건폐율과 용적률을 통한 건축물 규모 규제에 관한 연구

박정일,박성현 한국지적정보학회 2024 한국지적정보학회지 Vol.26 No.1

국토는 한정되어 있기 때문에 모든 사람들이 필요로 하는 건물들을 무제한으로 공급할 수 없다. 이러한 상황에서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」은 건폐율과 용적률을 통해 건축물의 크기와 형태를 규제 및 제한하고 있다. 본 연구는 건축물 규모 규제가 본질적으로 건축물의 기능 발휘하는 데 도움을 줄 수 있는지를 연구하였다. 연구 결과 법령에서 건폐율과 용적률의 기본적인 한계를 정하되 조례로 위임하는 규정을 두고 있는데 자율적 조절이 어렵고 지역 간 경제력 때문에 형평성 문제가 발생할 수 있음을 파악하였다. 또한 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」과 「건축법」 간에 상충하는 규정이 있고, 필지의 분할 합병에 따라 건폐율과 용적률이 변하는 경우가 있어 위법사항이 발생하지 않도록 행정관청의 주의가 필요하다. 경제적 측면에서 건축물 밀도 규제를 완화하는 경우 공급 대체 효과가 있어 수요를 충족시킬 수 있으나 투기를 조장하거나 지역 간 격차를 발생시킬 수 있다. Due to limited land availability, it's not feasible to offer an unlimited number of buildings to meet everyone's needs. Consequently, laws are in place to regulate and restrict the size and dimensions of buildings through building-to-land ratio and floor area ratio. This study delved into whether these regulations fundamentally contribute to the functionality of buildings. The findings revealed that while the law establishes basic limits for building-to-land ratio and floor area ratio and delegates them to local ordinances, autonomous control is challenging, and equity issues may arise due to economic disparities between regions. Moreover, there are conflicting provisions among laws. Since changes in building-to-land ratio and floor area ratio can occur due to parcel division and consolidation, oversight from administrative authorities is essential to prevent illegal activities. From an economic standpoint, relaxing building density regulations can lead to a substitution effect in supply, thereby meeting demand. However, it may also foster speculation or exacerbate regional disparities.

서울시 오피스 하위시장의 전월세환산률 차이에 관한 연구-

장윤배 대한국토·도시계획학회 2002 國土計劃 Vol.37 No.4

City centers need high level of land use intensity, because they have high developmental pressure. But, bulky buildings may block the sunlights and views of surrounding buildings in city centers. This situation may decrease their prices and attractivenesses. So, it is necessary to develop devices which provide inhabitants with a sense of openness in city centers. This study presents design guidelines for building designs to improve openness of buildings through an analysis of sky blockage ratios with several building shapes in the same floor area ratio. This study analyses the relationship between building shapes and sky blockage ratios through computer simulations and verifies results using a case study. The results of this study are as follows: First, downzoning schemes can decrease the level of sky blockage ratio. Second, the control of building height and floor area ratio do not always improve the openness of buildings. Therefore, building shapes must be controlled. High-rise buildings may have low level of sky blockage ratio, because they have many open spaces on the ground. Incentives such as plaza bonuses are available to make building shapes slim.

도로사선제한 폐지에 따른 이면부 상업지역 지구단위계획의 개선방향 고찰 - 서울 송파구 방이동 이면부 상업지역의 개발행위 현황분석을 중심으로

전진환,김충호 한국도시설계학회 2021 도시설계 : 한국도시설계학회지 Vol.22 No.2

This research aims to investigate the improvement direction of the District Unit Plan for inside commercial areas according to the abolition of the Setback Regulation from Road Width in May 2015. To this end, the research analyzed all development activities thoroughly that had taken place, from September 2015 to July 2019, in the Inside Commercial Area of Bangi-dong, Songpa-gu, Seoul. As a result, the research reached the following conclusions. First, high-rise residential officetel buildings were newly constructed in about 25% of the total parcels during the analysis period. Second, the rapid rise of new constructions were mainly due to changes of the floor area ration incentives and maximum building height mitigation codes in the relevant area’s District Unit Plan after the abolition of the Setback Regulation from Road Width. Third, urban landscape and sunshine issues, urban infrastructure shortage problems, and spatial mismatch between intended and actual land uses are expected to be emerged in the near future. Finally, the research suggests the following improvement directions of the District Unit Plan for the inside commercial areas such as comparison of developable floor areas before and after the abolition of the Setback Regulation from Road Width, effectiveness verification of the floor area ratio incentives and other corresponding codes, and designation of customized zones within the District Unit Plan area. 본 연구는 2015년 5월 도로사선제한의 폐지에 따른 이면부 상업지역의 지구단위계획 개선방향 고찰을 목적으로 한다. 이를 위해, 서울 송파구 방이동 이면부 상업지역을 대상으로 도로사선제한의 폐지 이후 2015년 9월부터 2019년 7월까지 일어난 개발행위를 전수조사하여 상세한실증분석을 진행하였다. 이에 따라, 본 연구는 다음의 결론에 도달하였다. 첫째, 방이동 이면부상업지역의 약 25%에 해당하는 필지에서 분석기간 동안 주거기능을 주용도로 하는 고층 오피스텔의 신축이 일어났다. 둘째, 이와 같은 고층 오피스텔 신축이 급격하게 일어난 것은 도로사선제한의 폐지 이후, 대상지역의 지구단위계획 변경 과정에서 용적률 인센티브 및 최고높이 완화 사항의 변화가 주원인임을 확인하였다. 셋째, 방이동 이면부 상업지역은 향후 도시경관 및일조 문제, 도시기반시설의 부족 문제, 상업지역의 주거지역화 문제 등이 예상된다. 이를 바탕으로, 본 연구는 다음과 같은 이면부 상업지역 지구단위계획의 개선방향을 제시한다. 도시밀도 및공간의 효율적인 관리를 위해 향후 지구단위계획의 신설 및 변경 시에는, 도로사선제한 폐지 전후의 개발가능 규모 비교, 용적률 인센티브 조항의 실효성 검토, 지구단위계획 구역 내 상세 맞춤형 구역의 지정 등이 중요하게 검토될 필요가 있다.

용적률 규제가 지역총생산에 미치는 영향

민혁기,정창무,이혁주,유상균 대한국토·도시계획학회 2017 國土計劃 Vol.52 No.7

In the early 2000s, Seoul reduced the floor area ratios (FARs) of residential areas by nearly 20%. We examine the impact of down-zoning on the gross regional product (GRP). We build a land use-transportation model comprising Seoul and its neighboring local governments and calibrate the model against the land and housing markets in Seoul. Lowering the overall FARs by 20% results in the GRP 6.6% smaller than the prior level. The decrease in the GRP comes from the decline in the final consumption of housing service and composite good. In addition, the impact of the FAR regulation of residential areas on the GRP is almost three times larger than that of industrial areas.

서울시고밀도아파트 재건축사업의 전략에 관한 연구

이옥희,서진형 한국부동산경영학회 2012 부동산경영 Vol.5 No.-

I figure out a various of problems about high-density apartment reconstruction projects and study ways to vitalize real estate markets. First, floor-area-ratio and story-restriction policies are problems to be needed improvement. The government should conduct a flexible policy, which can enlarge householders' profitabilities, resulted from its probabilities to consider lots of different conditions and circumstances on specific issues, floor-area-ratio and story-restriction. Second, I'd like to discuss about a reconstruction cost and additional shared cost. A clear documentation about some related matters on pricing reconstruction and another additional fees must be a help with a solution when a conflict occurs between constructors and union members. This documentation will be also a good strategy to maximize union members' profit or assets whenever some cost-related problems are uprising on the reconstruction site. Third, a regulation that prohibits union members from transferring their status or positions in the zone of overheated speculation is needed to be invalidated considering of the direct infringement of property rights. Furthermore, the regulations should be promptly removed when some speculation ridden-areas are judged no more speculated zones at the moment. Forth, a mandatory percentage rules of constructing small sized houses(2:4:4 rules) and rental houses on reconstruction projects in the medium and large sized apartment complex are needed to be systematic revised to stimulate reconstructions in the real estate market. Fifth, union members' lack of professionalism in the reconstruction field and markets is uprising issues. Union presidents should complete a basic educational course to upgrade their expertise and it is needed to be institutionalized and regulated as a system. Sixth, management of unions' authorities should be enhanced and lots of endeavors for improving union-executives' qualification must be accompanied with the supervision. Seventh, unions could get and strengthen a members' solidarity and high participation through opening clear business processes to the members. negative cognitions of union members about an increase in additional shared cost are needed to be changed. In fact, union members get the more advantages, the less supplementary fees but they must foresee and consider their apartment's future value by improving and reconstructing. Thus, a positive acceptance of additional cost is sometimes needed.

상업지역 주거복합건축물 용적률 개선방안 연구- 부산광역시를 대상으로

김형준 한국도시설계학회 2022 도시설계 : 한국도시설계학회지 Vol.23 No.3

Currently, residential complex development is leading to the erosion ofcommercial space by market logic. This study examined the legal basis, status, andproblems related to mixed-use residential buildings supplied to commercial areas inBusan, and based on this, the floor area ratio of mixed-use residential buildings inBusan was considered to seek improvement in the legal system. As a result, first,three improvement measures for the floor area ratio of mixed-use residentialbuildings were proposed. Second, the incentive lists for each planning elementshould be deleted to suppress an easy increase in floor area ratio through variousincentives at the project target site. Third, the classification of residential facilitiesshould be classified as residential facilities for practical purposes. Fourth,maintenance projects should be applied to the mixed-use residential building floorarea ratio system without exception. Through the improvement measures proposed inthis study, the original function of commercial areas can be restored even a little inthe future by suppressing the density of residential facilities and expanding theintroduction of commercial facilities. 현재 주거복합 개발은 시장 논리에 의해 상업공간이 잠식되는 결과를 초래하고 있다. 본 연구는 부산시 상업지역에 공급된 주거복합건축물을 분석하기 위해 주거복합건축물과 관련하여 법적근거, 현황 및 문제점 들을 살펴보았고, 이를 바탕으로 부산시 상업지역 내 주거복합건축물 제도인 주택연면적 비율별에 따른 용적률 등을 고찰하여 법 제도상의 개선 방향을 모색하였다. 그결과 첫째, 주거복합건축물 용적률에 대한 3가지 개선방안을 제시하였다. 둘째, 계획 요소별 인센티브 항목은 삭제하여 사업대상지에서 각종 인센티브를 통한 쉬운 용적률 상향을 억제해야 한다. 셋째, 주거용 시설의 분류는 사실상 주거로 이용되고 있는 용도에 대해서는 주거용 시설로분류해야 할 것이다. 넷째, 정비사업들을 예외 없이 주거복합건축물 용적률 제도에 적용될 수 있도록 해야 할 것이다. 본 연구에서 제시한 개선방안들을 통해 주거시설의 고밀화를 억제하고 상업시설 도입 확대로 장래 상업지역의 본래 기능이 조금이나마 회복할 수 있을 것이다.

기성시가지 용적률 규제와 계획가치 - 서울대도시권을 중심으로 -

유상균,이혁주 대한국토·도시계획학회 2019 國土計劃 Vol.54 No.5

본 논문의 목적은 두 가지이다. 첫 번째 목적은 정책·실무논문집과 정책논단 이혁주(2019a,b)에 실린 여러 가지 주장의 수치해석적 근거를 제시하고 이들 글에서 제기된 주요 비판에 대해 답하는 것이다. 이혁주(2019a,b)에서 현행 밀도규제는 그 과도함 때문에 불평등하고 비효율적이며 시가지 확산을 초래하고 주거비 부담능력을 악화시킬 뿐만 아니라 지역생산도 위축시킨다. 두 번째 목적은 주택공급과 집값 및 땅값간 관계를 명확히 하는 것이다. 진보계열은 대체로 공급논리에 따른 집값 대책을 불신한다. 그 이유는 주택공급을 통해 집값을 통제하기 어렵고, 주택공급이 오히려 가격 상승 등 부작용을 수반했다는 역사적 경험 때문이다.1) 본논문에서는 주택이 서울시 전역에서 공급되는지 아니면 일부 지역에서만 공급되는지에 따라 집값과 땅값이 오르기도 하고 떨어지기도 한다는 점에 대해 설명한다. 또한 주택공급이 억제되면 집값보다 땅값이 더 빠르게 상승하고 땅값 상승에 비례해 개발이익도 크게 증가한다는 점을 보인다. 진보계열을 중심으로 주택공급이 곧 집값, 땅값 상승과 투기 등 부작용을 의미한다고 인과론적 오류를 범했던 것은 밀도규제하에서 주택공급과 가격변수 간 관계에 대한 이해 부족 때문에 발생한 것이다.

대전시 상업지역 주거복합건축물 사례 분석을 통한 관리방안 연구

류경수 한국지역학회 2023 지역연구 Vol.39 No.2

Recently, due to the location of residential complexes in commercial areas of large cities, the urban function is shifting from commercial to residential.In order to improve the use volume system in the commercial area of Daejeon Metropolitan City, the system of special and metropolitan cities was compared and analyzed, and problems were derived by analyzing 8 cases. First, use classification of mixed-residential buildings, Second, unbalance of urban planning for functional loss of commercial area, Thrid, damage on urban environment due to difference of development density. Accordingly, improvement measures include First, securing the ratio of residential function and mixed use at least 10%, Second, securing urban competitiveness by inducing facilities that combine various uses and functions. The overall floor area ratio of housing is applied, Third, the development density is presented through the establishment of the district unit plan and consultation.

강남 신시가지 토지이용 변화에 관한 연구 : 용도 및 용적률 변화를 중심으로

권일 韓國交通大學校 2013 한국교통대학교 논문집 Vol.48 No.-

The objective of this paper is to investigate the characteristics of land development process and the density change Kangnam, Seoul. Kangnam District is the study area where empirical analysis was made for the period of 1976-2001. The study area was initially developed in early 1970th by Land Compartmentalization and Rearrangement Projects where land use regulations were not strictly made to promote the land development by private investment. Land parcels of the district comprising a variety of attributes are utilized as empirical dataset. According to analysis results, private market force was the primary factor determining the time and the type of land development. Small scale development of residential lands were prevalently made in early period, while commercial lands were relatively lately developed in larger scale. This is due in part to the fact that the risk factor in land investment by private market in the inner city decreases in later periods as the land market gets stabilized. The analysis framework is expected to provide useful empirical planning information in that it may shed some lights on portraying land development process in other cities with similar institutional basis and physical environment with Kangnam District in the future.

용적률 규제와 효율성

유상균,이혁주,정창무,민혁기 대한국토·도시계획학회 2017 國土計劃 Vol.52 No.6

본 연구는 밀도규제에 대해 記述的 측면과 제도적 측면에서 연구한 기존연구에서 탈피하여, 그 효과를 효율성 측면에서 평가하고 이를 통해 규제의사회·경제적 정당성 여부에 대해 판단한다. 이 연구목적을 달성하기 위해 서울시 대도시권에 대한일반균형 도시공간모형을 구축하고, 구축된 모형을이용해 용적률 규제가 사회적 순편익의 증가 혹은감소에 얼마나 영향을 미쳤는지 측정한다. 본 연구에서 도시공간모형을 구축하고 규제의 효율성을 평가하는 방법론은 용적률 규제에 대한 이혁주(2015) 의 이론을 응용하였고, 모의실험의 기술적 과정은밀도규제로 인한 소득계층 간 형평성 변화가 관심대상인 민혁기(2016)의 전개과정을 활용하였다. 그리고 효율성 평가에 이용한 수치해석모형은 Hirte and Rhee(2016)의 모형을 활용하였다.