중국자동차 산업에 대한 지대추구 이론의 적용은 전통적 지대추구 이론을 부정하는 것이 아니라, 이를 오히려 보완하고 그 적용 영역을 확장하여 이론적 설명력을 높이는 것이다. This paper identifies the aspects of rent-utilization in China’s auto industry, extending the application of rent-seeking approach to a plan-based economic system. The analytical model of “rent-utilization” comprising three phases of rent-creation, rent-allocation and rent-seeking was used to extend the classical rent-seeking concept. “Government” in conventional rent-seeking studies was assumed to be a unitary unit. But local governments in China had different interests structure from the central government, so ran into rent-seeking game against the central government. Local governments were never faithful eunuch agencies to the central government for designated national interest but critical rent-utilizers in the auto industry. Their main strategies were using the ‘discounting rents’, exploiting the project approval processes, mobilizing the subsidies, tax favors and local protectionism etc. The M-form hierarchical structure, formal decentralization, information asymmetry and geographical remoteness caused the relationship between the central and local governments to form principal-agent situation. Moreover, local governments had a big interest in tax revenue coming from SOEs. Rent flow in market economies appears mainly between private enterprises and government, but it emerged between SOEs and governments in China’s auto industry. ‘Big-3’ of the central government, and so many SOEs of local governments were main producers. Formation of ‘Big-3 and Small-3’ itself was a result of rent-seeking. Rent-utilization in the auto industry had resulted in unintended effect, helping lead to market-oriented reform. The plan-based economy gave birth to fervent rent-seeking, and the rent-seeking itself in turn caused eroding of the plan-based management and moving toward market-oriented reforms. Rent-seeking in plan-based economies was out of focal research target for a long time. The model of rent-utilization in this paper does not reject or deny the wisdom of classical rent-seeking theory. Rather, this model complements and supports it.

렌트메커니즘과 북한 정치체제 : 김일성-김정일-김정은 체제 비교중심으로

가월현(Ka, Woul-Hyun),조윤영(Cho, Yun-Young) 고려대학교세종캠퍼스 공공정책연구소 2021 Journal of North Korea Studies Vol.7 No.1

It is laborious to define the North Korean regime in one word due to differences in viewpoints. This study intends to introduce and define the concept of rent. Based on the rent-seeking theory of neoclassical economics, this is an attempt to borrow the framework of Ngo and Wu s sequence of rent production through the expansion of the rent concept. This study found that rent and rent-seeking behaviors appear in the societies in North Korea overall, and that good rent-seeking and bad rent-seeking behaviors depend on the leader, political group, and political and institutional behavior of that society. The characteristics of the North Korean political regime are divided into the Kim Il-sung era, Kim Jung-il era, and Kim Jong-Un era; and the background of the rent-seeking activities is internalized by analyzing the background of the formation of the rent-mechanism. This clarifies that the purpose of the North Korean regime is to maintain the regime, and presents a “rent-mechanism for regime” analysis framework to analyze this. The results of this study reveal the characteristics of rentier state, rent-based state, and rentier state regime by the era in relation to North Korea s political regime and rent-mechanism. As a policy alternative, this study proposes to establish a Malign Influence Center that can respond to internal and external malign influence power. This is an alternative to protect the values and interests of the country and its people from malign influence seekers who want to threaten and take over the country and its people with technology that transcends reality.

경합에 의한 지대소진: 승자외부성과 경기자외부성의 비교

박성훈 ( Sung-hoon Park ),이명훈 ( Myunghoon Lee ) 한국질서경제학회 2017 질서경제저널 Vol.20 No.2

외부성 경합 즉 지대를 얻기 위한 경기자들의 노력이 지대의 크기에 내생적 영향을 미치는 경합은 두 모형으로 나뉠 수 있다. 승자외부성 경합에서는 그 내생적 영향이 승자의 지대에 배타적으로 적용된다. 이에 반해 경기자외부성 경합에서는 내생적 영향이 승자의 지대 뿐 아니라 패자의 지대에도 적용된다. 선행연구들은 두 경합 중 하나에 주목하여, 그 경합에서 노력수준의 내쉬균형을 유도하고 그 결과를 활용하여 지대소진 즉 사회적 자원낭비를 측정하였다. 본 연구는 두 경합을 함께 다루며, 두 경합에서 노력수준의 내쉬균형을 각각 유도하고 어떤 경합에서 경기자들의 기대보수와 사회적 자원낭비가 더 큰지를 비교한다. 본 연구에서 얻는 주요 결론은 다음과 같다. 첫째, 두 경합에서 경기자들의 노력수준은 동일하다. 둘째, 경기자들은 외부손해가 발생하는 경우에는 승자외부성 경합을 선호하지만 외부편익이 발생하는 경우에는 경기자외부성 경합을 선호한다. 셋째, 외생적 지대소진율은 두 종류의 경합에서 동일하다. 넷째, 내생적 지대소진율은 두 경합에서 상이하다. 즉, 외부손해가 발생하는 경우에는 내생적 지대소진율이 승자외부성 경합에서 더 낮으며 외부편익이 발생하는 경우에는 반대로 나타난다. 본 연구의 시사점은 다음과 같다. 어떤 경합인지에 무관하게 경기자들의 노력수준은 동일하고, 내생적 지대소진율은 두 경합에서 상이하게 나타난다. 외부손해가 발생하는 경우에는 경기자들이 승자외부성 경합을 선호하며 내생적 지대소진율도 승자외부성 경합에서 더 낮다. 따라서 군사분쟁 등과 같은 외부손해가 발생하는 경우에, 사회적 자원낭비는 승자외부성 경합에서 더 낮아진다. 외부편익이 발생하는 경우에는, 경기자들이 경기자외부성 경합을 선호하며 내생적 지대소진율이 경기자외부성 경합에서 더 낮다. 따라서 노동자간 경쟁과 같은 외부편익이 발생하는 경우에, 사회적 자원낭비는 경기자외부성 경합에서 더 낮아진다. Contests have been extensively studied under the assumption of an exogenous rent. That assumption, while appropriate in many applications, is fundamentally inconsistent with some common situations. This paper explores some implications of relaxing that assumption in standard analysis of contest. Some contests, such as labor tournaments and war, involve a form of effort that inherently changes the size of rent. Labor tournaments and war are called externality contests where the efforts of the players to win a rent endogenously affect the size of rent. Externality contests can be classified into two types: a winner externality contest and a player externality contest. In the winner externality contest, the external effects generated by players’ efforts influence the winner’s rent alone. The player externality contest, in contrast, represents the case where such external effects alter the loser’s rent as well as the winner’s. Previous research focused on either type of contest to derive the Nash equilibrium of players’ effort levels and measure the degree of rent dissipation connoting social waste of resource. This paper, distinctively, treats the two types of contests at once. Thus we purport to figure out which type warrants the higher expected payoffs for players and the lower resource waste for the society. Conclusions of this study are as follows. First, the equilibrium effort levels of the players are unaffected by the type of contests. Second, the players prefer the winner externality contest when faced with external damages, while favoring the player externality contest in case of external benefits. Third, the rent-dissipation rate is found identical in the two types of contests. Fourth, the endogenous rent-dissipation rate varies with the types of contests: the winner externality contest garners the award of lower rate in case of external damages while the verdict is reversed in case of external benefits. Implications of this study are summarized as follows. The players exert identical levels of effort in the two types of contests, while the endogenous rent-dissipation rate varies with the type of contests. In case of external damages, the winner externality contest is preferred by the players while realizing the lower endogenous rent-dissipation rate. In case of military conflicts, for example, social resource waste is lower in the winner externality contest. In case of external benefits, on the other hand, the players’ expected payoff is higher and the endogenous rent-dissipation rate is lower in the player externality contest. Taking competition among laborers, for instance, social resource waste is lower in the player externality contest.

지대추구의 사회화와 인지.개념체계화

사공영호(Sakong, Yungho) 한국경제연구원 2010 규제연구 Vol.19 No.2

이 연구는 한국사회에 지대추구 행위가 매우 넓게 확산되어 있을 가능성을 논증해 보는 것을 목적으로 하고 있다. 이를 위하여 이 연구는 첫째, 경쟁억제에 따른 이전 소득을 추구하는 행위들을 가급적 최대한 수집하여 정리함으로써 지대추구 행위가 얼마나 넓게 확산되어 있는지 검토하였다. 둘째, 지대추구 행위가 일반화되어 있다면, 사회구성원들은 분명히 이에 대하여 어떠한 개념을 구성하고 있을 것이라는 가정하에 일상언어에 대한 분석과 일상 언어화의 인지적, 사회적 의미를 검토하였다. 연구결과에 따르면, 첫째, 우리 사회에서의 지대추구 행위는 정부영역에 그치지 않고 경제.사회영역에 넓게 확산되어 있다. 정치와 정책영역에서 매우 폭넓고 다양하게 지대추구 행위가 이루어져 왔을 뿐만 아니라 일반 민간분야에서도 경쟁억제, 권력을 이용한 지대추구, 의도적 지대 조성 등 다양한 형태의 지대추구 행위가 관찰되고 있다. 사실상 지대추구가 사회화되어 있는 것으로 나타났다. 둘째, 한국사회에서 지대추구 행위는 이를 지칭하는 일상언어의 발전을 통하여 사회구성원들의 인지․개념체계로 발전되어 가고 있음을 확인할 수 있었다. 우리 사회의 구성원들은 여러 가지의 지대추구 행위들에 대하여 '철밥통', '밥그릇싸움'과 같은 은유적인 개념체계들을 통하여 이들 현상들을 이해하고 있다. 사회과학도들이 학술적인 목적으로 정의하는 이론 속의 개념이 아니라 일상적인 언어에 의하여 사회구성원들이 지대추구 현상을 개념체계화하고 있다면 이런 개념이 갖는 사회적인 영향력은 지대하다. 이러한 현상은 이미 그런 의미로 사회구성원들 사이에 소통되고 있다는 점에서 객관적인 사회현상이 되었음을 의미한다(비트겐슈타인). 또한 이처럼 일상화된 개념은 사회구성원들이 자신들의 경험을 해석할 수 있는 선입견으로 작용하면서 자신의 경험을 반복적으로 확인하고 학습하는 해석의 틀로 작용하게 된다(하이데거). This study tries to explore the possibility that rent-seeking behaviors are so extensively generalized and, therefore, have become a conceptually systemized daily phenomenon in Korea. To reveal this phenomenon, this study examined two issues: First, this study collected diverse cases of rent-seeking behavior to show the degree of generalization. Second, this study examined daily words that refer to rent-seeking to observe the chance whether people developed conceptual scheme to recognize generalized rent-seeking. Research result shows two significant findings. First, Rent-seeking behaviors are generalized extensively not only among government policy but also within the economic and social realms. Diverse methods have been employed to acquire rent such as limiting competition, rent-exploitation by superior position, and intentional rent extraction within economic and social trade relations. Second, this study revealed the fact that wide spread rent-seeking behaviors resulted in the development of conceptual scheme of daily life words that refer to the rent-seeking behaviors. We are understanding rent-seeking behaviors intuitively through the metaphorical words like ‘iron rice bowl’, ‘battle to get or to keep the iron rice bowl’. If the members of a society have the daily languages to signify the rent-seeking behaviors, its impact can be unimaginably huge. Considering the perspective of Wittgenstein's claims on language, this language determines the inter-subjective being of the world which is referred to by the words. According to Heidegger, furthermore, this daily language can function as the preconception or prejudice that need to be employed to interpret human experience. Hermeneutic circle of the ‘iron rice bowl’ preconception may well result in the continuous expansion of rent-seeking behaviors.

영국 주택임대차의 차임규제제도

장민(Chang, Min) 조선대학교 법학연구원 2012 法學論叢 Vol.19 No.3

영국에서는 1915년 차임 및 저당권법이 제정되어 시행되면서 민간부문의 주택임대차에 대하여 차임 규제제도가 도입되었는데, 이는 전쟁으로 인한 주택부족을 이용하여 임대인이 부당한 경제적 이익을 얻는 것을 방지하고, 임차인의 주거생활 안정을 보장하기 위한 것이었다. 이러한 제1세대 차임규제는 다양한 입법을 통하여 일부 변경이 가해지기는 하였지만, 1965년 차임법이 시행되기까지 유지되었다. 1965년 차임법은 이른바 제2세대 차임규제인 공정차임제도를 도입하였는데, 공정차임이란 시장차임에서 주택의 희소성 요소를 배제한 것을 의미하였다. 이 법에 따라서 임차인은 차임사정관에 공정차임의 산정 및 그 등록을 요구할 수 있고, 임대인은 등록된 공정차임에 따라서 차임을 받을 수 있었다. 하지만 이러한 차임규제제도와 관련하여 그것이 규제된 차임과 시장차임 사이에 차이가 확대시켜 다양한 문제를 발생시키고 차임규제가 임차인 보호에 있어서 큰 역할을 하지 못하며, 오히려 그로 인하여 임대인의 재산권이 침해될 수 있다는 비판이 지속적으로 제기되었다. 결국 영국에서는 1988년 주택법이 시행됨에 따라서 민간부문 주택임대차에 대한 차임규제제도는 철폐되게 되었는데, 이는 임대주택의 보급 증대와 그에 대한 투자를 확대하기 위한 것이었다. 이와 같이 영국에서는 차임규제제도가 도입된 이후 지속적으로 그 규제의 범위와 정도를 제한하는 방식으로 입법이 이루어져 왔고, 1988년 주택법에 의하여 임차인 보호를 위한 방법으로 차임규제방식을 포기하게 되었다. 이는 차임규제제도가 임차인의 주거생활 안정에 실질적으로 기여할 수 있는 부분이 많지 않으며, 오히려 주택시장의 왜곡을 통한 다양한 문제를 발생시킬 수 있다는 점을 보여준다고 하겠다. 따라서 우리나라에서도 주택임차인 보호 방법으로 차임규제제도를 도입함에 있어서는 신중을 기하여야 할 것으로 생각된다. In response to the political necessity to prevent landlords from exploiting the wartime shortage of house in England, Rent control in the private residential sector began in 1915. First generation controls tend to be imposed in crisis situations and are intended as temporary measures, operating as rent freezes. These tend to be followed by decontrol measures either by decontrol of large geographic areas which are free of housing crisis or by exempting higher value properties. Although initially intended as only temporary measures, these were retained in various form through the whole of the twentieth century. The result was that there was no systematic consistency as to the level of rents payable for similar properties. In 1965 there was a change in approach from one of control to regulation, with the introduction of the concept of ‘fair rents’, referred to as the second generation controls. Although ‘fair rents’ are commonly perceived as a way of keeping rent levels down, many rents did in fact rise very substantially after the implementation of the Rent Act 1965. After all, the previous control had artificially held rents at historic rent levels. But, now rent control has now been largely abandoned in England. It is problematic on a number of levels: it has not achieved the objective of ensuring affordable properties for rental; it is wide open to constitutional challenge; it may be unfair to landlords; and the particular regulatory measure applied in the ‘fair rent’ scheme proved difficult to apply. Since the introduction of the Housing Act 1988 there has been no meaningful regulation of rents for new lettings in the private residential sector. The belief of the authorities concerned when enforcing the Act was that deregulation was necessary in order to energize the private sector and increase more investment.

전·월세선택 차별화가설에 기반한 소득이 점유형태선택에 미치는 영향 분석

성은영,남기덕,최창규 SH공사 도시연구원 2022 주택도시연구 Vol.12 No.1

According to the Chonsei-Monthly rent choice differentiation hypothesis, the assets and income are major factors influencing the monthly rent choices. If someone with low assets has difficulty with loan approval or wants high housing services at the same deposit level, he or she will choose Monthly rent. The purpose of this studay was to analyze the effect of household income on the choice of Chonsei or Monthly rent. A cross-sectional analysis of three years (2011, 2014, 2017) was applied using the Korea Labor Panel Survey Data. As a result of empirical analysis, it was found that the household’s average monthly income had a positive effect on the Monthly rent choice in all three years. When other variables were controlled, the higher the average monthly income of a household, the higher the probability of choosing Monthly rent than Chonsei. The higher the household asset, the higher the probability of choosing Chonsei, and the more loans, the higher the probability of choosing Monthly rent. It was confirmed that the economic characteristics of households affect the choice of Chonsei or Monthly rent, and the Chonsei-Monthly rent choice differentiation hypothesis was confirmed to be working in the real estate sub market. The result that high-income households choose monthly rent is contrary to the common belief regarding monthly rental households that are perceived as low-income and unstable housing types. It was found that the preference of tenants wanting a higher housing service at the same economic level group affects the choice of Monthly rent, and it is meaningful in that it broadens the understanding of the choice of Monthly rent. 일반적으로 월세가구는 자산형성의 정도가 낮은 저소득층이 거주하는 점유형태로 인식된다. 주거사다리의 관점으로 가구의 주거선택에 대한 상당 부분의 설명이 가능하지만, 최근 활성화되는 고가의 월세 시장에 대한 이해는 제한적이다. 전월세전환율이 시장이자율보다 지속적으로 높은 상황에서 임차인의 합리적인 선택은 전세이다. 한편으로 자산 축적의 정도가 낮은데 차입에 제약이 있거나, 같은 보증금에서 보다 높은 수준의 주택에 점유하기를 원하는 임차인은 월세를 선호할 것이다. 임차인의 점유형태선택은 무차별하지 않으며, 소득이 점유형태 선택에 영향을 미침을 추정할 수 있다. 본 연구는 임차가구의 소득이 전·월세선택에 미치는 영향에 대해 분석하였다. 한국노동패널조사자료를 활용하여 3개시기 (2011년, 2014년, 2017년)의 횡단면분석을 통해서 분석한 결과, 가구의 월평균소득은 전시기에 월세선택에 긍정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 다른 조건이 동일 할 때 소득이 높으면 전세보다 월세를 선택할 확률이 높았다. 자산이 높을수록 전세를 선택하였고, 부채가 많을수록 월세를 선택하였다. 이를 통해 임차인의 점유형태 선택은 무차별하지 않으며, 전·월세선택 차별화가설이 임대차 시장에서 작동하고 있음을 증명하였다. 본 연구의 결과는 소득이 낮고 불안정한 주거 형태로 인식되는 월세가구에 대한 일반적인 상식과 배치된다. 같은 경제 수준에서 보다 높은 주거서비스를 원하는 임차인의 선호가 점유형태 선택에 영향을 미침을 발견하였으며, 월세에 대한 이해의 폭을 한 단계 넓혔다는데 연구의 의의를 가진다.

전월세시장 임대료 지수 세분화 연구

원혜진(Hye-Jin Won),이창무(Chang-Moo Lee),곽하영(Ha-Young Kwak) 한국주택학회 2020 주택연구 Vol.28 No.3

향후 베이비부머 세대의 은퇴와 맞물려 인구의 고령화, 주택가격의 안정, 소득 정체 상황이 유지될 경우 다수의 기관에서는 향후 임대 시장이 월세 중심으로 재편될 것이라고 전망하고 있다. 보증부월세는 전세나 완전월세와 같이 하나의 단일 가격이 아니라 보증금과 월세의 조합에 의해 다양한 스펙트럼의 형태로 존재한다. 이러한 이유로 기존의 월세지수는전월세전환율을 이용하여 전환된 완전월세가격으로 지수를 산정하여 왔다. 그러나 완전월세에 기초한 지수는 다양한 보증금의 비중이 존재하는 보증부월세시장의 변동 추이와 괴리되는 현상이 두드러지는 한계가 있다. 이와 같이 국내 월세시장에 대한 이해와 관련 시장지표가 부족한 상황에서 전세의 급등과 월세의 하락으로 촉발된 기존월세지수의 체감도에 대한 논란이 제기되었고, 주택 임대시장의 임대료 변화를 단일지표로 표현할 수 있는 합리적이고 현실적인 임대료 지수의 필요성이 대두되었다. 따라서 본 연구는 기존 월세 관련 통계의 문제점을 살펴보고 실거래가인 전월세확정일자신고 자료를 이용하여 보증금 비중별로 세분화된 임대료지수를 개발한다. 개발된 세분화된임대료지수는 서울시 아파트를 대상으로 지수를 산정한다. 본 연구의 방법론은 향후 지역별 및 유형별로 확대될 전월세 실거래가지수를 산정하는데 있어 초석이 될 것으로 기대한다. If the aging population, stable housing prices and stagnant income conditions are maintained in line with the retirement of the baby boomers in the future, many institutions predict that the rental market will be reorganized into the monthly rent markets. Monthly rent with variable deposit exists in various spectrum forms by a combination of deposit and monthly rent, rather than a single price, such as chonsei or net monthly rent. For this reason, the existing monthly rent index has been calculated from the converted net monthly rent using the chonsei to monthly rent conversion rate. However, the index based on net monthly rent has its limitations to be distinct from the trend of fluctuations in the monthly rent market, in which the various deposit ratio exists. As such, there is a need for a rational and realistic rent index that can represent the change in rent in the housing rental market in the absence of understanding of the domestic rent market and related market indicators. Therefore, this study examines the problems of the existing monthly rent-related statistics and develops the rent index subdivided by the deposit ratio. The developed rent index is calculated for the apartments in Seoul. The methodology of this study is expected to be the cornerstone for estimating the monthly rent price index, which will be expanded by region and type in the future.

서울 오피스 임대시장구조 실증분석

이창무,이재우 대한국토·도시계획학회 2005 國土計劃 Vol.40 No.2

It is very important to understand the rental market structure in Korean office rental market that the lease system dualized by 'Chonsei' and monthy rent contracts. However, there has been little efforts to analyze the structure and relation of the Chonsei and montly rent contracts. On the other hand the conversion rate of Chonsei to monthly rent play a role to understand the relation of rental contract types and the rental market structure. This study adopts Hedonic model to analyze the relation of rental contract types using the office rent data with conversion rate of Chonsei to monthly rent. The result indicates that the estimated rent level is influenced by the conversion rate of Chonsei to monthly rent to estimate the opportunity cost of Chonsei, and observed conversion rates of Chonsei to monthly rent in office market can be the rate which convert monthly rent into Chonsei in the same level of rent. And it implies that it is possible there to Chonsei and monthy rent in an office market, too. Its practical meaning is that it is possible to construct a single rent index and to use the observed conversion rate of Chonsei-to-monthly rent for converting Chonsei into monthly rent.

오피스 호가임대료를 이용한 계약 및 수취임대료 추정모형 연구

민성훈 국토연구원 2013 국토연구 Vol.79 No.-

This study analyzes the asking, contract and receiving rents using a set of panel data composed of 124 office buildings in Seoul. The empirical result suggests that ① There are significant differences among asking, contract and receiving rents. Asking rent tends to be larger than contract rent during weak market and receiving rent is smaller than others. ② Office stock and GDP are significant explanatory variables of the difference between asking and contract rent and using the variables an estimation model of contract rent using asking rent can be established. There is no significant difference between the estimated contract rent and real value. ③ An estimation model of receiving rent using contract rent can be established based on a distributed-lag model. There was no significant difference between the estimated receiving rent and real value. In sum the fact that contract and receiving rent can be estimated reliably with asking rent was found. 본 논문은 서울시에 소재하는 124동의 오피스에 대해 일정기간 동안 조사된 호가, 계약 및 수취임대료 자료를 이용하여 세 가지 임대료 간 차이 및 관계를 분석하고, 그 결과를 토대로 호가임대료를 이용한 계약 및 수취임대료 추정모형을 도출한 것이다. 분석모형으로는 자료의 특성을 살려 오피스 간 차이 뿐 아니라 시간에 따른 변동도 포착할 수 있는 패널분석모형을 이용하였다. 분석 결과는 다음과 같다. 첫째, 서울시 오피스의 호가, 계약 및 수취임대료는 그 값에서 유의한 차이가 있었다. 호가임대료는 계약임대료에 비해 부동산시장의 경기가 좋지 않은 경우 더 높은 경향이 있었으며, 수취임대료는 호가임대료나 계약임대료에 비해 낮았다. 둘째, 호가임대료와 계약임대료의 차이를 분석한 결과 부동산시장의 상황을 나타내는 지표로서 서울시 오피스 재고량과 국내총생산이 유의한 설명변수로 나타났으며, 이를 근거로 호가임대료를 이용한 계약임대료 추정모형(1단계 추정모형)을 도출할 수 있었다. 이 모형을 통한 추정치는 실제 계약임대료와 유의한 차이가 없었다. 셋째, 계약임대료와 수취임대료의 관계를 분석한 결과 2분기 시차분포모형을 통해 설명력과 유의성이 높은 추정모형(2단계 추정모형)을 도출할 수 있었으며, 설명변수 자리에 1단계 추정모형에 의한 계약임대료 추정치를 대입하여 계산한 수취임대료 추정치는 실제 수취임대료와 유의한 차이가 없었다. 이상의 결과를 통해 호가임대료를 이용하여 계약 및 수취임대료를 신뢰성 있게 추정하는 것이 가능함을 알 수 있었다.

서울시 오피스의 임대료 결정요인 분석

양영준(Yang Young Jun),오세준(Oh Sae joon) 한국부동산학회 2017 不動産學報 Vol.71 No.-

본 연구의 목적은 서울시 오피스의 호가임대료와 실질임대료의 결정요인을 분석하는 것이다. 호가임대료 결정요인을 분석한 결과 연면적, 층수, 전용률, 공실률은 호가임대료를 증가시키는 요인이며 경과연수는 호가임대료를 낮추는 요인으로 분석되었다. 권역별로는 CBD, GBD, YBD 순으로 호가임대료가 높은 것으로 분석되었다. 투자기구가 소유한 오피스가 여타 오피스에 비해 호가임대료가 높은 것으로 나타났고, 직영관리방식이 위탁관리방식에 비해 호가임대료가 낮은 것으로 나타났다. 호가임대료와 실질임대료의 결정요인을 비교해 보면 공실률을 제외하고 다른 독립변수에 대한 회귀계수의 값은 약간의 차이는 있으나 유의성과 방향성은 일치한다. 공실률은 호가임대료를 증가시키는 요인인 반면에 실질임대료에는 유의한 영향을 미치지 못하는 것으로 분석되었다. 본 연구에서는 호가임대료와 실질임대료 결정요인에 차이가 있다고 단정하기에는 무리가 있다고 판단하였다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES The purpose of this study is to analyze determinants of asking rent and effective rent in seoul office. (2) RESEARCH METHOD This study used the characteristics of office for 578 offices of 3000 pyeong or more located in Seoul in the fourth quarter of 2016 to analyze the determinants of asking rent and effective rent through regression analysis. (3) RESEARCH FINDINGS The result of empirical analysis of this study showed that it is difficult to conclude that there are differences in the determinants of asking rent and effective rent. 2. RESULTS This study analyzed the determinants of asking rent and it was found that floor area, number of floors, occupancy rate, and vacancy rate are factors that increase asking rent and the passed years were analyzed as a factor that lowers asking rent. By region, asking rent was analyzed to be high in the order of CBD, GBD, YBD. The office owned by the investment organization was found to have higher asking rent than that of other offices and the direct management method was found to have lower asking rent than that of trust management method. The comparison of the determinants of asking rent and effective rent showed that the significance of the regression coefficients for the other independent variables except the vacancy rate is slightly different, but the directionality is consistent. It was analyzed that the vacancy rate is a factor that increases asking rent, whereas it does not have a significant effect on effective rent.